Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1787 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2009

IMRRS 2009, 0520

KG, Beschluss vom 30.04.2008 - 12 U 25/08

1. Droht die Zwangsvollstreckung aus einem ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbaren, mit der Berufung angegriffenen Räumungsurteil vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist, kann bei der Entscheidung über die Einstellung der Zwangsvollstreckung die Erfolgsaussicht der Berufung nicht entscheidend berücksichtigt werden, wenn noch keine abschließende Berufungsbegründung vorliegt.*)

2. Bei der Beurteilung der Fähigkeit einer OHG als Beklagter, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden zu können, kommt es nur auf die Vermögenslage der Gesellschaft an, nicht aber auf die der Gesellschafter.*)

3. Zum nicht zu ersetzenden Nachteil i.S. des § 707 ZPO wegen Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz im Falle der Räumung des Geschäftslokals (Hotel) als einziger Einnahmequelle der Beklagten.*)

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IMRRS 2009, 0515

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2008 - 2 U 250/08

Eine vertraglich übernommene Betriebspflicht kann auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet nicht von vorn herein aus.*)

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IMRRS 2009, 0507

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07

1. Zur Auslegung der Vereinbarung einer Grundmiete von "monatlich x DM zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %, = y DM" anhand der Vorstellungen der Vertragsparteien bei der Festlegung des Mietzinses, wenn der Vermieter nicht wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452).*)

2. Zur Entscheidungserheblichkeit der Behauptung des Vermieters, bei Abschluss dieses Vertrages habe die Mieterin ihre Bereitschaft erklärt, den verlangten Gesamtpreis unabhängig davon zu zahlen, ob sie selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sei und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen könne oder wolle.*)

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IMRRS 2009, 0480

OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 - 5 U 1336/08

1. Der Wohnungsmieter kann nur denjenigen Standard erwarten, der nach Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sowie Höhe der Miete der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Wohnungen entspricht.

2. Zu der Frage, ob Nachbarlärm in einer Anwaltskanzlei zumutbar ist.

IMRRS 2009, 0479

OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 - 5 U 1030/08

1. Erhebliche Beeinträchtigungen des Gewerbebetriebs infolge umfangreicher und länger andauernder Bauarbeiten begründen regelmäßig einen Mangel der vermieteten Sache.

2. Ein Anspruch auf Minderung ist aber ausgeschlossen, wenn dem Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits bekannt war, dass während der Vertragslaufzeit eine Tiefgarage gebaut werden soll. Denn auf Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) sind, kann ein Minderungsbegehren gemäß § 536b BGB nicht gestützt werden.

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IMRRS 2009, 0332

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - XII ZR 57/07

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen.

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

3. Der Inhalt ist auch dann hinreichend bestimmbar, wenn der Mieter von den vorhandenen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen darf, die verbleibenden 6 Plätze den anderen Gewerbemietern zur Verfügung stehen sollen. In diesem Fall ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass der Mieter von den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann.

4. Wird nach dem Mietvertrag die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet und liegt diese bei Abschluss des Vertrags noch nicht vor, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das gesamte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet werden sollte. Entsprechend ist auch die Form des § 550 BGB gewahrt.

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IMRRS 2009, 0330

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 - 3 U 123/07

Zu der Frage, ob der Mieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt ist, wenn die vom Vermieter festgelegten Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten die tatsächlich entstandenen Kosten nicht decken.

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IMRRS 2009, 0197

KG, Beschluss vom 19.06.2008 - 12 U 204/07

1. Macht der Mieter geltend, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu gegründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden, so hat er dies im Einzelnen darzulegen.*)

2. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht insoweit auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Vertrag zu entlassen.*)

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IMRRS 2009, 0128

OLG Bremen, Urteil vom 13.02.2008 - 1 U 78/07

Zu der Frage, ob der Vermieter gegenüber dem Erwerber eines Unternehmens Anspruch auf Zahlung ausstehender Mieten hat.

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IMRRS 2009, 0121

OLG Köln, Urteil vom 24.06.2008 - 22 U 131/07

1. Die Umlagefähigkeit von Nebenkosten hängt nicht davon ab, ob der den jeweiligen Nebenkosten zugrundeliegende Aufwand für den einzelnen Mieter von Nutzen ist. Wenn aber der Mietvertrag es dem Mieter unter Androhung einer Vertragsstrafe verbietet, bestimmte Gemeinschaftsflächen zu nutzen (hier: Treppenhaus), dann sind die dort anfallenden Betriebskosten auch nicht umlegbar (hier: Reinigungskosten).

2. Zur Beurteilung einer Vertragsklausel als überraschend ist nach § 305 BGB eine Gesamtschau der Regelungen des jeweiligen Vertrages erforderlich.

3. Eine formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten ist unwirksam, wenn durch die Platzierung der Verwaltungskosten in einer der letzten Nummern der Anlage zum Vertrag unter "sonstige Betriebskosten", durch fehlende Angabe der Größenordnung der Verwaltungskosten und durch deutlich zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen die wahre Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten verschleiert wird. Denn damit wird beim Mieter irreführend der Eindruck erweckt, hier handele es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position, während in Wahrheit die Verwaltungskosten die Hälfte der gesamten Betriebskosten ausmachen.

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IMRRS 2009, 0101

OLG Frankfurt, Urteil vom 02.01.2009 - 15 U 129/08

1. Zur Frage der Kündigung eines zeitlich befristeten Geschäftsraummietvertrags, hinsichtlich dessen die Schriftform nicht eingehalten wurde.

2. Zur Frage der Treuwidrigkeit der Berufung auf Schriftformmängel.

IMRRS 2009, 0062

BGH, Urteil vom 15.10.2008 - XII ZR 1/07

Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen sind.*)

IMRRS 2009, 0044

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 - 10 U 11/08

1. Eine vom Mieter veranlasste Zahlung mit dem Zusatz "Miete 4-12/2005" beinhaltet eine Leistungsbestimmung i.S. § 367 Abs. 2 BGB.*)

2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bisherigen Kosten und Zinsen und dann auf die ältesten Rückstände verrechnen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter eine anderweitige Bestimmung getroffen hat," ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)

3. Zinsen und Kosten sind kein Mietzins i.S. des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB.*)

4. Der gewerbliche Vermieter ist bei vorzeitigem Auszug nicht zu einer Teilabrechnung über die Nebenkosten verpflichtet.*)

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IMRRS 2009, 0004

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 15/07

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.*)

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IMRRS 2008, 2023

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.08.2007 - 10 U 148/06

1. Wird die Beendigung des Mietverhältnisses auf mehrere Kündigungen gestützt, ist ein Feststellungsantrag jedenfalls schlüssig, wenn der Kläger ohne Festlegung auf eine bestimmte Kündigung allgemein die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis seit einem bestimmten Zeitpunkt beendet ist.

2. Den Formulierungen in einem Gewerberaummietvertrag: "Untervermietung, Tausch oder anderweitige Gebrauchsüberlassung der gesamten Mieträume oder eines Teils davon sind ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Eine etwa gegebene Zustimmung gilt nur für den Einzelfall. Der Vermieter kann seine Zustimmung aus wichtigem Grund versagen oder widerrufen. Ein wichtiger Grund kann insbesondere in der Person des Untermieters oder in der Art des von ihm betriebenen Gewerbes liegen. Als vorab gestattet gilt die Untervermietung an den Bürgen, dessen Ehefrau und Kinder sowie Gesellschaften, an denen er mehrheitlich beteiligt ist.", ist weder sprachlich noch inhaltlich ein Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu entnehmen.

3. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist gegeben, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen will, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist.

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IMRRS 2008, 1940

LG Heilbronn, Urteil vom 18.12.2007 - 2 O 448/07

Sind die Zahlungsrückstände des Mieters unstreitig und erheblich und kann der Mieter für die Kosten der weiteren Wasser- und Wärmelieferungen keine Sicherheit leisten und ist er zudem insolvenzgefährdet, so ist der Vermieter ausnahmsweise berechtigt, die Wasser- und Wärmeversorgung des wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieters einzustellen.

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IMRRS 2008, 1939

LG Coburg, Urteil vom 09.01.2008 - 12 O 231/07

Eine AGB-Klausel, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts in Stand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt.

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IMRRS 2008, 1935

BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 136/05

1. Räumt der bisherige Mieter das Objekt nicht rechtszeitig und kündigt daraufhin der neue Mieter den Vertrag, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens.

2. Bei diesem Schadensersatzanspruch fällt keine Mehrwertsteuer an.

3. Zu der Frage, wann dem Vermieter nach einer Zwangsversteigerung über diesen Zeitpunkt hinaus Ersatz des Mietausfallschadens zusteht.

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IMRRS 2008, 1916

KG, Urteil vom 28.04.2008 - 12 U 6/07

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist - ohne besondere Rechtsgrundlage - nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten und schuldet keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte.*)

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IMRRS 2008, 1897

LG Potsdam, Urteil vom 19.04.2007 - 3 S 108/06

1. Wenn der Mieter wegen erheblichen Baulärms die Miete berechtigt mindert, hat der Vermieter gegenüber dem Bauherrn einen Anspruch auf Ausgleich.

2. Die Höhe dieses Anspruchs hängt jeweils von den genauen Umständen des Einzelfalls ab.

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IMRRS 2008, 1866

OLG Schleswig, Beschluss vom 10.06.2008 - 4 U 18/08

Zu der Frage, wann eine unangemessen hohe Miete nach § 134 BGB, § 4 WiStG teilnichtig, d. h. auf die übliche Höhe zu reduzieren sein kann.

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IMRRS 2008, 1856

LG Heilbronn, Urteil vom 18.12.2007 - 2 O 448/07 Gr

Sind die Zahlungsrückstände des Mieters unstreitig und erheblich und kann der Mieter für die Kosten der weiteren Wasser- und Wärmelieferungen keine Sicherheit leisten und ist er zudem insolvenzgefährdet, so ist der Vermieter ausnahmsweise berechtigt, die Wasser- und Wärmeversorgung des wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieters einzustellen.

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IMRRS 2008, 1850

LG Duisburg, Urteil vom 18.03.2008 - 4 O 441/03

1. Die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel galt als Kraft Gesetzes genehmigt und führte zu einer Mieterhöhung, welche auch rückwirkend geltend gemacht werden kann.

2. Bei der Beurteilung der Frage, welche Temperaturverhältnisse von Mieträumlichkeiten geschuldet sind, kommt es auf die ausdrücklichen bzw. schlüssig getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag an; die Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung betreffen lediglich das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer, nicht jedoch das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

IMRRS 2008, 1825

OLG München, Beschluss vom 30.10.2008 - 20 U 3860/08

1. Der von seinem Vermieter eigenmächtig nach Erwerb eines Räumungstitels geräumte Mieter kann sich nicht auf Besitzschutzansprüche berufen.

2. Dem Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes steht § 864 Abs. 2 BGB in analoger Anwendung entgegen.

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IMRRS 2008, 1824

OLG München, Beschluss vom 15.09.2008 - 20 U 3860/08

1. Der von seinem Vermieter eigenmächtig nach Erwerb eines Räumungstitels geräumte Mieter kann sich nicht auf Besitzschutzansprüche berufen.

2. Dem Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes steht § 864 Abs. 2 BGB in analoger Anwendung entgegen.

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IMRRS 2008, 1775

BGH, Urteil vom 22.10.2008 - XII ZR 148/06

Zur Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der mietvertraglichen Fürsorgepflicht durch den Vermieter.*)

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IMRRS 2008, 1773

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2008 - 10 U 8/08

Hat der gewerbliche Vermieter nahezu dreieinhalb Jahre seit Beendigung des mehrjährigen Mietverhältnisses keine den Anforderungen des § 259 BGB entsprechenden Nebenkostenabrechnungen vorgelegt, kann der Mieter sämtliche während der Mietdauer geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen.

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IMRRS 2008, 1771

BGH, Urteil vom 15.10.2008 - VIII ZR 321/07

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.*)

IMRRS 2008, 1769

OLG Stuttgart, Urteil vom 29.09.2008 - 5 U 65/08

Ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Minderung durch Einbehalt eines Teils der Miete ist auch dann wirksam und kommt auch dann zum Zuge, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug um Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.*)

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IMRRS 2008, 1761

OLG Celle, Beschluss vom 07.10.2008 - 2 U 99/08

Zu den Voraussetzungen der außerordentlichen unbefristeten Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Mietvertragsparteien.*)

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IMRRS 2008, 1720

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.07.2008 - 24 U 177/07

Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.*)

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IMRRS 2008, 1714

OLG Naumburg, Urteil vom 28.10.2008 - 9 U 39/08

Macht der Mieter in seiner Sortimentsliste bewusst unvollständige Angaben und verschweigt er insbesondere eine Modemarke, die in der Öffentlichkeit mit einem Bezug zur rechtsradikalen Szene wahrgenommen wird, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

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IMRRS 2008, 1711

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).*)

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IMRRS 2008, 1710

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 66/06

Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel.*)

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IMRRS 2008, 1708

BGH, Beschluss vom 09.07.2008 - XII ZR 117/06

§ 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen.

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IMRRS 2008, 1691

KG, Beschluss vom 21.01.2008 - 12 W 90/07

1. Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren.

Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.*)

2. Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist.

Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.*)

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IMRRS 2008, 1690

KG, Beschluss vom 21.02.2008 - 12 U 40/07

1. Zur Schätzung des Wasserverbrauchs durch Gewerbemieter nach § 287 ZPO.*)

2. Verweigert der Vermieter die Eichung oder Erneuerung des Wasserzählers, kann sich dies im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs gegen den Mieter als Mitverschulden (§ 254 BGB) auswirken.*)

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IMRRS 2008, 1667

BGH, Urteil vom 17.09.2008 - XII ZR 61/07

1. Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist.*)

2. Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.*)

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IMRRS 2008, 1666

BGH, Urteil vom 06.08.2008 - XII ZR 67/06

1. Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig.

Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.*)

2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95 - NZM 1998, 192).*)

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IMRRS 2008, 1657

KG, Urteil vom 18.09.2008 - 8 U 2/07

Enthält der Mietvertrag die Regelung, dass der Mietzins bei Ausübung der Option neu zu verhandeln ist und erzielen die Parteien keine Einigung über dessen Höhe, ist die Miete nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB zu bestimmen.*)

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IMRRS 2008, 1645

OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07

Zum Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag.

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IMRRS 2008, 1600

OLG Celle, Beschluss vom 29.09.2008 - 2 W 199/08

Die Partei eines Mietvorvertrags kann nicht durch einstweilige Verfügung ihren künftigen Besitzüberlassungsanspruch aus dem (Haupt-)Mietvertrag sichern.*)

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IMRRS 2008, 1596

OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.08.2008 - 1 U 108/08

1. Das Umwandlungsgesetz eröffnet die weitreichende Möglichkeit der Vermögensübertragung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ohne Zustimmung der betroffenen Gläubiger. Ausdrücklich ist diese Möglichkeit auch für das Unternehmen eines Einzelhandelskaufmannes vorgesehen, der durch Ausgliederung (ein Unterfall der Spaltung, vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 123 UmwG) seines Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft seine Haftung beschränken kann.*)

2. Wurden Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an einen Einzelhandelskaufmann vermietet und wird das von diesem betriebene Unternehmen gemäß § 152 UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH umgewandelt, so hat dies das Erlöschen der von dem Einzelkaufmann geführten Firma zur Folge und, da das gesamte Unternehmen in die Ausgliederung einbezogen wurde, den Übergang des gesamten Vermögens des Unternehmers einschließlich der Verbindlichkeiten als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger (§§ 155 i. V. m. 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Damit sind auch kraft Gesetzes und somit unabhängig von der Zustimmung des Vertragspartners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergegangen und ist ein Wechsel in der Person des Mieters dahingehend eingetreten, dass Mieter nicht mehr der Einzelhandelskaufmann sondern die GmbH geworden ist.*)

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IMRRS 2008, 1595

OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.05.2006 - 1 U 214/05

1. Die in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel "Für Veränderungen an der Mietsache oder Störungen in ihrer Benutzbarkeit infolge höherer Gewalt oder sonstiger Umstände, die die Vermieterin nicht zu vertreten hat, kann die Mieterin weder die Miete mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben noch Schadensersatz verlangen" ist wegen der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB dahin auszulegen, dass sie die Haftung der Vermieterin für anfängliche Mängel der Mietsache nicht ausschließt.*)

2. Begehrt der Mieter Ersatz seines künftigen Schadens für die während des Rechtsstreits noch fortdauernde Unbenutzbarkeit der Mietsache, so ist eine entsprechende Bedingung in das Urteil aufzunehmen (im Anschluss an RGZ 168, 325; BGHZ 43, 28).*)

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IMRRS 2008, 1588

BGH, Urteil vom 13.11.2007 - KZR 22/06

Eine Vermietung von von in der Nähe von Zulassungsstellen gelegenen Gewerbeflächen ausschließlich an Schilderprägebetriebe, die als Werkstätten für behinderte Menschen anerkannt sind, ist unzulässig. Dies würde nämlich eine erhebliche Einschränkung des Wettbewerbs auf dem Markt der Schilderpräger bedeuten.

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IMRRS 2008, 1567

BGH, Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2008, 1544

BGH, Urteil vom 23.07.2008 - XII ZR 134/06

1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.*)

2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.*)

3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).*)

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IMRRS 2008, 1533

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008 - 24 U 189/07

Verzichtet der Vermieter bei einem Mieterwechsel auf den Abriss der vom Mieter errichteten Gebäude (hier: Tankstellenaufbauten) und macht der Mieter auch von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch, kann eine Eigentumsübertragung auf den Vermieter vorliegen, wenn der Nachmieter an den Absprachen nicht beteiligt wird.*)

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IMRRS 2008, 1511

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.06.2008 - 24 U 193/07

1. Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarkts).*)

2. Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel, die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben.*)

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IMRRS 2008, 1502

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008 - 24 W 53/08

Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrages (Bestätigung von Senat MDR 2001, 83).*)

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