Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 9. Oktober

IMRRS 2025, 1229

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.06.2025 - 3 W 14/25

Bei einer Leistungsverfügung ist ein Verfügungsgrund nur in Ausnahmefällen anzunehmen.*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2025, 1294

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 65 S 116/25

1. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung und der Nahversorgung ist beim Berliner Mietspiegel im Rahmen der Wohnlagenausweisung abschließend berücksichtigt worden.

2. Es ist deshalb nicht möglich gem. § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) Zuschläge hierfür bei der Spanneneinordnung anzusetzen.

3. Die Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO mittels Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist eine Frage des Einzelfalls.

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IMRRS 2025, 1235

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.03.2025 - 8 C 269/24

1. Mängel sind im Rahmen der Bewertung der Miethöhe nicht relevant.

2. Aus der Höhe des Heizkostenvorschusses kann nicht auf eine fehlende oder unzureichende Wärmedämmung geschlossen werden.

3. Gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

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IMRRS 2025, 1295

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 29.08.2025 - 6 LA 128/24

1. Zwischen der Einbeziehung von Buchgrundstücken in das Abrechnungsgebiet und der Frage, ob sich der ausbaubeitragsrechtlich relevante Vorteil auf das gesamte Buchgrundstück in gleicher oder unterschiedlicher Weise oder nur auf eine Teilfläche erstreckt, ist zu differenzieren.*)

2. Ausgehend vom formellen Grundstücksbegriff bezieht sich die Vorteilslage grundsätzlich auf das gesamte Buchgrundstück.*)

3. Für den Fall, dass sich Vorteilswirkungen einer Maßnahme eindeutig auf eine Teilfläche eines Buchgrundstücks beschränken, ist eine entsprechende anteilige Einbeziehung in die Aufwandsverteilung und Zugrundelegung bei der Beitragsbemessung denkbar.*)

4. Der Begriff der Zugänglichkeit richtet sich nicht nach Festsetzungen eines Bebauungsplans im Bereich der Grundstückszuwegung, sondern stellt allein auf den wirtschaftlichen Vorteil ab, der dem Grundstück und den darauf befindlichen Baulichkeiten durch den Ausbau der öffentlichen Einrichtung Straße zuwächst.*)

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IMRRS 2025, 1293

BGH, Beschluss vom 11.09.2025 - I ZB 29/25

1. Die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um vier Wochen darf vom Rechtsanwalt nicht als Verlängerung um einen Monat missverstanden werden.

2. Eine (abweichende) telefonische Auskunft der Geschäftsstelle des Berufungsgerichts über die Fristverlängerung ersetzt nicht die Verfügung des Vorsitzenden und entlastet den Rechtsanwalt nicht.

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IMRRS 2025, 1296

BGH, Beschluss vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24

Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.*)

IMRRS 2025, 1258

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2025 - 18 W 170/24

1. Der Rechtspfleger muss grundsätzlich die Festsetzung der Vergütung ablehnen, soweit der Antragsgegner Einwendungen oder Einreden erhebt, die nicht im Gebührenrecht ihren Grund haben.

2. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise, wenn der Einwand offensichtlich unbegründet ist, das heißt, wenn seine Haltlosigkeit ohne nähere Sachprüfung auf der Hand liegt, substanzlos ist oder erkennbar rechtsmissbräuchlich eingesetzt wird (hier bejaht).

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2025, 1268

LG Darmstadt, Urteil vom 29.04.2025 - 30 S 59/25

1. Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn der zweite Mieter der Ehemann der Mieterin war, der vor über 40 Jahren sich hat scheiden lassen und ins Ausland gezogen ist.

3. Der Eigennutzungswunsch aufgrund einer beabsichtigten Familiengründung ist nicht als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren.

4. Will der Erwerber die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren oder modernisieren und ist hierzu eine Baugenehmigung erforderlich, so setzt die Wirksamkeit der Kündigung nicht voraus, dass die Genehmigung bereits erteilt ist.

5. Jedoch darf es erst zur Kündigung kommen, wenn seine Planungen ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt.

6. Den Mieter trifft eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen.

7. Bemüht sich der Mieter in 35 Monaten lediglich um 23 Wohnungen, kann dies nicht als ernsthaftes und intensives Bemühen angesehen werden.

8. Der Mieter muss ausreichend darlegen, dass seine vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einem Umzug entgegenstehen und dass ein solcher Umzug negative Auswirkungen auf seinen Gesundheitszustand haben würde.

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IMRRS 2025, 1276

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 03.05.2024 - 14 S 3411/23 WEG

1. Eine unbillige Benachteiligung i.S.d. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG wegen einer gestatteten baulichen Veränderung würde voraussetzen, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet würden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürften. Dabei müsste die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung (einem "nicht hinzunehmendem Sonderopfer") des Wohnungseigentümers führen, indem ihm Nachteile in größerem Umfang zugemutet würden als den übrigen Wohnungseigentümern.

2. Tieffrequente Geräusche können nicht vorab durch Sachverständigengutachten prognostiziert werden. Sollte eine genehmigte Klimaanlage nach ihrer Errichtung durch ihren Betrieb unzumutbare Störungen für einen Wohnungseigentümer durch tieffrequente Schallemissionen verursachen, hätte er Ansprüche auf Unterlassung der konkreten Störung gegen deren Betreiber aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB. Abwehransprüchen gegen konkrete Schallimmissionen durch den Betrieb der Klimaanlage stünde die Bestandskraft des Beschlusses zur Gestattung der Errichtung der Anlage nicht gem. § 1004 Abs. 2, § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Wege.

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IMRRS 2025, 0622

OLG Oldenburg, Urteil vom 03.12.2024 - 12 U 224/21

1. Die Begründetheit der Klage auf Vorschuss für die Kosten einer Mängelbeseitigung ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des funktionalen Mangels grundsätzlich verschuldensunabhängig.

2. Wird zusätzlich Klage auf Feststellung der Ersatzpflicht des Auftragnehmers für weitere Schäden und Kosten erhoben, ist diese trotz Vorliegens eines Mangels unbegründet, wenn sich der Auftragnehmer betreffend sein (vermutetes) Verschulden entlasten kann.

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IMRRS 2025, 1255

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.07.2025 - 6 W 3/24 (Kart)

1. Zu den erstattungsfähigen Prozesskosten können auch die Kosten für die Einholung eines Privatsachverständigengutachtens gehören, wenn sie unmittelbar prozessbezogen sind.

2. Zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig ist die Einholung eines Privatgutachtens dann, wenn eine verständige und wirtschaftlich vernünftig denkende Partei die Kosten auslösende Maßnahme ex ante als sachdienlich ansehen durfte. Dies ist in den Fällen zu bejahen, in denen die Partei infolge fehlender Sachkenntnis ohne die Einholung des Privatgutachtens nicht zu einem sachgerechten Vortrag in der Lage wäre.

3. Die für die prozessbegleitende Tätigkeit des Privatsachverständigen geltend gemachten Kosten sind selbst bei grundsätzlich anzunehmender Erforderlichkeit der Inanspruchnahme externen Sachverstands nicht pauschal erstattungsfähig; ihre Notwendigkeit ist vielmehr unter Berücksichtigung des Kostenschonungsgebots für jede Einzeltätigkeit gesondert zu prüfen.

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Online seit 6. Oktober

IMRRS 2025, 1270

AG Dortmund, Urteil vom 28.02.2025 - 436 C 7614/24

Eine Google-Rezension eines Mieters mit dem Inhalt "Sehr schlechte Wohnungsgesellschaft! Sie stellen überzogene Rechnungen und ich muss in den Rechtsstreit, um meine Kaution zurückzuerlangen. Nie wieder!" begründet keinen Anspruch der Hausverwaltung darauf, künftige Bewertungen zu unterlassen, ohne zuvor eine eigene Vertragsbeziehung zur Klägerin unterhalten zu haben und ohne diesen Umstand für einen unvoreingenommenen, verständigen Durchschnittsleser erkennbar offenzulegen.

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IMRRS 2025, 1290

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.08.2025 - 2-13 S 37/24

Ein Beschluss, der durch ein gerichtliches Urteil ersetzt wurde, kann von den Eigentümern im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann abgeändert werden, wenn sich die der Entscheidung zu Grunde liegenden Tatsachen nachträglich ändern. Unzulänglichkeiten der gerichtlichen Beschlussersetzung können nur im Wege eines Rechtsmittels beseitigt werden.*)

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IMRRS 2025, 1291

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.09.2025 - 6 UF 176/25

Nach Inkrafttreten von § 18 Abs. 1 PostG kann im Rahmen der Wahrung von Rechtsmittelfristen nicht mehr darauf vertraut werden, dass postalische Briefsendungen bereits vor den dort genannten Laufzeiten bei Gericht eingehen. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann daher nicht gewährt werden, wenn der Rechtsmittelführer erwartet hat, dass sein zur Post gegebenes Rechtsmittel bereits am nächsten Werktag beim Gericht eintrifft.*)

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IMRRS 2025, 1244

OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.09.2025 - 12 W 110/25

1. Sind die Feststellung von Mängeln und deren Beseitigungskosten Gegenstand des Beweisverfahrens und werden die geltend gemachten Mängel bestätigt, sind die vom Sachverständigen ermittelten Beseitigungskosten der Wertfestsetzung zu Grunde zu legen.

2. Bei der Wertfestsetzung sind auch nach der Erstbegutachtung eingetretene Preissteigerungen zu berücksichtigen.

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