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Volltexturteile nach Sachgebieten

Sachgebiet: Gewerberaummiete

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2019, 0570
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Vermieter muss Voraussetzungen für geplanten Betrieb schaffen!

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019 - 3 W 95/18

Eine Klausel, nach welcher der Verpächter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes in der Mietsache keine Haftung übernimmt, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie auch die Befugnis des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags unzulässigerweise ausschließt.

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2019, 0551
Mit Beitrag
Prozessuales
Gebührenstreitwert einer Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung?

OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2019 - 30 W 5/19

1. Bei einer Klage auf künftige Leistung, der der mietrechtliche Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Räumung und Herausgabe zu Grunde liegt, bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO.*)

2. Maßgeblich für die Bemessung des Gebührenstreitwerts ist danach der unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Prozess- und Vollstreckungsdauer zu schätzende Zeitraum bis zum Vollzug der Räumung, wobei insoweit die jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks zu berücksichtigen sind.*)

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Online seit 30. April

IMRRS 2019, 0445
Versicherungsrecht
Wann greift der Regressverzicht des Versicherers gegenüber dem Mieter?

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2019 - 12 U 19/18

1. Bei der Vornahme von Schweißarbeiten kann grobe Fahrlässigkeit vorliegen, wenn die Vorgaben der GUV-R 500 oder der GUV-R 133 nicht eingehalten werden.

2. Der Regressverzicht des Gebäudeversicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten, aufgrund dessen Regressansprüche bei einfacher Fahrlässigkeit ausgeschossen sind, lässt sich nicht auf Ansprüche aus der gleichzeitig bestehenden Hausratsversicherung des Vermieters ausweiten, wenn der Hausratsschaden in einem anderen Gebäude entstanden ist, auf das der Brand übergegriffen hat.

3. Ein Regressverzicht des Versicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten kommt nur insoweit in Betracht, als für den Versicherer erkennbar ist, dass es durch den Mieter zu Schäden an den versicherten Sachen kommen kann.

4. Ein Regressverzicht des Versicherers, der gleichzeitig Gebäudeversicherer und Versicherer für einen Betriebsunterbrechungsschaden ist, scheidet gegenüber einem schädigenden Mieter aus, wenn der Versicherte des Betriebsunterbrechungsschadens nicht personengleich mit dem Vermieter und Gebäudeeigentümer ist, sondern es sich nur um einen Mitmieter handelt.

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Online seit 29. April

IMRRS 2019, 0489
Insolvenzrecht
Wann sind Mietschuld Altmasse- und wann Neumasseschulden?

OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.04.2019 - 1 U 101/17

1. Ansprüche des Vermieters unbeweglicher Gegenstände stellen in der Zeit nach Insolvenzeröffnung Masseverbindlichkeiten dar. Mietschulden vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit sind Altmasseschulden. Mietschulden danach sind Neumasseschulden mit Tilgungsvorrang, wenn ihre Entstehung dem Insolvenzverwalter zugerechnet werden kann, weil er von dem ihm zustehenden Kündigungsrecht nicht zum frühestmöglichen Zeitpunkt Gebrauch gemacht hat oder die Mietsache nutzt, obwohl er dies pflichtgemäß hätte verhindern können. Verbindlichkeiten, deren Entstehen der Verwalter nicht ausweichen kann, sind Altmasseverbindlichkeiten. Weist der Insolvenzverwalter nach, dass die Masse auch zur Begleichung der Neumasseverbindlichkeiten nicht ausreicht, werden sie wie Altmasseschulden behandelt.*)

2. Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Ersatz der Wiederherstellungskosten bei Beschädigung eines Grundstücksbestandteils (hier eingebaute Verkaufstheke), sondern nur der Wertminderung des Grundstücks.*)

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Online seit 26. April

IMRRS 2019, 0454
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kündigungsfolgeschaden: Keine Vorverlagerung der Fälligkeit im Formularvertrag

KG, Urteil vom 24.05.2018 - 8 U 112/16

Die Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach bei einer von dem Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch des Vermieters auf Ersatz der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit geschuldeten Mieten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung fällig wird, benachteiligt, wenn die Miete nach den vertraglichen Regelungen monatlich zu zahlen ist, den Mieter unangemessen.*)

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Online seit 24. April

IMRRS 2019, 0447
Mit Beitrag
Prozessuales
Streitbeitritt: Nur wirtschaftliches Interesse reicht nicht!

OLG Rostock, Urteil vom 28.03.2019 - 3 U 76/17

1. Ein rechtliches Interesse des Nebenintervenienten folgt nicht daraus, dass er beim Unterliegen der unterstützten Partei im Hauptprozess von dieser in Anspruch genommen werden könnte.

2. Die Bindungswirkung des § 68 ZPO wirkt nie zu Lasten der unterstützten Partei.

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Online seit 23. April

IMRRS 2019, 0479
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
§ 548 BGB: Wann erhält der Vermieter die Mietsache zurück?

BGH, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.11.2003 - XII ZR 68/00, IBR 2004, 104 = NZM 2004, 98).*)

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IMRRS 2019, 0460
Gewerberaummiete
Wie ist der Mietwert eines Schulgrundstücks zu ermitteln?

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23.01.2019 - 19 A 681/17

1. Die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert i.S.d. § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW ist ohne einen Zuschlag zur Abgeltung von Umsatzsteueranteilen auf Baukosten zu ermitteln.*)

2. Die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB, § 7 Satz 1 ImmoWertV ist bei der Mietwertermittlung durch den Gutachterausschuss nach § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW, § 5 Abs. 5 Buchstabe a) GAVO NRW entsprechend anwendbar.*)

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Online seit 16. April

IMRRS 2019, 0443
Insolvenz und Zwangsvollstreckung
Herausgabe von Einrichtungsgegenständen: Antrag muss hinreichend bestimmt sein!

OLG Dresden, Urteil vom 13.02.2019 - 5 U 1366/18

Der Herausgabeantrag in Bezug auf Gegenstände ist nur zulässig, wenn er hinreichend i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bestimmt ist. Dafür muss er die Gegenstände konkret bezeichnen. Die Beschreibung muss einerseits so genau sein, dass das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abgewälzt wird und dass eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwartet werden kann. Andererseits führt nicht jede mögliche Unsicherheit bei der Zwangsvollstreckung zur Unbestimmtheit des Klageantrages. Welche Anforderungen an die Konkretisierung des Streitgegenstandes in einem Klageantrag zu stellen sind, hängt von den Besonderheiten des anzuwendenden materiellen Rechts und des Umständen des Einzelfalls ab (Anschluss BGH, NJW 2016, 317).*)

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Online seit 15. April

IMRRS 2019, 0405
Gewerberaummiete
Mietminderung wegen versperrter Sicht auf Eingangsbereich einer Kunstausstellung

AG München, Urteil vom 07.03.2018 - 425 C 18488/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Online seit 12. April

IMRRS 2019, 0444
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Schönheitsreparaturklausel: Auch Gewerberäume sind zu Beginn renoviert zu übergeben!

OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18

1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend: BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415).*)

2. Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist. *)

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Online seit 11. April

IMRRS 2019, 0437
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Wahrung der Schriftform: Anforderungen an Bestimmtheit des Pachtgegenstands

OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019 - 5 U 1894/18

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstands auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfanges der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (Anschluss BGH, NJW 1999, 3257; KG, ZMR 2013, 702; Senat, IMR 2017, 241).*)

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Online seit 10. April

IMRRS 2019, 0427
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Abwasserrohre sind sofort zu reparieren!

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019 - 3 U 59/17

1. Eine Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie dahin auszulegen ist, dass die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig gemacht und es in das Belieben des Verwenders gestellt wird, dem Mieter die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Gegenforderungen zu versagen und dessen Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenrechte zu beschränken.

2. Es ist als fahrlässiges Verhalten des Vermieters zu werten, wenn er zwar nach einem Wasseraustritt aus einem in der Decke verlaufenden Rohr den Schaden sofort durch eine Fachfirma untersuchen, dann aber nicht sofort den festgestellten Riss am Abwasserrohr beseitigen lässt, sondern erst mehr als eine Woche später - nach dem erneuten Bruch des Rohres - tätig wird.

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Online seit 3. April

IMRRS 2019, 0394
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Muss der Mieter umfangreiche Umbaumaßnahmen dulden?

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2019 - 2 U 3/19

Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.*)

 Volltext  Beitrag Nachricht


IMRRS 2019, 0382
Gewerberaummiete
Einstweilige Verfügung führt zur Räumung!

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2018 - 29 O 150/18

Zum kollusiven Zusammenwirken zwischen Haupt- und Untermieter zur Vollstreckungsvereitelung.

 Volltext


Online seit 28. März

IMRRS 2019, 0363
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Fristlose Kündigung bei Pflichtverletzungen durch Verwandte?

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2018 - 2 U 55/18

Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung.

 Volltext  IMR 2019, 190


Online seit 21. März

IMRRS 2019, 0334
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Eingang frei - keine Mietminderung trotz Baustellen!

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

Wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen - sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen - ausbleibt, kann der Mieter keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires verlangen, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt.

 Volltext  IMR 2019, 192


Online seit 18. März

IMRRS 2019, 0184
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kurze Verjährungsfristen: Für Verwirkung ist kein Raum mehr!

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17

1. Das Recht des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, verjährt drei Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt eine Verwirkung äußerst selten in Betracht.

2. Der Einwand "Zu spät" - vor Verjährungseintritt - reicht nicht!

 Volltext  IMR 2019, 112


Online seit 12. März

IMRRS 2019, 0294
Gewerberaummiete
Einrichtung nicht entfernet = Vorenhalten der Mietsache?

KG, Urteil vom 25.02.2019 - 8 U 6/18

1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstands durch eigene Handlungen i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.*)

2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.v. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).*)

 Volltext


Online seit 7. März

IMRRS 2019, 0058
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Muss der Mieter nicht mitvermietete Baulichkeiten entfernen?

KG, Urteil vom 10.12.2018 - 8 U 55/18

1. Sind auf dem Mietobjekt vom Vormieter errichtete Baulichkeiten vorhanden, die nicht mitvermietet worden sind und die der Mieter vom Voreigentümer nicht "übernommen" hat, besteht aus § 546 BGB kein Rückbauanspruch bei Beendigung des Mietvertrags.

2. Eine Formularklausel, die vorsieht, dass der Mieter alle vorhandenen Baulichkeiten auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende zu beseitigen hat, benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

3. Soll in einem Formularvertrag eine Übereignung von Baulichkeiten auf den Mieter erfolgen, muss dieses hinreichend transparent geschehen. Dies ist bei einer bloßen Eigentumsfiktion nicht der Fall.

 Volltext  IMR 2019, 191


Online seit 6. März

IMRRS 2019, 0263
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Beginn und Ende des Mietvertrags bestimmbar: Schriftform gewahrt!

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

1. Ist in dem Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem Leerstand von 30% der Handelsflächen eingeräumt, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.

2. Die Schriftform des Mietvertrags wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mietvertrag mit der "Übergabe/Übernahme" beginnen soll.

3. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Laufzeit des Vertrags, die bestimmt, dass die 10-jährige Befristung des Mietvertrags mit der Übergabe beginnt, handelt es sich um eine selbstständige Regelung mit einem eigenen Regelungsinhalt, die auch dann wirksam bleibt, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Regelungen zu der Frage enthält, zu welchem Zeitpunkt die Übergabe erfolgen soll und ob dem Mieter ein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe Ansprüche/Rechte zustehen sollen.




Online seit 28. Februar

IMRRS 2019, 0245
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Können Heizkosten rein verbrauchsabhängig verteilt werden?

BGH, Urteil vom 30.01.2019 - XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.*)

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).*)

 Volltext  IMR 2019, 185 Nachricht


Online seit 18. Februar

IMRRS 2019, 0200
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Wer ist Mietvertragspartei: Unterzeichner selbst oder die Firma?

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17

1. Im Falle des Todes einer Partei kann in der vorbehaltlosen Verhandlung zur Sache trotz Kenntnis der Voraussetzungen gemäß §§ 239, 246 ZPO ein Verzicht auf die Aussetzung des Verfahrens liegen.*)

2. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.04.2002 - 8 U 33/01, Grundeigentum 2002, 857).*)

 Volltext  IMR 2019, 148


Online seit 15. Februar

IMRRS 2019, 0187
Gewerberaummiete
Wärmecontracting und Wirtschaftlichkeitsgebot

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 - 4 U 106/15

1. Ebenso wie beim Bezug von Fernwärme bedarf es bei der Versorgung des Mietobjekts mittels Wärmecontracting für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht der Angabe der vom Wärmelieferanten bezogenen Gasmenge und schon gar nicht des von dem Wärmecontractor seinem Gaslieferanten gezahlten Gaspreises.

2. Der Vermieterin ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen, wenn nicht erforderliche und unangemessene Kosten dadurch verursacht werden, dass in Wärmelieferungsverträgen mit dem Wärmecontractor überhöhte (Anfangs) Grundkosten vereinbart werden und in geschlossenen Änderungsverträgen sich auf nochmalige Erhöhungen der Grundkosten eingelassen wird, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und die hohen Grundpreise für die Wärmelieferungen durch günstige Arbeitspreise kompensiert werden.

 Volltext


Online seit 14. Februar

IMRRS 2019, 0167
Gewerberaummiete
ohne

LG Limburg, Urteil vom 27.04.2018 - 1 O 303/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


Online seit 5. Februar

IMRRS 2019, 0091
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Unterschrift mit Zusatz "i.A.": Schriftform nicht eingehalten!

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 26 O 66/18

Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann.

 Volltext  IMR 2019, 113


Online seit Januar

IMRRS 2019, 0131
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs verjährt nicht!

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.*)

 Volltext  IMR 2019, 110 Nachricht


IMRRS 2019, 0102
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kartons in der gemeinsamen Büroküche zurückgelassen: Keine Räumung?

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.01.2019 - 47 C 128/17

1. Ein Vorenthalten der Mietsache kann zwar auch bei einer unvollständigen Räumung anzusehen sein, wenn diese mietvertraglich nicht gestattet ist, doch ist im Einzelfall zu entscheiden, ob das Zurücklassen einzelner Gegenstände eine Nichterfüllung der Räumungspflicht darstellt.

2. Durch das Zurücklassen von Kartons in der gemeinsamen Büroküche wird weder die Nutzbarkeit der Büroräume im Ganzen noch deren Vermietbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt.

 Volltext  IMR 2019, 193


IMRRS 2019, 0069
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Bedarf Ausübung einer Verlängerungsoption der Schriftform?

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.*)

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17,IMR 2018, 242 = NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, IMR 2014, 154 = NJW 2014, 1300).*)

 Volltext  IMR 2019, 109 Nachricht


IMRRS 2019, 0018
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Gebrauchsgewährpflicht verbietet überschneidende Hauptsortimente

KG, Beschluss vom 26.11.2018 - 8 W 58/18

1. Die Gebrauchsgewährpflicht des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung die Pflicht zur Fernhaltung von unzumutbarer Konkurrenz. Diese liegt dann vor, wenn sich die Leistungen des Mieters und des Konkurrenten im "Hauptsortiment" überschneiden und an den selben Verbraucherkreis richten.

2. In einem Verfügungsverfahren ist der Antrag mit seinem Eingang bei Gericht nicht nur anhängig, sondern auch rechtshängig.

3. Hat der Antragsgegner aus Sicht des Antragstellers Anlass zur Rechtsverfolgung gegeben und dieser deshalb eine einstweilige Verfügung beantragt, die jedoch von Anfang an unbegründet war, ist dies so zu behandeln, als wäre der Anlass zur Klageerhebung vor Rechtshängigkeit weggefallen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO




IMRRS 2019, 0019
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Führen willkürliche Behauptungen des Vermieters zu Kündigungsfolgeschäden?

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

 Volltext  IMR 2019, 149


Online seit 2018

IMRRS 2018, 1444
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Nebenkostenabrechnung: Zweiwöchiger Einwendungsausschluss wirksam?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018 - 9 U 111/16

1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.*)

2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.*)

 Volltext  IMR 2019, 65


IMRRS 2018, 1437
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Schadensersatzansprüche des Vermieters bei Kündigung des Mietvertrags vor Beendigung des Baus des Mietobjekts

KG, Urteil vom 27.09.2018 - 8 U 145/14

1. Der Schaden liegt, ungeachtet der noch fehlenden Fertigstellung des Gebäudes, bereits in dem kündigungsbedingten Wegfall des vertraglichen Anspruchs des Vermieters. Er entsteht jedoch nicht sogleich in Höhe aller Mieten während der Grundmietzeit, sondern sukzessive mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.*)

2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens verringert sich im Wege des Vorteilsausgleichs nicht nur um anderweitig eingenommene Miete, sondern auch um Baukosten, die der Vermieter wegen einer Qualitätsminderung (zwischen tatsächlicher Bauausführung und der dem Schädiger geschuldeten Ausführung) erspart hat. Abgesehen von einer sekundären Darlegungslast des Vermieters, die jedoch keine erstmalige Erstellung von Kostenermittlungen umfasst, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für solche Einsparungen.

Die Gegenüberstellung grober Kostenschätzungen aus frühen Planungsphasen mit den tatsächlichen Baukosten ist zur Darlegung grundsätzlich nicht geeignet.*)

3. Mehrkosten der Bauausführung sind nicht per se mit einem Vorteil zu saldieren. Sie wären vom Mieter nur zu ersetzen, wenn sie eine adäquate Folge des Schadensereignisses darstellen würden. Insoweit handelt es sich gegenüber dem Mietausfallschaden um einen andersartigen Anspruch, der einen anderen Streitgegenstand betrifft.*)

4. Der monatliche Mietdifferenzschaden ist in Höhe aller Beträge, die bis Schluss der mündlichen Verhandlung fällig geworden sind, zu berücksichtigen. Die Monatsbeträge sind unselbstständige und austauschbare Faktoren des identischen und einheitlichen, sich lediglich ständig erhöhenden, Schadens. Der Teilklage kann in der Hauptsache daher aus beliebigen Zeiträumen stattgegeben werden. Eine Festlegung ist nur erforderlich, soweit es für den Zinsanspruch darauf ankommt.*)

5. Die ersparten Baukosten waren im vorliegenden Fall vollständig auf den Zeitraum des Mietausfallschadens (Festmietzeit von 20 Jahren) gutzubringen, und hierbei erststellig mit den ältesten Mietausfallbeträgen zu verrechnen, so dass ein Schaden erst anzunehmen war, nachdem die Ersparnis "aufgezehrt" war.*)




IMRRS 2017, 1564
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Wirksame Kündigung des Mietverhältnisses bei Zugang in der "Nebenstelle"?

LG Magdeburg, Urteil vom 31.08.2017 - 9 O 615/17

Der Mieter kann gegenüber dem Empfangsboten kündigen, wenn der gesamte Mietvertrag durch ihn abgewickelt wird.

 Volltext  IMR 2018, 21


IMRRS 2018, 1402
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Gewerberaummiete
Bezugsgröße für zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand bei geminderter Miete

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

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IMRRS 2018, 1399
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Gewerberaummiete
§ 566 Abs. 1 BGB bei Übertragung von Bruchteilseigentum an weiteren Vermieter nicht anwendbar!

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18

1. Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.

2. Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

 Volltext  IMR 2019, 63


IMRRS 2018, 1395
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Gewerberaummiete
Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)

 Volltext  IMR 2019, 64


IMRRS 2018, 1294
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Gewerberaummiete
Wann ist ein Schiedsgutachten zur angemessenen Miethöhe offenbar unrichtig?

LG Bremen, Urteil vom 16.10.2018 - 1 O 26/18

Eine offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens über die angemessene Miethöhe liegt vor, wenn der Sachverständige in seine Berechnung auch solche Flächen mit einbezieht, die nicht Teil des Mietvertrags sind, sondern für die lediglich gegen Gebühr die Sondernutzung beantragt werden kann.*)

 Volltext  IMR 2019, 24


IMRRS 2018, 1204
Gewerberaummiete
Nachträgliche weitere Minderung ohne ausdrücklichen Vorbehalt?

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 29 O 9/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2018, 1157
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Gewerberaummiete
Nachträgliche weitere Minderung ohne ausdrücklichen Vorbehalt?

KG, Urteil vom 27.08.2018 - 8 U 193/16

1. Kündigt der Mieter wegen der Einrüstung der Fassade eine Mietminderung in Höhe von 10% an und vollzieht sie anschließend, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, so kann der Mieter nachträglich die Miete nicht noch weiter mindern, dem steht § 814 BGB entgegen.

2. Die Einrüstung der Fassade kann eine Mietminderung i.H.v. 20% rechtfertigen.

 Volltext  IMR 2018, 514


IMRRS 2018, 0577
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Gewerberaummiete
Wohnungsbauförderung: Bund kann Fremdmiete fordern!

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2018 - 8 U 243/16

Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne Weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden.*)

 Volltext  IMR 2018, 512


IMRRS 2018, 1082
Gewerberaummiete
Folgen der Versagung der gaststättenrechtlichen Konzession wegen Baumängeln

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.01.2018 - 9 U 89/15

1. Schon aus logischen Gründen ist ausgeschlossen, dass aus einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 und den mit der Genehmigung verbundenen Auflagen Schlüsse darauf gezogen werden können, in welchem Zustand sich das Objekt im Jahr 2011 befand.

2. Zur Auslegung eines Mietvertrags, wer die baurechtlichen Risiken zu tragen hat (hier allerdings nur Verweis auf vorangegangenen Hinweisbeschluss).

 Volltext


IMRRS 2018, 1162
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Gewerberaummiete
Betriebskosten: Wann ist die formularmäßige Umlage wirksam?

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

 Volltext  IMR 2018, 513


IMRRS 2018, 1094
Steuerrecht
Kurzfristige Vermietung an Prostituierte ist umsatzsteuerbefreit!

FG Niedersachsen, Urteil vom 22.08.2018 - 11 K 18/18

Die entgeltliche Überlassung von Wohnräumen an Prostituierte zur Ausübung ihrer Dienstleistungen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a UStG steuerbefreit (entgegen BFH, Urteil vom 17.12.2014 - XI R 16/11, BStBl. II 2015, 427).*)

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IMRRS 2018, 1054
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Gewerberaummiete
Schwimmbecken statt Bio-Teich: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Der Mieter ist zudem zum Rückbau verpflichtet.

 Volltext  IMR 2018, 465


IMRRS 2018, 0998
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Gewerberaummiete
Option schlägt Verlängerungsklausel!

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 - 5 U 539/18

Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.*)

 Volltext  IMR 2018, 422


IMRRS 2018, 0999
Gewerberaummiete
Mietsache beschädigt: Kein Schadensersatz ohne vorherige Fristsetzung!

LG Fulda, Urteil vom 07.07.2017 - 1 S 34/17

1. Die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter setzt voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufgefordert hat.

2. Sind die Schäden durch den vertraglichen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, sind die vertraglichen Haftungsregelungen maßgeblich. Ein "Ausweichen" auf deliktsrechtliche Vorschriften scheidet insoweit aus.

 Volltext


IMRRS 2018, 0989
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Gewerberaummiete
Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle = Störung der Geschäftsgrundlage!

OLG Naumburg, Urteil vom 18.09.2017 - 1 U 82/17

1. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann sich der Mieter auch auf das aus § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB folgende Recht zur Kündigung stützen, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses gestört und eine Anpassung des Vertrages ihm nicht zuzumuten ist.*)

2. Befinden sich die nach einer Ausschreibung zu weit über dem ortsüblichen Preis zum Zwecke des Betreibens einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen vermieteten Räume in der Nähe einer Kfz-Zulassungsstelle, dann führt der Wegzug der Behörde zu einer Störung der Geschäftsgrundlage, die in der Annahme der Vertragsparteien zu erblicken ist, die Zulassungsstelle werde ihren Standort beibehalten. Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle durch Kündigung beenden.*)

 Volltext  IMR 2018, 421


IMRRS 2018, 0943
Gewerberaummiete
Miete wurde trotz Einzugsermächtigung nicht abgebucht: Kein Verzug des Mieters!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017 - 8 U 87/15

1. Zu den Rechtsfolgen bei jahrelanger Nichtgeltendmachung von Spitzenbeträgen bei "automatischen" Mieterhöhungen durch vereinbarte Gleitklauseln.*)

2. Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.*)

3. Eine in einem Mietverhältnis dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung bezieht sich nur auf unbestrittene Forderungen.*)

4. Ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung sofort fällig ist.*)

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IMRRS 2018, 0876
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Gewerberaummiete
Keine Fristsetzung bei Sachschäden wegen Obhutspflichtverletzung!

BGH, Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185 = NZM 2018, 320).*)

 Volltext  IMR 2018, 372 Nachricht