Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 18. Februar

IMRRS 2026, 0205

OLG Dresden, Beschluss vom 23.11.2025 - 4 W 378/25

1. Den Zeitangaben eines Sachverständigen bei der Abrechnung der Gutachtenkosten ist grundsätzlich Glauben zu schenken, eine Plausibilitätsüberprüfung hat sich darauf zu beschränken, ob der ausgewiesene Zeitaufwand im Verhältnis zur erbrachten Leistung ungewöhnlich hoch erscheint.*)

2. Auch wenn eine Herabsetzung des angegebenen Zeitaufwands durch das Gericht voraussetzt, dass konkret angegeben werden kann, welche Zeiten zu hoch bemessen sind, kann hierfür auf allgemeine Erfahrungssätze zurückgegriffen werden. Synergieeffekte, die sich infolge der Übernahme von Tabellenwerten der Parteien durch den Sachverständigen bereits aus den Gerichtsakten ergeben, können daher herangezogen werden.*)

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IMRRS 2026, 0171

LSG Bayern, Urteil vom 27.06.2025 - L 8 SO 244/24

1. Zur offensichtlichen Unzulässigkeit von Anträgen wegen Besorgnis der Befangenheit.*)

2. Kosten der Zwangsräumung einer Wohnung sind keine laufenden Unterkunftskosten.*)

3. Kosten der Zwangsräumung sind auch keine Umzugskosten.*)

4. Auch ein Anspruch auf Übernahme von Mietschulden ist ausgeschlossen.*)

5. Es besteht auch kein Anspruch auf Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten. Bei den Kosten der Zwangsräumung handelt es sich insbesondere nicht um Maßnahmen i.S.d. § 68 Abs. 1 Satz 1 SGB XII.*)

6. Zur Verfassungsmäßigkeit v.a. der Bedarfe für Unterkunft und Heizung.*)

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IMRRS 2026, 0203

BGH, Beschluss vom 27.01.2026 - VIII ZR 165/24

1. Ein Ablehnungsgesuch ist offensichtlich unzulässig, wenn es lediglich Ausführungen enthält, die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit gänzlich ungeeignet sind.

2. Es sind objektive Gründe vorzutragen, die geeignet erscheinen könnten, vom Standpunkt der Partei bei vernünftiger Betrachtung aller Umstände die Befürchtung zu erwecken, der abgelehnte Richter hätte der Sache nicht unvoreingenommen und damit nicht unparteiisch gegenübergestanden.

3. Offensichtlich unzulässige Ablehnungsgesuche sind vom abgelehnten Richter zu verwerfen.

4. Der Einholung einer dienstlichen Stellungnahme der abgelehnten Richterin bedarf es insoweit nicht.

5. Ein Beschluss über eine Erinnerung nach § 66 GKG enthält keinen Tatbestand im Sinne der Zivilprozessordnung, der im Wege der Tatbestandsberichtigung korrigiert werden könnte.

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Online seit 17. Februar

IMRRS 2025, 1550

LG Berlin II, Urteil vom 15.07.2025 - 65 S 5/25

1. Eine Untervermietung von öffentlich geförderten Wohnungen ist nur an Personen möglich, die eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau besitzen.

2. Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von Untervermietern genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Wohnflächen bleiben unberücksichtigt.

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IMRRS 2026, 0089

AG Kreuzberg, Urteil vom 10.04.2025 - 23 C 5041/24

1. Wird eine Staffelmiete erst für die Zeit nach Ende einer Mietpreisbindung während des Bindungszeitraums vereinbart, so ist sie dennoch unwirksam, wenn der zu Grunde liegende Fördervertrag das ausdrückliche Verbot einer Staffelmiete enthält.

2. Für die Anwendbarkeit der §§ 300 ff. BGB kommt es nicht darauf an, ob der Betroffene selbst Vertragspartei ist.

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IMRRS 2026, 0172

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.08.2025 - 5 W 55/25

1. Bei der Eintragung eines Zwangshypothek hat das Grundbuchamt hat sowohl die vollstreckungsrechtlichen Anforderungen als auch die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu beachten.

2. Fehlt es an der Identität des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers und des Titelgläubigers oder lässt sich diese nicht zweifelsfrei feststellen, darf die Vollstreckung nicht durchgeführt werden.

3. Bei der rein formalen Prüfung der Identität von betreibendem Gläubiger und Titelgläubiger hat das Vollstreckungsorgan die namentliche Bezeichnung des Schuldners im Titel nach allgemeinen Regeln auszulegen; dabei sind Umstände, die außerhalb des Titels liegen, grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.

4. Die Bezeichnung "Rechtsanwälte X" in dem Tenor eines Kostenfestsetzungsbeschlusses ist hinsichtlich der Person des Gläubigers objektiv mehrdeutig, so dass eine Vollstreckung aus diesem Titel nicht erfolgen kann.

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IMRRS 2026, 0195

BFH, Beschluss vom 27.01.2026 - VIII B 2/25

Ein formlos als elektronisches Dokument über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) an das besondere elektronische Steuerberaterpostfach (beSt) eines Steuerberaters übermittelte Schreiben ist dem Empfänger zugegangen, wenn das Dokument auf dem Server für den Empfänger abrufbereit während der üblichen Geschäftszeiten eingeht. Insofern bedeutet die Pflicht zur Nutzung des beSt aus § 52d Satz 2 der Finanzgerichtsordnung auch eine Pflicht zur Überwachung des Posteingangs während der üblichen Geschäftszeiten.*)

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IMRRS 2026, 0202

EuGH, Urteil vom 24.06.2025 - Rs. C-351/23

1. Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG sind im Licht der Art. 7 und 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union dahin auszulegen, dass sie in einem gerichtlichen Verfahren anwendbar sind, in dem es einerseits um eine Räumungsklage gegen einen Verbraucher geht, die von einer Gesellschaft erhoben wurde, die für eine als Familienheim dieses Verbrauchers dienende Immobilie, die im Rahmen einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung aus einer von dem Verbraucher zugunsten eines gewerblichen Darlehensgebers an der Immobilie bestellten hypothekarischen Sicherheit verkauft wird, den Zuschlag im Rahmen einer Versteigerung erhalten hat, und andererseits um eine Widerklage des Verbrauchers, mit der dieser der Rechtmäßigkeit der Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf die Gesellschaft, die den Zuschlag erhalten hat, entgegentritt, die trotz eines zum Zeitpunkt ihrer Vornahme noch anhängigen und der Gesellschaft, die den Zuschlag erhalten hat, vom Verbraucher zuvor zur Kenntnis gebrachten Gerichtsverfahrens erfolgt ist, mit dem die Aussetzung der Vollstreckung aus dieser Sicherheit wegen missbräuchlicher Klauseln in dem dieser Vollstreckung zugrunde liegenden Vertrag begehrt wird. Dies gilt, sofern es zum Zeitpunkt des besagten Verkaufs übereinstimmende Anhaltspunkte für die potenzielle Missbräuchlichkeit dieser Klauseln gab und der Verbraucher von den Rechtsschutzmöglichkeiten Gebrauch gemacht hat, deren Wahrnehmung von einem Durchschnittsverbraucher vernünftigerweise erwartet werden konnte, um eine gerichtliche Überprüfung dieser Klauseln zu erwirken.*)

2. Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG sind im Licht der Art. 7 und 47 der Charta der Grundrechte dahin auszulegen, dass sie einer nationalen Regelung entgegenstehen, die es zulässt, dass eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung aus einer hypothekarischen Sicherheit, die ein Verbraucher zugunsten eines gewerblichen Darlehensgebers an einer als Familienheim des Verbrauchers dienenden Immobilie bestellt hat, trotz eines auf die Aussetzung dieser Vollstreckung gerichteten bei Gericht anhängigen Antrags auf einstweilige Verfügung und trotz übereinstimmender Anhaltspunkte für das mögliche Vorhandensein einer potenziell missbräuchlichen Klausel in dem der Vollstreckung zugrunde liegenden Vertrag fortgesetzt wird, und die im Übrigen keine Möglichkeit vorsieht, die Nichtigerklärung der Vollstreckung wegen des Vorhandenseins missbräuchlicher Klauseln in diesem Vertrag auf dem Rechtsweg zu erwirken.*)

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IMRRS 2026, 0194

BFH, Beschluss vom 23.01.2026 - X B 7/25

1. Der Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme ist verletzt, wenn der Tatrichter einen Zeugen zwar vernimmt, sich im Urteil aber entscheidend auf Aussagen des Zeugen stützt, die lediglich in einer Urkunde über eine frühere behördliche Vernehmung des Zeugen enthalten sind, vom Zeugen in seiner persönlichen Vernehmung jedoch nicht wiederholt wurden und die das Gericht dem Zeugen auch nicht vorgehalten hat.*)

2. Die §§ 396, 397 der Zivilprozessordnung enthalten bindende Vorgaben für den Ablauf einer Zeugenvernehmung. Danach beginnt die Vernehmung zur Sache mit einer zusammenhängenden Aussage des Zeugen. Etwa erforderliche Fragen werden zunächst vom Vorsitzenden, anschließend von den beisitzenden Richtern und erst zum Schluss von den Beteiligten und ihren Vertretern gestellt. Mit diesen Vorgaben ist es nicht vereinbar, die Durchführung der gesamten Vernehmung dem Vertreter eines Beteiligten zu überlassen.*)

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0091

LG Berlin II, Urteil vom 17.06.2025 - 65 S 9/25

1. Die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete darf auf der Grundlage ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel festgestellt werden.

2. Die Miete eines Zimmers ist objektiv nicht vergleichbar mit der Miete einer in sich abgeschlossenen Ein-Zimmer-Wohnung, in der dem Mieter Bad und Küche zur Alleinnutzung zur Verfügung stehen.

3. Allein auf die Größe des Zimmers zuzüglich anteiliger Gemeinschaftsflächen als Mietgegenstand zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht abgestellt werden.

4. Die Vermietung von einzelnen Zimmern einer Wohnung durch den Vermieter führt nicht dazu, dass ein Sonderteilmarkt entsteht.

5. Die (subjektive) Entscheidung des Vermieters, die Wohnung zimmerweise zu vermieten und nicht als Ganzes, ist als solche rein verwaltender Art und lässt den objektiven Wohnwert der Wohnung vollkommen unberührt.

6. Die Unwirksamkeit der Befristung des Mietvertrags führt dazu, dass eine ausfüllungsbedürftige planwidrige Lücke im Vertrag entstanden ist, die dahin zu schließen ist, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

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IMRRS 2026, 0133

OLG Celle, Urteil vom 19.12.2025 - 4 U 156/25

1. Hat der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

2. Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

3. Auch bei einer Mangelbeseitigung in Eigenregie muss sich der Verkäufer keine Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen.

4. Bei einer Mangelbeseitigung in Eigenleistung geht die Offenbarungspflicht nicht derart weit, dass auch ohne Anhaltspunkte für eine nur unzureichende dauerhafte Mangelbeseitigung auf den vorherigen Mangel und die in Eigenleistung durchgeführte Mängelbeseitigung hinzuweisen ist.

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IMRRS 2025, 1630

BGH, Beschluss vom 26.06.2025 - V ZB 48/24

Eine noch nicht gezeugte Person kann Inhaberin eines - durch ihre Lebendgeburt bedingten - Grundpfandrechts sein und ein solches erwerben. Daher ist die Eintragung eines Grundpfandrechts zu Gunsten noch nicht gezeugter Nachkommen in das Grundbuch nicht inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.*)

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IMRRS 2026, 0183

BGH, Beschluss vom 11.12.2025 - V ZB 3/25

1. Gefahren für Leben und Gesundheit des Schuldners oder seiner Angehörigen können eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 765a ZPO grundsätzlich nur rechtfertigen, wenn der Schuldner oder der betroffene Angehörige in dem Versteigerungsobjekt wohnt.

2. Die für den Schutz vor Lebens- und Gesundheitsgefahren entwickelte Rechtsprechung ist auf Fälle, in denen weder der Schuldner noch der betroffene Angehörige das Versteigerungsobjekt bewohnen, nicht übertragbar.

3. Die Sorge des Schuldners um den Verlust der Wohnung eines nicht im Versteigerungsobjekt lebenden Angehörigen begründet keine untragbare Härte i.S.d. § 765a ZPO.

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IMRRS 2026, 0196

BGH, Urteil vom 01.12.2025 - AnwZ (Brfg) 50/24

Die Erfüllung der Kanzleipflicht gem. § 27 Abs. 1 BRAO setzt nach wie vor die Vorhaltung bestimmter, dem Rechtsanwalt dauerhaft zur Verfügung stehender Räumlichkeiten voraus, in denen er gewöhnlich seinen Berufsgeschäften nachgeht und zu angemessenen Zeiten dem rechtsuchenden Publikum für anwaltliche Dienste zur Verfügung steht. Der darin liegende Eingriff in die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte freie Berufsausübung ist auch unter Berücksichtigung der gesellschaftlichen und digitalen Entwicklung weiterhin verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2026, 0193

BGH, Beschluss vom 27.01.2026 - XI ZB 2/25

1. Für den rechtzeitigen Eingang einer Berufungsbegründungsschrift ist allein entscheidend, dass diese vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist in den Machtbereich des zur Entscheidung berufenen Gerichts gelangt.

2. Ein elektronisches Dokument ist eingegangen, sobald es auf der für den Empfang bestimmten Einrichtung des Gerichts gespeichert ist. Ob es von dort aus rechtzeitig an andere Rechner innerhalb des Gerichtsnetzes weitergeleitet wurde oder von solchen Rechnern abgeholt werden konnte, ist demgegenüber unerheblich.

3. Die unrichtige Angabe des Aktenzeichens im Übertragungsprotokoll ist unerheblich. Denn auch die Angabe eines falschen Aktenzeichens in der Berufungsbegründung selbst steht dem fristgerechten Eingang nicht entgegen, sofern auf Grund sonstiger, innerhalb der Berufungsbegründungsfrist erkennbarer Umstände für Gericht und Prozessgegner zweifelsfrei feststeht, welchem Rechtsmittelverfahren die Begründung zuzuordnen ist.

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IMRRS 2026, 0197

BGH, Beschluss vom 29.01.2026 - V ZB 39/25

Wird eine Klage abgewiesen, mit der der Kläger erreichen möchte, dass ein Abrechnungsbeschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch das Gericht ersetzt wird, bemisst sich die Beschwer des Klägers nach seinem Anteil am Nennbetrag der von ihm für zutreffend erachteten Jahresabrechnung (Fortentwicklung von Senat, IMR 2024, 173).*)

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