Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0915

AG Charlottenburg, Urteil vom 17.04.2025 - 202 C 245/24

Verfügt die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz, etwa in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen, so steht das Fehlen eines Spritzwasserschutzes nach der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung – im Gegensatz zu den vorangegangenen Mietspiegeln – ausdrücklich einer gänzlich fehlenden Duschmöglichkeit gleich.

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IMRRS 2025, 0766

AG Essen, Urteil vom 19.06.2024 - 196 C 10/24

1. Bei der Bestellung des Verwalters, bei der die Eigentümer eine Prognose darüber anstellen müssen, ob der Bestellte das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, haben die Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. Dieser ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

2. Ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung liegt vor, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Kandidaten gegen seine Bestellung zum Verwalter spricht.

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IMRRS 2025, 0906

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.04.2025 - 24 U 166/23

1. Das Dienstvertragsrecht kennt keine Schlechtleistung. Einem anwaltlichen Gebührenanspruch kann jedoch ein Schadensersatzanspruch in Höhe des Honorars, mit dem der Mandant belastet werden soll, entgegenstehen.*)

2. Auch im Prozesskostenhilfeverfahren hat der Rechtsanwalt das Gebot des "sichersten Weges" zu beachten. Wird dem Mandanten durch eine unzureichende Beratung des Rechtsanwalts trotz Bedürftigkeit die Prozesskostenhilfe verweigert, dann ist der Rechtsanwalt darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Kostenschaden auch durch einen anderen Umstand (Reserveursache) herbeigeführt worden wäre.*)

3. Ein Rechtsanwalt muss sich nach ordnungsgemäßer Aufklärung über die Vor- und Nachteile vor dem Abschluss eines Vergleichs der Zustimmung des Mandanten versichern. Dies gilt auch im Falle eines ausdrücklichen gerichtlichen Vergleichsvorschlags. Eine daraus resultierende Pflichtverletzung ist indes nicht kausal für einen eingetretenen Schaden, wenn sich der Vergleichsschluss unter den gegebenen Umständen als sachgerecht und interessengerechte Handlungsalternative darstellt.*)

4. Die heimliche Aufzeichnung eines Gesprächs ohne Zustimmung und Kenntnis des Gesprächspartners kann einen Vertrauensverlust begründen, der die außerordentliche Kündigung eines Arbeitsverhältnisses zu rechtfertigen vermag.*)

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IMRRS 2025, 0904

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.05.2025 - 4 EK 13/24

1. Verzögerungen durch vertretbare Entscheidungen, welche auf der Grundlage eines Bewertungs- und Abwägungsprozesses getroffen werden, der je nach Gewichtung einzelner Kriterien unterschiedlich ausfallen kann, sind unter Berücksichtigung der richterlichen Unabhängigkeit nicht unangemessen im Sinne von § 198 GVG.*)

2. Dies gilt auch betreffend einen im Beschwerdeverfahren später aufgehobenen Aussetzungsbeschluss. Maßgeblich ist daher die Frage, ob die Aussetzung im konkreten Fall unvertretbar war (entgegen Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 20.9.2017 - L 6 SF 10/16 EK U).*)

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IMRRS 2025, 0909

OLG München, Beschluss vom 02.06.2025 - 32 W 643/25 WEG

Das wirtschaftliche Interesse eines Wohnungseigentümers, dessen Klage auf Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums abgewiesen worden ist, ist grundsätzlich nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet, zu bemessen.*)

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IMRRS 2025, 0913

BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nur die fristlose Kündigung, nicht jedoch eine ordentliche Kündigung, die auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist.

2. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder unmittelbar noch analog auf eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB anwendbar.

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IMRRS 2025, 0900

LG Konstanz, Urteil vom 28.03.2024 - 3 O 43/23

1. Eine Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft in der Form, dass einzelne Teilhaber "ausgeschlossen" werden, ist nicht möglich.

2. Wollen die übrigen Teilhaber die Gemeinschaft fortsetzen, so bestehen nur zwei Möglichkeiten: Entweder der "ausscheidende" Teilhaber erklärt sich freiwillig bereit, seinen Anteil auf die übrigen Teilhaber anteilmäßig zu übertragen, oder die übrigen Teilhaber ersteigern aufgrund einer entsprechenden Verabredung im Aufhebungsverfahren den Gegenstand gemeinsam.

3. Ist der Gegenstand in Natur teilbar, so können die zur Fortsetzung bereiten Teilhaber die Gemeinschaft hinsichtlich der bei der Teilung nach § 752 BGB auf sie entfallenden realen Teile fortsetzen; das bedarf aber entsprechender schuldrechtlicher und dinglicher Vereinbarungen zwischen ihnen.

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IMRRS 2025, 0903

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.07.2026 - 30 W 92/25

1. Die bloße Anzeige der Verteidigungsbereitschaft stellt keinen Sachantrag in Sinne von VV RVG Nr. 3101 Nr. 1 dar. Sie führt daher nur zur Entstehung einer 0,8-fachen Verfahrensgebühr, die sich aus dem Wert der Hauptsache berechnet.*)

2. Der Kostenantrag nach § 269 Abs. 3, 4 ZPO stellt einen Sachantrag im Sinne von VV RVG Nr. 3101 Nr. 1 dar. Dieser lässt die 1,3-fache Verfahrensgebühr nach VV RVG Nr. 3100 entstehen. Diese Gebühr berechnet sich aus dem Wert der bis zur Klagerücknahme angefallenen Kosten.*)

3. Beide Verfahrensgebühren entstehen nebeneinander und sind unter Beachtung der Begrenzung nach § 15 Abs. 3 RVG zu addieren.*)

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IMRRS 2025, 0892

KG, Beschluss vom 09.04.2025 - 21 U 108/22

1. Die Auferlegung einer besonderen Verzögerungsgebühr gemäß § 38 GKG kommt auch dann in Betracht, wenn nach Erlass eines Versäumnisurteils aufgrund des Einspruchs der säumigen Partei ein neuer Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmt werden muss.*)

2. Da die Verzögerungsgebühr Strafcharakter hat und eine Sanktion für ein prozesswidriges Verhalten einer Partei oder ihres Vertreters darstellt, kann sie nicht verhängt werden, wenn die Partei oder ihr Vertreter zwar das Verfahren verzögert, sich dabei aber prozessordnungsgemäß verhält.*)

3. Ein Verstoß gegen die Prozessförderungspflicht kann vorliegen, wenn eine Partei den Termin zur mündlichen Verhandlung mutwillig nicht wahrnimmt.*)

4. Ein nach § 38 GKG sanktionsfähiges Verhalten kann vorliegen, wenn eine Partei zur Terminsstunde feststellt, dass ihr die Einwahldaten für eine Teilnahme an der mündlichen Verhandlung gemäß § 128a ZPO nicht vorliegen und sie den Termin einfach verstreichen lässt.*)

5. Die Verzögerungsgebühr nach § 38 GKG dient ihrem Sinn und Zweck nach in erster Linie dazu, den Mehraufwand des Gerichts abzugelten, der aufgrund des Fehlverhaltens einer Partei oder eines Vertreters ausgelöst wird.*)

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IMRRS 2025, 0908

OLG München, Beschluss vom 30.05.2025 - 32 W 201/25 WEG

1. Der Streitwert der Anfechtung eines Grundlagenbeschlusses über Erhaltungsmaßnahmen richtet sich grundsätzlich nach den Gesamtkosten der Maßnahme als Gesamtinteresse i.S.v. § 49 Satz 1 GKG. Das Einzelinteresse des Klägers i.S.v. § 49 Satz 2 GKG richtet sich nach der anteiligen Kostenlast des Klägers.*)

2. Wenn es bei der Anfechtung eines Beschlusses über Erhaltungsmaßnahmen nur um den erforderlichen Aufwand oder die richtige Auswahl unter Sanierungsvarianten geht, richtet sich das Gesamtinteresse nur nach der bloßen Kostendifferenz.*)

3. In Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist das Interesse nur mit einem Bruchteil des Hauptsachewertes zu beziffern. Dabei ist in der Regel der Ansatz von 1/3 des Hauptsachewertes angemessen.*)

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2025, 0747

AG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2025 - 30 C 17/24

1. Nach Zugang einer Erklärung über die Erhöhung der Vorauszahlungen kann auch ein gewerblicher Mieter Klage auf Feststellung erheben, dass er den erhöhten Betrag nicht schuldet.

2. Ein gesetzliches Recht zur einseitigen Änderung von Vorauszahlungen der Betriebskosten besteht bei einen Gewerberaum-Mietvertragsverhältnis zwar nicht; ein solches kann aber vereinbart werden - und zwar auch in Vermieter-AGB.

3. Betriebskosten-Vorauszahlungen dürfen auch bei Geschäftsraummietverträgen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

4. Eine Klausel in gewerblichen Mietverträgen hinsichtlich der Erhöhung der Betriebskosten ist grundsätzlich nur insoweit wirksam, als dass der Vermieter auf der Grundlage einer Betriebskostenabrechnung über den letzten Abrechnungszeitraum eine Erhöhung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung auch tatsächlich verlangen kann.

5. Eine Vereinbarung über eine Erhöhung der Betriebskosten in AGB kann nicht rückwirkend, sondern nur für künftige Vorauszahlungen gelten gemacht werden.

6. Ein Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit der Aufrechnung von Betriebskostenguthaben des Mieters mit rückständigen Mieten.

7. Vorprozessuale Rechtsanwaltskosten sind als Verzögerungsschaden nur ersatzfähig, wenn der Schuldner vor der anwaltlichen Tätigkeit gemahnt und damit erfolgreich in Verzug gesetzt wurde.

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IMRRS 2025, 0896

AG Bielefeld, Urteil vom 25.01.2024 - 5 C 24/23

Die Anwesenheit Dritter in der Wohnungseigentümerversammlung ist ausnahmsweise im Individualinteresse zulässig, dann nämlich, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung eines Beraters oder eines Beistands hat, das gewichtiger ist als das Interesse der anderen Wohnungseigentümer, die Wohnungseigentümerversammlung auf den Kreis der Wohnungseigentümer zu beschränken. Ein überwiegendes Interesse eines Eigentümers an Begleitung kann sich etwa aus einem in seiner Person liegenden beachtlichen Grund (z.B. hohes Lebensalter oder Krankheit) ergeben.

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IMRRS 2025, 0815

OLG Oldenburg, Beschluss vom 11.06.2025 - 12 W 68/25

1. Für eine Ablehnung des Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit kommt es darauf an, ob bei einer Gesamtbetrachtung des Einzelfalles vom Standpunkt der ablehnenden Partei aus genügend objektive Gründe vorliegen, die vernünftigerweise geeignet sind, Zweifel an der Unparteilichkeit des Sachverständigen zu erwecken.

2. Teilt gerichtlich beauftragte Sachverständige mit, es sei "unumgänglich", dass er den am Verfahren nicht beteiligten Hersteller der streitgegenständlichen technischen Anlage, mit dem er gute Zusammenarbeit unterhalte, zur Beurteilung einschalte, ob diese "einen Mangel hat oder falsch eingebaut wurde", sowie um auszuloten, ob es Möglichkeiten gebe, diese Anlage nach technischer Veränderung zu belassen, kann dies aus der Perspektive des Bestellers berechtigte Zweifel an der unparteiischen Begutachtung auslösen.

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IMRRS 2025, 0902

BGH, Beschluss vom 24.06.2025 - VI ZB 19/23

Die Überwachungspflicht des Rechtsanwalts, dem die Handakten zwecks Fertigung der Berufungsschrift vorgelegt werden, beschränkt sich nicht nur auf die Prüfung, ob die Berufungsfrist zutreffend notiert ist, sondern erstreckt sich auch auf die ordnungsgemäße Notierung der Berufungsbegründungsfrist (st. Rspr. vgl. nur BGH, IBR 2017, 712).*)

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IMRRS 2025, 0890

BGH, Beschluss vom 03.06.2025 - VIII ZA 17/24

Der mit der Anhörungsrüge geltend gemachte Umstand, dass das Gericht sich in der angegriffenen Entscheidung nicht zu sämtlichen von einer Partei vorgebrachten Punkten ausdrücklich geäußert hat, rechtfertigt nicht den Vorwurf der Gehörsverletzung. Die Gerichte sind zwar verpflichtet, das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Hingegen ist es nicht erforderlich, alle Einzelpunkte des Parteivortrags in den Gründen der Entscheidung auch ausdrücklich zu bescheiden.

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Online seit 14. Juli

IMRRS 2025, 0764

OLG München, Beschluss vom 13.01.2025 - 32 U 3042/24

1. übernimmt der Vermieter von Büroflächen auch noch die Betriebspflicht für eine Kantine, so hat diese Pflicht einen überwiegend dienstvertraglichen Charakter. Es liegt somit aufgrund der zusätzlich übernommenen Betriebspflicht zum Betreiben einer Kantine ein gemischt-typischer Vertrag vor.

2. Bei einem gemischt-typischen Vertrag, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint, richtet sich das Kündigungsrecht nach dem Recht des Vertragstyps, der den Schwerpunkt des Vertrags bildet. Dies bedeutet, dass der Vertrag als einheitliches Ganzes betrachtet wird und nicht in seine Bestandteile zerlegt wird, um unterschiedliche Rechtsnormen anzuwenden.

3. Wird vereinbart, dass der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses den Kantinenbetrieb im Gebäude aufrechterhält, und sichert er dem Mieter eine Nutzungsmöglichkeit der Kantine zur täglichen und abwechslungsreichen gastronomischen Versorgung zu, so übernimmt der Vermieter eine Betriebspflicht für die Kantine.

4. Wird weiter darauf abgestellt, dass die Betreiberpflicht des Vermieters eingeschränkt oder vorübergehend ausgesetzt werden kann, wenn der Kantinenbetrieb aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen nicht möglich, nicht zumutbar bzw. nicht zulässig ist, sind die dort gefundenen Regelungen ersichtlich darauf zugeschnitten, (nur) Einschränkungen des Kantinenbetriebs aufgrund von höherer Gewalt, insbesondere behördlicher Schließungen oder sonstiger behördlich angeordneter Einschränkungen des Gastronomiebetriebs abzufedern.

5. Ein Food-Truck stellt keine angemessene und gleichwertige Ersatzversorgung gegenüber dem Betrieb einer Kantine dar.

6. Auch die Verletzung von Nebenpflichten kann unter bestimmten Umständen einen wichtigen Grund für die Kündigung darstellen, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden im konkreten Fall unzumutbar ist.

7. Dies ist zu bejahen, wenn der Vermieter die Betriebspflicht für eine Kantine übernimmt und diese nicht einhält und die Kantine für den Mieter erkennbar von besonderer Wichtigkeit war.

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IMRRS 2025, 0765

LG Dortmund, Urteil vom 13.12.2024 - 17 S 147/23

1. Der Verwaltervertrag hat durchaus auch werkvertragliche Elemente. Diese prägen das Vertragsverhältnis aber nicht in einem Maße, das es gerechtfertigt erscheinen ließe, den Vertrag als Werkvertrag einzuordnen. Vielmehr bilden die dienstvertraglichen Elemente den Schwerpunkt des Vertrags, so dass er insgesamt den dienstvertraglichen Regelungen zu unterstellen ist.

2. Der Dienstvertrag sieht einen Entfall oder eine Minderung der vereinbarten Grundvergütung für den Fall der Nicht- oder Schlechtleistung nicht vor.

3. Sieht der Verwaltervertrag vor, dass eine Sondervergütung für Zusatzleistungen nur anfällt, wenn diese auch tatsächlich erbracht werden, so sind unberechtigte Zahlungen nach Bereicherungsrecht zurückzugewähren.

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IMRRS 2025, 0873

OLG München, Beschluss vom 08.07.2025 - 31 W 239/21

1. Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 JVEG werden für den zweiten und jeden weiteren Abzug oder Ausdruck eines Fotos, das nicht Teil des schriftlichen Gutachtens ist, 0,50 EUR erstattet. In Abgrenzung hierzu werden Fotografien, die Teil des schriftlichen Gutachtens sind, mit 2,00 EUR pro Stück abgegolten. Zusätzliche Kosten für den Ausdruck werden nicht nach § 12 JVEG ersetzt, sondern lediglich im Rahmen der Erstattung der Kopiekosten nach § 7 Abs. 2 JVEG.

2. Das "schriftliche Gutachten" gemäß § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 JVEG ist ein einheitliches Gesamtdokument, das aus dem Gutachtentext und seinen Anlagen besteht. Aus diesem Grund sind Fotos auch dann "Teil des schriftlichen Gutachtens", wenn sie im Anhang zu diesem abgedruckt sind.

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IMRRS 2025, 0871

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.07.2025 - 9 U 73/24

1. Die Postzustellungsurkunde begründet als öffentliche Urkunde nach den §§ 418, 415 ZPO den vollen Beweis für die darin beurkundeten Tatsachen der ordnungsgemäßen Ersatzzustellung.*)

2. Beginnt durch die Zustellung die Frist gemäß §§ 700 Abs. 1, 339 Abs. 1 ZPO, ist zur Führung des Gegenbeweises nach § 418 Abs. 2 ZPO der volle Beweis der Urkundenunrichtigkeit erforderlich. Eine Glaubhaftmachung genügt nicht.*)

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Online seit 11. Juli

IMRRS 2025, 0719

AG Düsseldorf, Beschluss vom 03.12.2024 - 46 C 279/24

Dem Vermieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution bis zum Eingang der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung bei ihm zu. Die Höhe richtet sich nach einer Prognose auf Grundlage der vergangenen Abrechnungen.

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IMRRS 2025, 0874

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 07.05.2025 - L 10 KO 679/25

1. Ein Anspruch auf Vergütung besteht auch dann, wenn der Sachverständige das Gutachten aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, nicht fertigstellen konnte. Vergütungsfähig sind alle erforderlichen Vorbereitungsarbeiten und erbrachten Teilleistungen.*)

2. Beim Zeitaufwand für die Aktendurchsicht sind im Rahmen der Akteneinsicht über das Akteneinsichtsportal doppelt eingestellte Akten nicht zweimal zu berücksichtigen. Erforderlich und ausreichend ist insoweit die Berücksichtigung des Zeitaufwands zum Bemerken und zur Kontrolle des Vorliegens einer tatsächlichen Doppelung.*)

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IMRRS 2025, 0878

BGH, Beschluss vom 24.06.2025 - VI ZB 91/23

Bei einfacher Signatur gem. § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 2 ZPO muss die Namenswiedergabe so entzifferbar sein, dass sie von den Empfängern des Dokuments ohne Sonderwissen oder Beweisaufnahme einer bestimmten Person als Verantwortlicher zugeordnet werden kann (Anschluss an BGH, IBR 2023, 106).*)

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IMRRS 2025, 0866

LAG Niedersachsen, Urteil vom 26.05.2025 - 2 SLa 442/24

1. Nach § 286 Abs. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist.*)

2. Die richterliche Überzeugung muss mit den Denk-, Natur- und Erfahrungssätzen in Einklang stehen. Zu den wissenschaftlichen Erfahrungssätzen zählen die Erkenntnisse der Aussagenpsychologie.*)

3. Die Erkenntnisse der Aussagenpsychologie sind nicht auf strafrechtliche Verfahren beschränkt, sondern auch im Arbeitsgerichtsverfahren zu beachten.*)

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Online seit 10. Juli

IMRRS 2025, 0875

BGH, Urteil vom 12.06.2025 - VII ZR 14/24

Die Heilung inhaltlicher Mängel einer Streitverkündungsschrift nach § 73 Satz 1 ZPO durch "rügelose Einlassung" des auf Seiten des Streitverkünders beigetretenen Streitverkündungsempfängers gem. § 295 Abs. 1 ZPO mit Wirkung für die Verjährungshemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB in der auf diesen Beitritt folgenden mündlichen Verhandlung scheidet aus.*)

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IMRRS 2025, 0868

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 15.05.2025 - 4 LA 57/23

1. Ob an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts ernstliche Zweifel bestehen, wird allein anhand der Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung sowie der vom Rechtsmittelführer zur Darlegung des geltend gemachten Zulassungsgrundes vorgetragenen Gesichtspunkte beurteilt; vom Rechtsmittelführer nicht genannte Umstände können nur dann berücksichtigt werden, wenn die Unrichtigkeit des angefochtenen Urteils offensichtlich ist.*)

2. Dem Darlegungserfordernis ist nicht Genüge getan, wenn der Zulassungsantragsteller sich darauf beschränkt, die Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung allgemein oder unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vorbringens anzuzweifeln.*)

3. Eine durch die Verschattungswirkung eines unter den Schutz einer Baumsschutzsatzung fallenden Baumes befürchtete Ertragsminderung einer auf einem Dach eines Wohngebäudes zu errichtenden Photovoltaikanlage stellt keine "wesentliche Beschränkung" der nach baurechtlichen Vorschriften zulässigen Nutzung des Grundstücks dar. Art. 14 GG verleiht kein Recht auf die optimale und erträglichste Grundstücksnutzung.*)

4. Den in § 2 Satz 2 EEG 2023 festgelegten Belangen der erneuerbaren Energien könne andere öffentliche Interessen entgegenstehen, wenn sie mit einem dem Art. 20a GG vergleichbaren verfassungsrechtlichen Rang gesetzlich verankert bzw. gesetzlich geschützt sind. Ein öffentliches Interesse besteht auch für den Baumschutz, der als Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen selbst in Art. 20a GG verankert ist.*)

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IMRRS 2025, 0859

AG Paderborn, Urteil vom 24.10.2024 - 50b C 91/24

Körperverletzungen und Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter sind i.d.R. geeignet, eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB ohne vorherige Abmahnung zu rechtfertigen.

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IMRRS 2025, 0858

AG München, Urteil vom 30.01.2025 - 1293 C 19323/24 WEG

1. Fundamentale Baumaßnahmen wie solche zur statischen Ertüchtigung von Gebäuden können im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung als Instandsetzungsmaßnahmen zu qualifizieren sein, sofern die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der Maßnahmen nicht beschränkt.

2. Eine Klausel in einer Gemeinschaftsordnung, die einen Schadensersatz für Maßnahmen ausschließt, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und zur Werterhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind oder zweckmäßig erscheinen, kann auch den sog. Aufopferungsanspruch i.S.v. § 14 Abs. 1 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. umfassen (ebenso LG München I, Urteil vom 16.09.2013 - 1 S 21191/12 WEG).

3. Der bis zum 30.11.2020 geltende § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. ist von dem seit dem 01.12.2020 geltenden § 14 Abs. 3 WEG n.F. mitumfasst. Dies führt dazu, dass ein in einer Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ausschluss von Schadensersatzansprüchen i.S.v. § 14 Abs. 1 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. auch für den seit dem 01.12.2020 geltenden § 14 Abs. 3 WEG n.F. gelten kann.

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IMRRS 2025, 0867

BGH, Beschluss vom 28.05.2025 - XII ZB 65/25

Das Gericht muss sich mit einem vorgelegten Privatgutachten kritisch auseinandersetzen und begründen, warum es dem Sachverständigengutachten den Vorzug gibt.

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IMRRS 2025, 0821

OLG Brandenburg, Beschluss vom 13.06.2025 - 11 W 12/25

Die sofortige Beschwerde gegen einen die weitere Beweiserhebung ablehnenden Beschluss ist unzulässig. Das gilt auch im selbständigen Beweisverfahren.

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Online seit 9. Juli

IMRRS 2025, 0689

KG, Urteil vom 20.05.2025 - 21 U 73/24

1. Lässt ein Bauträgervertrag offen, aus welchen Teilbeträgen gemäß § 3 Abs. 2 S. 2 MaBV sich die sieben Raten zusammensetzen, die der Bauträger dem Erwerber im Verlauf der Vertragsdurchführung höchstens in Rechnung stellen darf, ist dies unbedenklich und führt insbesondere nicht zur Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung des Vertrags.*)

2. Die folgenden Regelungen in einem Bauträgervertrag stellen keine Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV zu Lasten des Erwerbers dar und führen deshalb ebenfalls nicht zur Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung:

a) Eine Regelung die regelt bzw. "klarstellt", dass Mängel unbeschadet gesetzlicher Zurückbehaltungsrechte grundsätzlich nichts am Erreichen eines bestimmten Bautenstandes und der dadurch eintretenden Fälligkeit einer Rate ändern.

b) Eine Regelung, nach der der Erwerber verpflichtet ist, das ihm zur Übergabe angebotene bezugsfertige Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, soweit es ausschließlich im Bereich seines Sondereigentums liegt, im Gegenzug abzunehmen.*)

3. Die Pflicht des Bauträgers aus einem Bauträgervertrag, dem Erwerber das Sondereigentum zu übergeben oder im Fall der Vermietung die Ansprüche aus dem Mietvertrag an ihn abzutreten, ist keine Geldschuld im Sinne von § 288 Abs. 1 BGB. Der Verzug des Bauträgers mit Übergabe oder Abtretung führt daher für sich genommen nicht dazu, das Verzugszinsen anfallen.*)

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IMRRS 2025, 0857

VG Düsseldorf, Urteil vom 24.04.2024 - 4 K 1421/23

1. Der Schattenwurf von Bäumen auf Photovoltaikanlagen ist im Geltungsbereich einer Baumschutzsatzung als typische Belastung hinzunehmen.

2. Ohne gesetzliche Solarpflicht ergibt sich allein aus § 2 EEG kein öffentliches Interesse an der Beseitigung von Bäumen zu Gunsten einer Photovoltaikanlage.

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IMRRS 2025, 0847

AG Hamburg, Urteil vom 19.03.2025 - 9 C 184/24

1. Der Störer muss zwar grundsätzlich die Quelle fortdauernder Störungen beseitigen. Wie er dies bewerkstelligt, steht ihm allerdings frei.

2. Eine sog. Wohnküche stellt einen schützenswerten Aufenthaltsraum im Sinne der DIN 4109 dar.

3. Regelmäßig ist ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, durch nachträgliche Maßnahmen den bestehenden Schallschutz zu verbessern.

4. Dies gilt auch dann, wenn er Veränderungen innerhalb seines Sondereigentums vornimmt, durch die er das Gemeinschaftseigentum auf eine andere und gegebenenfalls intensivere Weise als bisher - allerdings in einem weiterhin zulässigen Rahmen - nutzt.

5. Ein Eigentümer, der sich nach einem Bad-Umbau eines Nachbarn durch Abflussgeräusche gestört fühlt, hat keinen Anspruch auf deren Unterlassung oder Beseitigung, obwohl diese Geräusche die Grenzwerte überschreiten, wenn sie von mangelhaft gedämmten Abflussrohren herrühren, die bereits bei der Erstellung der Eigentumsanlage vorhanden waren.

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IMRRS 2025, 0842

LG Oldenburg, Urteil vom 23.05.2025 - 13 O 2561/24

1. Der Tatbestand der Verwirkung des Maklerlohns kann erfüllt sein, wenn der Makler über seine eigenen Kenntnisse täuscht oder etwas vorgibt, was er nicht überprüft hat oder den Kunden wissentlich wahrheitswidrig informiert. Dasselbe gilt auch bei dem Verschweigen von wesentlichen Informationen über den Zustand des Objekts.

2. Die Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn hat Strafcharakter. Sie soll den Makler im Interesse der Wahrung seines Vergütungsanspruchs gerade dazu bewegen, die ihm gegenüber seinem Auftraggeber obliegende Treuepflicht einzuhalten.

3. Auch eine vorvertragliche Pflichtverletzung führt zur Verwirkung.

4. Beantwortet der Makler in einem Besichtigungstermin mit dem Käufer dessen Frage nach Schimmel oder Feuchtigkeit in dem Haus dahin, es sei nichts bekannt, obwohl die Bewohner des Hauses ihm zuvor von solchen Problemen berichtet haben, so hat er seinen Lohnanspruch verwirkt.

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IMRRS 2025, 0852

FG Nürnberg, Urteil vom 18.03.2025 - 2 K 1246/22

Eine Leistung ist vor dem 15.02.2014 erbracht i.S.v. § 27 Abs. 19 Satz 1 UStG, soweit die Steuer dafür entstanden ist. Wird das Entgelt oder ein Teil des Entgelts vereinnahmt, bevor die Leistung oder Teilleistung ausgeführt worden ist, entsteht insoweit die Steuer mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem das Entgelt oder das Teilentgelt vereinnahmt worden ist. Dies umfasst auch vereinnahmte Abschlagszahlungen.

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IMRRS 2025, 0860

BGH, Urteil vom 22.05.2025 - IX ZR 80/24

Eine Zahlung des Schuldners an einen Sozialversicherungsträger in dem Zeitraum von drei Monaten vor Insolvenzantragstellung erfolgt nach seiner objektivierten Sicht unter dem Druck einer unmittelbar bevorstehenden Zwangsvollstreckung und ist damit inkongruent, wenn der Gläubiger zuvor eine Frist zur Zahlung des fälligen Beitrags gesetzt und für den Fall nicht fristgemäßer Zahlung die ohne weiteres mögliche Zwangsvollstreckung angekündigt hat, auch wenn die Zahlungsaufforderung insgesamt in einem "freundlichen" Tonfall abgefasst ist.*)

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IMRRS 2025, 0862

BGH, Beschluss vom 09.05.2025 - AnwZ (Brfg) 8/25

1. Eine nach dem Verwaltungszustellungsgesetz erfolgte Zustellung per beA ist ohne Empfangsbekenntnis nicht wirksam und kann nicht durch den Nachweis des tatsächlichen Zugangs geheilt werden.

2. Die Zustellung gegen Empfangsbekenntnis setzt voraus, dass der Adressat empfangsbereit ist, also den Willen hat, das Schriftstück als zugestellt entgegenzunehmen. Ein derartiger Annahmewille ist auch im Fall der elektronischen Zustellung gegen Empfangsbekenntnis erforderlich.

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IMRRS 2025, 0861

BGH, Beschluss vom 26.06.2025 - III ZR 81/24

1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots ist ein Gehörsverstoß, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat oder der Tatrichter Angriffs- oder Verteidigungsmittel einer Partei in offenkundig fehlerhafter Anwendung einer Präklusionsvorschrift zu Unrecht für ausgeschlossen erachtet.

2. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist schlüssig und damit als Prozessstoff erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Gleiches gilt für den zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag.

3. Wird ein sehr allgemeiner Vortrag aus erster Instanz konkretisiert und erstmals substantiiert, ist er neu, nicht aber dann, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus der ersten Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird.

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2025, 0863

BGH, Urteil vom 16.05.2025 - V ZR 270/23

1. Auch sog. werdenden Wohnungseigentümern kann im Innenverhältnis ein Anspruch auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen zustehen, dessen Ausübung seit dem 01.12.2020 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt.*)

2. Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung der Anlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichtet der teilende Bauträger die Anlage nicht plangerecht, stehen den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, nicht aber Ansprüche wegen einer rechtswidrigen Beeinträchtigung des (werdenden) Wohnungseigentums i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB; das gilt auch dann, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet.*)

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IMRRS 2025, 0855

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 185/23

1. Dem Begriff der Hecke im Sinne der Landesnachbargesetze (hier: § 39 Abs. 1 NachbG-HE) ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent. Entscheidend für die Einordnung als Hecke ist vielmehr, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.*)

2. Wird eine Hecke auf einem Grundstück gepflanzt, das höher liegt als das Nachbargrundstück, ist die nach den Landesnachbargesetzen zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten. Erfolgt hingegen im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze, ist davon abweichend das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich (Abgrenzung von Senat, Urteil vom 02.06.2017 - V ZR 230/16, IMR 2017, 373 = NJW-RR 2017, 1427).*)

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IMRRS 2025, 0856

BGH, Urteil vom 27.06.2025 - V ZR 180/24

Der für Hecken aufgestellte Grundsatz, dass bei einer Anpflanzung auf einem Grundstück, das höher liegt als das Nachbargrundstück, die nach den Landesnachbargesetzen zulässige Wuchshöhe von der Stelle aus zu messen ist, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten, gilt auch für Bäume, Sträucher und andere Gehölze. Auch insoweit ist, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze erfolgt, davon abweichend das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 185/23, IMRRS 2025, 0855 = NZM 2025, 356).*)

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IMRRS 2025, 0854

LG Baden-Baden, Urteil vom 27.06.2025 - 2 S 24/24

1. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach Geldschulden gleich welcher Höhe bei Fehlen einer anderslautenden Vereinbarung durch Barzahlung zu erfüllen sind, existiert nicht. Jedenfalls Geldschulden, die eine Höhe von 10.000 Euro oder mehr erreichen, sind grundsätzlich auch durch Buchgeldzahlung erfüllbar.*)

2. Ein einklagbarer Anspruch auf Mitteilung einer Bankverbindung des Gläubigers steht dem Schuldner einer durch Buchgeldzahlung erfüllbaren Geldschuld dennoch nicht zu. Unterlässt der Gläubiger die Mitteilung einer Bankverbindung, kann sich der Schuldner durch Hinterlegung von der Schuld befreien.*)

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IMRRS 2025, 0822

OLG Brandenburg, Beschluss vom 02.06.2025 - 1 W 30/25

Überschreitet der Richter die Grenzen der Hinweispflicht, begründet dies nicht per se die Besorgnis der Befangenheit, sondern erst dann, wenn sich der Richter von dem üblichen Verfahren so sehr entfernt, dass sich für die dadurch betroffene Partei der Eindruck einer sachwidrigen, auf Voreingenommenheit beruhenden Benachteiligung aufdrängt (hier verneint).

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Online seit 7. Juli

IMRRS 2025, 0845

AG Hamburg, Urteil vom 02.08.2024 - 21 C 402/23

1. Die Regelung in einer Hausordnung, wonach eine unbedingte Ruhe im Interesse aller Mieter und Nachbarn von 13 bis 15 Uhr und von 21 bis 7 Uhr, sowie an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr einzuhalten ist und Fernseh- und Radiogeräte stets auf Zimmerlautstärke zu beschränken sind, ist unwirksam, da die Anordnung einer "unbedingten Ruhe" eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, die mit dem Zweck einer Wohnung und eines vertragsgemäßen Wohnverhaltens nicht vereinbar ist.

2. Denn dies kann - unter strengster Auslegung - bedeuten, dass sich der betroffene Mieter je nach baulichem Zustand des Hauses kaum bis gar nicht in seiner Wohnung bewegen darf, d.h. zugespitzt sich nicht einmal nachts von dem Schlafzimmer zur Toilette bewegen darf, da jede Laufbewegung oder das Öffnen von Türen mit Geräuschen verbunden sind.

3. Dem Bewohner eines Mehrfamilienhauses ist erlaubt, im Rahmen des Sozialadäquaten in der von ihm bewohnten Wohnung auch solche Geräusche zu verursachen, die andere Hausmitbewohner als ruhestörend empfinden mögen.

4. Verursacht normales Laufen zur Nachtzeit aufgrund von quietschenden Dielen Lärm, rechtfertigt dies keine Einschränkung, da die freie Bewegung in der Wohnung von zentraler Bedeutung und sozial adäquat ist.

5. Die Regelung in einer Hausordnung, wonach die Wohnruhe störende Geräusche, die durch Arbeiten oder die Benutzung von Haushaltsgeräten hervorgerufen werden, nur an Werktagen in der Zeit von 7 bis 13 Uhr und von 15 bis 20 Uhr gestattet werden, ist ebenfalls unwirksam, da - nach der strengsten Auslegung - der Einsatz üblicher Haushaltsgeräte wie Waschmaschine, Wäschetrockner und Geschirrspülmaschine zum gewöhnlichen Wohngebrauch zählt und ein Gebrauch nur zu Werktagen zu bestimmten Zeiten eine ungerechtfertigte Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung darstellt.

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IMRRS 2025, 0853

OLG Hamm, Beschluss vom 15.03.2023 - 25 W 215/22

1. Die Frage, ob die Herstellung von Kopien bzw. Ausdrucken zur sachgemäßen Vorbereitung oder Bearbeitung geboten war, bedarf einer gesonderten Prüfung, die sich an der konkret vorgefundenen Verfahrenssituation auszurichten hat.

2. Ein Sachverständiger, der im Rahmen seiner Vergütung die Pauschale für die Anfertigung von Kopien oder Ausdrucken geltend macht, muss dazu vortragen, warum er die Herstellung von Kopien und/oder Ausdrucken im Rahmen der Bearbeitung für angezeigt gehalten hat.

3. Auch wenn dem Sachverständigen in diesem Zusammenhang ein gewisser Ermessensspielraum zuzubilligen ist, ist die sich dann anschließende Prüfung des Kostenbeamten bzw. der sonstigen mit den Sachverständigenkosten befassten Stellen ausgehend vom Leitbild des selbstständig und hauptberuflich tätigen Sachverständigen vorzunehmen.

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IMRRS 2025, 0851

BGH, Urteil vom 11.06.2025 - IV ZR 83/24

Ist im Rahmen des schriftlichen Vorverfahrens auf der Grundlage von § 331 Abs. 3, § 310 Abs. 3 ZPO ein Versäumnisurteil ergangen, ist für die durch dieses Urteil beschwerte säumige Partei der Einspruch jedenfalls dann statthaft, sobald die erste der gem. § 310 Abs. 3 ZPO erforderlichen Zustellungen wirksam geworden ist.*)

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Online seit 4. Juli

IMRRS 2025, 0838

KG, Urteil vom 24.06.2025 - 21 U 156/24

1. Eine Wohneinheit ist nur dann bezugsfertig i.S.v. § 3 Abs. 2 MaBV, wenn sie dauerhaft bezogen werden kann.*)

2. Auch ein optischer Mangel, der der Nutzung der Wohneinheit nicht entgegensteht, hindert die Bezugsfertigkeit, wenn er wesentlich ist und der Erwerber aus diesem Grund die Abnahme verweigert.*)

3. Anderes gilt nur, wenn die Beseitigung des Mangels gem. § 635 Abs. 3 BGB unverhältnismäßig ist und der Bauträger sich darauf beruft.*)

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IMRRS 2025, 0720

AG Hamburg, Urteil vom 11.12.2024 - 9 C 467/23

1. Über im Mietvertrag ausdrücklich genannte Betriebskostenarten hinausgehende Betriebskosten gelten grundsätzlich als mit der Grundmiete abgegolten.

2. Abweichende Verteilungen der Betriebskosten bedürfen einer vertraglichen Vereinbarung.

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IMRRS 2025, 0849

LG Köln, Urteil vom 31.10.2024 - 29 S 27/24

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, wird bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein.

2. Eine förmliche Beschlussfassung zu verlangen, deren Ergebnis bereits zweifelsfrei feststeht, wäre eine unnötige Förmelei.

3. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den Geldbedarf des Verbandes durch Zahlung der Hausgelder zu decken, und können diesen nicht darauf verweisen, dass sie stattdessen selbst Zahlungen an Dritte leisten.

4. Eine Pflicht zur Zahlung von Hausgeldern auf ein nicht unmittelbar auf die Gemeinschaft lautendes Konto kann zu verneinen sein. Allerdings gilt dies nicht, wenn durch das Ausbleiben der Zahlungen die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft beeinträchtigt wird.

5. Es erscheint zudem treuwidrig, wenn zahlungsverweigernde Eigentümer einerseits eine Zahlung auf das von einem Miteigentümer eröffnete Konto ablehnen, aber gleichzeitig keinerlei Bemühungen unternehmen, gemeinschaftlich mit diesem ein anderes Konto für Gemeinschaft einzurichten.

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IMRRS 2025, 0790

OLG München, Beschluss vom 30.04.2025 - 101 AR 32/25

1. Die Anmeldung eines Zweitwohnsitzes führt noch nicht zu der Bewertung, dass auch dieser Ort den Mittelpunkt der Lebensverhältnisse bildet.

2. Die Auswahl bei der gerichtlichen Bestimmung des Gerichtsstandes erfolgt nach Gesichtspunkten der Zweckmäßigkeit (Sachdienlichkeit) und unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Prozesswirtschaftlichkeit, wobei das bestimmende Gericht ein Auswahlermessen hat.

3. Das Einverständnis der von der Auswahl benachteiligten Partei hat bei der Gerichtsstandsbestimmung regelmäßig maßgebliche Bedeutung.

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IMRRS 2025, 0834

OLG Koblenz, Beschluss vom 23.04.2025 - 7 WF 24/25

Für die Bemessung des Verfahrenswerts gem. § 42 FamGKG ist das Bestehen des dinglichen Wohnrechts maßgeblich, nicht ausschließlich der Antrag auf Zutrittsgewährung zum Haus.

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