Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 13. Juni

IMRRS 2025, 0718

KG, Beschluss vom 03.06.2025 - 7 U 83/24

Der (ggf. vorläufige) Berufungsstreitwert einer gegen ein Zwischenfeststellungsurteil erhobenen Berufung, mit dem die zwischen den Parteien streitige Rechtsnatur der Kündigung eines Bauvertrages geklärt wurde, ist anhand des Interesses der Berufungsklägerin zu bewerten. Dieses Interesse richtet sich in Fällen der klageweise begehrten Vergütung für kündigungsbedingt nicht erbrachte Leistungen und widerklagend geltend gemachten kündigungsbedingten Mehrkosten für die Fertigstellung des Bauvorhabens nicht nur nach dem höheren dieser beiden Einzelstreitwerte von Klage und Widerklage, sondern in einem ersten Schritt nach deren Gesamtbetrag. In einem zweiten Schritt ist von diesem Gesamtbetrag ein Abschlag vorzunehmen, dessen Höhe sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls richtet.*)

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2025, 0727

BGH, Beschluss vom 14.05.2025 - XII ZR 88/23

1. Die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14, IMR 2016, 71 = NZM 2016, 98).*)

2. Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks, der gem. § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (im Anschluss an BGHZ 40, 255, und BGH, Urteil vom 30.05.1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388).*)

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IMRRS 2025, 0712

VG Aachen, Urteil vom 31.03.2025 - 5 K 1496/24

1. Ermessensfehlerhafte Festsetzung einer Gebühr für eine Teilungsgenehmigung.*)

2. Für die Bemessung von Rahmengebühren bleibt der Höchstbetrag Fällen mit deutlich überdurchschnittlichem Wert und hohem Aufwand vorbehalten.

3. Nr. 2.5.1.1 der Empfehlung des Deutschen Städte- und Gemeindebundes zur Baugebührenbemessung verstößt gegen § 9 GebG-NW und ist daher rechtswidrig.

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IMRRS 2025, 0723

AG Saarbrücken, Urteil vom 12.02.2025 - 3 C 181/24

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass die spätestens am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss, so ist diese Regelung unwirksam, weil sie dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

2. Streiten Mieter und Vermieter lauthals und zieht sich der Mieter mit den Worten "er gehe jetzt, bevor er handgreiflich wird" zurück, rechtfertigt dies eine Kündigung nicht, da das Verhalten deeskaliernd ist.

3. Eine laut geführte mündliche Streitigkeit in der Sache rechtfertigt für sich allein keine Kündigung.

4. Die einmalige Äußerung eines Verdachts der Schwarzarbeit im Rahmen eines Streitgesprächs über die Begründetheit konkreter Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung rechtfertigt nicht die Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters.

5. Soweit empfangsbedürftige Willenserklärungen einem Formerfordernis unterliegen, müssen diese Erklärungen nicht nur formgerecht erstellt werden, sondern auch in der vorgeschriebenen Form dem Empfänger zugehen.

6. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

7. Das Kündigungsrecht kann der Vermieter dann nicht mehr ausüben, wenn sein Verhalten gegen Treu und Glauben verstößt. Der Vermieter hat sein Kündigungsrecht alsbald auszuüben; ein längeres Zuwarten oder Dulden dieses Zustands, insbes. laufende Mietkürzungen, kann zum Verlust des Kündigungsrechts führen.

8. Eine Unpünktlichkeit mit lediglich zwei Monatsmieten genügt zumindest bei einem langjährigen Mietverhältnis noch nicht für eine ordentliche Kündigung.

IMRRS 2025, 0707

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980a C 9/24 WEG

1. Ein Beschluss ist nichtig, wenn die rein tatsächliche Durchführbarkeit nicht möglich oder zweifelhaft ist, der Beschluss also auf eine unmögliche Handlung gerichtet ist. Dieselbe Rechtsfolge trifft auch Beschlüsse, die Regelungen zu Lasten Dritter enthalten.

2. Ein Beschluss, der die Auszahlung eines bestimmten Betrags von Geldern, die wegen Mängeln noch auf einem Notaranderkonto liegen, an den insolventen Bauträger vorsieht, ist nichtig, da er nicht durchführbar ist ohne die - verweigerte - Zustimmung der betreffenden Käufer.

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IMRRS 2025, 0725

SG Münster, Beschluss vom 25.07.2024 - S 30 SF 51/24

1. Inhaber von Vergütungsansprüchen können nur die vom Gericht beauftragten Sachverständigen sein. Die Vergütung steht demjenigen zu, der (vom Gericht) beauftragt worden ist. Dies sind die vom Gericht ernannten Sachverständigen.

2. Angesichts der dienenden Funktion von Sachverständigen als sog. Hilfspersonen beim Erkenntnisprozess des Gerichts ist zweifelhaft, ob gerichtlich bestellte Sachverständige ihre Vergütungsansprüche an Dritte (hier: an eine gewerbliche Abrechnungsgesellschaft) abtreten können.

3. Einem gerichtlich bestellten Sachverständigen steht für die Erstellung eines schriftlichen Gutachtens kein Anspruch auf Vergütung zu, wenn der Gutachtenauftrag wirksam und rechtzeitig vom Gericht aufgehoben/widerrufen wurde.

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IMRRS 2025, 0683

BGH, Beschluss vom 29.04.2025 - X ARZ 79/25

Eine Durchbrechung der Bindungswirkung von Verweisungsentscheidungen entsprechend § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO kommt allenfalls bei "extremen Verstößen" gegen die den Rechtsweg und seine Bestimmung regelnden materiell- und verfahrensrechtlichen Vorschriften in Betracht.

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IMRRS 2025, 0726

BGH, Beschluss vom 22.05.2025 - V ZR 186/24

Macht die klagende Partei in einem Beschlussklageverfahren Angaben zu ihrem Interesse an der Entscheidung, das nach § 49 GKG ein Element der Streitwertfestsetzung ist, und widerspricht sie der entsprechenden Streitwertfestsetzung in den Tatsacheninstanzen nicht, ist es ihr verwehrt, sich im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auf ein höheres, die erforderliche Rechtsmittelbeschwer erreichendes Interesse zu berufen.*)

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2025, 0716

OLG Naumburg, Urteil vom 19.12.2024 - 2 U 39/24 (Lw)

1. Wird ein Landpachtvertrag zwischen dem Eigentümer und einer GmbH & Co. KG für eine Vertragsdauer von zwölf Jahren geschlossen, so erfüllt der Vertrag das Formerfordernis nach § 585a BGB, wenn die Urkunde im Vertragseingang die Bezeichnung der Pächterin als GmbH & Co. KG enthält und der Vertrag im Feld „Unterschrift des Pächters“ von einer natürlichen Person ohne Vertretungszusatz unterzeichnet wird.*)

2. Eine im Landpachtvertrag vorgesehene Option der einseitigen Verlängerung des Vertrages kann vom Optionsinhaber bis zum Ablauf der ursprünglichen – hier befristeten – Vertragslaufzeit ausgeübt werden. Diesem Recht steht eine zuvor ausgesprochene, jedoch unwirksame ordentliche Kündigung nicht entgegen.*)

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IMRRS 2025, 0703

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.05.2025 - 19 S 8/25

1. Alle konstruktiven Teile, beispielsweise der Estrich und andere Isolierschichten, stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Hieraus folgt, dass es sich bei allen Bauteilen, die Bestandteil des Isolationskonzeptes - sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme - sind, um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt.

2. Liegt die Ursache des von einem Eigentümer geltend gemachten Schadens im Gemeinschaftseigentum, stehen diesem Ansprüche allenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

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IMRRS 2025, 0694

BayObLG, Beschluss vom 15.05.2025 - 101 AR 44/25

1. Im Fall eines negativen Kompetenzkonflikts innerhalb der ordentlichen Gerichtsbarkeit ist grundsätzlich das Gericht als zuständig zu bestimmen, an das die Sache zuerst verwiesen worden ist.

2. Eine Verweisung bindet das Empfangsgericht nur dann nicht, wenn der Verweisungsbeschluss schlechterdings nicht als ergangen angesehen werden kann, etwa weil er auf der Verletzung rechtlichen Gehörs beruht, nicht durch den gesetzlichen Richter erlassen worden ist oder jeder gesetzlichen Grundlage entbehrt und deshalb als willkürlich betrachtet werden muss.

3. Die Bindungswirkung einer Verweisung findet ihre Grenze dann, wenn der Kläger einen neuen Streitgegenstand zur Entscheidung stellt und damit die Klage ändert.

4. Ein Klageänderung liegt dann vor, wenn entweder der Klageantrag oder der Klagegrund ausgewechselt wird, oder wenn beide Elemente verändert werden (hier verneint).

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IMRRS 2025, 0717

AG Pankow, Urteil vom 10.06.2025 - 101 C 5058/24

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung auf eine bestimmte Summe und anerkennt der Mieter lediglich einen bestimmten Betrag pro Quadratmeter, ohne die Gesamt-Quadratmeterzahl zu nennen, so liegt kein Anerkenntnis i.S.d. § 93 ZPO vor, weil damit der erforderliche zweite Faktor zur Berechnung des Gesamt-Mietzinses fehlt.

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