Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 13. Oktober

IMRRS 2025, 1233

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.08.2025 - 980b C 18/25 WEG

1. Die Kosten einer sog. Erstmahnung sind nicht ersatzfähig.

2. Wird ein Beschluss im Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit gefasst, kommt der Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

3. Dies ist jedoch nicht im Sinne des Zugangs der Mitteilung bei jedem einzelnen Eigentümer zu verstehen, sondern es genügt jede Form der Unterrichtung, die den internen Geschäftsbereich des Feststellenden verlassen hat, und bei der den gewöhnlichen Umständen nach mit einer Kenntnisnahme durch die Wohnungseigentümer gerechnet werden kann.

4. Das Wesen eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit bringt es mit sich, dass die Wohnungseigentümer im Anschluss an die Versammlung, in der dieser gefasst wird, einen weiteren (Sach-)Beschluss fassen können, aber nicht - und erst recht nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt - fassen müssen.

5. Der Wohnungseigentümer ist im Rahmen des Zumutbaren nicht verpflichtet, von sich aus in regelmäßigen Zeitabständen bei der Verwaltung nachzufragen, ob und wann diese mit dem Umlaufverfahren begonnen hat bzw. wann mit der Mitteilung eines Beschlussergebnisses zu rechnen ist.

6. In Bezug auf die Möglichkeit, sich anwaltlicher Hilfe zur Durchsetzung offener Wohngeldforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer zu bedienen, verbleibt im Hinblick auf eine Erstattung der Rechtsverfolgungskosten als Verzugsschaden im Fall eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit der Verwaltung der Gemeinschaft eine vorherige Mahnung des Schuldners.

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IMRRS 2025, 1303

KG, Beschluss vom 17.09.2025 - 20 U 78/25

Die Kosten des Verfahrens sind nach dem Veranlasserprinzip dem Rechtsanwalt aufzuerlegen, wenn er eine umfassende Prozessvollmacht missbräuchlich zum Nachteil seines Mandanten verwendet (hier: Berufungseinlegung gegen den Willen des Mandanten).

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IMRRS 2025, 1305

BGH, Beschluss vom 29.09.2025 - VIII ZR 193/24

1. Ein Ablehnungsgesuch, das lediglich Ausführungen enthält, die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit gänzlich ungeeignet sind, ist offensichtlich unzulässig und vom abgelehnten Richter zu verwerfen, ohne dass es der vorherigen Einholung einer dienstlichen Stellungnahme bedürfte.

2. Das Ablehnungsgesuch in einem Parallelverfahren begründet keine Wartepflicht im vorliegenden Verfahren.

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2025, 1231

LG München I, Urteil vom 08.05.2024 - 14 S 7162/21

1. Bei separat abgeschlossenen Mietverträgen über einen Wohnraum und einen Stellplatz gilt regelmäßig eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge.

2. Diese tatsächliche Vermutung der rechtlichen Selbständigkeit kann aber widerlegt werden.

3. Befinden sich Stellplatz und Wohnraum auf demselben Grundstück, ist in der Regel ein beidseitiger Parteiwille zur Einbeziehung des Stellplatzmietvertrags in den Wohnraummietvertrag und damit ein Wille zur einheitlichen Behandlung beider Mietverträge anzunehmen.

4. Eine Klausel, wonach der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrags über die Wohnung endet, spricht dafür, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollen und die Parteien den Willen haben, dass die beiden Verträge gerade nicht losgelöst voneinander bestehen sollen.

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IMRRS 2025, 1261

LG Kempten, Urteil vom 28.10.2024 - 64 O 232/24

1. Gegen den ehemaligen Lebensgefährten besteht ein Räumungsanspruch für das im Eigentum der Klägerin stehende Haus.

2. Ein Verlöbnis begründet kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB, auch nicht nach § 1298 Abs. 1 BGB, insoweit besteht allenfalls ein Ersatzanspruch.

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IMRRS 2025, 1302

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.06.2025 - 15 WF 30/22

1. Der Honoraranspruch des Sachverständigen besteht unabhängig davon, ob das von ihm erstellte Gutachten objektiv richtig ist und wie die Beteiligten oder das Gericht das Gutachten bewerten.*)

2. Soweit das Gericht das Gutachten des Sachverständigen berücksichtigt, gilt die Leistung des Sachverständigen gem. § 8a Abs. 2 Satz 2 JVEG als verwertbar.*)

3. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die vom Sachverständigen angegebene Zeit richtig ist und für die Gutachtenerstellung auch erforderlich war. Dementsprechend findet grundsätzlich lediglich eine allgemeine Plausibilitätsprüfung der Kostenrechnung anhand allgemeiner Erfahrungswerte statt. Anlass zur Nachprüfung besteht nur dann, wenn der angesetzte Zeitaufwand im Verhältnis zur erbrachten Leistung außergewöhnlich hoch erscheint.*)

4. Eine Hinweispflicht des Sachverständigen gem. § 30 Abs. 1 FamFG, § 8a Abs. 3 JVEG, § 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO besteht jedenfalls in den von Amts wegen zu führenden Kindschaftssachen nicht.*)

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IMRRS 2025, 1300

BGH, Beschluss vom 25.09.2025 - III ZR 58/23

1. Eine gehörswidrige Überraschungsentscheidung liegt unter anderem vor, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis einen Sachverhalt in einer Weise rechtlich würdigt, mit der auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Verfahrensverlauf nicht zu rechnen braucht (hier bejaht).

2. Das Gericht hat in diesem Fall auf seine Rechtsauffassung hinzuweisen und dem Prozessbeteiligten eine Möglichkeit zur Stellungnahme zu eröffnen.

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IMRRS 2025, 1267

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2025 - 101 VA 105/25

1. Das Vorbringen, die Hinterlegungsstelle habe in Verkennung de Voraussetzungen des § 372 BGB die vom Schuldner beantragte Annahme eines Geldbetrags zur Hinterlegung angeordnet, zeigt keine Rechtsverletzung des Gläubigers auf, die ihm die Befugnis verschaffen könnte, die rechtswidrige Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle im Verfahren nach §§ 23 ff. EGGVG anzufechten, denn im Fall eine fälschlich auf § 372 BGB gestützten Hinterlegung treten die für den Gläubiger nachteiligen Rechtsfolgen der §§ 378, 379 BGB nicht ein.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn der Hinterleger mit der Hinterlegung bezweckte, die Vollstreckung des Gläubigers wegen der Forderung aus der vollstreckbaren Notarurkunde abzuwenden.*)

3. Die Hinterlegungsstelle ist zu der Prüfung verpflichtet, ob sich aus den vom Hinterleger vorgetragenen Tatsachen, welche die Hinterlegung rechtfertigen sollen, schlüssig ein Hinterlegungsgrund ergibt.*)

4. Eine rechtswidrige Hinterlegungsanordnung kann die Hinterlegungsstelle in eigener Zuständigkeit nach Maßgabe von Art. 10 Abs. 5 BayHintG i. V. m. Art. 48 BayVwVfG zurücknehmen.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2025, 1251

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.09.2025 - 21 U 14/25

1. Soweit der Unternehmer eine zu hohe Bauhandwerkersicherheit verlangt hat, hindert dies die Wirksamkeit der Fristsetzung nicht. Ist nämlich die Höhe der zutreffenden Sicherheit etwa aufgrund vorliegender Rechnungen feststellbar, hat der Besteller Sicherheit in zutreffender Höhe anzubieten.

2. Die Kündigung wegen unterbliebener Sicherheitsleistung kann auch nach erfolgter Abnahme wirksam erklärt werden.

3. Weder die Kündigung des Vertrags noch eine zwischenzeitlich erfolgte Abnahme schließen den Anspruch auf Sicherheitsleistung aus. Gleiches gilt für eine danach vom Unternehmer erklärte "Kündigung der Mängelbeseitigung".

4. Gegenforderungen des Bestellers finden nur Berücksichtigung, wenn sie unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (hier verneint für Kostenumlagen für Baustrom, Bauwasser, Abfallbeseitigung und Versicherung).

5. Für die zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht erbrachten (Rest-)Leistungen richtet sich die abzuziehende Vergütung nach § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB, d.h. es sind nur die durch die Kündigung ersparten Aufwendungen abzuziehen. Für die zwischen den Parteien unstreitigen Mängel an den bis zur Kündigung erbrachten Leistungen, die wegen einer erklärten "Kündigung der Mängelbeseitigung" vom Unternehmer nicht mehr zu beseitigen sind, kommt es hingegen auf deren Minderwert an.

6. Über den Anspruch auf Sicherheitsleistung darf im Prozess über den Werklohnanspruch trotz Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen vorab durch Teilurteil entschieden werden.

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IMRRS 2025, 1229

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.06.2025 - 3 W 14/25

Bei einer Leistungsverfügung ist ein Verfügungsgrund nur in Ausnahmefällen anzunehmen.*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2025, 1294

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 65 S 116/25

1. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung und der Nahversorgung ist beim Berliner Mietspiegel im Rahmen der Wohnlagenausweisung abschließend berücksichtigt worden.

2. Es ist deshalb nicht möglich gem. § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) Zuschläge hierfür bei der Spanneneinordnung anzusetzen.

3. Die Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO mittels Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist eine Frage des Einzelfalls.

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IMRRS 2025, 1235

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.03.2025 - 8 C 269/24

1. Mängel sind im Rahmen der Bewertung der Miethöhe nicht relevant.

2. Aus der Höhe des Heizkostenvorschusses kann nicht auf eine fehlende oder unzureichende Wärmedämmung geschlossen werden.

3. Gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

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IMRRS 2025, 1295

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 29.08.2025 - 6 LA 128/24

1. Zwischen der Einbeziehung von Buchgrundstücken in das Abrechnungsgebiet und der Frage, ob sich der ausbaubeitragsrechtlich relevante Vorteil auf das gesamte Buchgrundstück in gleicher oder unterschiedlicher Weise oder nur auf eine Teilfläche erstreckt, ist zu differenzieren.*)

2. Ausgehend vom formellen Grundstücksbegriff bezieht sich die Vorteilslage grundsätzlich auf das gesamte Buchgrundstück.*)

3. Für den Fall, dass sich Vorteilswirkungen einer Maßnahme eindeutig auf eine Teilfläche eines Buchgrundstücks beschränken, ist eine entsprechende anteilige Einbeziehung in die Aufwandsverteilung und Zugrundelegung bei der Beitragsbemessung denkbar.*)

4. Der Begriff der Zugänglichkeit richtet sich nicht nach Festsetzungen eines Bebauungsplans im Bereich der Grundstückszuwegung, sondern stellt allein auf den wirtschaftlichen Vorteil ab, der dem Grundstück und den darauf befindlichen Baulichkeiten durch den Ausbau der öffentlichen Einrichtung Straße zuwächst.*)

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IMRRS 2025, 1293

BGH, Beschluss vom 11.09.2025 - I ZB 29/25

1. Die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um vier Wochen darf vom Rechtsanwalt nicht als Verlängerung um einen Monat missverstanden werden.

2. Eine (abweichende) telefonische Auskunft der Geschäftsstelle des Berufungsgerichts über die Fristverlängerung ersetzt nicht die Verfügung des Vorsitzenden und entlastet den Rechtsanwalt nicht.

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IMRRS 2025, 1296

BGH, Beschluss vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24

Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.*)

IMRRS 2025, 1258

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2025 - 18 W 170/24

1. Der Rechtspfleger muss grundsätzlich die Festsetzung der Vergütung ablehnen, soweit der Antragsgegner Einwendungen oder Einreden erhebt, die nicht im Gebührenrecht ihren Grund haben.

2. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise, wenn der Einwand offensichtlich unbegründet ist, das heißt, wenn seine Haltlosigkeit ohne nähere Sachprüfung auf der Hand liegt, substanzlos ist oder erkennbar rechtsmissbräuchlich eingesetzt wird (hier bejaht).

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2025, 1268

LG Darmstadt, Urteil vom 29.04.2025 - 30 S 59/25

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn der zweite Mieter der Ehemann der Mieterin war, der vor über 40 Jahren sich hat scheiden lassen und ins Ausland gezogen ist.

3. Der Eigennutzungswunsch aufgrund einer beabsichtigten Familiengründung ist nicht als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren.

4. Will der Erwerber die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren oder modernisieren und ist hierzu eine Baugenehmigung erforderlich, so setzt die Wirksamkeit der Kündigung nicht voraus, dass die Genehmigung bereits erteilt ist.

5. Jedoch darf es erst zur Kündigung kommen, wenn seine Planungen ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt.

6. Den Mieter trifft eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

7. Bemüht sich der Mieter in 35 Monaten lediglich um 23 Wohnungen, kann dies nicht als ernsthaftes und intensives Bemühen angesehen werden.

8. Der Mieter muss ausreichend darlegen, dass seine vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einem Umzug entgegenstehen und dass ein solcher Umzug negative Auswirkungen auf seinen Gesundheitszustand haben würde.

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IMRRS 2025, 1276

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 03.05.2024 - 14 S 3411/23 WEG

1. Eine unbillige Benachteiligung i.S.d. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG wegen einer gestatteten baulichen Veränderung würde voraussetzen, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet würden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürften. Dabei müsste die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung (einem "nicht hinzunehmendem Sonderopfer") des Wohnungseigentümers führen, indem ihm Nachteile in größerem Umfang zugemutet würden als den übrigen Wohnungseigentümern.

2. Tieffrequente Geräusche können nicht vorab durch Sachverständigengutachten prognostiziert werden. Sollte eine genehmigte Klimaanlage nach ihrer Errichtung durch ihren Betrieb unzumutbare Störungen für einen Wohnungseigentümer durch tieffrequente Schallemissionen verursachen, hätte er Ansprüche auf Unterlassung der konkreten Störung gegen deren Betreiber aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB. Abwehransprüchen gegen konkrete Schallimmissionen durch den Betrieb der Klimaanlage stünde die Bestandskraft des Beschlusses zur Gestattung der Errichtung der Anlage nicht gem. § 1004 Abs. 2, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Wege.

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IMRRS 2025, 0622

OLG Oldenburg, Urteil vom 03.12.2024 - 12 U 224/21

1. Die Begründetheit der Klage auf Vorschuss für die Kosten einer Mängelbeseitigung ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des funktionalen Mangels grundsätzlich verschuldensunabhängig.

2. Wird zusätzlich Klage auf Feststellung der Ersatzpflicht des Auftragnehmers für weitere Schäden und Kosten erhoben, ist diese trotz Vorliegens eines Mangels unbegründet, wenn sich der Auftragnehmer betreffend sein (vermutetes) Verschulden entlasten kann.

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IMRRS 2025, 1255

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2025 - 6 W 3/24 (Kart)

1. Zu den erstattungsfähigen Prozesskosten können auch die Kosten für die Einholung eines Privatsachverständigengutachtens gehören, wenn sie unmittelbar prozessbezogen sind.

2. Zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig ist die Einholung eines Privatgutachtens dann, wenn eine verständige und wirtschaftlich vernünftig denkende Partei die Kosten auslösende Maßnahme ex ante als sachdienlich ansehen durfte. Dies ist in den Fällen zu bejahen, in denen die Partei infolge fehlender Sachkenntnis ohne die Einholung des Privatgutachtens nicht zu einem sachgerechten Vortrag in der Lage wäre.

3. Die für die prozessbegleitende Tätigkeit des Privatsachverständigen geltend gemachten Kosten sind selbst bei grundsätzlich anzunehmender Erforderlichkeit der Inanspruchnahme externen Sachverstands nicht pauschal erstattungsfähig; ihre Notwendigkeit ist vielmehr unter Berücksichtigung des Kostenschonungsgebots für jede Einzeltätigkeit gesondert zu prüfen.

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Online seit 6. Oktober

IMRRS 2025, 1270

AG Dortmund, Urteil vom 28.02.2025 - 436 C 7614/24

Eine Google-Rezension eines Mieters mit dem Inhalt "Sehr schlechte Wohnungsgesellschaft! Sie stellen überzogene Rechnungen und ich muss in den Rechtsstreit, um meine Kaution zurückzuerlangen. Nie wieder!" begründet keinen Anspruch der Hausverwaltung darauf, künftige Bewertungen zu unterlassen, ohne zuvor eine eigene Vertragsbeziehung zur Klägerin unterhalten zu haben und ohne diesen Umstand für einen unvoreingenommenen, verständigen Durchschnittsleser erkennbar offenzulegen.

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IMRRS 2025, 1290

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.08.2025 - 2-13 S 37/24

Ein Beschluss, der durch ein gerichtliches Urteil ersetzt wurde, kann von den Eigentümern im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann abgeändert werden, wenn sich die der Entscheidung zu Grunde liegenden Tatsachen nachträglich ändern. Unzulänglichkeiten der gerichtlichen Beschlussersetzung können nur im Wege eines Rechtsmittels beseitigt werden.*)

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IMRRS 2025, 1291

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.09.2025 - 6 UF 176/25

Nach Inkrafttreten von § 18 Abs. 1 PostG kann im Rahmen der Wahrung von Rechtsmittelfristen nicht mehr darauf vertraut werden, dass postalische Briefsendungen bereits vor den dort genannten Laufzeiten bei Gericht eingehen. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann daher nicht gewährt werden, wenn der Rechtsmittelführer erwartet hat, dass sein zur Post gegebenes Rechtsmittel bereits am nächsten Werktag beim Gericht eintrifft.*)

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IMRRS 2025, 1244

OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.09.2025 - 12 W 110/25

1. Sind die Feststellung von Mängeln und deren Beseitigungskosten Gegenstand des Beweisverfahrens und werden die geltend gemachten Mängel bestätigt, sind die vom Sachverständigen ermittelten Beseitigungskosten der Wertfestsetzung zu Grunde zu legen.

2. Bei der Wertfestsetzung sind auch nach der Erstbegutachtung eingetretene Preissteigerungen zu berücksichtigen.

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Online seit 2. Oktober

IMRRS 2025, 1266

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2025 - 22 U 194/24

1. Der Verbraucher hat für bis zum Widerruf erbrachte Dienstleistungen Wertersatz zu leisten.

2. Zu Dienstleistungen in diesem Sinne gehören auch Werkleistungen (hier: Einbau eines individuell angepassten Treppenliftes).

3. Zu den erbrachten Leistungen gehören nur diejenigen Arbeiten, die sich zum Zeitpunkt der Kündigung im Bauwerk verkörpern bzw. die schon in das "Werk" eingeflossen sind, nicht jedoch bloße Vorbereitungshandlungen.

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IMRRS 2025, 1271

LG Hamburg, Urteil vom 28.02.2025 - 316 S 35/24

Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und gegebenenfalls die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.*)

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IMRRS 2025, 1289

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.06.2025 - 2-13 T 34/25

Für die Einholung der Veräußerungszustimmung ist es nicht ausreichend, wenn der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers behauptet, jedenfalls auf Nachfrage muss er diese durch Unterlagen belegen.*)

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IMRRS 2025, 1024

BGH, Beschluss vom 20.03.2025 - V ZB 32/24

Die zur Auseinandersetzung des Vermögens einer aufgelösten Gesellschaft bürgerlichen Rechts angeordnete Teilungsversteigerung eines Grundstücks ist jedenfalls dann fortzusetzen, wenn der Auflösungsgrund vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts am 01.01.2024 eingetreten und der Antrag auf Teilungsversteigerung vor diesem Zeitpunkt gestellt worden ist.*)

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IMRRS 2025, 0546

AG Bremen-Blumenthal, Beschluss vom 03.04.2025 - 22 M 2963/24

1. Ein Räumungstitel ist nur vollstreckbar, wenn er die zu räumenden Räume so genau bezeichnet, dass der Gerichtsvollzieher sie ohne Weiteres lokalisieren kann; die Bezeichnung "Gewerberäume" ohne weitere Konkretisierung genügt nicht.

2. Zinsansprüche sind nur insoweit vollstreckbar, als sie unmittelbar und nachvollziehbar aus dem Titel selbst hervorgehen; eine lediglich fakultative Zinspflicht im Falle der Vorfälligkeit erfüllt dieses Erfordernis nicht.

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IMRRS 2025, 1264

OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.09.2025 - 3 U 69/25

Eine Rechtsanwältin kann zwar einzelne Aufgaben auf geeignetes Büropersonal übertragen. Sie muss jedoch sicherstellen, dass ihre Angestellten ihre Aufgaben auch dann zuverlässig erfüllen, wenn die Belegschaft durch Krankheit und Ausscheiden einer Mitarbeiterin reduziert ist. Dazu muss sie auch einer eventuellen Überlastung entgegenwirken, die dadurch entsteht, dass dem verbliebenen Personal zu viele Aufgaben übertragen werden.*)

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IMRRS 2025, 1265

KG, Beschluss vom 11.09.2025 - 2 W 26/25

1. Kündigt eine Partei einen Befangenheitsantrag für den Fall an, dass das Gericht an einer bestimmten, ihr missliebigen Rechtsauffassung festhalten sollte, begründet es nicht die Besorgnis der Befangenheit, wenn der Richter dieses Ansinnen mit deutlichen Worten und unter Hinweis auf die anwaltlichen Berufspflichten des Prozessbevollmächtigten der Partei zurückweist.*)

2. Die dienstliche Äußerung nach § 44 Abs. 3 ZPO dient allein der Tatsachenfeststellung. Sind sämtliche zur Begründung des Ablehnungsersuchens vorgebrachten Tatsachen ohnehin bereits aktenkundig, kann sich dienstliche Erklärung daher auf einen schlichten Verweis auf den Akteninhalt beschränken oder auch ganz unterbleiben.*)

3. Der Umstand, dass ein abgelehnter Richter in einem anderen bei ihm anhängigen Rechtsstreit, an dem die Parteien des Ausgangsverfahren nicht beteiligt sind, nach § 48 ZPO angezeigt hat, dass er von dem Prozessvertreter einer der Parteien Beklagtenvertreter als befangen abgelehnt worden ist, rechtfertigt ohne das Hinzutreten weiterer Umstände ebenfalls nicht die Besorgnis der Befangenheit.*)

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Online seit 1. Oktober

IMRRS 2025, 1288

BGH, Urteil vom 24.09.2025 - VIII ZR 289/23

Zur Frage des Vorliegens von Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen, und die ähnlich große, vermietete Wohnung während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst zu nutzen.*)

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IMRRS 2025, 1260

LG Wuppertal, Urteil vom 27.11.2024 - 8 S 24/24

1. Maßgeblich für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist der Nutzungszweck, den der Hauptmieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Dementsprechend liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor, wenn der Hauptmieter die Wohnung zum Zwecke der Weitervermietung an seinen Arbeitnehmer anmietet und nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen will. Für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags ist es demgegenüber unerheblich, dass der Hauptmieter seinerseits die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will.

2. Die Angabe einer Kündigungsfrist oder eines Kündigungstermins gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung ohne Zeitangabe wirkt zum nächstzulässigen Termin. Dies gilt auch, wenn der Kündigende sich in einer Kündigungserklärung auf mehrere, zu unterschiedlichen Zeitpunkten wirkende Kündigungsrechte stützt. Ohne gegenteilige Anhaltspunkte ist sein ohne Weiteres erkennbarer Wille dahingehend auszulegen, dass eine schnellstmögliche Beendigung gewünscht ist.

3. Mietet ein Arbeitgeber Wohnungen an, um sie seinen Arbeitnehmern mit dem Ziel zu überlassen, sie an sich zu binden und sich so Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, liegt eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum i.S.d. § 565 Abs. 1 BGB vor.

4. Dass der gewerbliche Mieter die Räume an Dritte zu Wohnzwecken weitervermieten will, ist für die rechtliche Einordnung des Hauptmietvertrags unerheblich. Insbesondere führt dies nicht zur Anwendung der Vorschriften des Wohnraumietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis.

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IMRRS 2025, 1282

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.08.2025 - 2-13 T 56/25

Beschlüsse, die ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglichen, sind objektiv-normativ auszulegen. Es ist nicht statthaft, Absenkungsbeschlüsse für eine unbestimmte Vielzahl von Beschlüssen zu einem Themenbereich (hier Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) zu fassen.*)

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IMRRS 2025, 1237

OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 21.01.2025 - 6 LB 3/24

1. Einen Aufwand i.S.d. Art. 105 Abs. 2a GG kann nicht nur derjenige betreiben, der eine neben der Hauptwohnung bestehende Wohnung selbst nutzt, sondern auch derjenige, der die Wohnung einem Angehörigen oder einem sonstigen Dritten unentgeltlich zur Nutzung überlässt.*)

2. Ein Eigentümer oder Wohnungserbbauberechtigter kann bei Überlassung einer Wohnung an Dritte zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden, soweit er die Wohnung weiterhin hält und sich der Verfügungsmacht über sie nicht begibt. Auf die Hintergründe für die unentgeltliche Überlassung der Wohnung kommt es dabei nicht an.*)

3. Ein Eigentümer oder Wohnungserbbauberechtigter begibt sich im Fall der Überlassung der Wohnung an einen Dritten auf Grundlage eines Leihvertrags dann seiner Verfügungsmacht, wenn er und der Dritte eine Zweckbestimmung für die Leihe nach § 604 Abs. 2 BGB vereinbart haben.*)

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IMRRS 2025, 0780

OLG Brandenburg, Beschluss vom 24.04.2025 - 5 W 16/25

1. Die Unterwerfungserklärung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO ist eine ausschließlich auf das Zustandekommen des Vollstreckungstitels gerichtete prozessuale Erklärung.

2. Auf die Erklärung finden die §§ 180 ff. BGB entsprechende Anwendung. Die Unterwerfungserklärung kann von einem Nicht-Eigentümer abgegeben wird, wenn dieser ordnungsgemäß seitens des Eigentümers bevollmächtigt ist oder ermächtigt worden ist, die Erklärung im eigenen Namen abzugeben.

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IMRRS 2025, 1279

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.09.2025 - 2-13 S 56/24

Zu „KI-Halluzinationen“ von BGH-Entscheidungen in einem anwaltlichen Schriftsatz.*)

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IMRRS 2025, 1254

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.09.2025 - 30 W 113/25

1. Dass ein sofortiges Anerkenntnis nur unter Verwahrung gegen die Kostenlast abgegeben wird, steht der Gebührenermäßigung im Sinne von Nr. 1211 Nr 2 GKG KV nicht entgegen.*)

2. Grundsätzlich ist der Einwand eines fehlerhaften Kostenansatzes auch im Kostenfestetzungsverfahren beachtlich.*)

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Online seit 30. September

IMRRS 2025, 1243

AG Würzburg, Urteil vom 13.02.2025 - 30 C 1158/24 WEG

1. Wenn die Wohnungseigentümer den Antrag auf freiwillige Begleichung von streitigen Schadensersatzansprüchen durch Negativbeschluss ablehnen, so ist dies nur dann zu beanstanden, wenn das Ermessen der Eigentümer bereits auf null reduziert war, weil der Anspruch evident und ohne jeden Zweifel begründet war.*)

2. Ein Beschlussersetzungsantrag ist bereits unzulässig, wenn der Anspruchsteller - auch ohne weitere Vorbefassung der Eigentümerversammlung - eine zulässige Leistungsklage/Zahlungsklage erheben konnte.*)

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IMRRS 2025, 0618

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2024 - 8 U 213/23

1. Sich ändernde bauplanungsrechtliche Umstände können zum Zweckentfall und damit zum Erlöschen eines Bebauungsverbots führen.

2. Die baurechtliche Zweckbindung einer Grunddienstbarkeit muss sich nicht aus der Eintragungsbewilligung oder dem Grundbucheintrag ergeben.

3. Dem Verpflichteten einer Grunddienstbarkeit obliegt im Prozess auf Löschung der Dienstbarkeit wegen Zweckentfalls die Beweislast.

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IMRRS 2025, 1238

VG Weimar, Urteil vom 17.10.2024 - 3 K 1578/23

1. Die Erhebung einer kommunalen Zweitwohnungssteuer ist (auch) unzulässig in Fällen des ehelichen Getrenntlebens, wenn und soweit die gemeinsamen ehelichen Kinder des zur Zweitsteuer herangezogenen getrenntlebenden Elternteils mit Zweitwohnsitz im Rahmen des familiären Nestmodells oder auch des Wechselmodells am Erstwohnsitz regelmäßig betreut werden.*)

2. Entgegenstehende Satzungsbestimmungen sind unvereinbar mit dem verfassungsrechtlichen Schutz der Familie nach Art. 6 Abs. 1 und Abs. 2 GG, Art. 17 ThürVerf sowie mit dem verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgebot nach Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 1 ThürVerf und mithin ungültig.*)

3. Der kommunale Satzungsgeber überschreitet mit der Besteuerung dieser Fallgruppen den ihm grundsätzlich zustehenden Gestaltungsspielraum zur Typisierung und Pauschalierung bzw. Vereinfachung der Steuererhebung.*)

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IMRRS 2025, 1256

BFH, Beschluss vom 09.09.2025 - VIII R 9/25

Eine unverschuldete Versäumung der Revisionsbegründungsfrist liegt nicht vor, wenn der mit der Bearbeitung des Falls betraute Berufsträger am Tag des Fristablaufs tätig wird, den Ablauf der Frist bei der Bearbeitung nicht prüft und es deshalb unterlässt, an diesem Tag noch mögliche fristwahrende Handlungen auszuführen.*)

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IMRRS 2025, 1021

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 17/25

1. Auch wenn der Vermieter durch das vorläufige Verbleiben des sich auf eine alters- und gesundheitsbedingten Härte berufenden Mieters in der wegen Eigenbedarfs gekündigten Wohnung gleichfalls nicht unerhebliche Nachteile zu vergegenwärtigen hat, indem die privilegierte Bedarfsperson - Tochter - mit ihrer vierköpfigen Familie weiterhin auf 40 m² wohnen bleiben muss, statt auf 100 m², ist im vollstreckungsbedingten Verlust der Mietwohnung ein unwiederbringlicher Nachteil zu sehen, vor dem der Mieter einstweilen, d.h. bis zur Entscheidung über eine Nichtzulassungsbeschwerde, zu schützen ist.

2. Der wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter kann sich grundsätzlich nur dann darauf berufen, dass die Zwangsvollstreckung ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringe, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat.

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IMRRS 2025, 1253

BGH, Beschluss vom 06.08.2025 - XII ZB 199/25

1. Erhebt ein Verfahrensbeteiligter Einwendungen gegen das Gutachten eines gerichtlichen Sachverständigen, hat der Tatrichter diese zu berücksichtigen.

2. Dabei ist er auch verpflichtet, sich mit einem vorgelegten Privatgutachten auseinanderzusetzen und auf die weitere Aufklärung des Sachverhalts hinzuwirken, wenn sich aus dem Privatgutachten ein Widerspruch zum Gerichtsgutachten ergeben kann. Unklarheiten, Zweifeln oder Widersprüchen hat er von Amts wegen nachzugehen.

3. Das Gericht ist gehalten, sich mit den Streitpunkten zwischen dem gerichtlichen Sachverständigengutachten und dem Privatgutachten sorgfältig und kritisch auseinanderzusetzen und die Streitpunkte zu würdigen. Insbesondere hat es zu begründen, warum es einem von ihnen den Vorzug gibt.

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Online seit 29. September

IMRRS 2025, 1141

OLG München, Beschluss vom 25.07.2023 - 28 U 1226/23 Bau

1. Der Unternehmer muss, bevor er einem Besteller ein Angebot macht, die Umsetzbarkeit des Projekts prüfen und vorhandene Pläne und Unterlagen hierbei kritisch würdigen.

2. Führen Planungsänderungen zu Planungsmängeln und erkennt der Unternehmer dies, muss er darauf hinweisen.

3. Ein Abrechnungsverhältnis kann mit fruchtlosem Ablauf einer gesetzten Mängelbeseitigungsfrist entstehen.

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IMRRS 2025, 1248

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.09.2025 - 6 C 5023/25

1. Eine wohnwertmindernde besonders Lärm belastete Lage liegt bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vor, wenn nur eines der beiden Zimmer Fenster zur Lärmquelle aufweist.*)

2. Kurze Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) und zur Nahversorgung können in Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.*)

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IMRRS 2025, 1209

AG Spandau, Urteil vom 01.07.2025 - 19 C 47/24 WEG

1. Ein Beschluss, wonach der Verwaltung Entlastung erteilt werden soll, bevor die Verwaltung die Abrechnung für den maßgeblichen Zeitraum vorgelegt hat, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Wird den Eigentümern nicht aufgezeigt, mit welchen finanziellen Konsequenzen zwei unterschiedliche Berechnungsalternativen verbunden sind, ist ein Beschluss rechtswidrig.

3. Soll die Erneuerung eines Warmwasserspeichers beschlossen werden, weil eine Reparatur nicht mehr wirtschaftlich sei, so ist die alleinige Information, dass der Speicher schon sehr alt wäre, keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.

4. Ein Beschluss, wonach bei Einsichtnahme in Unterlagen und Belege der jeweilige Eigentümer die Kosten zu tragen habe, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

IMRRS 2025, 1257

BVerfG, Urteil vom 23.09.2025 - 1 BvR 1796/23

1. Die Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG hat eine wirtschaftliche und eine auf die Entfaltung der Persönlichkeit bezogene Dimension. Sie konkretisiert das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit im Bereich der individuellen Leistung sowie der Existenzgestaltung und -erhaltung und zielt auf eine möglichst unreglementierte berufliche Betätigung ab.*)

2. Die Altersgrenze des vollendeten siebzigsten Lebensjahres nach § 47 Nr. 2 Variante 1, § 48a BNotO erreicht die mit ihr verfolgten legitimen Ziele - die Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit der vorsorgenden Rechtspflege sowie einer (gerechten) Verteilung der Berufschancen zwischen den Generationen und den Schutz der Rechtspflege vor Gefahren durch eine altersbedingt nachlassende Leistungsfähigkeit von Notaren - infolge eines nachhaltigen Bewerbermangels im Anwaltsnotariat und der heutigen Erkenntnisse zur Bedeutung des Alters für die Berufstüchtigkeit nur noch zu einem geringen Grad und schränkt die Berufsfreiheit unverhältnismäßig ein, soweit sie das Anwaltsnotariat betrifft.*)

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IMRRS 2025, 1252

BGH, Urteil vom 04.09.2025 - III ZR 96/24

1. Eine Partei, die sich für bedürftig halten darf und innerhalb der Klagefrist des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG einen vollständigen Prozesskostenhilfeantrag stellt, kann die Rückwirkung des § 167 ZPO in Anspruch nehmen, wenn sie nach der von ihr nicht verzögerten (positiven oder negativen) Entscheidung über den Prozesskostenhilfeantrag alles ihr Zumutbare für die alsbaldige Zustellung der Klage tut. Bei der Bestimmung der Zeit, innerhalb derer die Klageerhebung zu erfolgen hat, um noch "alsbald" zu sein, ist die Wertung des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG zu berücksichtigen. Entsprechend ist es der unbemittelten Partei grundsätzlich zumutbar, nach Abschluss des Prozesskostenhilfeverfahrens die Klageschrift spätestens innerhalb von sechs Monaten bei Gericht einzureichen, wobei nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls auch eine bedeutend kürzere Zeit angemessen sein kann (Fortführung der Senatsbeschlüsse vom 29. März 2018 - III ZB 135/17, IBRRS 2018, 1463 = NJW-RR 2018, 763 und vom 30. November 2006 - III ZB 22/06, IBRRS 2007, 2470 = IMRRS 2007, 0818 = BGHZ 170, 108 sowie III ZB 23/06, IBRRS 2007, 0178 = IMRRS 2007, 0102 = VersR 2007, 711).*)

2. § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG normiert eine prozessuale Ausschlussfrist, die eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung für die Entschädigungsklage darstellt.*)

3. Die Ausschlussfrist des § 198 Abs. 5 Satz 2 GVG ist keine Frist im Sinne des § 233 ZPO, weshalb bei Versäumung der Frist eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nicht in Betracht kommt.*)

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IMRRS 2025, 1259

OLG Köln, Entscheidung vom 17.09.2025 - 11 U 118/23

Eine Streitverkündungsschrift zur Sicherung des Gesamtschuldnerregresses eines wegen eines Mangels in Anspruch genommenen Unternehmers, die keine konkreten Ausführungen zu dem Mangel enthält, der dem Streitverkündeten vorgeworfen wird, entspricht nicht den Anforderungen des § 73 ZPO zur Angabe des Grundes der Streitverkündung und ist nicht geeignet, die Verjährung zu hemmen.*)

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