Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 9. Februar

IMRRS 2026, 0142

BGH, Beschluss vom 22.01.2026 - V ZB 35/25

1. Auch bei der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen mittels beA ist der Versandvorgang zu überprüfen.

2. Das zuständige Kanzleipersonal ist dahingehend anzuweisen, dass stets der Erhalt der automatisierten Eingangsbestätigung nach § 130a Abs. 5 Satz 2 ZPO zu kontrollieren ist.

3. Die Kontrollpflichten erstrecken sich zudem unter anderem darauf, ob die Übermittlung vollständig und an das richtige Gericht erfolgte sowie ob die richtige Datei übermittelt wurde.

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IMRRS 2026, 0145

BGH, Urteil vom 14.01.2026 - XII ZR 23/23

Die nur kurzfristige Verhinderung eines mitwirkenden Richters reicht für die wirksame Ersetzung seiner Unterschrift durch einen Verhinderungsvermerk des Vorsitzenden nach § 315 Abs. 1 Satz 2 ZPO nicht aus.*)

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IMRRS 2026, 0143

LG Stralsund, Beschluss vom 30.01.2026 - 3 HK O 19/25

In eindeutigen Fällen kann ein greifbar unzulässiges - weil z.B. allein der Prozessverschleppung dienendes - Ablehnungsgesuch schlicht übergangen werden. Es bedarf dann keiner förmlichen Bescheidung (Verwerfung) durch Beschluss. Es reicht in diesem Fall vielmehr aus, in den Gründen der instanzbeendenden Entscheidung (ggf. kurz) auf das Gesuch einzugehen.*)

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2026, 0094

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 19.05.2025 - 20 C 683/24

1. Für den Austausch von im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenstern ist immer - vorab - ein Beschluss erforderlich.

2. Gemeinschaftsflächen dürfen nicht von einem Gemeinschaftsmitglied überwacht werden.

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IMRRS 2026, 0122

OLG Dresden, Urteil vom 22.12.2025 - 22 U 1584/24

Grundsätzlich folgt zwar ein Recht zum Besitz aus der Pflicht zur Verschaffung des Eigentums nach dem notariellen Kaufvertrag. Ist diese Pflicht jedoch bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung, rückt der Verkäufer auch nicht von dieser Bedingung ab und erfolgt die Übertragung des Besitzes allein aufgrund einer Täuschung durch den Käufer, der eine Zahlung des vollständigen Kaufpreises fälschlich vorspiegelt, kann der Käufer auf Grundlage dieser Täuschung nicht von einem berechtigten Besitz ausgehen.

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IMRRS 2026, 0121

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2025 - 325 O 102/23

1. Für den Bestand der Provisionspflicht kommt es nicht darauf an, dass der Kaufvertrag auch umgesetzt wird, da schon der wirksame Abschluss des Grundstückskaufvertrags die Provisionspflicht des Maklerkunden auslöst (Anschluss BGH, IBR 2005, 575). Deshalb wirkt sich der Rücktritt ebenso wie die einvernehmliche Vertragsaufhebung in der Regel nicht auf die Provisionspflicht aus.

2. Anders ist jedoch die Rechtslage zu beurteilen, wenn dem Maklerkunden im Zeitpunkt der Beendigung des Kaufvertrags das Recht zustand, diesen anzufechten, da die Rückwirkung der Anfechtung dazu führen würde, dass der Kaufvertrag von vorneherein niemals wirksam zu Stande gekommen ist und deshalb auch keine Provisionspflicht besteht. Wenn aber dem Käufer eines Grundstücks ein Anfechtungsrecht neben einem Gewährleistungsrecht zusteht, dann stellt es sich für den Makler als zufällig dar, ob der Käufer von dem einen oder dem anderen Recht Gebrauch macht. Der von ihm vermittelte oder nachgewiesene Kaufvertrag trägt unabhängig von dieser Entscheidung den Makel der Anfechtbarkeit. Die gleichen Erwägungen gelten auch dann, wenn der Maklerkunde sich mit seinem Vertragspartner aufgrund eines Anfechtungsgrundes auf eine Aufhebung des Kaufvertrags verständigt (Anschluss BGH, IBR 2001, 149).

3. Eine Irrtumsanfechtung des Käufers wegen einer Eigenschaft der Sache ist konkludent ausgeschlossen, wenn die Parteien einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben (Anschluss BGH, Urteil vom 14.12.2000 - III ZR 3/00, IMRRS 2000, 0292).

4. Die Anfechtung nach § 123 Abs. 1 BGB steht nur demjenigen zu, der durch arglistige Täuschung oder Drohung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wurde. Dabei trifft ihn die Beweislast für die Kausalität, wobei ein Anscheinsbeweis in Betracht kommt, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Willenserklärung zu beeinflussen (Anschluss BGH, Urteil vom 12.05.1995 - V ZR 34/94, IMRRS 1995, 0008).

5. § 652 BGB verlangt nicht, dass derjenige, der den Maklervertrag geschlossen hat, auch am Hauptvertrag beteiligt ist (Anschluss BGH, IBR 1998, 80). Die erforderliche personelle Kongruenz besteht auch dann, wenn den Auftraggeber mit demjenigen, der den Hauptvertrag tatsächlich abschließt, eine so enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung verbindet, dass es Treu und Glauben widersprechen würde, wenn sich der Maklerkunde darauf berufen würde, dass er den Vertrag nicht selbst abgeschlossen habe. In gesellschaftsrechtlichen Konstellationen ist dabei maßgeblich, ob im Verhältnis zu den Parteien des Maklervertrags wirtschaftlich dieselben Gesellschafter am Hauptvertrag beteiligt sind, insbesondere wenn eine Tochtergesellschaft das Objekt erwirbt.

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IMRRS 2026, 0138

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 17.12.2025 - 5 W 77/25

1. Einem selbständigen Beweisverfahren zur Entschädigungshöhe, das der Versicherungsnehmer während eines laufenden Rechtsstreits über den Bestand des Versicherungsvertrages eingeleitet hat, mangelt es an hinreichender Erfolgsaussicht, wenn der Versicherer nicht zugestimmt und der Versicherungsnehmer bereits angekündigt hat, mit einer Sanierung des schon vor dem Schadensfall unbewohnbaren und in seiner Substanz vollständig zerstörten Gebäudes erst nach Erhalt der Versicherungsleistung zu beginnen.*)

2. Unter solchen Umständen erweist sich das Betreiben des selbständigen Beweisverfahrens auch als mutwillig, weil eine vernünftige Partei in der Lage des Versicherungsnehmers, die die Kosten des Verfahrens selbst aufbringen müsste, davon absehen würde, vor der Entscheidung über den Anspruchsgrund eine gesonderte, hohe Kosten auslösende Beweissicherung zur Anspruchshöhe zu betreiben.*)

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Online seit 5. Februar

IMRRS 2026, 0134

OLG Dresden, Urteil vom 15.10.2025 - 12 U 128/25

1. Die infolge der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Prozesspartei gem. § 240 Satz 1 ZPO eintretende Unterbrechung des Verfahrens steht der Verkündung des Urteils nach § 249 Abs. 3 ZPO nicht entgegen, wenn sie nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Ablauf einer gewährten Schriftsatzfrist eintritt.*)

2. Für die Räumung und Herausgabe eines Mietobjektes haften Mieter und Untermieter als Gesamtschuldner.*)

3. Voraussetzung für die Umdeutung einer vom Vermieter erklärten außerordentlichen und fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gem. § 140 BGB ist, dass nach dem für den Mieter erkennbaren Willen des Vermieters der Mietvertrag in jedem Fall zum nächstmöglichen Termin beendet werden sollte.*)

4. Liegt ein für eine außerordentliche und fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3a BGB ausreichender Verzug mit der Zahlung der Miete (aus zwei aufeinander folgenden Terminen) vor, ist die darauf gestützte außerordentliche Kündigung auch dann wirksam, wenn der Mieter in Bezug auf andere Monate die Miete überzahlt hat. Relevant wird die Überzahlung erst dann, wenn der Mieter mit seinen aus der Überzahlung resultierenden Rückforderungsansprüchen in der Weise unverzüglich nach Zugang der Kündigung aufrechnet, dass der Zahlungsrückstand vollständig beseitigt wird. Allein das Bestehen einer Aufrechnungslage hindert dagegen die Wirksamkeit der auf den Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung nicht.*)

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IMRRS 2026, 0125

AG München, Urteil vom 31.07.2025 - 1293 C 14710/24 WEG

1. Die Wohnungseigentümer haben eine umfassende Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch für die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

2. Die Kostenverteilung für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum kann im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie nur die begünstigten Wohnungseigentümer belastet.

3. Ein Beschluss über die Kostenverteilung ist nicht unbestimmt, wenn er bei objektivnormativer Auslegung klar verständlich ist und unvorhergesehene Maßnahmen berücksichtigt.

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IMRRS 2026, 0135

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 - 5 U 88/25

1. Der Erlass eines Teilurteils ist nur dann gestattet, wenn von mehreren in einer Klage geltend gemachten Ansprüchen nur einer oder nur eine begrenzte Zahl, nicht aber alle, zur Entscheidung reif sind und wenn zudem ein Widerspruch zwischen dem Teilurteil und der noch ausstehenden zukünftigen gerichtlichen Entscheidung von vornherein ausgeschlossen ist.

2. Ein Teilurteil ist deshalb grundsätzlich nur dort möglich, wo es über Forderungen befindet, die sich so individualisieren und abgrenzen lassen, dass sie einer gesonderten Beurteilung fähig sind. Wenn dies nicht der Fall ist, kommt der Erlass eines Teilurteils nur dann in Betracht, wenn über die restlichen, noch nicht ausgeurteilten Ansprüche ein Grundurteil ergeht, das den Gleichklang zwischen dem Teilurteil und der noch vorbehaltenen Entscheidung sicherstellt.

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Online seit 4. Februar

IMRRS 2026, 0136

BGH, Urteil vom 29.01.2026 - I ZR 129/25

Der vom Vermieter anlässlich der Vermietung von Mietwohnungen mit der Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder der Auswahl von Mietinteressenten betraute Makler unterliegt dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG und haftet unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 Satz 1 und 3 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung.*)

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IMRRS 2026, 0118

LG Berlin II, Urteil vom 31.07.2025 - 65 S 24/25

1. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlässt und selbst nicht mehr bewohnt, da dies eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt.

2. Die Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn der Mieter einen Anspruch auf diese Erlaubnis hat, solange der Mieter die Wohnung selbst noch bewohnt.

3. Der Vermieter kann die Mietsache auch von einem Dritten zurückfordern, dem der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis zum Gebrauch überlassen hat, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

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IMRRS 2026, 0123

AG München, Urteil vom 21.07.2025 - 1291 C 22058/24 WEG

Zwar hat eine Hausverwaltung den Termin für die Abhaltung der Versammlung bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft anders als bei einer großen Anlage grundsätzlich so zu legen hat, dass jeder Wohnungseigentümer, der dies wünscht, auch tatsächlich an der Versammlung teilnehmen kann. Es sind aber auch die organisatorischen Belange einer professionellen Hausverwaltung zu berücksichtigen. Auf den unstornierbaren Urlaub eines Eigentümers außerhalb der Ferienzeiten muss deshalb nicht zwingend Rücksicht genommen werden.

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IMRRS 2026, 0130

BGH, Beschluss vom 15.01.2026 - I ZB 60/25

1. Dem Prozessbevollmächtigen des Berufungsführers kann nicht abverlangt werden, zunächst allein auf der Grundlage des erstinstanzlichen Urteils und der ihm vorliegenden Unterlagen eine Berufungsbegründung zu fertigen, um dann nach Akteneinsicht diese vorläufige Berufungsbegründung in Verbindung mit einem Wiedereinsetzungsantrag um etwaige, erst aus der Akteneinsicht sich ergebende Rügen zu ergänzen. Vielmehr darf der Prozessbevollmächtigte in dieser Fallgestaltung mit der Begründung der Berufung insgesamt abwarten, bis ihm Akteneinsicht gewährt wurde.

2. Bei Gewährung von Akteneinsicht nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist ist Wiedereinsetzung in diese Frist zu gewähren. Das kann auch gelten, wenn dem Prozessbevollmächtigten (hier: fünf Tage) vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist gewährt wurde.

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IMRRS 2026, 0132

LG Lübeck, Urteil vom 18.12.2025 - 15 O 191/24

Wirksame Zustellung durch seit jeher praktizierte Ablage von Briefen auf eine Truhe im Hausflur.*)

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IMRRS 2026, 0131

OLG Celle, Beschluss vom 13.01.2026 - 4 W 105/25

Trifft das erstinstanzliche Gericht in einem einstweiligen Verfügungsverfahren eine Sachentscheidung (Zurückweisung des Antrags mangels Verfügungsanspruchs), obwohl es seine selbst vermutete Unzuständigkeit offen gelassen hat, tritt für das Beschwerdegericht keine Beschränkung der Zuständigkeitsprüfung gemäß § 571 Abs. 2 Satz 2 ZPO ein.*)

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