Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0229

OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2026 - 12 U 156/24

1. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung, den Ablauf wild abfließenden Wassers auf ein benachbartes, tiefer liegendes Grundstück durch aktives Tun zu verhindern.

2. Indes darf der natürliche Ablauf wild fließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.

3. Der Nachteilsbegriff ist objektiviert grundstücksbezogen auszulegen; die Nutzbarkeit des Grundstücks muss gegenüber dem bisherigen Zustand eingeschränkt und es muss eine Belästigung für den Grundstückseigentümer entstanden sein, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch das Grundstück erheblich beeinträchtigt wird.

4. Ein nur drohender Nachteil ist nicht ausreichend; der Nachteil muss tatsächlich eintreten oder doch mit Sicherheit zu erwarten sein.

5. Ein Nachteil setzt voraus, dass ein Übertritt von Wasser nicht nur in extremen Ausnahmefällen zu erwarten, sondern regelmäßig wiederkehrend bei einem heftigen Regen zu befürchten ist.

6. In einer nicht unerheblichen Überschwemmung der Terrasse des Wohngrundstücks mit schlammigem Wasser liegt eine Belästigung, die von einigem Gewicht und spürbar ist, wodurch die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigt wird.

7. Der Anspruch aus § 1004 BGB ist auf Unterlassung der Beeinträchtigung gerichtet. Lässt sich die drohende Wiederholung der Beeinträchtigung nicht anders verhindern, kann auch ein aktives Eingreifen in Form "geeigneter Maßnahmen" geboten sein.

8. Kam es bislang selbst bei einem maximalen Aufstau von Wasser hinter der Mauer nicht zu Wasserübertritten und ist es ungewiss, ob und unter welchen Bedingungen es zukünftig zu Wasserübertritten kommen kann, fehlt es an einem spürbaren Nachteil i.S.v. § 37 WHG und einer ernsthaft drohenden Beeinträchtigung i.S.v. § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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Online seit 26. Februar

IMRRS 2026, 0232

OLG Stuttgart, Urteil vom 22.12.2025 - 12 U 117/25

1. Die Bestimmung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB betrifft nicht den Fall, in dem zweifelhaft bleibt, ob nicht ein Ereignis die Verletzung verursacht hat, für das eine deliktische Haftungsverantwortlichkeit nicht besteht.*)

2. Der Anspruch des Grundstücksnachbarn aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog gegen den Eigentümer des benachbarten Grundstücks setzt voraus, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgeht. Dies kann für den Fall einer Brandverursachung durch den Mieter nur dann angenommen werden, wenn der Eigentümer dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten*)

3. Der Eigentümer ist nicht verantwortlich, wenn er den Mieter vor der Neujahrsnacht nicht auf einen sachgerechten Umgang mit Feuerwerkskörpern hinweist.*)

4. Die Regelung des § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB kann keine Zweifel der Störereigenschaft überwinden.*)

5. Der Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB beinhaltet keinen Ersatz für Gesundheitsschäden.*)

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Online seit 25. Februar

IMRRS 2026, 0161

OLG Naumburg, Beschluss vom 04.08.2025 - 12 Wx 23/25

Die Rücknahme des Antrages auf Eintragung einer Zwangshypothek bedarf nach § 31 Satz 1 GBO der in § 29 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GBO vorgeschriebenen Form, also der öffentlichen Beurkundung oder der öffentlichen Beglaubigung.*)

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Online seit 23. Februar

IMRRS 2026, 0227

OLG Hamm, Urteil vom 29.01.2026 - 18 U 53/25

1. Eine im Zuge der Vertragsverhandlungen erfolgende individuelle Änderung des Wortlauts einer (ursprünglich) gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB vorformulierten Klausel steht dem AGB-Charakter der schließlich vereinbarten Klausel nicht per se entgegen, sondern stellt lediglich ein Indiz für eine Individualvereinbarung i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB dar.*)

2. Eine AGB-Klausel des Maklerkunden, die den Makler zur Rückzahlung der Provision für den Fall verpflichtet, dass der Hauptvertrag (Kaufvertrag) – aus welchen Gründen auch immer – nicht durchgeführt wird, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags und kann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein. Der Senat hält insoweit nicht mehr an seiner im Urteil vom 12.02.2001 - 18 U 72/00, IBRRS 2002, 1337 = IMRRS 2002, 0559, geäußerten Auffassung fest.*)

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Online seit 18. Februar

IMRRS 2026, 0207

BGH, Beschluss vom 21.01.2026 - XII ZB 142/25

1. Haben Ehegatten, die keine Ehegatteninnengesellschaft bilden, eine Immobilie zu hälftigem Miteigentum erworben und gemeinsam zu Wohnzwecken vermietet, ist jeder Teilhaber berechtigt, eine Änderung der bisherigen Verwaltungs- und Benutzungsregelung zu fordern, wenn tatsächliche Veränderungen eintreten, die ein Festhalten an der bisherigen Vereinbarung unerträglich erscheinen lassen (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135, und Urteil vom 04.02.1982 - IX ZR 88/80, IMRRS 2007, 2577 = NJW 1982, 1753).*)

2. Der Antrag ist auf Zustimmung zu einer konkret zu bezeichnenden Art der Benutzung zu richten (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 25.10.2006 - VII ZB 29/06, IMRRS 2007, 0416 = FamRZ 2007, 135).*)

3. Die Entscheidung, ob nach erfolgter Regelung der Benutzung tatsächliche Veränderungen eingetreten sind, die ein Festhalten an der bisherigen Verwaltungsvereinbarung unerträglich erscheinen lassen, hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen.*)

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IMRRS 2026, 0206

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 257/24

1. An der Übergabestelle geht das Leitungsgut und die Gefahr hierfür auf den Anschlussnehmer über und findet die Übereignung statt. Mit dem Passieren der Übergabestelle und dem hierdurch bewirkten Eigentumsübergang des Leitungsguts auf den Anschlussnehmer hat das Versorgungsunternehmen seine auf Lieferung und Eigentumsverschaffung an dem Leitungsgut gerichtete Leistungspflicht aus dem Versorgungsvertrag erfüllt.

2. Der Anschlussnehmer trägt im Hinblick auf die mit dem Durchlaufen der Übergabestelle eintretende Erfüllung des Wasserversorgungsvertrags das Risiko eines nach der Übergabestelle, mithin im Bereich der Kundenanlage, eintretenden Wasserverlusts.

3. Der Umstand, dass sich die nach den maßgebliche technischen Kriterien hinter der Hauptabsperrvorrichtung liegende Übergabestelle nicht auf dem Grundstück des Anschlussnehmers liegt, ändert (hier) nichts daran, dass der Verantwortungsbereich Anschlussnehmers an dieser Übergabestelle beginnt.

4. Eine Verpflichtung des Wasserversorgungsunternehmens zur Verlegung des Hausanschlusses besteht in diesem Fall nicht.

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2026, 0172

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.08.2025 - 5 W 55/25

1. Bei der Eintragung eines Zwangshypothek hat das Grundbuchamt hat sowohl die vollstreckungsrechtlichen Anforderungen als auch die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu beachten.

2. Fehlt es an der Identität des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers und des Titelgläubigers oder lässt sich diese nicht zweifelsfrei feststellen, darf die Vollstreckung nicht durchgeführt werden.

3. Bei der rein formalen Prüfung der Identität von betreibendem Gläubiger und Titelgläubiger hat das Vollstreckungsorgan die namentliche Bezeichnung des Schuldners im Titel nach allgemeinen Regeln auszulegen; dabei sind Umstände, die außerhalb des Titels liegen, grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.

4. Die Bezeichnung "Rechtsanwälte X" in dem Tenor eines Kostenfestsetzungsbeschlusses ist hinsichtlich der Person des Gläubigers objektiv mehrdeutig, so dass eine Vollstreckung aus diesem Titel nicht erfolgen kann.

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0133

OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025 - 4 U 156/25

1. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

2. Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

3. Auch bei einer Mangelbeseitigung in Eigenregie muss sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

4. Bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung geht die Offenbarungspflicht nicht derart weit, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.

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IMRRS 2025, 1630

BGH, Beschluss vom 26.06.2025 - V ZB 48/24

Eine noch nicht gezeugte Person kann Inhaberin eines - durch ihre Lebendgeburt bedingten - Grundpfandrechts sein und ein solches erwerben. Daher ist die Eintragung eines Grundpfandrechts zu Gunsten noch nicht gezeugter Nachkommen in das Grundbuch nicht inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.*)

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2026, 0182

BGH, Beschluss vom 03.07.2025 - V ZB 17/24

1. Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31.12.2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.*)

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2025, 1625

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2025 - 9 U 92/22

1. § 27 NachbG-NW macht den Grundstückseigentümer nicht zum Garanten dafür, dass auf das Nachbargrundstück keinerlei Niederschlag von den baulichen Anlagen auf sein Grundstück gelangt.

2. Voraussetzung für den Anspruch aus §§ 27, 29 NachbG-NW ist nicht, dass das Grundstück vollständig vor Überschwemmungen geschützt ist. Eine spürbare Verminderung ist ausreichend.

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Online seit 9. Februar

IMRRS 2026, 0141

OLG Hamm, Urteil vom 18.09.2025 - 22 U 52/24

1. Liegt das verkaufte Grundstück in einem Naturschutzgebiet, weist es einen Sachmangel auf, weil es sich nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

2. Der Verkäufer verschweigt einen Mangel arglistig, wenn er den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde.

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2026, 0122

OLG Dresden, Urteil vom 22.12.2025 - 22 U 1584/24

Grundsätzlich folgt zwar ein Recht zum Besitz aus der Pflicht zur Verschaffung des Eigentums nach dem notariellen Kaufvertrag. Ist diese Pflicht jedoch bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung, rückt der Verkäufer auch nicht von dieser Bedingung ab und erfolgt die Übertragung des Besitzes allein aufgrund einer Täuschung durch den Käufer, der eine Zahlung des vollständigen Kaufpreises fälschlich vorspiegelt, kann der Käufer auf Grundlage dieser Täuschung nicht von einem berechtigten Besitz ausgehen.

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IMRRS 2026, 0121

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2025 - 325 O 102/23

1. Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag auch umgesetzt wird, da schon der wirksame Abschluss des Grundstückskaufvertrags die Provisionspflicht des Maklerkunden auslöst (Anschluss BGH, IBR 2005, 575). Deshalb wirkt sich der Rücktritt ebenso wie die einvernehmliche Vertragsaufhebung in der Regel nicht auf die Provisionspflicht aus.

2. Anders ist jedoch die Rechtslage zu beurteilen, wenn dem Maklerkunden im Zeitpunkt der Beendigung des Kaufvertrags das Recht zustand, diesen anzufechten, da die Rückwirkung der Anfechtung dazu führen würde, dass der Kaufvertrag von vorneherein niemals wirksam zu Stande gekommen ist und deshalb auch keine Provisionspflicht besteht. Wenn aber dem Käufer eines Grundstücks ein Anfechtungsrecht neben einem Gewährleistungsrecht zusteht, dann stellt es sich für den Makler als zufällig dar, ob der Käufer von dem einen oder dem anderen Recht Gebrauch macht. Der von ihm vermittelte oder nachgewiesene Kaufvertrag trägt unabhängig von dieser Entscheidung den Makel der Anfechtbarkeit. Die gleichen Erwägungen gelten auch dann, wenn der Maklerkunde sich mit seinem Vertragspartner aufgrund eines Anfechtungsgrundes auf eine Aufhebung des Kaufvertrags verständigt (Anschluss BGH, IBR 2001, 149).

3. Eine Irrtumsanfechtung des Käufers wegen einer Eigenschaft der Sache ist konkludent ausgeschlossen, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben (Anschluss BGH, Urteil vom 14.12.2000 - III ZR 3/00, IMRRS 2000, 0292).

4. Die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB steht nur demjenigen zu, der durch arglistige Täuschung oder Drohung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wurde. Dabei trifft ihn die Beweislast für die Kausalität, wobei ein Anscheinsbeweis in Betracht kommt, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Willenserklärung zu beeinflussen (Anschluss BGH, Urteil vom 12.05.1995 - V ZR 34/94, IMRRS 1995, 0008).

5. § 652 BGB verlangt nicht, dass derjenige, der den Maklervertrag geschlossen hat, auch am Hauptvertrag beteiligt ist (Anschluss BGH, IBR 1998, 80). Die erforderliche personelle Kongruenz besteht auch dann, wenn den Auftraggeber mit demjenigen, der den Hauptvertrag tatsächlich abschließt, eine so enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung verbindet, dass es Treu und Glauben widersprechen würde, wenn sich der Maklerkunde darauf berufen würde, dass er den Vertrag nicht selbst abgeschlossen habe. In gesellschaftsrechtlichen Konstellationen ist dabei maßgeblich, ob im Verhältnis zu den Parteien des Maklervertrags wirtschaftlich dieselben Gesellschafter am Hauptvertrag beteiligt sind, insbesondere wenn eine Tochtergesellschaft das Objekt erwirbt.

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Online seit 4. Februar

IMRRS 2026, 0136

BGH, Urteil vom 29.01.2026 - I ZR 129/25

Der vom Vermieter anlässlich der Vermietung von Mietwohnungen mit der Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl von Mietinteressenten betraute Makler unterliegt dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG und haftet unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 und 3 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung.*)

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Online seit 3. Februar

IMRRS 2026, 0124

LG Hamburg, Urteil vom 20.06.2025 - 311 O 155/23

1. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, z.B. in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.

2. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

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Online seit 30. Januar

IMRRS 2026, 0102

LG Darmstadt, Urteil vom 11.04.2025 - 24 S 92/23

Ein Immobilienmakler, der einen Mietinteressenten bei der Wohnungssuche aufgrund seiner ethnischen Herkunft benachteiligt, haftet auf Schadensersatz.

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