Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 1390

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2024 - 64 S 143/23

1. Stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige erhöhtes Aufkommen von Schimmelpilzsporen fest, die ihrer Gattung nach eine Gesundheitsgefahr indizieren und die in Innenräumen bei starken Anfeuchtungen wachsen, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, wenn der Sachverständige nicht ausschließen kann, dass die Entstehung der Feuchtigkeit baulich bedingt ist, es der Mieterin nämlich nach Feststellung des Sachverständigen praktisch unmöglich sei, bestimmte Bereiche der Wandoberflächen bei niedrigen Außentemperaturen über den Taupunkt hinaus zu erwärmen.*)

2. Eine Haftung des Vermieters für durch Schimmelsporen verursachte Gesundheitsschäden und seine Verurteilung zur Zahlung von Schmerzensgeld scheiden aus, wenn die nach § 536c Abs. 1 BGB gebotene Mangelanzeige unterblieb und der Vermieter deswegen nicht erkennen konnte, dass von der Wohnung womöglich eine Gefahr für die Mieterin ausging.*)

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IMRRS 2025, 1389

AG Kreuzberg, Urteil vom 26.11.2024 - 13 C 244/24

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Entfernung der Namensschilder am Klingeltableau und am Briefkasten.

2. Der Mieter kann die Zahlung einer Nachforderung - zumindest bei geringen Beträgen (hier: 34,60 Euro) - verweigern, bis die Schilder entfernt wurden.

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IMRRS 2025, 1436

OLG Köln, Urteil vom 22.10.2025 - 11 U 116/24

Dass für die Verlängerung der in einem unter Widerruf geschlossenen Vergleich bestimmten Widerrufsfrist im Anwaltsprozess gemäß § 78 ZPO grundsätzlich der Anwaltszwang gilt, bedeutet vorbehaltlich besonderer Anordnung nicht, dass die Mitwirkung des Anwalts an eine bestimmte äußere Form gebunden wäre. Die Prozessbevollmächtigten der Parteien können sich über eine solche Fristverlängerung formlos einigen. Vereinbarungen über die Verlängerung einer Widerrufsfrist unterliegen weder dem Protokollierungszwang, noch müssen hierfür anwaltliche Schriftsätze im Sinne der §§ 129 ff. ZPO ausgetauscht werden.*)

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IMRRS 2025, 1421

BFH, Beschluss vom 07.10.2025 - VIII B 90/24

1. Entspricht ein Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht den Zulässigkeitsanforderungen des § 487 ZPO, hat das Gericht den Antragsteller vor einer ablehnenden Entscheidung grundsätzlich darauf hinzuweisen und ihm Gelegenheit zu geben, einen ergänzten Antrag zu stellen.*)

2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nicht verletzt, wenn der Hinweis gegenüber einem fachkundig vertretenen Beteiligten unterbleibt.*)

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IMRRS 2025, 1439

BGH, Urteil vom 10.10.2025 - V ZR 192/24

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.*)

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IMRRS 2025, 1438

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 206/24

1. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.*)

2. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.*)

3. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.*)

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IMRRS 2025, 1391

LG Berlin II, Urteil vom 29.01.2025 - 64 S 164/22

1. Wer durch dreiseitige Vereinbarung im Wege des Parteiwechsels als Mieter in ein Wohnungsmietverhältnis eintritt, tritt in alle Rechte und Pflichten des vormaligen Mieters aus dem Mietverhältnis ein, einschließlich derjenigen aus der "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB. Jedenfalls solange die Vertragsparteien anlässlich des Mieterwechsels keine Änderung der Miete vereinbaren, liegt in dem bloßen Austausch der Mietpartei keine Vereinbarungen über die Miete im laufenden Mietverhältnis, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen wäre (Abgrenzung BGH, IMR 2022, 483).*)

2. Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer gem. §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöhten Miete stellt bereits für sich genommen eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin gem. § 280 Abs. 1 BGB dar, die ihre Schadensersatzpflicht für notwendige Kosten vorgerichtlicher Rechtsverfolgung begründet (Anschluss BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, Rz. 116, IMRRS 2020, 0676 = BGHZ 225, 352 ff.).*)

3. Der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahresinteresse zu bemessen (Festhaltung LG Berlin II, IMR 2023, 353).*)

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IMRRS 2025, 0634

LG München I, Urteil vom 12.12.2024 - 36 S 4930/23 WEG

1. Bei Nichteinhaltung der materiellen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1. Satz 2 WEG a.F. reduziert sich das materielle Anfechtungsrecht des Klägers auf die Geltendmachung von Nichtigkeitsgründen.

2. Die Nichtigkeit kann sich aus einem Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG oder anderer Gesetze, aus einem Verstoß gegen die guten Sitten, gegen unverletzliche Strukturprinzipien, einem Eingriff in den "Kernbereich des Wohnungseigentums", aus einer fehlenden Bestimmtheit oder der Überschreitung der Grenzen der Beschlusskompetenz ergeben.

3. Eine zur Nichtigkeit führende inhaltliche Unbestimmtheit liegt nur dann vor, wenn der Beschluss widersprüchlich ist oder keine durchführbare Regelung enthält.

4. Die Wirksamkeit der einem Rechtsanwalt erteilten Vollmacht und der von ihm namens der Partei vorgenommenen Rechtshandlungen ist unabhängig vom Zustandekommen oder von der Wirksamkeit des Anwaltsvertrags.

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IMRRS 2025, 1426

BGH, Urteil vom 08.10.2025 - IV ZR 161/24

Die Gefahr des Verlusts bei einer Geldüberweisung geht bei einem unwahrscheinlichen Kausalverlauf (hier: Fälschung einer Kontobezeichnung durch einen unbekannten Dritten) nicht nach dem Rechtsgedanken des § 270 Abs. 3 BGB i.V.m. § 242 BGB auf den Gläubiger über.*)

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IMRRS 2025, 1419

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 07.10.2025 - 10 B 1000/25

1. Kleintierhaltung im Wohngebiet ist nur dann zulässig, wenn die Kleintierhaltung im Wohngebiet "üblich und ungefährlich" ist und den "Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nicht sprengt".

2. Savannah-Katze, dürfen im Wohngebiet nicht gehalten werden, da die Katzen-Kreuzung zu gefährlich ist.

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IMRRS 2025, 1418

OLG Braunschweig, Beschluss vom 25.08.2025 - 8 U 13/25

1. Die Glaubhaftmachung der vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung eines Schriftsatzes als elektronisches Dokument bedarf einer aus sich heraus verständlichen, geschlossenen Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände, deren Richtigkeit der Rechtsanwalt unter Bezugnahme auf seine Standespflichten anwaltlich versichern muss.

2. Die Ersatzeinreichung hat - sofern keine besonderen Umstände vorliegen - innerhalb einer Woche zu erfolgen, andernfalls ist sie nicht mehr unverzüglich.

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IMRRS 2025, 1404

OLG Rostock, Beschluss vom 01.07.2025 - 3 U 72/24

Nimmt die Hauptpartei eine allein von ihrem Streithelfer eingelegte Berufung zurück, fallen dieser die Kosten der Rechtsmittelinstanz zur Last.*)

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IMRRS 2025, 1415

LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025 - 3 S 12/25

1. Die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.*)

2. Zwar darf die Kündigung durch diese formale Anforderung nicht unzumutbar erschwert werden. Gleichwohl darf sich die Begründung nicht in Leerformeln, Floskeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen. Die Gründe müssen ausreichend substanziiert sein. Es müssen die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 20, 49, IMRRS 2019, 0707; Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20, Rz. 15, IMRRS 2021, 1152).*)

3. Als Begründung für eine Eigenbedarfskündigung genügt daher nicht die Erklärung: "Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.".*)

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IMRRS 2025, 1393

LG Berlin II, Beschluss vom 30.04.2025 - 64 S 85/23

1. Behauptet eine Mieterin, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung bleibe um mehr als fünf Quadratmeter hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurück, so kann ihr ein Rechtsschutzbedürfnis für die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO nicht mit der Begründung abgesprochen werden, die behauptete Wohnflächendifferenz sei nur unerheblich. Denn die Klärung des Streits um die tatsächliche Wohnfläche mag dazu beitragen, zukünftige Rechtsstreitigkeiten um Mieterhöhungen oder um Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden.*)

2. Gelingt der Mieterin der Beweis, dass die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurückbleibt, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter sich an den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens beteiligen müsste. Vielmehr hätte die Mieterin dazu ein konkretes Hauptsacheverfahren aufzuzeigen, das sie mit Aussicht auf Erfolg hätte anstrengen können und das durch das selbständige Beweisverfahren überflüssig geworden wäre. Dazu ist die Mieterin vorliegend nicht in der Lage, namentlich trifft einen Vermieter keine vertragliche Pflicht, die im Mietvertrag zu Grunde gelegte Wohnfläche im Hinblick auf von der Mieterin geäußerte Bedenken zu überprüfen oder gar zu erklären, dass er zukünftig bei Abrechnungen und Mieterhöhungen eine geringere Wohnfläche zu Grunde legen werde. Ein Vermieter ist seiner Mieterin auch nicht ohne Weiteres zur Auskunft über die korrekte Wohnfläche verpflichtet; eine aus dem Mietverhältnis nach § 242 BGB abzuleitende Nebenpflicht auf Auskunftserteilung kann sich allenfalls auf unschwer zu erteilende Auskünfte, also dem Vermieter ohnehin bekannte Umstände beziehen und umfasst jedenfalls keinen Anspruch auf Vermessung der Wohnung durch einen Sachverständigen.*)

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IMRRS 2025, 0754

AG Friedberg, Urteil vom 20.12.2024 - 2 C 713/24

Im Zweifel ist eine Auslegung des von Laien formulierten Beschlusstextes zu wählen, die die Annahme der Nichtigkeit des Beschlusses vermeidet.

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IMRRS 2025, 1412

OLG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2025 - 8 U 9/25

Zur Auslegung des Versicherungsfalls "Leckage von stationären Brandschutzanlagen" und des Risikoausschlusses "Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden" im Bedingungswerk einer Gebäudeversicherung.*)

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IMRRS 2025, 1410

OLG München, Urteil vom 30.10.2025 - 32 U 1114/25

1. Den Zugang einer Erklärung hat derjenige zu beweisen, der sich auf den Zugang beruft. Diese Beweislastverteilung gilt auch für den Zeitpunkt, also die Rechtzeitigkeit des Zugangs. Für den Zugang spricht auch kein Anscheinsbeweis, wenn die Abgabe der Erklärung unstreitig oder bewiesen ist.

2. Weder bei normalen Postsendungen noch bei Einschreiben begründet allein die Absendung den Beweis des ersten Anscheins (prima-facie-Beweis) für den Zugang der Erklärung, da nach allgemeiner Lebenserfahrung abgeschickte Postsendungen den Empfänger nicht regelmäßig erreichen.

3. Bei E-Mails begründet der Nachweis der Versendung (Sendeprotokoll) keinen (Anscheins-)Beweis für den Zugang der Nachricht. Eine solche Wirkung könnte allenfalls das Vorliegen einer (hier nicht vorhandenen) Eingangs- oder Lesebestätigung entfalten.

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IMRRS 2025, 1420

VG Gelsenkirchen, Beschluss vom 29.10.2025 - 16 L 2124/25

1. Der Denkmalschutz dient allein dem öffentlichen Interesse und begründet keine subjektiven Rechte für Personen ohne räumlichen Bezug zum geschützten Objekt.

2. Dementsprechend kann ein Nicht-Anlieger auch nicht geltend machen, eine Halloween-Dekoration - darunter Gruselfiguren und Spinnennetze an Hausfassaden - beeinträchtige das historische Erscheinungsbild einer denkmalgeschützten Siedlung.

3. Zudem beeinträchtigt eine zeitlich begrenzte Dekoration den Denkmalwert nicht.

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IMRRS 2025, 1417

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2025 - 3 U 54/25

Ein Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit fügt sich von vorneherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann - jedenfalls - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.*)

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IMRRS 2025, 1414

OLG Schleswig, Beschluss vom 15.09.2025 - 7 U 71/25

1. Die Anordnung einer schriftlichen oder mündlichen Erläuterung eines Sachverständigengutachtens steht im Ermessen des Gerichts und muss nur bei Zweifeln oder Unklarheiten getroffen werden.*)

2. Der Antrag auf Erläuterung/Ergänzung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens darf im Urteil zurückgewiesen werden, wenn die zu erläuternde Frage in dem Gutachten bereits eindeutig beantwortet worden ist.*)

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IMRRS 2025, 1422

BGH, Beschluss vom 22.09.2025 - AnwZ (Brfg) 28/25

1. Bei gravierenden Straftaten mit Bezug zur beruflichen Tätigkeit des Rechtsanwalts ist in der Regel ein Abstand zwischen der die Unwürdigkeit begründenden Straftat des Bewerbers und dessen Wiederzulassung von in der Regel 15 bis 20 Jahren erforderlich.

2. Wurde die Unwürdigkeit durch die Begehung von Straftaten seitens des Rechtsanwalts begründet, ist neben der seit der Begehung der letzten Straftat vergangenen Zeitspanne zu berücksichtigen, wie der Bewerber in der Zwischenzeit mit seinem Fehlverhalten umgegangen ist und ob er sich auch ansonsten untadelig geführt hat.

3. Der Wiederzulassung zur Rechtsanwaltschaft kann entgegenstehen, wenn sich der Rechtsanwalt nicht ausreichend um die Wiedergutmachung des durch die Straftaten entstandenen Schadens bemüht hat.

4. Der Amtsermittlungsgrundsatz erstreckt sich nicht auf die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einer Partei.

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IMRRS 2025, 1416

BGH, Urteil vom 14.10.2025 - VI ZR 14/25

1. Fordert der Geschädigte entgangenen Gewinn, enthält § 252 BGB eine § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung, wonach der Geschädigte nur die Umstände darzulegen und in den Grenzen des § 287 ZPO zu beweisen braucht, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falls die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt.*)

2. Die Erleichterungen der § 252 BGB, § 287 ZPO ändern nichts daran, dass es im Rahmen der notwendigen Prognose des entgangenen Gewinns im Sinne des § 252 Satz 2 BGB konkreter Anknüpfungstatsachen bedarf, die der Geschädigte darlegen und zur Überzeugung des Gerichts nachweisen muss.*)

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IMRRS 2025, 1405

OLG Braunschweig, Beschluss vom 14.10.2025 - 5 W 5/25

1. Nach Ablauf einer ordnungsgemäß gesetzten Frist nach § 411 Abs. 4 ZPO ist das selbstständige Beweisverfahren beendet.*)

2. Der Antrag auf Anhörung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren kann nach Beendigung des selbstständigen Beweisverfahrens nicht mehr gestellt werden.*)

3. Das Gericht hat den Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren auch nicht von Amts wegen zur Erörterung seines Gutachtens zu laden.*)

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Online seit 4. November

IMRRS 2025, 1401

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2023 - 64 S 267/22

Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.*)

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IMRRS 2025, 0763

AG München, Urteil vom 12.06.2024 - 1295 C 19264/23 WEG

1. Die Übertragung der Auswahl eines Sachverständigen an den Verwalter ist gem. § 27 Abs. 2 WEG auch dann zulässig, wenn bereits mehrere von einem Eigentümer angefragte Angebote vorliegen.

2. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der ein verhinderter Wohnungseigentümer sich in der Versammlung durch seinen Ehegatten, durch einen anderen Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten lassen kann, soweit diese dazu bereit sind, ist zulässig.

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IMRRS 2025, 1411

BGH, Beschluss vom 24.09.2025 - VIII ZB 34/24

1. Zur Frage des Wegfalls der Kausalität eines Anwaltsverschuldens bei der Postausgangskontrolle wegen unterlassener Weiterleitung des Schriftsatzes - hier: Berufungsbegründung - durch ein anderes als das in erster Instanz zuständige Gericht an das Berufungsgericht (im Anschluss an Senatsbeschluss, IBR 2006, 1002 - nur online).*)

2. Zum Entfallen der rechtlichen Erheblichkeit eines Anwaltsverschuldens infolge eines späteren, der Partei oder ihrem Prozessbevollmächtigten nicht zuzurechnenden Ereignisses (hier: Erkrankung des Prozessbevollmächtigten; im Anschluss an Senatsbeschluss vom 17.06.2025 - VIII ZB 54/24, Rz. 42 ff., IBRRS 2025, 1852 = IMRRS 2025, 0914).*)

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IMRRS 2025, 1388

BGH, Beschluss vom 23.09.2025 - XI ZR 160/24

1. Ein Gehörsverstoß liegt vor, wenn das Gericht die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den Sachvortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

2. Die Verwertung der Niederschrift einer Zeugenaussage aus einem anderen Verfahren im Wege des Urkundenbeweises ist zwar grundsätzlich zulässig. Unzulässig wird die Verwertung der früheren Zeugenaussagen im Wege des Urkundenbeweises anstelle von deren Vernehmung im anhängigen Verfahren aber dann, wenn eine Partei zum Zwecke des unmittelbaren Beweises die Vernehmung dieses Zeugen beantragt.

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IMRRS 2025, 0432

LG Hagen, Beschluss vom 04.02.2025 - 1 T 6/25

1. Das wirtschaftliche Interesse daran, eine Störung oder Einwirkung auf sein Eigentum abzuwehren oder zu beseitigen, bemisst sich grundsätzlich nach dem Wertverlust, den das Eigentum durch die Störung oder Einwirkung erleidet.

2. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Wertbemessung können sonstige durch die behauptete Störung unmittelbar entstehende Nachteile sein.

3. Dadurch, dass der Beklagte mit seinem Fahrzeug derart gegenüber der Garage des Klägers parkt, dass die Einfahrt in diese Garage erschwert wird, tritt zwar keine unmittelbare Wertminderung der Garage ein. Allerdings hängt der Wert einer Garage zumindest mittelbar auch davon ab, inwiefern die Garage als solche nutzbar ist.

4. Unter Berücksichtigung des Umstands, dass für Unterlassungsansprüche bei Besitzstörungen wegen unberechtigten Parkens auf Kundenparkplätzen Streitwerte zwischen 1.500 Euro und 2.000 Euro angesetzt worden sind, kommt eine Abwägung des Interesses des Klägers hier zu dem Ergebnis, dass die Bemessung des Streitwerts mit einem Betrag in Höhe von 2.000 Euro angemessen, aber auch ausreichend ist.

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Online seit 3. November

IMRRS 2025, 1340

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2025 - 3 O 151/25

1. Der Mieter, der sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

2. Eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist.

3. Dies ist zu bejahen, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten Vorfall zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund stützt.

4. Der Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Mieter sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen wollen. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und ggf. Zwangsvollstreckung.

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IMRRS 2025, 1372

LG Hannover, Beschluss vom 04.04.2025 - 7 S 73/24

1. Die Zustimmungserklärung des Mieters kann abweichend von der Schriftform auch konkludent erfolgen.

2. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des neuen Mieterhöhungsbetrags geheilt.

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IMRRS 2025, 1403

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20

1. Stellt bei einem verkauften Grundstück im Falle des Fehlens einer Erschließung zur Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und Niederschlagsentwässerung auf diesem selbst die vorhandene, aber nicht gesicherte Nutzung der Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB dar, wenn die (Mit)Nutzung der benachbarten Erschließungsanlagen aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung im Belieben des Nachbarn steht, kann die Mangelhaftigkeit auch bei einer entsprechenden Leitungsbaulast als öffentlich-rechtlicher Baubeschränkung zu verneinen sein, auch wenn eine solche privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigen einen Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden.*)

2. Anderenfalls scheiterte unter solchen Gegebenheiten jedenfalls die Annahme einer Arglist im Sinne von § 444 BGB bei einer unterbliebenen Aufklärung über die Anschlüsse über das Nachbargrundstück mangels eines entsprechenden Vorsatzes, nachdem auch Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent ist.*)

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IMRRS 2025, 1406

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 26.06.2025 - 2 UF 94/25

1. Die Versäumung der Frist zur Einlegung der Beschwerde beruht auf einem ihm gem. § 113 Abs. 1 FamFG, § 85 Abs. 2 ZPO zuzurechnenden Verschulden seines Rechtsanwalts, wenn sich keine hinreichende Kontrolle der Erfassung der Beschwerdefrist in dem durch die Kanzlei geführten elektronischen Fristenkalender durch diesen feststellen lässt.*)

2. Der Rechtsanwalt, der laufende Fristen in einem elektronischen Fristenkalender erfasst, muss durch geeignete Organisationsmaßnahmen die Kontrolle der Fristeingabe gewährleisten. Dabei muss sichergestellt sein, dass nicht nur Datenverarbeitungsfehler des EDV-Programms, sondern auch Eingabefehler oder -versäumnisse mit geringem Aufwand rechtzeitig erkannt und beseitigt werden können (vgl. BGH, IBR 2024, 651; BGH, Beschluss vom 02.02.2021 - X ZB 2/20, Rz. 8, IBRRS 2021, 0774 = IMRRS 2021, 0504; BGH, IBR 2019, 290). Von der Anfertigung von Kontrollausdrucken darf allenfalls dann abgesehen werden, wenn andere Vorkehrungen getroffen werden, die ein vergleichbares Maß an Sicherheit ermöglichen (vgl. BGH, Beschluss vom 02.02.2021 - X ZB 2/20, Rz. 13, BRRS 2021, 0774 = IMRRS 2021, 0504).*)

3. Der Rechtsanwalt bleibt - auch bei elektronischer Aktenführung - verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Fristende richtig ermittelt und eingetragen worden ist, wenn ihm die Sache zur Vorbereitung einer fristgebundenen Prozesshandlung vorgelegt wird (BGH, Beschluss vom 25.07.2024 - III ZB 103/23, Rz. 11, IBRRS 2024, 3123).*)

4. Übersieht der Rechtsanwalt bei der Vorlage der Akten an ihn, dass sich - entgegen der allgemeinen anwaltlichen Kanzleianweisung - im Einzelfall ein Fristenzettel nicht in der elektronischen Akte gespeichert findet, handelt es sich um ein dem Mandanten zuzurechnendes anwaltliches Verschulden.*)

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IMRRS 2025, 1408

BGH, Beschluss vom 28.10.2025 - VIII ZR 5/25

1. Eine Anhörungsrüge gegen die Nichtzulassung der Revision ist nur zulässig, wenn eine neue und eigenständige Verletzung des rechtlichen Gehörs dargelegt wird.

2. Die schlichte Behauptung einer Gehörsverletzung oder die Wiederholung bisherigen Vorbringens genügt nicht für die Zulässigkeit einer Anhörungsrüge.

3. Eine Anhörungsrüge ist unbegründet, wenn das Vorbringen des Klägers umfassend geprüft und kein Zulassungsgrund festgestellt wurde.

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IMRRS 2025, 1387

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2025 - 6 W 29/25

1. Die Kosten für ein prozessbegleitend privat eingeholtes Sachverständigengutachten können im Rahmen der Kostenfestsetzung zu erstatten sein, wenn diese Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Maßstab dafür ist, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftige Partei die kostenauslösende Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme als sachdienlich ansehen durfte (hier verneint für einen mit der Schadensabwicklung erfahrenen Versicherer).

2. Zur Beurteilung dieser Frage ist eine typisierende Betrachtung anzustellen, indem zuvörderst die berufliche Tätigkeit der Partei und die darin zum Ausdruck kommende, eventuell bestehende fachliche Überlegenheit berücksichtigt wird. Die Partei, die sich auf die Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten beruft, hat dazu ihre fehlende Sachkenntnis glaubhaft zu machen.

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Online seit 31. Oktober

IMRRS 2025, 1337

AG München, Urteil vom 28.11.2024 - 191 C 12116/24

1. Eine Verschmutzung der Paneele einer vermieteten Solaranlage begründet jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringt.

2. Eine (fahrlässige) falsche Angabe des Vermieters über den Vertragsinhalt und zu den Leistungen bei der Wartung stellt eine vorvertragliche Pflichtverletzung des Vermieters dar.

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IMRRS 2025, 1088

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.07.2025 - 5 W 27/25

1. Ein Sondernutzungsrecht ist "verdinglicht", wenn es nach § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 WEG durch Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wurde. Hierzu bedarf es der Einigung aller Wohnungseigentümer bzw. einer diese Vereinbarung ersetzenden Erklärung des Grundstückseigentümers bei der einseitigen Aufteilung gem. § 8 Abs. 1 WEG, jeweils in der Form des § 29 GBO und der Eintragung in das Grundbuch.

2. Ein Flurstück kann unter Beibehaltung eines Sondernutzungsrechts nicht abgeschrieben werden, weil das Sondernutzungsrecht als Teil des Sondereigentums wiederum Teil des eingetragenen Wohnungseigentums ist und nicht von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil getrennt werden kann.

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IMRRS 2025, 1396

OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 - 11 U 23/25

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.*)

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IMRRS 2025, 1395

OLG Stuttgart, Urteil vom 28.10.2025 - 6 U 33/25

1. Aus der gesetzlichen Pflicht des Herstellers, von einem fehlerhaften Produkt (hier: Batteriespeicher) ausgehende Gefahren für die Rechtsgüter des Käufers so effektiv wie möglich und zumutbar auszuschalten, kann nicht die Verpflichtung abgeleitet werden, dem Erwerber ein fehlerfreies, in jeder Hinsicht gebrauchstaugliches Produkt zur Verfügung zu stellen und dadurch dessen Äquivalenzinteresse zu befriedigen.

2. Gegenstand einer Feststellungsklage können grundsätzlich nur gegenwärtige Rechtsverhältnisse sein. Nicht ausreichend ist dagegen ein Rechtsverhältnis, das noch nicht besteht, sondern erst in Zukunft unter Voraussetzungen, deren Eintritt noch völlig offen ist, entstehen kann.

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IMRRS 2025, 1399

BGH, Beschluss vom 22.10.2025 - I ZR 192/24

Dem Gerichtshof der Europäischen Union werden zur Auslegung der RL 2011/83/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher (ABl. L 304 vom 22. November 2011, S. 64) folgende Fragen zur Vorabentscheidung vorgelegt:

1. Beginnt die vierzehntägige Widerrufsfrist des Art. 9 Abs. 1 der RL 2011/83/EU zu laufen, wenn der Unternehmer dem Verbraucher das Muster-Widerrufsformular nicht zur Verfügung gestellt hat?

2. Ergibt sich aus Bestimmungen der RL 2011/83/EU, dass das Widerrufsrecht des Verbrauchers nach Art. 9 Abs. 1 der Richtlinie fortbesteht, obwohl sowohl er als auch der Unternehmer einen zwischen ihnen geschlossenen Fernabsatzvertrag vollständig erfüllt haben? Gilt dies gegebenenfalls jedenfalls dann, wenn der Unternehmer dem Verbraucher das Muster-Widerrufsformular nicht zur Verfügung gestellt hat?*)

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IMRRS 2025, 1397

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.10.2025 - 6 U 126/24

1. Der die Zahlung eines Zeithonorars beanspruchende Rechtsanwalt hat grundsätzlich den Nachweis zu führen, dass der geltend gemachte zeitliche Arbeitsaufwand überhaupt angefallen ist. Dies erfordert zunächst eine schlüssige Darlegung der geltend gemachten Stunden, wobei über pauschale Angaben hinaus die während des abgerechneten Zeitintervalls getroffenen Maßnahmen konkret und in nachprüfbarer Weise darzulegen sind

2. Nicht genügend sind allgemeine Hinweise über Aktenbearbeitung, Literaturrecherche und Telefongespräche, weil sie jedenfalls bei wiederholter Verwendung inhaltsleer sind und ohne die Möglichkeit einer wirklichen Kontrolle geradezu beliebig ausgeweitet werden können.

3. Eine Minderung der vereinbarten Vergütung wegen mangelhafter Leistung ist bei einem Dienstvertrag wie dem Anwaltsvertrag ausgeschlossen.

4. Die Verpflichtung zur Zahlung der Gebühren kann nur dann entfallen, wenn die Belastung mit der Honorarverbindlichkeit Bestandteil des aus einer Verletzung vertraglicher Pflichten resultierenden - vom Auftraggeber darzulegenden und zu beweisenden - Schadens ist.

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IMRRS 2025, 1398

BGH, Beschluss vom 14.10.2025 - VI ZR 24/25

Zur Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs durch offenkundig überspannte Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Geschädigten hinsichtlich des Eintritts eines Haushaltsführungs- und Mehrbedarfsschadens.*)

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IMRRS 2025, 1380

BGH, Beschluss vom 01.10.2025 - VII ZB 24/25

1. Eine Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof gegen die Entscheidung des Landgerichts über die Zurückweisung einer Anhörungsrüge ist nicht statthaft.

2. Eine Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 ZPO ist nur gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht statthaft, nicht gegen Entscheidungen des Beschwerdegerichts.

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Online seit 30. Oktober

IMRRS 2025, 1383

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.07.2025 - 2-13 S 68/24

Ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung kann nicht deshalb mit Erfolg angefochten werden, weil keine Ansparung einer Erhaltungsrücklage vorgesehen ist.*)

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IMRRS 2025, 1375

LSG Thüringen, Beschluss vom 08.10.2025 - L 1 JVEG 313/25

1. Die reine Darstellung des Akteninhalts ist mit dem Zeitaufwand für die Aktendurchsicht bereits vergütet. Werden die einzelnen ärztlichen Befunde nicht nur nachrichtlich wiedergegeben, sondern bereits gezielt im Hinblick auf das Beweisthema bzw. ihre Bedeutung hierfür erläutert, ist es gerechtfertigt, sie dem Beurteilungsteil des Gutachtens hinzuzurechnen und entsprechend zu vergüten.*)

2. Der Beurteilungsteil eines Sachverständigengutachtens kann sich durchaus an mehreren Stellen eines Gutachtens befinden, ohne dass sämtliche Beurteilungen am Ende des Gutachtens zu finden oder unter einschlägigen Überschriften zusammengefasst sein müssen.*)

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IMRRS 2025, 1385

FG München, Urteil vom 13.08.2025 - 4 K 164/25

1. Die Vorschriften des BayGrStG zu den Äquivalenzbeträgen der Grundsteuer B für Grundstücke des Grundvermögens sind formell und materiell verfassungsgemäß. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz.

2. Die Ausgestaltung der Grundsteuer B als wertunabhängiges Flächenmodell ist vom Entscheidungsspielraum des Gesetzgebers gedeckt und mit dem Grundsatz der Lastenfreiheit vereinbar.

3. Auch für ausschließlich in eigener Sache tätige Steuerberater besteht eine Nutzungspflicht des seit dem 1.1.2023 für Steuerberater eingerichteten besonderen elektronischen Steuerberaterpostfachs.

4. Die Versäumung der Klagefrist ist nicht verschuldet, wenn ein Steuerberater eine Klage in eigener Sache zu einem Zeitpunkt, in dem höchstrichterlich noch nicht sicher entschieden war, ob ein in eigener Sache klagender Steuerberater die Klage zwingend in der Form des § 52d FGO erheben muss, nur in Papierform eingereicht hat.

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IMRRS 2025, 1381

BGH, Beschluss vom 22.09.2025 - I ZB 70/25

1. Der Bundesgerichtshof ist nicht zur Entscheidung berufen, wenn das eingelegte Rechtsmittel offensichtlich unzulässig ist und nicht den recht verstandenen Interessen entspricht.

2. Eine Rechtsbeschwerde ist unzulässig, wenn sie weder in dem angefochtenen Beschluss zugelassen wurde noch durch einen zugelassenen Rechtsanwalt eingelegt wurde.

3. Die Umdeutung einer Eingabe in ein anderes Rechtsmittel setzt die Zulässigkeit des anderen Rechtsmittels voraus.

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IMRRS 2025, 1351

LG Berlin II, Urteil vom 27.08.2025 - 64 S 127/23

Das Gericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 286, 287 ZPO auch dann an Hand einer Schätzung unter Heranziehung der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 ermitteln, wenn ein Sachverständigengutachten vorliegt, das zu einem abweichenden Ergebnis gelangt.*)

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2025, 1374

LG Bonn, Urteil vom 08.08.2025 - 7 O 302/24

Die Verjährung der Bürgschaftsforderung bei Insolvenz des Hauptschuldners richtet sich ebenfalls nach § 259b InsO.*)

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IMRRS 2025, 1370

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.

2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.

3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.

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IMRRS 2025, 1103

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 17.02.2025 - 44 C 483/23

1. Will der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung seinem Sohn zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen und beabsichtigt dieser, dort einzuziehen, liegt Eigenbedarf vor.

2. Auch wenn der Kündigungsausspruch zeitlich mit der Korrespondenz zwischen dem Vermieter und dem Mieter über bestehende Unklarheiten in der Abrechnung von Nebenkosten zusammenfällt, kann daraus nicht zugleich der Schluss gezogen werden, dass die Kündigung motivational auf diesem Ereignis beruht.

3. Auch unterhalb absoluter und irreparabler Folgen wie eines zu besorgenden Suizids, nämlich in Fällen, in denen die Verschlechterung des - auch psychischen - Gesundheitszustands des Mieters als Kündigungsfolge ernsthaft droht, ist seine Grundrechtsposition unter Berücksichtigung ihres objektiven Gewichts im Rahmen der Prüfung des Durchgreifens eines Sozialwiderspruchs mit den Vermieterinteressen an der Nutzung des Wohnraums zur Abwägung zu stellen.

4. Auf Vermieterseite ist allerdings auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Vermieter ebenfalls psychisch gestört ist und das enge Zusammenleben mit dem Sohn seiner Gesundheit nicht förderlich ist; sprich der Auszug des Sohns in die vermietete Wohnung die Gesundheit des Vermieters verbessert.

5. Ist ein Überwiegen des Mieterinteresses gegenüber dem Beendigungsinteresse des Vermieters nach den Umständen des Einzelfalles nicht klar erkennbar, fehlt es also an einem klaren Ergebnis, ist die tatbestandlich eng gefasste Kündigungsberechtigung für Wohnraummietverhältnisse nicht durch die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB begrenzt.

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