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Volltexturteile nach Sachgebieten

Sachgebiet: Wohnraummiete

Anzeige der letzten 50 Entscheidungen, sortiert nach Einstelldatum

Online seit heute

IMRRS 2019, 0610
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Ermittlung der Wohnfläche

BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.*)

2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223).*)

3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624).*)

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IMRRS 2019, 0609
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Mieter lässt Handwerker nicht rein: Keine weitere Miteminderung!

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.*)

2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.*)

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IMRRS 2019, 0597
Wohnraummiete
Verwaltervertrag gekündigt - Eigentümer fordert Auszahlung der Mietkautionen!

LG Leipzig, Beschluss vom 08.06.2017 - 7 S 315/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0591
Wohnraummiete
Räumungsklage: Zurückweisung der Berufung durch Beschluss?

LG Berlin, Beschluss vom 12.01.2018 - 67 S 270/17

Das Berufungsgericht ist befugt, die Berufung des Mieters gegen eine auf einer ordentlichen Kündigung beruhende erstinstanzliche Räumungsverurteilung gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO im Beschlusswege zurückzuweisen, auch wenn zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung erster Instanz die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen war und das Amtsgericht deshalb nur zur künftigen Räumung gemäß § 259 ZPO hätte verurteilen dürfen. Für die Beschlusszurückweisung reicht es aus, dass die Kündigungsfrist jedenfalls vor Ablauf der dem Mieter gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gesetzten Stellungnahmefrist im zweiten Rechtszug abgelaufen ist.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2019, 0542
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Keine Umlage sämtlicher Betriebskosten gemäß BetrKV bei unklarer zusätzlicher Vereinbarung

LG Hagen, Urteil vom 01.03.2019 - 1 S 210/18

1. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung, aus der sich ergibt, welche konkreten Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat.

2. Grundsätzlich reicht nach der Rechtsprechung des BGH eine Bezugnahme im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung aus. Eine andere Beurteilung ist jedoch möglich, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen.

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Online seit 22. Mai

IMRRS 2019, 0560
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Gemeinsame Mietwohnung: Wer zahlt die Miete nach der Trennung?

AG Pforzheim, Urteil vom 18.04.2019 - 8 C 14/19

Nutzt ein Lebensabschnittsgefährte nach der Trennung eine gemeinsam angemietete Wohnung alleine weiter, trägt er im Innenverhältnis die Miete, wenn zumindest stillschweigend vereinbart wird, dass ein Partner die Wohnung weiter nutzt und der andere ausziehen soll.

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IMRRS 2019, 0492
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Ein separater Bezahlparkplatz des Vermieters in der Nähe ist nicht wohnwerterhöhend!

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2019 - 66 S 153/18

1. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass eine Wohnung beim Einzug der Mieter mit einer Spüle ausgestattet war. Das pauschale Bestreiten durch den Vermieter ist unzulässig.

2. Ein wohnwerterhöhender Parkplatz ist nicht vorhanden, wenn ein Parkplatz lediglich in der Nähe vorhanden ist und durch den Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Der Vermieter muss den Parkplatz als zur Wohnung zugehörig stellen. Bei den Merkmalen des Mietspiegels stellt der Vermieter nur dasjenige "zur Verfügung", was er mit Blick auf das existierende Wohnraummietverhältnis erbringt.

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Online seit 21. Mai

IMRRS 2019, 0571
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Trotz falscher Abrechnung können Betriebskosten vom Mieter verlangt werden!

AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2019 - 425 C 625/19

1. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

2. Der Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nur dann nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einen berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

3. Versäumt der Mieter die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, kann er Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nicht mehr geltend machen.

4. Die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

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Online seit 20. Mai

IMRRS 2019, 0580
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Marktstreuu

BGH, Urteil vom 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97, IMRRS 2005, 0353 = BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rz. 16).*)

2. Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 07.10.2000 - 1 BvR 2646/95).*)

3. Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht.*)

4. Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnungen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Marktstreuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29.02.2012 - VIII ZR 346/10, IMR 2012, 177 = NJW 2012, 1351).*)

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IMRRS 2019, 0566
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Kann 24-Stunden-Bewachungsdienst als Betriebskosten umgelegt werden?

LG München I, Urteil vom 17.04.2019 - 14 S 15269/18

1. Ob Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienstes als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 2 Nr. 17 BetrkVO auf den Wohnraummieter umgelegt werden können, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

2. Soll der Bewachungsdienst in weit überwiegendem Maße Park- oder Gartenflächen schützen, die innerhalb eines Quartiers für die Öffentlichkeit zugänglich sind und vom Mieter wie Dritten in gleichem Maße genutzt werden, so fehlt es am Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Solche Kosten können dann auch nicht anteilig auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

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Online seit 17. Mai

IMRRS 2019, 0569
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Vermieter klagt Mietsicherheit ein: Mieter muss Prozesszinsen zahlen!

AG Dortmund, Urteil vom 05.04.2019 - 425 C 1962/19

1. Zwar handelt es sich bei der Kaution für den Vermieter um Fremdgeld und der Vermieter hat auch keinen Zinsschaden durch die Nichtzahlung der Kaution, aber § 291 BGB spricht dem Gläubiger (= Vermieter) unabhängig vom Vorliegen des Verzugs quasi als Strafe die Prozesszinsen zu.

2. Diese Prozesszinsen erhöhen die Kaution.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2019, 0574
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Vermieter behauptet Mangelbeseitigung: Wie geht es im Prozess wegen Mietrückständen weiter?

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18

1. Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt.*)

2. Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte - zwischen den Parteien streitige - Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter - hinsichtlich Höhe und Dauer - in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.05.2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rz. 48 ff.).*)

3. Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergriffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind.*)

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IMRRS 2019, 0573
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Marktstreuung

BGH, Urteil vom 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

1. Bei der ortsüblichen (Einzel-)Vergleichsmiete handelt es sich nicht zwingend um einen punktgenauen Wert. Sie kann sich innerhalb einer kleinen Bandbreite bewegen.

2. Bei einer großen Marktstreuung der Mieten für Vergleichswohnungen, kann nicht ohne Weiteres der Oberwert der Bandbreite zu Grunde gelegt werden.

3. Eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen. Es erscheint nicht sachgerecht, eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zugutekommen zu lassen.

4. In diesem Fall obliegt es dem Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln.

5. Ob dabei auf den arithmetischen Durchschnittswert oder den Modalwert abzustellen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

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Online seit 15. Mai

IMRRS 2019, 0568
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
"Spandauer Vorstadt" ist "Bevorzugte Citylage"!

LG Berlin, Beschluss vom 09.04.2019 - 67 S 50/19

Die im Bezirk Berlin-Mitte in der "Spandauer Vorstadt" belegenen Wohnungen befinden sich in bevorzugter Citylage i.S.d. Berliner Mietspiegels 2017.*)

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IMRRS 2019, 0563
Wohnraummiete
Zweckentfremdung einer Wohnung durch Fremdenbehrbergung!

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.04.2019 - 5 S 24.18

Zur Abgrenzung Wohnen - Fremdenbeherbergung*)

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2019, 0551
Mit Beitrag
Prozessuales
Gebührenstreitwert einer Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung?

OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2019 - 30 W 5/19

1. Bei einer Klage auf künftige Leistung, der der mietrechtliche Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Räumung und Herausgabe zu Grunde liegt, bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO.*)

2. Maßgeblich für die Bemessung des Gebührenstreitwerts ist danach der unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Prozess- und Vollstreckungsdauer zu schätzende Zeitraum bis zum Vollzug der Räumung, wobei insoweit die jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks zu berücksichtigen sind.*)

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IMRRS 2019, 0441
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wann muss der Mieter Einbauten entfernen und wann nicht?

LG Bochum, Urteil vom 22.02.2019 - 10 S 26/18

1. Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht rechts- und somit nicht parteifähig im Sinne des § 50 ZPO.

2. Dem Vermieter steht es frei, den Erben oder die Rechtsnachfolger alternativ bzw. kumulativ in Anspruch zu nehmen.

3. Der Mieter ist bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Weitergehende Veränderungen, zum Beispiel Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen, hat er zu beseitigen.

4. Die Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. Mit einer solchen Zustimmung ist auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen.

5. Etwas anderes kann in Betracht kommen, bei auf Dauer angelegten, rechtmäßigen, nicht auf die speziellen Bedürfnisse bzw. den Geschmack des Mieters abgestellten Baumaßnahmen, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden können und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht, so dass in der Zustimmung ausnahmsweise auch ein Verzicht auf den Rückbau zu sehen ist.

6. Ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassenen Rückbaus ist auch neben der titulierten Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 2 BGB grundsätzlich zulässig.

7. Der Erbe übernimmt eine etwaige Rückbauverpflichtung des Erblassers sowie im Falle der Nichterfüllung eine sich hieraus ergebende Schadensersatzpflicht.

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Online seit 8. Mai

IMRRS 2019, 0423
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Keine Eigenbedarfskündigung für Tochter der Lebensgefährtin

AG Siegburg, Urteil vom 17.10.2018 - 105 C 97/18

1. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters, die nie in der vom Vermieter bewohnten Wohnung gelebt hat, ist keine "Angehörige seines Haushalts" i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2. Die Tochter der Lebensgefährtin des Vermieters ist auch keine "Familienangehörige" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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Online seit 7. Mai

IMRRS 2019, 0534
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Berufungsgericht darf Vergleichsmiete trotz abweichenden Sachverständigengutachtens in erster Instanz auf Mietspiegel gründen

LG Berlin, Urteil vom 11.04.2019 - 67 S 21/19

1. Die Gerichte sind im Zustimmungsprozess nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die gesetzliche Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Werten - auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens - abzuweichen, solange nicht die von einer Partei behauptete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder - bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels - der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben (hier: Berliner Mietspiegel 2017).*)

2. Das Berufungsgericht darf die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat.*)

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Online seit 3. Mai

IMRRS 2019, 0160
Wohnraummiete
Klopfgeräusche in der Heizungsanlage: 25% Mietminderung!

LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 - 1 S 317/17

1. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

2. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm ist deshalb die Vorlage eines Protokolls nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

3. Beruft sich der Mieter auf eine Minderung, muss er die Zeiträume, in denen die Heizung tatsächlich gelaufen ist und Geräusche verursacht hat, konkret benennen. Mit der Bezugnahme auf "die Heizperiode" ist es nicht getan. Da in den Monaten Oktober und April ein Heizen nicht in jedem Fall erforderlich ist, ist ein solcher Vortrag nur hinsichtlich der Monate November bis März erheblich. Nur in diesen Monaten ist auch ohne weiteren Vortrag auf jeden Fall davon auszugehen, dass geheizt wurde.

4. Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt - auch wenn das Klopfen nicht durchgehend erfolgt und es auch ruhige Tage und Nächte gibt. Eine Mietminderung von 25% ist deshalb angemessen.

5. Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert (in dieser Höhe) - ohne dass es sofort ausdrücklich hätte geltend gemacht werden müssen - den Eintritt des Verzugs.

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Online seit 30. April

IMRRS 2019, 0466
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Veränderung der Mietsache: Rückbau erforderlich?

AG Paderborn, Urteil vom 08.01.2019 - 51a C 78/17

1. Ein Beweis ist dann erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie den sonstigen Umständen und dem Akteninhalt von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung derart überzeugt ist, dass vernünftigen Zweifeln Schweigen geboten ist, ohne dass diese vollständig ausgeschlossen sind.

2. Eine Zustimmung zur Veränderung der Mietsache (etwa durch Verlegung eines anderen Bodens) bezieht sich im Allgemeinen nur auf die Vertragszeit mit der Folge einer entsprechenden Rückbauverpflichtung zum Vertragsende.

3. Etwas anderes gilt nur für Veränderungen der Mietsache, die nicht allein auf Veranlassung des Mieters vorgenommen werden, sondern die nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollen.

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Online seit 29. April

IMRRS 2019, 0361
Wohnraummiete
Wohngemeinschaft hat keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung!

AG Neukölln, Urteil vom 10.04.2018 - 4 C 17/18

1. Ein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung setzt voraus, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegt, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Es genügt nicht, wenn der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden hat. Ebenso wenig kann der Mieter sich auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen, um sein persönliches berechtigtes Interesse zu begründen.

2. Eine Wohngemeinschaft hat als solche keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung. Hierfür bedarf es vielmehr einer vertraglichen Vereinbarung.

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Online seit 25. April

IMRRS 2019, 0379
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kein Wasser - wenig Miete!

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 29.11.2018 - 15 S 112/17

1. Zu den Anforderungen an eine hinreichende Begründung einer Eigenbedarfskündigung.

2. Das Vorhandensein einer intakten Wasserversorgung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

3. Führt der Vermieter den mangelhaften Zustand selbst herbei, ist eine Mangelanzeige durch den Mieter entbehrlich.

4. Ohne fließendes Wasser sind wesentliche Funktionsräume einer Wohnung quasi gar nicht (Badezimmer) oder nur eingeschränkt (Küche) nutzbar, was die Nutzung einer Wohnung im Ganzen mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Dementsprechend ist die Minderung der Gebrauchstauglichkeit für die Zeit der fehlenden Wasserversorgung mit 50% zu bewerten.

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IMRRS 2019, 0372
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Vergrößerung einer Wohnung stellt keine Mo­dernisierungs­maßnahme dar

LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2018 - 64 S 37/18

1. Wenn die Mietsache so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor.

2. Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann.

3. Die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung stellt keine Schaffung neuen Wohnraums dar.

4. Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt.

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IMRRS 2019, 0371
Wohnraummiete
Vergrößerung einer Wohnung stellt keine Mo­dernisierungs­maßnahme dar

LG Berlin, Beschluss vom 08.10.2018 - 64 S 37/18

1. Wenn die Mietsache so verändert wird, dass etwas völlig Neues entsteht, also ihr Charakter durch weitreichende Ein- und Umbauten grundlegend verändert wird, liegt keine Modernisierung vor.

2. Die Vergrößerung einer Dreizimmerwohnung auf eine Vierzimmerwohnung und die damit einhergehende Grundrissänderung stellen eine grundlegende Umgestaltungsmaßnahme dar, die nicht als nachhaltige Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache erfasst werden kann.

3. Die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung stellt keine Schaffung neuen Wohnraums dar.

4. Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme dar, die zu einer Wohnwertverbesserung gemäß § 555b Nr. 4 BGB führt.

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Online seit 18. April

IMRRS 2019, 0468
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung sind die Instandhaltungskosten auszuweisen

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.03.2019 - 10 C 63/18

1. Aus einer Modernisierungsmieterhöhung muss gem. § 559 Abs. 1, 2, § 559b BGB hervorgehen, welche finanziellen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen zur Folge hatten. Die Modernisierungskosten müssen von den reinen Instandhaltungskosten getrennt werden.

2. Der Vermieter kann die herauszurechnenden Instandhaltungskosten auf einer fiktiven Grundlage herausrechnen. Dem Mieter steht ein Anspruch auf die Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen zu.

3. Für die Feststellungsklage des Mieters auf die Feststellung der Nichtschuld der Mieterhöhung besteht kein Feststellungsinteresse.

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Online seit 17. April

IMRRS 2019, 0465
Wohnraummiete
Wohnung "für sich selbst benötigt" - Kein Grund zur Eigenbedarfskündigung!

LG Hamburg, Beschluss vom 02.01.2019 - 316 S 87/18

1. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das die Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

2. Die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung "für sich selbst", genügt diesen Anforderungen aber nicht. Denn diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Vermieter selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll.

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Online seit 16. April

IMRRS 2019, 0456
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Berliner Mietspiegel 2015 ist keine Schätzgrundlage!

LG Berlin, Urteil vom 26.03.2019 - 63 S 230/16

1. Auch ein einfacher Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran bzw. sind die der Erstellung zu Grunde liegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO.

2. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist hiernach keine geeignete Schätzgrundlage, da er auf Daten beruht, die nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet worden sind.

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Online seit 15. April

IMRRS 2019, 0455
Wohnungseigentum
Verwaltervergütung: Sondervergütung durch Beschluss

LG Köln, Urteil vom 29.11.2018 - 29 S 48/18 WEG

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0446
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Verspätungen der Bank sind dem Mieter nicht anzulasten

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 20.02.2019 - 531 C 255/18

1. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung fällt durch die Schonfristzahlung nicht weg.

2. Die Schonfristzahlung setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Mieten und der aufgelaufenen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der 2-Monats-Frist ab Zustellung der Räumungsklage voraus.

3. Verzögerungen der Bank bei der Überweisung der Miete können nicht dem Mieter zugerechnet werden. Die Bank ist insoweit nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

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Online seit 14. April

IMRRS 2019, 0442
Wohnraummiete
Vermieter muss Mieterhöhung ausreichend begründen - immer!

LG Hamburg, Beschluss vom 21.02.2019 - 311 S 69/18

Es mag sein, dass sich für den Vermieter die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete schwierig gestaltet oder mit einem (unwirtschaftlichen) Kostenaufwand verbunden ist, wenn der Mietenspiegel insbesondere für Wohnungen, in denen der Mieter wohnwerterhöhende Maßnahmen ergriffen hat, mangels vorhandenen Datenmaterials keine Angaben macht. Jedoch kann dieser Umstand nicht dem Mieter angelastet werden. Er verhält sich nicht treuwidrig, wenn er die Einhaltung der im Gesetz vorgegebenen Begründungsanfordernisse verlangt.

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Online seit 10. April

IMRRS 2019, 0419
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Prozessuales
Vergleich zu Stande gekommen, Widerruf ausgeschlossen!

AG Pforzheim, Beschluss vom 14.03.2019 - 9 C 12/19

Ein Vergleich kommt mit der Annahmeerklärung zu Stande, diese ist nicht widerruflich, da der Vergleich bereits mit der Annahmeerklärung als abgeschlossen gilt.

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Online seit 9. April

IMRRS 2019, 0393
Wohnraummiete
Wartungsarbeiten sind keine Kleinreparatur!

AG Rheine, Urteil vom 10.10.2018 - 10 C 112/18

1. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zusendung der Belege, aus denen sich die Nebenkostenabrechnung ergibt. Vielmehr hat er lediglich ein Einsichtsrecht in die Belege.

2. Die Geltendmachung von Wartungsmaßnahmen fällt nicht unter die Inanspruchnahme eines Mieters aus Kleinreparaturregelungen.

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Online seit 8. April

IMRRS 2019, 0271
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Wohnraummiete
Mietpreisbremse: Jetzt wohl auch in NRW unwirksam

AG Köln, Urteil vom 15.02.2019 - 208 C 188/18

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW ist formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht ist.

 Volltext  IMR 2019, 182


Online seit 4. April

IMRRS 2019, 0404
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Wohnraummiete
Kein Schadensersatz gegen das Land Hessen wegen unwirksamer Mietpreisbremse

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2019 - 2-04 O 307/18

1. Ein etwaiger Pflichtverstoß bei der Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung begründet keine Ansprüche zu Gunsten der Mieter. Mieter können deshalb aus einer unter Umständen unwirksamen Hessischen Mietpreisbegrenzungsverordnung keine Ansprüche gegen das Land Hessen ableiten.

2. Auch durch den Erlass von untergesetzlichen Rechtsnormen (Rechtsverordnungen oder Satzungen), die gegen höherrangiges Recht verstoßen können in der Regel keine Amtshaftungsansprüche begründet werden. Denn auch der Verordnungs- oder Satzungsgeber nimmt grundsätzlich nur Amtspflichten gegenüber der Allgemeinheit wahr.

3. Der Mietpreisbegrenzungsverordnung fehlt es an dem beschränkten Kreis der Normadressaten.

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IMRRS 2019, 0402
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Keine Minderung bei vorübergehender erhöhter Lärmbelastung

LG Berlin, Urteil vom 23.01.2019 - 65 S 170/18

1. Vorübergehend erhöhte (Bau-)Lärmbelastungen, die sich deutlich außerhalb der zeitlichen Grenzen des Landes-Immissionschutzgesetzes Berlin bewegen und (lediglich) dazu führen, dass die Fenster tagsüber geschlossen gehalten werden, rechtfertigen - bei Fehlen einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung - nicht die Annahme eines zur Mietminderung führenden Mangels der Mietsache.

2. Eine vorübergehende erhöhte Lärmbelastung stellt unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben unabhängig von ihrer zeitlichen Dauer jedenfalls dann, wenn sie sich innerhalb der in Berliner Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, weil dem Vermieter mit Vertragsschluss nicht die Haftung für jedes allgemeine (Lebens-) Risiko auferlegt wird.

 Volltext  IMR 2019, 178


Online seit 2. April

IMRRS 2019, 0362
Wohnraummiete
Anspruchsabtretung durch Mieter unzulässig!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.05.2018 - 10 C 146/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 1. April

IMRRS 2019, 0380
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Betriebskosten nach Flächenanteilen: Erläuterung der Flächenwerte erforderlich?

LG Berlin, Urteil vom 30.10.2018 - 63 S 192/17

Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Ob die angesetzten Flächenwerte zutreffen, ist vom Mieter anhand der Einsicht in den Abrechnungsunterlagen zu prüfen und gegebenenfalls einzuwenden.

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IMRRS 2019, 0378
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietminderung wegen Großbaustelle

LG Hamburg, Urteil vom 21.12.2018 - 316 S 71/18

1. Eine - fiktive - Mietminderung wegen Baulärms kann bei nachbarrechtlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen einen Entschädigungsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB auslösen.

2. Eine - vorübergehende - Großbaustelle eines Nachbarn an einer direkt angrenzenden Hauswand zum bewohnten Mietshaus über mehrere Monate führt zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs, der die Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreitet, auch wenn die immissionsschutzrechtlichen Grenzwerte und baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden.

3. Baustellenlärm ist in Großstädten nicht generell hinzunehmen.

4. § 906 BGB findet im Verhältnis der Mietvertragsparteien untereinander keine Anwendung.

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Online seit 29. März

IMRRS 2019, 0377
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Lebensgemeinschaft ist zu Ende: Jeder kann Zustimmung zur Kündigung verlangen

AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 13.09.2018 - 911 C 245/17

Vormalige Lebensgefährten können nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

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Online seit 28. März

IMRRS 2019, 0366
Mietrecht
Wohnwerterhöhende Berücksichtigung eines Fahrradabstellplatzes

LG Berlin, Beschluss vom 05.07.2018 - 66 S 35/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IMRRS 2019, 0358
Mietrecht
Verhaltensbedingte Kündigung führt zur Wohnungsräumung!

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2018 - 33 C 2300/17

(ohne amtliche Leitsätze)

 Volltext


Online seit 27. März

IMRRS 2019, 0355
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn ihm die böse Nachbarin ...

AG Homburg, Urteil vom 09.11.2018 - 4 C 216/18

Reagiert ein Wohnungsmieter einmalig aggressiv auf ständige Vorhaltungen, Unterstellungen, Gängelungen und Nachspionieren einer Nachbarin, rechtfertigt dies keine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mieters.

 Volltext  IMR 2019, 184


IMRRS 2019, 0352
Wohnraummiete
Mischmietverhältnis führt zur Räumung!

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2018 - 65 S 255/17

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2019, 0162
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung

AG München, Urteil vom 08.08.2018 - 416 C 5897/18

1. Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich, wenn die Wohnung unordentlich und stark vermüllt ist, von ihr eine unangenehme Geruchsbelästigung ausgeht und inzwischen auch Substanzschäden eingetreten sind.

2. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar.

 Volltext  IMR 2019, 183


Online seit 26. März

IMRRS 2019, 0320
Wohnraummiete
Mieterhöhung kann nicht auf „MietpreisCheck" von immobilienscout24 gestützt werden

AG München, Urteil vom 22.03.2018 - 472 C 23258/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird.

2. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen.

3. Eine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht.

4. Der "MietpreisCheck" des Internetportals www.immobilienscout24.de ist keine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB.

5. Ein Mieter, der mit einem offensichtlich formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, hat keinen Ersatzanspruch für seine aufgewandten Rechtsanwaltskosten.

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Online seit 25. März

IMRRS 2019, 0281
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Zahlunsgverzug und fast ein Wohnungsbrand: Außerordentliche Kündigung nein, ordentliche ja!

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 - 9 S 15/18

1. Einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands stellen noch keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar.

2. Allerdings können ein einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands sowie ein Zahlungsverzug, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht und über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg andauert, eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

3. Anders als die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verlangt die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden. Ein solches wird entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; der Mieter muss sich also exkulpieren.

4. Entstehen Härtegründe nach dem in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt, ist § 574 Abs. 3 BGB mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht entsprechend anwendbar und es ist auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich.

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Online seit 20. März

IMRRS 2019, 0315
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Wohnraummiete
Alter schützt vor Kündigung

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 - 67 S 345/18

1. Mieter können vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

2. Der Verlust der Wohnung bedeutet für Mieter hohen Alters - unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen - eine "Härte" i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 Volltext  IMR 2019, 179


IMRRS 2019, 0179
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Eine zeitlich bestimmbare Staffelmietvereinbarung ist nicht per se unwirksam!

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 06.12.2018 - 16 C 83/18

1. Die Ausweisung der Erhöhungsbeträge einer Staffelmietvereinbarung bis zum Ende der Laufzeit ist transparent. Dies gilt insbesondere dann, wenn der prozentuale Erhöhungssatz für den Mieter mit einfachen Rechenschritten nachvollziehbar ist.

2. Der jährliche Staffelzeitraum ist bestimmbar, wenn sich aus den Umständen eine jährlich folgende Fortschreibung ermitteln lässt.

 Volltext  IMR 2019, 145


IMRRS 2019, 0118
Wohnraummiete
Untermietverhältnis läuft weiter!

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018 - 37 O 123/18

Ein Untermietverhältnis endet regelmäßig auch dann nicht automatisch, wenn der Hauptmietvertrag seinerseits ausläuft oder durch Kündigung beendet wird.

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