Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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Immobilien

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2025 - 2-06 O 1/25

1. Haben die Parteien bei einer Immobilienverrentung (Übertragung einer Immobilie gegen Leibrente) im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer unter bestimmten Bedingungen zur Abgabe eines Angebots zum Abkauf des Wohnrechts verpflichtet ist, kann der Verkäufer diesen Anspruch klageweise geltend machen.*)

2. Für die Höhe des Angebots kann in Auslegung des Vertrags unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten bei der Immobilienverrentung auf § 14 BewG zurückgegriffen werden. Ein Angebot des Käufers, das insoweit zu niedrig ist, erfüllt die vertraglich vereinbarte Pflicht nicht.*)

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Grundbuchrecht

OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.06.2025 - 5 W 10/24

1. Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann.

2. Die Vormerkung ist kein dingliches Recht an dem Grundstück, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Sie hat u.a. den Zweck, Dritten gegenüber deutlich zu machen, dass sie damit rechnen müssen, später erworbene, mit dem vorgemerkten Anspruch unvereinbare Rechte wieder zu verlieren, sofern der vorgemerkte Anspruch besteht und geltend gemacht wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 13.02.2014 - V ZB 88/13, IBRRS 2014, 1499 = IMRRS 2014, 0761).

3. Allein der Umstand, dass Person und Anzahl der schuldrechtlich begünstigten Dritten noch unbekannt sind, berührt das grundbuchrechtliche Bestimmtheitserfordernis des Bestellungsanspruchs zu Gunsten des jetzt berechtigten - bekannten - Versprechensempfängers nicht (Anschluss OLG München, Beschluss vom 07.12.2016 - 34 Wx 423/16, IBRRS 2017, 0618 = IMRRS 2017, 0235).

4. Für den aus dem Zweck des Grundbuchs abgeleiteten Bestimmtheitsgrundsatz ist es ausreichend, dass der Umfang des Rechts aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Sofern die höchstmögliche Belastung für einen Dritten erkennbar ist, genügt es, dass der Umfang eines Rechts durch einen objektiv bestimmbaren Bedeutungsinhalt umrissen wird (Festhaltung OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.02.2009 - 5 Wx 9/08, IBRRS 2025, 2342 = IMRRS 2025, 1159). Auch die Lokalisierung der Ausübungsstelle kann der tatsächlichen Ausübung durch den Berechtigten überlassen werden, ohne gegen den Bestimmtheitsgrundsatz zu verstoßen.

5. Sowohl bei einem Bauverbot wegen einer zu duldenden Abstandsfläche als auch bei der Immission durch einen im Luftraum des Grundstücks laufenden Rotorüberstrich handelt es sich um zulässige Inhalte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB.

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Online seit 9. September

Öffentliches Recht

VG Berlin, Beschluss vom 24.07.2025 - 6 L 65/25

1. Zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin.

2. Die zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen, insbesondere des § 1 Abs 3 ZwVbG-BE, begegnen keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

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Online seit 8. September

Grundbuchrecht

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.07.2025 - 19 W 43/25

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG muss im Grundbuchverfahren mit einem notariellen Prüfvermerk nach § 15 Absatz 3 GBO versehen werden (Anschluss an OLG Naumburg, Beschluss vom 16.04.2021 - 12 Wx 46/20).*)

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Online seit 26. August

Immobilienmakler

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.07.2025 - 6 U 120/24

1. Ein Nachweis meint eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

2. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrags wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf oder Verkauf interessierten Kunden im Allgemeinen auch den möglichen Vertragspartner - einschließlich vollständigem Namen und Anschrift - nennen müssen.

3. Eine Vermittlungstätigkeit ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potenziellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.

4. Da der Makler mithin aktiv am Zustandekommen des Vertrages beteiligt sein muss, genügt es für die Annahme einer den Provisionsanspruch auslösenden Vermittlungstätigkeit nicht, wenn sich seine Tätigkeit auf punktuelle Hilfestellungen beschränkt, etwa auf die Weitergabe von Informationen.

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Online seit 21. August

Versicherungsrecht

OLG Celle, Urteil vom 10.07.2025 - 11 U 179/24

Ein Wohngebäude, in dem seit mehr als einem Jahr niemand mehr wohnt und der letzte Bewohner nach seinem - absehbar endgültigen - Umzug in ein Altenpflegeheim lediglich noch die Möbel nebst sonstigem Inventar zurückgelassen hat, die in dem Heim keinen Platz fanden, ist im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen ungenutzt. Es besteht dann die Obliegenheit, die Wasserversorgung abzusperren.*)

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Online seit 19. August

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.07.2025 - 4 U 113/24

1. Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Da ein Vertrag durch gegenseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen zustande kommt, dürfen bei der nach dem objektiven Empfängerhorizont vorzunehmenden Auslegung nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren. Die Auslegung erfolgt ausgehend vom Wortlaut und Systematik auch anhand von Begleitumständen.

2. Für eine Vertragsurkunde gilt grundsätzlich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Dies gilt grundsätzlich auch für formbedürftige Erklärungen, bei der Umstände außerhalb der Urkunde bei der Auslegung allerdings nur dann zu berücksichtigen sind, soweit der aus Umständen außerhalb der Urkunde ermittelte rechtsgeschäftliche Wille in der Urkunde einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat.

3. Einseitige Erwartungen einer Vertragspartei, die für ihre Willensbildung maßgeblich waren, gehören nur dann zur Geschäftsgrundlage, wenn sie in den dem Vertrag zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Willen beider Parteien aufgenommen worden sind. Dazu genügt nicht, dass die eine Partei ihre Erwartungen bei den Vertragsverhandlungen der anderen Partei mitgeteilt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten des anderen Teils als bloße Kenntnisnahme oder nach Treu und Glauben als Einverständnis und Aufnahme der Erwartung in die gemeinsame Grundlage des Geschäftswillens zu werten ist.

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Online seit 15. August

Immobilien

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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Online seit 14. August

Immobilien

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln - hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) - spätestens mit Ablauf von 10 Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels - hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes - als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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