Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2014, 0164

OLG Hamm, Urteil vom 21.11.2013 - 18 U 145/12

1. Auf Mietzinsansprüche, die einer aus den Gesellschaftern der Insolvenzschuldnerin bestehenden Gesellschaft gegen die Insolvenzschuldnerin gem. § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO zustehen, findet § 39 Abs. 1 Nr. 5 InsO keine Anwendung (insoweit wie Schleswig-Holsteinisches OLG, Urt. vom 13.01.2012, Az. 4 U 57/11).*)

2. Die Regelung des § 135 Abs. 3 Satz 2 InsO kommt nur zur Anwendung, wenn der Vermieter einen Aussonderungsanspruch bezüglich des Mietobjekts geltend macht.*)

3. Vereinnahmen die Gesellschafter der späteren Insolvenzschuldnerin bzw. eine aus ihnen bestehende Gesellschaft vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb der Fristen des § 135 Abs. 1 Nr. 2 InsO Mietzinszahlungen, die nicht innerhalb vertraglich üblicher Fälligkeitsregelungen erfolgten oder nicht innerhalb der durch verkehrsübliche Gepflogenheiten bestimmten Fristen geltend gemacht wurden, so sind diese Zahlungen gem. § 135 Abs. 1 S. 2 InsO anfechtbar.*)

4. Wird das Mietverhältnis mit dem Insolvenzschuldner erst nach Insolvenzeröffnung beendet, schuldet die Masse grundsätzlich nur die Übertragung des Besitzes an den Vermieter, nicht hingegen auch die Räumung gem. § 546 Abs. 1 BGB, so dass die Rückgabe des "ungeräumten" Besitzes nicht bereits den Tatbestand der Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB erfüllt und daher auch keine Masseverbindlichkeiten gem. § 55 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 InsO begründet. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch als Masseverbindlichkeit entsteht jedoch dann, wenn der Insolvenzverwalter in dieser Funktion den vertragswidrigen Zustand (bezüglich der fehlenden Räumung) selbst zu verantworten hat (wie OLG Saarbrücken, Urt. vom 9.3.2006, Az. 8 U 119/05).*)

IMRRS 2014, 0150

AG Koblenz, Urteil vom 20.12.2013 - 162 C 939/13

Dem Vermieter steht bei erlaubter Hundehaltung kein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu, da diese im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt wurden und vom Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten sind.

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IMRRS 2014, 0144

BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12

1. Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.*)

2. Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen ("Erwerbermodell").*)

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IMRRS 2014, 0127

AG Waiblingen, Urteil vom 14.06.2013 - 9 C 327/13

1. Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haustierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellt und allein von dessen Erlaubnis abhängig macht, ist unwirksam.

2. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Tierhaltung in der Mietwohnung, wenn andere Hausbewohner oder Nachbarn dadurch nicht belästigt werden und keine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstücks zu befürchten ist.

3. Ist die Tierhaltung für den Mieter aus therapeutischen Gründen erwiesenermaßen von Nutzen und sind im Mietshaus bereits 5 weitere Hunde vorhanden, sprechen gewichtige Gründe für die Zulassung der Hundehaltung in der Wohnung.

4. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Abschluss einer Hundehaftpflichtversicherung für Schäden an der Mietsache.

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IMRRS 2014, 0126

LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 - 9 S 60/13

1. Ein Vermieter kann nicht einseitig den vertraglich vereinbarten Umfang des zulässigen Gebrauchs der Mietsache mittels einer neuen Hausordnung ändern.

2. Eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag, nach der es dem Vermieter gestattet sein soll, die Hausordnung zu ändern, wenn "sachliche Gründe" dies erfordern, ist mangels weiterer Konkretisierung nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam.

3. Das Betreiben von Waschmaschine und Wäschetrockner in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch.

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IMRRS 2014, 0121

AG Emmendingen, Urteil vom 24.06.2013 - 3 C 38/13

Die Vermieter sind nicht berechtigt einseitig die Hausordnung dergestalt zu ändern, dass es den Mietern nicht mehr gestattet ist, in der Wohnung eine automatische Waschmaschine und einen Trockner zu betreiben.

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IMRRS 2014, 0120

OLG Köln, Urteil vom 07.06.2013 - 1 U 59/12

1. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet wird, aufgrund derer Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig werden.

2. Wird die Ausführung der Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" im Vertrag festgelegt und gehen die Parteien von Renovierungsbedürftigkeit aus, die alle drei Jahre eintreten "kann", ist die Abwälzung auf den Mieter wirksam, da es klar zum Ausdruck kommt, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden soll, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen soll.

3. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" beim Auszug kann nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden, sondern ist im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrages auszulegen.

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IMRRS 2014, 0100

LG Berlin, Beschluss vom 05.06.2013 - 18 S 104/13

1. Grundsätzlich ist eine unpünktliche Zahlung in drei Terminen und einem weiteren nach einer Abmahnung ausreichend, eine Kündigung nach § 573 BGB zu begründen.

2. Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 °C in den Wohnräumen.

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IMRRS 2014, 0087

LG Berlin, Urteil vom 06.11.2013 - 67 S 502/11

Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache verändert sich grundsätzlich durch Modernisierungsmaßnahmen, soweit sie zu dulden sind. Sind die neuen Fenster um 28% kleiner und kommt es dadurch zu nachteiligen Veränderungen der Lichtverhältnisse in der Wohnung, ist eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn diese Verschlechterung vermeidbar war.

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IMRRS 2014, 0085

BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 32/13

In einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist nur die Erhöhung selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.*)

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IMRRS 2014, 0066

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 208/13

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Gestattung der Nutzung der Mietwohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder werktags von 8 bis 16 Uhr.

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IMRRS 2014, 0055

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.02.2013 - 5 UF 14/13

Ist derjenige Ehegatte, der alleiniger Mieter der Ehewohnung ist, nach der Trennung ausgezogen und hat den Mietvertrag gegenüber dem Vermieter gekündigt, ist die Kündigung ungeachtet der Frage, ob aus § 1353 Absatz 1 S. 2 BGB ein Kündigungsverbot folgt, im Verhältnis zum Vermieter rechtswirksam. Der in der Wohnung verbleibende Ehegatte kann auch dann keine Zuweisung der Ehewohnung nach § BGB § 1361b Abs. 1 BGB erhalten, wenn er beabsichtigt, in der Wohnung zu verbleiben und im späteren Scheidungsverfahren einen Antrag nach § 1568a BGB zu stellen.*)

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IMRRS 2014, 0046

AG Merzig, Urteil vom 05.08.2005 - 23 C 1282/04

Für eine Eigenbedarfskündigung ist nicht ausreichend, dass der Vermieter den Wohnraum für seinen Neffen und Pattenkind benötigt, da es sich dabei nicht um nahe Angehörige handelt und keine weitere rechtliche oder faktische Obhut- oder fürsorgeverpflichtung besteht.

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IMRRS 2014, 0040

BVerfG, Beschluss vom 12.09.2013 - 1 BvR 744/13

1. Für die Wirksamkeit eines Mietvertrags ist es ohne Belang, dass der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist.

2. Es ist objektiv willkürlich, § 566 Abs. 1 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") analog auf den Fall anzuwenden, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Vermieter- und Eigentümerstellung auseinanderfallen und auf der Eigentümerseite lediglich eine identitätswahrende Firmenänderung stattfindet.

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IMRRS 2014, 0032

BGH, Urteil vom 04.12.2013 - VIII ZR 5/13

Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis.*)

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IMRRS 2014, 0025

LG Berlin, Urteil vom 09.07.2013 - 63 S 438/12

Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Modernisierung zu dulden, wenn die aufgrund dessen erhöhte Miete für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt vor, wenn die zu entrichtende Miete mehr als die Hälfte des Einkommen des Mieters beträgt.

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IMRRS 2014, 0020

AG Dortmund, Urteil vom 19.11.2013 - 425 C 5019/12

1. Kann eine Heizungsanlage wegen Mängeln an den Heizkörpern nur mit dem Risiko weiterer Schäden am Fußboden betrieben werden, muss der Mieter die Heizung nicht betreiben.*)

2. Die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung ist für jeden Monat gesondert festzustellen.*)

3. Soweit kein substantiierter Sachvortrag hierzu vorliegt kann das Gericht die Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat nach dem Verhältnis der Gradtage gem. DIN 4713 gem. § 287 ZPO schätzen.*)

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IMRRS 2014, 0013

AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 - 83 C 207/12

1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.*)

2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.*)

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IMRRS 2014, 0008

LG Bonn, Urteil vom 25.07.2013 - 6 S 9/13

Die Rechtsfolge aus §§ 987, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auf Nutzungswertersatz bezogen auf den tatsächlichen Besitz beschränkt.*)2. Bei Teilbesitz an einem Gesamtobjekt schuldet der Besitzer keinen Nutzungswertersatz bezogen auf das Gesamtobjekt.*)

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IMRRS 2014, 0005

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2013 - 63 S 127/13

1. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.*)

2. § 284 BGB ist im Rahmen des § 536a Abs. 1 BGB anwendbar.*)

3. Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (hier: Rücktrittskosten für eine Einbauküche) und Schadensersatz (hier: Kosten für die Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zur vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht der identische Vermögensnachteil kompensiert wird.*)

4. Zum - verneinten - Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des geschädigten Mieters gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Begleichung von Forderungen Dritter und bei der Anmietung einer Ersatzwohnung.*)

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IMRRS 2013, 2436

AG Offenbach, Beschluss vom 04.12.2013 - 37 C 180/13

Das unerlaubte Parken auf dem Gründstück stellt zumindest dann keine erhebliche, eine fristlose Kündigung rechtfertigende Vertragsverletzung des Mieters dar, wenn zuvor das Parken längere Zeit geduldet oder gestattet wurde.*)

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IMRRS 2013, 2428

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 386/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2427

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 361/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2426

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 360/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2425

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 359/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2424

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 387/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2423

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 446/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

4. Haben die Allgemeinflächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, eine deutlich untergeordnete Bedeutung, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigen Umfang aus, so dass insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt.

5. Dies kann der Fall sein bei einer Häufung der Mängel im unmittelbaren Eingangsbereich, deren Zusammenwirken und dem daraus folgenden prägenden Eindruck beim Betreten.

6. Der Mieter kann im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass der bei Vertragsbeginn vorhandene Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter auf die Vorstellungen des Mieters in irgendeiner Form zustimmend reagiert und damit zu erkennen gibt, dass er diese Vorstellungen als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert und hierfür für die Dauer des Vertrags auch einstehen will.

7. Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss.

8. Bei vorhandenen Baulücken ist mit deren Schließung und damit einhergehenden Baumaßnahmen während der Mietzeit zu rechnen, auch wenn die Lücke gärtnerisch angelegt ist.

9. Bei Mietwohnung in der Berliner Innenstadt ist grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen.

IMRRS 2013, 2387

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.07.2013 - 10 U 52/13

1. Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten.

2. Liegt der Abrechnung ein dreistufig differenzierender Flächenschlüssel zugrunde und ist der Gehalt der in der Rubrik "Gesamt Bemessung" eingestellten Beträge weder dort noch in den Anschreiben näher erläutert worden, ist die Abrechnung unwirksam.

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IMRRS 2013, 2367

AG Köpenick, Beschluss vom 09.10.2013 - 15 C 64/13

1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird.

3. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschaft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (Abkehr von IMR 2013, 282).

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IMRRS 2013, 2364

AG Ludwigslust, Urteil vom 31.05.2013 - 5 C 324/13

1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig (Fortführung von BGH, WuM 2009, 469).*)

2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung zu Gunsten der Mieter besteht nicht, soweit diese die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 3 BGB durch Sicherheitsleistung abwenden können.*)

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IMRRS 2013, 2358

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.03.2011 - 10 U 158/10

1. Zum Umfang der Bürgenhaftung, wenn die Bürgenerklärung integrierter Bestandteil des wirtschaftlichen Mietvertrages ist.*)

2. Wird das Mietverhältnis mit dem Hauptschuldner durch fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB wirksam beendet und einigen sich die Parteien über eine "Rücknahme" der Kündigungswirkungen, scheidet eine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses aus, kann der aufgelöste Vertrag ebenso wie eine hierfür erteilte Bürgschaft nicht wieder aufleben. Die Einigung der Parteien führt unter diesen Umständen zur Begründung eines neuen - nunmehr ungesicherten - Mietverhältnisses, wenn auch i. d. R. mit dem Inhalt des früheren.*)

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IMRRS 2013, 2349

AG Köln, Urteil vom 18.06.2013 - 221 C 365/12

1. Die Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten enthalten, ferner die erforderlichen Angaben zum Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten der Mieter und den Abzug der durch diese geleisteten Vorauszahlungen. Die muss klar und aus sich selbst heraus verständlich sein, so dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter den Anspruch des Vermieters nachprüfen und gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Nebenkostenabrechnung, in der eine Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, die so aus dem geltenden Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, ist falsch.

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IMRRS 2013, 2345

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.*)

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IMRRS 2013, 2315

AG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 37 C 378/12

1. Umlagefähige Kosten sind nur diejenigen, die dem Vermieter als nachweisbarer laufender Aufwand entstanden sind. Pauschale Ansätze sind unzulässig. Der Vermieter kann daher nicht pauschal 120 Euro für die SAT-Anlage verlangen.

2. Eine von dem Vermieter gesetzte Zahlungsfrist von nur 11 Tagen ab Übergabe der Rechnung für die Zahlung der Nebenkosten ist zu kurz bemessen und kann keinen Anspruch auf Verzugszinsen mit sich bringen.

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IMRRS 2013, 2306

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.*)

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IMRRS 2013, 2303

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 18.06.2013 - 409 C 169/12

Parabolantenne auf einem Betonfuß auf dem Balkon einer Mietwohnung ist zulässig.

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IMRRS 2013, 2289

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2013 - 23 S 246/12

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge einer durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden und der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube, weil sein Interesse an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Das liegt daran, dass die Wärmedämmung nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten kann, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird.

2. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass er die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Er hat z.B. einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien.

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IMRRS 2013, 2278

LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2013 - 13 S 120/13

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.*)

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IMRRS 2013, 2266

BVerwG, Beschluss vom 18.06.2013 - 5 B 28.13

Eine "bedingt" für den Fall einer Außenputzerneuerung bestehende Fassadendämmungspflicht ist vom Vermieter nicht zu vertreten.

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IMRRS 2013, 2263

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, IMR 2013, 49 = NJW 2013, 775).*)

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IMRRS 2013, 2258

AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11

1. Ein Bad ohne überwiegend geflieste Wände, Küche ohne Spüle und Kochmöglichkeit sowie ein fehlender Waschmaschinenanschluss und unzureichende Elektroinstallation sind wohnwertmindernde Merkmale einer Mietwohnung.

2. Dagegen sind ein Einbauschrank und große Balkone wohnwerterhöhende Merkmale.

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IMRRS 2013, 2252

AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013 - 64 C 12/13

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch.

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IMRRS 2013, 2251

AG Ahaus, Urteil vom 15.11.2012 - 15 C 33/12

1. Der Vermieter darf die Mietnebenkosten erst ab Beginn des Mietverhältnisses abrechnen, auch wenn die Mieter den Wohnungsschlüssel vorher bekommen haben.

2. Ein Kündigungsverzicht in den AGB, der einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2013, 2245

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IMRRS 2013, 2217

LG Gießen, Urteil vom 21.11.2012 - 1 S 208/12

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

2. Eine Rückgabe liegt dann nicht vor, wenn infolge des Zurücklassens von Einrichtungen und/oder Gegenständen nur eine unzulässige Teilräumung gegeben ist. Teilleistungen sind unzulässig mit der Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann allerdings im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat.

3. Hinterlässt der Mieter eine Waschmaschine und eine Einbauküche in der Mietwohnung, hat er die Wohnung nicht wirksam geräumt. Zwar handelt es sich dabei nur um wenige Gegenstände. Allerdings sind diese nicht mehr mit einem nur unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten zu entfernen. Der Vermieter kann damit für den gesamten Zeitraum bis zur kompletten Räumung die Zahlung der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung verlangen.

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IMRRS 2013, 2210

BGH, Urteil vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.*)

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IMRRS 2013, 2209

BGH, Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.*)

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IMRRS 2013, 2171

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.09.2013 - 2-11 S 183/13

1. Die Geltendmachung von Mietforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.

2. Für die Geltendmachung von Mietforderungen reicht es aus, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlegt. Die Voraussetzungen für eine Mietminderung müssen dagegen die Mieter beweisen.

3. Die Rechnung einer Fachfirma für Schädlingsbekämpfung allein kann die Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen Schädlingsbefalls nicht beweisen.

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IMRRS 2013, 2164

LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 - 63 S 615/12

1. Für die Einheit einer Mieterhöhungserklärung reicht aus, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale gewährleistet ist. Besteht die Erklärung aus einem Hauptteil und Anlagen, müssen die Anlagen in der Haupturkunde genau bezeichnet sein.

2. Der Mieter einer Sozialwohnung muss über die Gründe einer Mieterhöhung informiert werden. Es reicht hierfür aus, wenn ihm der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug vorlegt, aus den ersichtlich ist, dass sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

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IMRRS 2013, 2161

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2013 - 65 S 449/12

1. Die Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, stellt nicht in jedem Fall einen Kündigungsgrund dar. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind.

2. Eine Untermieterlaubnis, die weder Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen regelt, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können, noch Angaben über die Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses enthält, erfasst auch die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Feriengäste.

3. Im Fall einer unberechtigten Untervermietung entgehen dem Vermieter selbst keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, weil er die Mietsache einem Dritten nicht mehr überlassen kann.

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