Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1787 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2009, 1631

OLG Düsseldorf, vom 05.05.2009 - 24 U 153/08

1. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen.*)

2. Die ständige vertragswidrige Nutzung von Gemeinschaftsflächen ("Sondernutzung") ist grundsätzlich geeignet, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (hier verneint).*)

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IMRRS 2009, 1625

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.06.2008 - 3 U 185/07

Ein fehlender Deckenabschluss stellt keinen zur Minderung durch den Mieter berechtigenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

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IMRRS 2009, 1616

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2009 - 3 U 85/08

1. Werden sämtliche Anteile einer Zwei-Personen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Gesellschafter übertragen, hat dies zur Folge, dass die Gesellschaft aufgelöst und ohne Liquidation sofort beendet wird.

2. Eein Verhalten, das sich für den Erklärungsempfänger als Ausdruck eines bestimmten Rechtsfolgewillens darstellt, ist dem Erklärenden auch dann als Willenserklärung zuzurechnen, wenn er kein Erklärungsbewusstsein hatte.

3. Eine starke, von der Nutzung der Mietsache als Imbissgaststätte ausgehende Geruchsbeeinträchtigung innerhalb des Gebäudes stellt eine erhebliche, unter Abwägung der Interessen der Parteien nicht zumutbare Vertragsverletzung dar, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

IMRRS 2009, 1612

OLG Bamberg, Beschluss vom 25.05.2009 - 3 U 23/09

1. Wird in einer Baubeschreibung die Ausgestaltung der Mietsache, also auch der Dachfläche, dokumentiert, so ist die Baubeschreibung Bestandteil des Mietvertrags.

2. Dementsprechend darf die mit roten Dachziegeln einzudeckende und eingedeckte Dachfläche nicht durch die Anbringung einer Photovoltaik-Anlage überlagert werden.

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IMRRS 2009, 1598

BGH, Urteil vom 12.08.2009 - XII ZR 76/08

Nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs schuldet der Mieter im Rahmen der Herausgabe von Nutzungen nach §§ 546 Abs. 1, 292 Abs. 2, 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB auch die Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses. Dazu gehört auch eine "Entschädigung", die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat.*)

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IMRRS 2009, 1592

OLG Rostock, vom 02.07.2009 - 3 U 146/08

1. Wird ein Mietverhältnis aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters durch eine Kündigung des Vermieters vorzeitig beendet, kann der Vermieter vom Mieter den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall ersetzt verlangen. Vom Schadensersatzanspruch nicht umfasst wird die auf die Miete vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer.

2. Kann der Mieter seinerseits das Mietverhältnis mangels einer wirksamen Befristung des Vertrages oder eines wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses gem. § 542 BGB durch eine ordentliche Kündigung beenden, kann der Vermieter einen Nutzungsausfallschaden nur bis zum Ablauf der nächstmöglichen Kündigungsfrist ab Zugang seiner eigenen Kündigung verlangen.

3. Nimmt der Vermieter einen sog. Vorwegabzug vor, muss er dies in der Betriebskostenabrechnung ausweisen. Unterlässt er dies und stellt den nach Vorwegabzug verbleibenden Kostenanteil in die Betriebskostenabrechnung als Gesamtkosten ein, ist die Betriebskostenabrechnung in dieser Position als formell unwirksam zu behandeln und der entsprechenden Kostenanteil herauszurechnen.

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IMRRS 2009, 1501

BFH, Urteil vom 30.04.2009 - V R 4/07

1. Eine Geschäftsveräußerung i.S. des § 1 Abs. 1a UStG durch Übertragung eines vermieteten oder verpachteten bebauten Grundstücks liegt auch dann vor, wenn dieses nur teilweise vermietet oder verpachtet ist, die nicht genutzten Flächen aber zur Vermietung oder Verpachtung bereitstehen, da hinsichtlich dieser Flächen auf die Fortsetzung der bisherigen Vermietungsabsicht abzustellen ist.*)

2. Für die Fortführung einer selbständigen wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit durch den erwerbenden Unternehmer reicht es aus, wenn dieser einen Mietvertrag übernimmt, der eine nicht unwesentliche Fläche der Gesamtnutzfläche des Grundstücks umfasst.*)

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IMRRS 2009, 1500

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2009 - 6 O 240/08

1. Zur Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag über gewerbliche Räume.*)

2. Zu Verzicht und Verwirkung der Durchsetzung der Mieterhöhungen.*)

3. Zur Wertsicherungsklausel für Gewerberaum, Verzicht und Verwirkung.*)

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IMRRS 2009, 1488

KG, Beschluss vom 01.07.2009 - 8 W 59/09

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich entsprechend § 41 Abs. 5 S. 1 Var. 2 GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.*)

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IMRRS 2009, 1474

AG Göttingen, Urteil vom 18.06.2009 - 21 C 33/09

1. Ansprüche auf Auskehr von Nebenkostenguthaben stehen der Masse zu, auch wenn die Vorauszahlungen aus unpfändbaren Vermögen des Schuldners stammen.*)

2. Nach Erklärung des Insolvenzverwalters gem. § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO sind fällig werdende Nebenkostenguthaben nicht mehr massezugehörig, auch wenn die aus Zahlungen vor Ablauf der Frist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO stammen.*)

3. Dies folgt auch aus einem Vergleich mit der Rechtslage bei Mietkautionen, die ebenfalls dem Schuldner zustehen.*)

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IMRRS 2009, 1465

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.10.2008 - 24 U 25/08

Für eine von § 536 b BGB - Mangelkenntnis des Mieters und ihre Folgen - abweichende Vereinbarung trifft diesen die Beweislast.*)

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IMRRS 2009, 1464

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 - 24 U 6/08

1. Der kurzen Verjährung unterliegen Schadensersatzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und wegen unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen sowie deren Folgeansprüche wegen Mietausfalls, auch wenn der Mieter bei der Rückgabe des Mietobjekts dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat.*)

2. In diesem Fall kann der Vermieter Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mieträume beanspruchen, wenn der Mieter den (Mit-)Besitz nach beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters ausübt, wenn er sich also weigert, dem geltend gemachten Anspruch des Vermieters auf Übergabe der restlichen Schlüssel unverzüglich nachzukommen.*)

IMRRS 2009, 1451

BGH, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.*)

IMRRS 2009, 1378

KG, Urteil vom 16.03.2009 - 8 U 131/08

Zu der Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietvertrag vorliegt.

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IMRRS 2009, 1375

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 09.07.2009 - 1 S 19/09

Wirft der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erst am 31. Dezember um 17.00 Uhr in den Briefkasten des Mieters ein, so ist sie nicht mehr fristwahrend zugegangen.

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IMRRS 2009, 1360

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 67/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2009, 1341

BGH, Beschluss vom 02.07.2008 - XII ZR 44/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2009, 1324

BGH, Urteil vom 24.06.2009 - XII ZR 145/07

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F.*)

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IMRRS 2009, 1296

OLG Rostock, Beschluss vom 19.05.2009 - 3 U 16/09

1. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene doppelte Schriftformklausel ist unwirksam.

2. Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor doppelten Schriftformklausel in Formularverträgen Vorrang.

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IMRRS 2009, 1288

OLG Saarbrücken, Urteil vom 13.11.2008 - 8 U 444/07

1. Eine Gesamtvertretung kann die Heilung eines Vertretungsmangels durch Duldung, Verursachung eines Rechtsscheins oder Genehmigung nur durch alle BGB-Gesellschafter herbeigeführt werden.*)

2. Der Vorwurf fahrlässiger Unkenntnis des mangels der Vertretungsmacht kommt nur in Betracht, wenn - was der Vertreter zu beweisen hat - der Vertragsgegner beim Vertragsschluss entweder tatsächlich Zweifel an den Bestand der Vertretungsmacht hatte oder ist jedenfalls erkennbar Umstände gab, die ihn insoweit hätten zweifeln lassen müssen.*)

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IMRRS 2009, 1273

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009 - 2 U 54/09

Bei einer Terrorversicherung, welche vorrangig die Gebäudesubstanz versichert, handelt es sich um eine Sachversicherung. Der Umstand, dass im Rahmen der Terrorversicherung zusätzlich auch ein Betriebsunterbrechungsschaden mitversichert ist, steht der Beurteilung als Sachversicherung nicht entgegen. Der Abschluss einer Terrorversicherung ist jedenfalls dann mit dem von dem Vermieter zu wahrenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu vereinbaren mit der Folge der Umlagefähigkeit der zu leistenden Prämien auf die Mieter, wenn Art und Lage des Mietobjekts die Annahme einer gewissen Grundgefährdung für einen Terroranschlag objektiv rechtfertigen.*)

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IMRRS 2009, 1245

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.12.2008 - 2 U 31/08

Zu der Frage, ob ein Vermieter gegen Komplementär und Kommanditisten einen Anspruch auf Miete, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz nach einer fristlosen Kündigung hat.

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IMRRS 2009, 1158

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 - 3 U 169/08

1. Eine auf Mietminderung gerichtete Feststellungsklage ist zulässig (im Anschluss an BGH, Urt. v. 12.06.1985 - VIII ZR 142/84 = WM 1985, 1213).

2. Die in der Verletzung eines Konkurrenzschutzes liegende Störung des vereinbarten Gebrauchs der Mietsache kann einen Sachmangel der Mietsache darstellen (vgl. RGZ 119, 353, 356).

3. Ob die Parteien eines Mietvertrages einen Konkurrenzschutz vereinbart haben, möglicherweise auch nur vertragsimmanent und stillschweigend, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages.

4. Soweit der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Vertragsabschluss im Herrschaftsbereich des Vermieters liegt, kann der Mieter auch ohne ausdrückliche Absprache davon ausgehen, dass sein Vertragspartner den Vorteil einer solchen Monopollage, der sich allgemein bekannt in einer erhöhten Nachfrage und dementsprechend besseren Vermietbarkeit zu höheren Mieten niederschlägt, bei Vertragsabschluss realisiert und insoweit sein Interesse an einer späteren uneingeschränkten Vermietbarkeit weitere Räumlichkeiten in der Nachbarschaft an Konkurrenten hintanstellt.

5. Liegt der unveränderte Fortbestand einer räumlichen Alleinstellung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrags nicht im alleinigen Herrschaftsbereich des Vermieters, so scheidet die konkludente Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes regelmäßig aus (vgl. ebenso BGH, U. v. 09.10.1974 - VIII ZR 113/72; juris-Tz. 34 = NJW 1974, 2317).

6. Teil/Sondereigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten, da diese außerhalb des Regelungsbereiches des § 14 Nr. 1 WEG liegen, hinzunehmen (BGH, U. v. 20.06.1986 - V ZR 47/85; WM 1986, 1273; OLG Stuttgart, U. v. 27.09.1990, ZMR 1990, 465).

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IMRRS 2009, 1053

KG, Urteil vom 28.05.2009 - 8 U 223/08

1. Der potentielle Mieter von Gewerberäumen ist nach Treu und Glauben verpflichtet, den Vermieter vor Vertragsschluss über seine Absicht aufzuklären, nahezu ausschließlich Bekleidung einer Marke anzubieten, die in der Öffentlichkeit mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und dementsprechendes Konfliktpotential besitzt.*)

2. Für die Ursächlichkeit einer arglistigen Täuschung für den Vertragsschluss genügt es, dass der Getäuschte Umstände dartut, die für seinen Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf die Entschließung hat. Es reicht aus, wenn der Vertrag jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt oder mit diesem Inhalt abgeschlossen worden wäre.*)

3. Der Anfechtende kann den von ihm zu erbringenden Beweis der Arglist des Anfechtungsgegners durch Indizien führen, die den Schluss auf den Täuschungsvorsatz zulassen.*)

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IMRRS 2009, 0993

KG, Urteil vom 04.05.2009 - 8 U 183/08

1. Der entscheidende Einzelrichter (§ 526 Abs. 1 ZPO) ist befugt, die Berufung durch Urteil als unzulässig zu verwerfen.*)

2. Der außerordentlich fristlos kündigende Vermieter verstößt nicht gegen seine Pflicht zur Minderung des Kündigungsfolgeschadens (§ 254 Abs. 2 S. 1 BGB), wenn er die Räume nicht zur nach dem gekündigten Mietvertrag geschuldeten Miete, sondern zu einer marktgerechten höheren Miete anbietet.*)

3. Der Vermieter ist auch nicht gehalten, jede beliebige Person als Mieter zu akzeptieren. Der gekündigte Mieter, der dem Vermieter die Verletzung seiner Schadensminderungspflicht vorwirft, weil dieser nicht an einen bestimmten Interessenten vermietet habe, muss deshalb darlegen und beweisen, dass es sich um einen ernstzunehmenden Interessenten handelte, der die Mietzahlung ausreichend sicher gewährleistet hätte.*)

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IMRRS 2009, 0992

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.03.2009 - 3 U 172/07

1. Nach § 154 Abs. 1 BGB ist ein Vertrag im Zweifel nicht zu Stande gekommen, solange sich die Partner nicht über alle Punkte verständigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Seite eine Vereinbarung getroffen werden soll; ob es sich dabei um für das Rechtsgeschäft wesentliche handelt, spielt keine Rolle.

2. Fixieren die Parteien eines Mietvertrags Vereinbarungen schriftlich, in denen ausdrücklich festgehalten ist, dass ein schriftlicher Mietvertrag noch abgeschlossen werden soll, so haben diese Vereinbarungen vor Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde keine rechtliche Bindung. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine sog. Punktation im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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IMRRS 2009, 0990

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 142/07

Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.*)

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IMRRS 2009, 0989

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.11.2008 - 2 U 94/08

1. Wird bei einem Mietvertrag, der der Schriftform des § 550 BGB bedarf, die Zweckbestimmung von Nebenflächen (hier: Parkraum zu gastronomischer Außenbewirtschaftung) nachträglich geändert, so bedarf auch diese Änderung der Schriftform.

2. Zur Wahrung der Schriftform muss die Änderungsbvereinbarung mit der Haupturkunde verbunden - mindestens durch eindeutige Bezugnahme - und von beiden Parteien formgültig unterschrieben werden.

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IMRRS 2009, 0979

BGH, Urteil vom 29.04.2009 - XII ZR 66/07

1. Zur Person des Bereicherungsschuldners, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes gelangt.*)

2. Bei einem Vermieterwechsel im Wege der Zwangsversteigerung ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme der Investitionen Vermieter war, sondern der Ersteigerer, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält (Fortführung von Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - XII ZR 43/02 - NJW-RR 2006, 294).*)

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IMRRS 2009, 0941

BGH, Urteil vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07

1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.*)

2. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.*)

3. Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.*)

IMRRS 2009, 0920

EuGH, Urteil vom 16.10.2008 - C-313/07

Art. 3 Abs. 1 Richtlinie 2001/23/EG verlangt nicht, dass beim Übergang eines Unternehmens ein Vertrag über die Miete eines Geschäftslokals, den der Veräußerer des Unternehmens mit einem Dritten geschlossen hat, fortgeführt wird, obwohl die Kündigung dieses Vertrags zur Beendigung der auf den Erwerber übergegangenen Arbeitsverträge führen könnte.

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IMRRS 2009, 0841

OLG Celle, Urteil vom 18.03.2009 - 2 U 19/09

Der Vermieter muss bei ungeklärter Schadensursache nicht generell die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungsbereich stammenden Schadensursache ausräumen. Wenn im Falle der Beschädigung eingebrachter Sachen des Mieters durch einen Brand des vermieteten Gebäudes offen bleibt, ob die Schadensursache entweder aus dem Verantwortungsbereich einer der Mietvertragsparteien oder demjenigen eines Dritten stammt, ist für eine Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Gefahrenbereichen kein Raum (im Anschluss an Senat ZMR 1996, 197).*)

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IMRRS 2009, 0835

LG Coburg, Urteil vom 02.07.2008 - 12 O 111/08

Sind Gaststättenräume zu Pachtbeginn in derart schlechtem Zustand, dass sie den Betrieb einer Kneipe nicht erlauben, kann nach fruchtlosem Ablauf einer relativ kurzen Frist zur Mängelbeseitigung eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

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IMRRS 2009, 0816

BGH, Urteil vom 04.03.2009 - XII ZR 141/07

1. Die Vereinbarung über die Anpassung des Untermietzinses an die Entwicklung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts bedarf keiner Genehmigung.

2. Mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts ist eine Regelungslücke entstanden, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden muss.

3. Ab dem 01.01.2000 ist demnach auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen.

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IMRRS 2009, 0793

OLG Rostock, Urteil vom 11.12.2008 - 3 U 138/08

1. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann hierin ein Mangel der Mieträume im Sinne eines solchen Umfeldmangels liegen.

2. Im Falle der Umwelt- und Umfeldmängel, also bei Einwirkungen auf die Mietsache und ihren Gebrauch von außen, ist eine Minderung auf solche Mängel begrenzt, die sich unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirken.

3. Ob eine unmittelbare oder mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen. An einer Unmittelbarkeit wird es in der Regel fehlen, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein auf die Menge potenzieller Kunden auswirken.

4. Demnach stellt es keine unmittelbare Beeinträchtigung dar, wenn der Zugang zu einem Nachbargeschäft durch mehrere einschüchternde Türsteher bewacht wird.

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IMRRS 2009, 0764

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 - 67 S 64/07

Modernisierungsmaßnahmen müssen den aktuellen Technischen Normen entsprechen; es sei denn, der Vermieter hat sich vorbehalten, die aktuellen Werte nicht zu erreichen.

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IMRRS 2009, 0761

LG Berlin, Urteil vom 04.08.2008 - 12 O 812/07

1. Entscheidet sich die Bahn AG dafür, einen Bahnhof nur noch als Regionalbahnhof zu nutzen und halten deshalb nur noch sehr viel weniger Züge in dem Bahnhof, so kann ein Mieter eines Geschäfts in diesem Bahnhof nicht die Miete mindern, nur weil sich der Kundenstrom verringert hat.

2. Auch eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Betracht.

3. Etwas anderes kann nur gelten, wenn dem Mieter im Mietvertrag zugesichert wurde, dass sich das Umfeld nicht ändert.

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IMRRS 2009, 0748

LG Münster, Urteil vom 16.02.2009 - 15 O 461/08

Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen angeblicher schwerwiegender Mängel des Mietobjektes ist treuwidrig, wenn die Nutzung des Objektes durch den Mieter schon vor dem Bemerken der Mängel aus anderen, in der Person des Mieters liegenden Gründen aufgegeben wurde und eine weitere Nutzung auch nicht beabsichtigt ist.*)

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IMRRS 2009, 0737

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.03.2009 - 3 U 71/08

1. Wird dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich Schäden an Dach und Fach, nach allgemeinem mietrechtlichen Sprachgebrauch also an Dachsubstanz und tragenden Gebäudeteilen einschließlich tragenden Wänden mit Außenfassade, auferlegt, meint dies ersichtlich nur die mietrechtliche Erhaltungslast, also den Ausgleich der während der oder durch den Mietgebrauch eintretenden Gebäudebeeinträchtigungen an vorgenannten Teilen, durch vorbeugende (Instandhaltung) oder durch nachträgliche (Instandsetzung) Beseitigung verschuldeter oder in den Haftungsbereich der Generalmieterin fallender Schäden; nicht aber die Beseitigung von Anfangsmängeln.

2. Zu den Voraussetzungen eines wirksamen Schuldbeitritts.

3. Die Verjährung einer übernommen Schuld richtet sich nach dieser und läuft nach dem Schuldbeitritt weiter.

4. Der Architekt muss auch ungefragt über eigene Fehler Auskunft erteilen. Die Rechtsprechung hat diese Aufklärungspflicht auch auf Überwachungsfehler erstreckt und auch dann bejaht, wenn später das Vertragsverhältnis nach der Begründung der Sekundärhaftung beendet wurde.

5. Ein Architektenwerk ist mangelhaft, wenn das Bauwerk mangelhaft ist und dies durch die objektiv mangelhafte Erfüllung einer Architektenaufgabe verursacht ist. Der Architekt schuldet in diesen Fällen Schadensersatz, wenn er die mangelhafte Erfüllung seiner Architektenaufgabe zu vertreten hat.

6. Sind dem Architekten sämtliche Architektenleistungen, einschließlich der Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation in Auftrag gegeben, dann kann die konkludente "Billigung" der Architektenleistung frühestens nach der letzten Handlung des Architekten aus der Leistungsphase 9 geschehen. In aller Regel ist dies die "Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen". Diese Leistung ist nach Ansicht des BGH so wesentlich, dass vorher von einem konkludenten Abnahmewillen des Auftraggebers nicht ausgegangen werden kann.

7. Eine Vorverlegung des Beginns der Verjährung auf die VOB-Abnahme durch Allgemeine Geschäftsbedingungen dürfte unwirksam sein.

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IMRRS 2009, 0731

LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2009 - 317 S 106/07

Der Wohnungsverwalter muss trotz Pflichtverletzung seines Verwaltervertrags - Schadensersatzansprüche gegen Mieter sind verjährt - nicht haften, wenn der Mieter insolvent wird.

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IMRRS 2009, 0707

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 - 10 U 142/08

Zur Frage, ob der Mieter einer Bäckereifiliale in einem aus dieser, einem Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter und einer Metzgerei bestehenden Einkaufszentrum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Hauptmieter seinen Geschäftsbetrieb faktisch einstellt.*)

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IMRRS 2009, 0706

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 - 10 W 14/09

1. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietzinsrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietzinsforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungs-Räumungsverfügung.*)

2. Verbotene Eigenmacht (§§ 858, 861 BGB) kann nicht gegen den Vermieter als nur mittelbaren Besitzer verübt werden.*)

3. Eine auf Räumung gerichtete Regelungsverfügung kommt nicht bereits dann in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.*)

4. Zur Frage, ob eine Regelungsverfügung auf Räumung zulässig ist, wenn der Vermieter infolge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.*)

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IMRRS 2009, 0692

BGH, Urteil vom 18.03.2009 - XII ZR 200/06

Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume.*)

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IMRRS 2009, 0683

OLG Hamburg, Urteil vom 24.04.2008 - 4 U 152/07

Im Fall der Fortsetzung des bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters bestehenden Mietverhältnisses nach § 108 InsO wird das Recht des Vermieters zu bestimmen, ob eine vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vertragsgemäß erhaltene Mietsicherheit zur Tilgung von Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag eingesetzt und welche Schuld des Mieter durch Verrechnung getilgt werden soll, nicht beseitigt oder eingeschränkt.

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IMRRS 2009, 0680

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.03.2009 - 2 U 72/08

Die Formunwirksamkeit eines Nachtrags zu einem auf bestimmte Zeit geschlossenen gewerblichen Mietvertrag kann dazu führen, dass das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB a.F. als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist und ordentlich zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann.*)

IMRRS 2009, 0678

BGH, Urteil vom 11.02.2009 - XII ZR 114/06

1. Die Verjährung von Ansprüchen auf Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) und Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB (hier im Fall der Untermiete) wird durch eine - zulässige - Streitverkündung nach § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB auch dann gehemmt, wenn sie sich auf ein zu besorgendes Gewährleistungsrecht des Streitverkündungsempfängers bezieht (§ 72 Abs. 1 2. Alt. ZPO).*)

2. Eine Streitverkündung ist zulässig, wenn der Streitverkünder zu der Annahme berechtigt ist, dass durch die im Vorprozess zu treffenden Feststellungen ein Folgeprozess ganz oder teilweise entbehrlich werden könnte.*)

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IMRRS 2009, 0664

KG, Urteil vom 04.08.2008 - 8 U 49/08

Zu den Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

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IMRRS 2009, 0637

OLG München, Urteil vom 10.12.2008 - 7 U 4433/08

1. Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.*)

3. Hat die Klägerin durch von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.*)

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IMRRS 2009, 0588

LG Itzehoe, Urteil vom 28.11.2008 - 10 O 97/08

Eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit eines innerstädtischen Parkplatzes gemäß § 536 BGB scheidet aus, wenn weniger als 3% der Parkplatznutzfläche durch Fremd- oder Dauerparker blockiert werden.

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IMRRS 2009, 0546

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - XII ZR 21/07

Über die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch Teilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins für die Zeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt.*)

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