Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0725

AG Hamburg, Urteil vom 27.02.2026 - 49 C 276/24

1. Eine Kostenposition "Strom" kann andere Stromquellen beinhalten, die keine Kosten der Beleuchtung sind, wie etwa den Aufzugsstrom, die Stromkosten der Klingelanlage, die Stromkosten eines Signalverstärkers, der Heizung oder auch einer Entlüftungsanlage. Insoweit handelt es sich bei einer Kostenposition "Strom" um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenarten, die als solche teilunwirksam ist.

2. Es entspricht der üblichen Praxis der Verwaltungen, unter einer Kostenposition "Strom" alle Stromquellen zusammenzufassen, für die es keinen Stromzähler gibt.

3. Eine Abrechnung hat nach den Ist-Vorauszahlungen zu erfolgen.

4. Erhöhte Vorauszahlungen sind nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geschuldet.

5. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist unwirksam, wenn lediglich auf etwaig mögliche Kostensteigerungen pauschal Bezug genommen wird.

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Online seit 30. Juni

IMRRS 2026, 0720

AG Zeitz, Urteil vom 08.04.2026 - 4 C 106/25

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins zu leisten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Anspruch kann sich sogar dann ergeben, wenn die konkrete Ursache für den Mangel ggf. nicht direkt in den Mieträumlichkeiten, sondern in nicht mitvermieteten Bereichen des Mietobjektes (Fassade, Fundament, Gemeinschaftsräume etc.) liegt. Maßgeblich ist allein, dass die Ursache des Mangels sich auf die Mieträumlichkeiten auswirkt.*)

2. Der Anspruch aus § 535 BGB kann aber nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird.*)

3. Allein der Vortrag, dass eine Dachlattung einen besorgniserregenden Zustand aufweist sowie erhebliche Probleme befürchtet werden, die mit dieser Dachlattung einhergehen könnten, genügt hierfür nicht. Auch wenn im Weiteren auf einen sichtbaren Reparaturstau bei dem Haus hingewiesen wird, ist damit gerade aber keine Einwirkung auf die Wohnung verbunden. Es erfolgte weder ein Vortrag zu sichtbaren Feuchtigkeitseintritten im Dachbereich noch zu Zugerscheinungen, die auf eine undichte Dachkonstruktion hinweisen könnten. Auch anderweitige sichtbare Spuren, etwa Risse in dem Dachbereich - mit dem Auge sichtbar in ihrer Wohnung - wurden nicht vorgetragen. Einem Mieter kann zwar nicht zugemutet werden, erst einen Zustand abwarten zu müssen, der eine spürbare und wertmäßig bezifferbare Beschädigung der Mietsache bzw. gar des persönlich eingebrachten Eigentums des Mieters zur Folge hat; es kann aber auch nicht genügen, wenn sich dem Vorbringen keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache entnehmen lässt.*)

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Online seit 29. Juni

IMRRS 2026, 0723

AG Wedding, Urteil vom 05.03.2026 - 13 C 319/25

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB zur Mietpreisbremse finden auf einen Mieterwechsel im Wege der Vertragsübernahme durch Nachtragsvereinbarung keine Anwendung, wenn das bestehende Mietverhältnis lediglich mit neuen Mietern fortgesetzt wird.*)

2. Ein unzulässiges Umgehungsgeschäft i.S.d. §§ 556d ff. BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn die Parteien anstelle eines Neuabschlusses den Eintritt neuer Mieter in ein bestehendes Mietverhältnis vereinbaren, sofern keine Umgehungsabsicht erkennbar ist.*)

3. Die Vereinbarung einer erhöhten Nettokaltmiete im Rahmen eines Mieterwechsels durch Nachtragsvereinbarung ist nicht nach § 556g Abs. 1 BGB unwirksam, wenn kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.*)

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2026, 0708

LG Gießen, Urteil vom 23.12.2025 - 1 S 29/25

Nur in Ausnahmefällen kann im Rahmen des Verschuldens eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden kann, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. Das bedeutet aber nicht, dass jede nachträgliche Zahlung automatisch zu einem Kündigungsausschluss führt, auch dann nicht, wenn sie zeitnah nach der Kündigung erfolgt.*)

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Online seit 23. Juni

IMRRS 2026, 0583

AG Dresden, Urteil vom 21.11.2025 - 146 C 5420/24

1. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören grundsätzlich auch solche Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

3. Sofern der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht.

4. Soweit der Mieter einen Anspruch auf Vorlage von Zahlungsbelegen hat, geht dieser mit einem Anspruch auf Vorlage von solchen Belegen einher, die eine Zahlung des Vermieters an den Dritten derart erkennen lassen, dass der Mieter sein Kontrollrecht ausüben kann.

5. Dieser Anspruch wird nicht durch die Vorlage von Eigenbelegen erfüllt.

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Online seit 22. Juni

IMRRS 2026, 0702

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2026 - 23 S 78/25

1. Eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens erfordert im Kündigungsschreiben die hinreichend konkrete Angabe von Zeit, Ort und Art der Pflichtverletzung. Pauschale oder wertende Angaben genügen nicht.

2. Das Anbieten sexueller Dienstleistungen in der Mietwohnung rechtfertigt eine Kündigung nur bei substanziiertem Vortrag zu konkreten Umständen und Beeinträchtigungen. Bloßer Verweis auf häufig wechselnden Besuch genügt nicht.

3. Eine außerordentliche Kündigung wegen Fehlverhaltens von Besuchern des Mieters setzt substanziierten Vortrag zu deren Identität, Verhalten und Zurechenbarkeit voraus. Unkonkrete Behauptungen sind nicht ausreichend.

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Online seit 19. Juni

IMRRS 2026, 0683

LG München I, Urteil vom 24.04.2025 - 43 O 10149/24

1. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache setzt eine vorherige Abmahnung voraus, sofern diese nicht entbehrlich ist.

2. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietzahlungen besteht nicht, wenn der Mieter die unterbliebene Übergabe der Mietsache zu verantworten hat und die Zahlungen in Kenntnis der Nichtschuld geleistet wurden.

3. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist erst nach einer angemessenen Abrechnungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter noch ein Sicherungsinteresse hat.

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IMRRS 2026, 0692

AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 03.02.2026 - 3 C 233/25

Ein dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform überlassenes Exposé, das einen deutlichen Hinweis auf das Baujahr enthält, ermöglicht dem Mieter, sich über die Geltung bzw. Nichtgeltung der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren.

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Online seit 18. Juni

IMRRS 2026, 0660

AG Hannover, Beschluss vom 11.06.2025 - 407 C 11056/24

1. Zum Anspruch auf Belegeinsicht und Untergang desselben.

2. Zum Beginn der Verjährung bei einer formell wirksamen Abrechnung.

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IMRRS 2026, 0644

AG Kreuzberg, Urteil vom 08.04.2026 - 10 C 253/25

1. § 556d Abs. 1 BGB findet dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird.

2. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist.

3. Von einer Novation darf nur ausnahmsweise ausgegangen werden, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen; im Zweifel ist nur von einer Vertragsänderung auszugehen.

4. Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird.

5. Es ist aber jeweils zu prüfen, ob ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt, das formal als Vertragsänderung gestaltet wurde, rechtlich hingegen als Neuabschluss zu behandeln ist.

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Online seit 17. Juni

IMRRS 2026, 0689

LG Flensburg, Urteil vom 17.04.2026 - 1 S 64/25

1. Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls die Ausnahmesituation bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mitparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, so hat der Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen hinsichtlich des Initiators der Störung anzustellen.*)

2. Unterlässt der Vermieter solche Bemühungen, so führt dies zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.*)

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Online seit 16. Juni

IMRRS 2026, 0686

BGH, Beschluss vom 21.04.2026 - VIII ZR 221/25

1. Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts richtet sich nach der im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung geltenden Rechtslage; spätere Gesetzesänderungen wie das MoPeG entfalten keine Rückwirkung.

2. Eine personalistisch geprägte Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann auch nach Inkrafttreten des MoPeG grundsätzlich weiterhin eine Eigenbedarfskündigung zugunsten ihrer Gesellschafter aussprechen.

3. Der Wegfall des Eigenbedarfs nach Zugang der Kündigung ist nur bei tatsächlichem Wegfall relevant; eine gesetzliche Rückwirkung durch das MoPeG ist hierfür nicht vorgesehen.

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Online seit 15. Juni

IMRRS 2026, 0665

LG München I, Beschluss vom 16.01.2026 - 14 T 16279/25

1. Der Streitwert eines Räumungsrechtsstreits bemisst sich gem. § 41 Abs. 2 GKG grundsätzlich nach dem Jahresbetrag der vereinbarten Miete. Vereinbarungen über Räumungsfrist, Verzicht auf Räumungsschutz oder Umzugskostenbeihilfe begründen keinen Vergleichsmehrwert.

2. Ein Vergleichsmehrwert für den Verzicht auf Schönheitsreparaturen ist nur anzusetzen, wenn tatsächlich ein streitiger Anspruch über deren Durchführung besteht. Unwirksame Vertragsklauseln begründen keinen Mehrwert.

3. Modalitäten der Räumung und Herausgabe, einschließlich Verzicht auf Räumungsschutz und Umzugskostenbeihilfe, sind nicht als streitige Gegenstände zu bewerten und erhöhen den Streitwert des Vergleichs nicht.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2026, 0674

BGH, Beschluss vom 13.05.2026 - XII ZR 74/24

Für die Beurteilung, ob ein Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung anhand der Miete zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (im Anschluss an Senatsurteile vom 30.06.2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 und vom 10.07.2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822).*)

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2026, 0652

BGH, Urteil vom 23.07.2025 - VIII ZR 287/23

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nicht die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, die auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24, IMRRS 2025, 0913).

2. Die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24, IMRRS 2025, 0913).

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Online seit 10. Juni

IMRRS 2026, 0651

BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 6/24

1. Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gem. § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch in dem Fall Anwendung, dass der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht beachtet.*)

2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt. Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.*)

Online seit 9. Juni

IMRRS 2026, 0650

BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 47/25

Auf die seitens des Vermieters von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten findet die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage der Kosten einer solchen Lieferung als Betriebskosten auf die Mieter weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.*)

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IMRRS 2026, 0645

LG Hamburg, Beschluss vom 18.05.2026 - 334 S 4/26

Zu den Voraussetzungen der Geltendmachung eines Anspruchs auf Vorschuss gem. § 555a Abs. 3 Satz 2 BGB im einstweiligen Rechtsschutz.*)

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Online seit 3. Juni

IMRRS 2026, 0628

BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 46/25

Zur Anwendbarkeit der Vorschrift des § 556c BGB auf eine durch den Vermieter von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung eines Gebäudes von durch die Mieter betriebenen Einzelöfen auf eine Wärmelieferung (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 47/25, zur Veröffentlichung bestimmt).*)