Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit heute

Immobilien

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2026 - 2 U 1333/24

1. Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr.

2. Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen kann die Vertragsparteien jedoch bereits verpflichten, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen.

3. So besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf (hier: Vorhandensein von Altlasten).

4. Dies gilt vor allem für solche Umstände, die allein dem anderen Teil bekannt sind und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den Verhandlungspartner von besonderer Bedeutung für den Vertragsentschluss sind. Nicht aufzuklären ist daher in der Regel über Umstände, die der andere Teil bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann

 Volltext

Immobilien

LG Oldenburg, Urteil vom 28.11.2025 - 5 O 2252/22

1. Holzwurmbefall stellt einen offenbarungspflichtigen Sachmangel des erworbenen Anwesens dar.

2. Eine Pflicht zur Offenbarung scheidet aus, wenn es sich um einen der Besichtigung zugänglichen und damit ohne Weiteres erkennbaren Mangel handelt.

3. Die Erheblichkeitsschwelle beim Rücktritt, die bei Kaufverträgen in der Regel erst überschritten ist, wenn der Beseitigungsaufwand mehr als 5% des Kaufpreises beträgt, kommt im Rahmen der Arglistanfechtung nicht zum Tragen.

4. Auch wenn der Holzwurmbefall infolge der zahlreich vorhandenen Auswurflöcher in den Balken und der auf dem Boden liegenden Bohrmehlresten und -häufchen wahrnehmbar ist, handelt es sich dabei nicht um einen offensichtlichen, ohne Weiteres erkennbaren Schädlingsbefall der Balken, weil die Aufmerksamkeit eines potentiellen Kaufinteressenten nicht wie selbstverständlich auf den Zustand der Holzbalken und den Boden der Dachstühle gerichtet ist. Dies gilt erst recht bei diffusem Licht im Dachstuhl.

5. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass ein Laie die Symptome des Holzwurmbefalls bei einer Besichtigung wahrnimmt, bleibt es bei einem offenbarungspflichtigen Mangel. Denn Mängel, von denen bei einer Besichtigung Symptome hervortreten - wie hier: Fraßmehlhäufchen auf dem Boden; Auswurflöcher in den Balken -, diese aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und/oder Umfang des Mangels erlauben, sind nicht ohne Weiteres erkennbar. In den Fällen muss der Verkäufer seinem Kenntnisstand gemäß aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

6. Das Erkennen eines nicht aktiven, älteren Holzwurmbefalls im alten Eichenholz durch einen Kaufinteressenten bedeutet nicht, dass damit auch am weichen, neueren Holz aktiver Holzwurmbefall erkannt wird.

...

 Volltext

Online seit 30. März

Grundbuchrecht

OLG Naumburg, Beschluss vom 15.12.2025 - 12 Wx 41/25

Das Grundbuchamt hat bei dem Vollzug einer Auflassung im Grundbuch eine im Rahmen des Kaufvertrages zugesicherte Lastenfreiheit nicht zu prüfen.*)

 Volltext

Online seit 27. März

Immobilien

BGH, Beschluss vom 26.02.2026 - V ZR 83/25

Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwer wiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.*)

 Volltext

 Nachricht

Immobilien

OLG Rostock, Entscheidung vom 25.02.2026 - 3 U 51/25

1. Verteilt sich die Haftung für Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge in einem Grundstückskaufvertrag danach, ob eine Erschließungsanlage "endgültig hergestellt" ist, ist unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage von Käufer und Verkäufer grundsätzlich davon auszugehen, dass dies nicht im öffentlichen-rechtlichen Sinne projektbezogen gemeint ist, sondern damit auf das betroffene Grundstück abgestellt wird.*)

2. Sind bereits Beitragsbescheide gegen den Käufer ergangen, fehlt es wegen des Vorrangs der Leistungsklage an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO für eine Klage auf Feststellung der Freistellungpflicht des Verkäufers; es kann auf Leistung geklagt werden unabhängig davon, ob sich die Höhe der Verbindlichkeit aufgrund eingelegter Rechtsbehelfe eventuell noch verändert.*)

3. Während der Käufer gegebenenfalls einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Ersatz von ihm aufgewandter Rechtsverfolgungskosten für ein Vorgehen gegenüber dem Erschließungs-träger aus Geschäftsführung ohne Auftrag haben kann, deckt die Freistellungsverpflichtung kein zweigleisiges Vorgehen des Befreiungsberechtigten dergestalt ab, dass er zur eigenen Absicherung gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Freistellungsschuldners (auch) eine möglicherweise erfolglose Rechtsverteidigung betreibt, um diesen am Ende sowohl auf die dadurch entstandenen Aufwendungen als auch die Befreiung von der eigentlichen Verbindlichkeit in Anspruch zu nehmen.*)

 Volltext

 Beitrag

Online seit 26. März

Wohnungseigentum

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 09.02.2026 - 19 W 77/25 (Wx)

1. Der Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters kann im schriftlichen Verfahren gefasst werden.*)

2. Das Verbot der Insichvertretung nach § 181 BGB greift nicht ein, wenn der für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter die Veräußerung von Wohneigentum durch ihn nach § 12 WEG genehmigt.*)

 Volltext

Online seit 20. März

Immobilien

KG, Beschluss vom 10.03.2026 - 1 W 49/26

1. Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 01.01.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.*)

2. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.*)

 Volltext

 Beitrag

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.02.2026 - 5 U 27/25

1. Derjenige, der Schäden an seinem Gebäude wegen einer Grundwasserabsenkung im Rahmen von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück behauptet, hat die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen.

2. Ein Anscheinsbeweis kann eingreifen, wenn im örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit umfangreichen Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück Schäden an einem Gebäude entstehen (hier verneint).

3. Eine Beweiserleichterung kommt bei der Verletzung von Nebenpflichten in Betracht, wenn als Schadensursache nur eine solche aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners in Betracht kommt, so dass dieser sich entlasten muss (hier verneint).

 Volltext

Online seit 19. März

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 - 5 U 87/24

1. Chronischer Alkohol-, Medikamenten- oder Drogenmissbrauch begründet keineswegs immer und per se, wohl aber dann eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, wenn es zu einer organischen Veränderung des Gehirns gekommen ist, die zum dauerhaften Ausschluss der freien Willensbildung geführt hat.

2. Auch auf rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen (z.B. Quittung) findet § 105 Abs. 1 BGB ebenfalls Anwendung.

3. Für den Beweis genügt grundsätzlich nicht schon ein Für-wahrscheinlich-Halten, sondern die volle Überzeugung (Gewissheit) des Richters ist erforderlich.

4. Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, d.h. seine Glaubwürdigkeit, noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, d.h. die Glaubhaftigkeit, betreffen.

 Volltext

Online seit 17. März

Steuerrecht

FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025 - 2 K 86/22

1. Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 4 Abs. 3 ImmowertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Anschluss an BFH, Urteil vom 21.01.2024, IX R 14/23).*)

2. Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben.*)

 Volltext