Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2013, 1497

OLG Rostock, Beschluss vom 09.08.2012 - 3 U 73/10

1. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich auf Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wozu u. a. Ansprüche auf Miete und Betriebskosten sowie Schadensersatzansprüche gehören.*)

2. Voraussetzung des Vermieterpfandrechtes ist es, dass die Gegenstände, an denen das Pfandrecht ausgeübt werden soll, im Eigentum des Mieters stehen.*)

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IMRRS 2013, 1489

BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).*)

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IMRRS 2013, 1486

AG Bergheim, Urteil vom 28.02.2012 - 21 C 162/11

1. Die Nebenkostenabrechnung ist dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Wirft der Vermieter die Abrechnung persönlich in den Briefkasten, nachdem der Mieter schon ausgezogen war, ist die Abrechnung nicht zugegangen, denn zum Machtbereich des Mieters gehört der Briefkasten nur dann, wenn er tatsächlich noch unter der Anschrift wohnt, zu der der Briefkasten gehört.

2. Eine Nebenkostennachforderung nach Ablauf der Frist ist nur dann möglich, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Wirft der Vermieter die Abrechnung in den Briefkasten, ohne sich zuvor zu vergewissern, ob der Mieter noch unter dieser Adresse wohnt, handelt er zumindest fahrlässig und ist mit sämtlichen Nachforderungen ausgeschlossen.

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IMRRS 2013, 1456

BGH, Urteil vom 20.06.2013 - IX ZR 310/12

Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273).*)

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IMRRS 2013, 1446

BGH, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 142/12

1. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.

2. Eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag kommt in Betracht, wenn der Erwerber dem Mieter mitteilt, dass er nunmehr Vermieter sei, der Mieter dies durch Zahlung der weiteren Mieten an den Erwerber akzeptiert und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten ist und die Übernahme stillschweigend gebilligt hat.

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IMRRS 2013, 1440

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 05.02.2013 - 3b C 361/12

Wertbildende Faktoren einer Mietwohnung, wie etwa ein Durchgangszimmer und die Tatsache, dass der Mieter selbst die Oberböden und die Verfliesung eingebracht hat, sind bei einem Mieterhöhungsverlangen zugunsten des Mieters entsprechend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2013, 1439

AG Köln, Urteil vom 15.02.2013 - 201 C 464/12

Der Vermieter muss dem Mieter Zugang zu seinem Stromzähler verschaffen. Zwar besteht kein Anspruch auf unbegrenzten Zugang zum Stromzähler, dem Mieter muss es jedoch möglich sein, sich regelmäßig über seinen Stromverbrauch zu informieren.

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IMRRS 2013, 1426

AG Bochum, Urteil vom 29.11.2012 - 83 C 255/12

Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass die Funktionsfähigkeit der Heizung und der Warmwasserversorgung der Mieter aufrechterhalten wird. Dazu gehört auch, dass der Vermieter Beeinträchtigungen der Warmwasserversorgung durch Mietmieter beseitigen muss, indem er den Störern keinen Zugang zum Durchlauferhitzer und der Heizungstherme gewährt.

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IMRRS 2013, 1425

AG Dortmund, Urteil vom 09.04.2013 - 406 C 7662/12

1. Ein allgemeiner Hinweis, erhöhte Energiekosten könnten unterschiedliche Gründe haben, ist nicht geeignet, eine Heizkostenabrechnung zu rechtfertigen, die nicht nachvollziehbar von der Abrechnung vom Vorjahr erheblich abweicht.

2. Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus. Ein abstrakter Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig.

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IMRRS 2013, 1420

OLG Koblenz, Beschluss vom 01.07.2013 - 3 W 316/13

Bei einer Klage auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung richtet sich der Gebührenstreitwert auch dann nach § 41 GKG, wenn der Kläger Ansprüche aus Eigentum geltend macht, der Beklagte sich auf eine Miet- oder Nutzungsverhältnis beruft (in Anknüpfung an OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2009 - 10 U 160/08 - OLGR 2009. 341 ff., Beschluss vom 24.01.2008 - I-10 W 6/08, 10 W 6/08 - WM 2008, 160 = = NJW-RR 2008, 1115 = ZMR 2008, 364 = NZM 2008, 542 f.; OLG Köln, Beschluss vom 06.12.2002 - 11 W 80/02; in Abgrenzung zu OLG Brandenburg, Beschluss vom 26.01.2010 - 13 W 67/09, zitiert nach Juris).*)

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IMRRS 2013, 1417

LG Heidelberg, Urteil vom 24.06.2013 - 5 S 52/12

1. Der Mieter hat dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Vertragsende Schadensersatz zu leisten, sofern er sich hinsichtlich seines Verschuldens nicht entlasten kann.*)

2. Zu ersetzen sind im Fall eines zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssels nicht nur die erforderlichen Kosten zur Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels, sondern darüber hinaus auch die erforderlichen Kosten zur Erneuerung der Schließanlage. Dies gilt auch, wenn die Schließanlage tatsächlich nicht erneuert wird.*)

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IMRRS 2013, 1413

AG Köln, Urteil vom 02.03.2011 - 220 C 443/10

1. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt als Mindestangabe eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus. Sie muss für den Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein.

2. Eine Gesamtabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, in der eine Aufteilung des Gesamtbetrages in Warmwasserkosten und Heizkosten ohne Angabe der Berechnungsgrundlage erfolgt, ist formell fehlerhaft.

3. Übersteigen die von dem Vermieter in die Betriebskostenabrechnung eingestellten verbrauchsunabhängigen Kosten (wie z.B. Wohngebäudeversicherung) die durchschnittlichen Kosten in erheblichem Umfang, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt worden ist.

4. Ist der Mittelwert für eine Wohngebäudeversicherung um mehr als 100% überschritten, ohne dass der Vermieter dies rechtfertigen kann, ist diese Abrechnung fehlerhaft.

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IMRRS 2013, 1410

LG Berlin, Beschluss vom 04.03.2013 - 65 S 201/12

1. Sind aufgrund einer erkennbaren Baulücke im Umfeld der Mietsache bei Vertragsschluss bereits konkrete Anhaltspunkte für mögliche künftige Bauarbeiten erkennbar, ist davon auszugehen, dass es im Falle einer späteren Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise an einer Abweichung der Ist- von der vertraglichen geschuldeten Soll-Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

2. Eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung ist auch dann nicht anzunehmen, wenn beim Vertragsschluss auf Anfrage des Mieters der Vermieter den vorhandenen Bauzaun auf dem Nachbargrundstück nur als "Müllbarriere" bezeichnet hat.

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IMRRS 2013, 1409

LG Berlin, Urteil vom 25.05.2012 - 63 S 426/11

1. Wird ein Mieter verurteilt, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, wird seine Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig. Ein Verzug mit den Erhöhungsbeträgen kann nicht rückwirkend eintreten, sondern wird erst nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils begründet.

2. Ist beim Mietvertragsbeginn eine Gemeinschaftsantenne vorhanden, die später nicht mehr funktioniert, ergibt sich für den Mieter trotzdem kein Mietmangel, wenn ein moderner Kabelanschluss vorhanden ist. Soweit der Kabelnetzbetreiber hierfür den Abschluss eines Nutzungsvertrags und eine monatliche Nutzungsgebühr verlangt, stellt dies keine nachteilige Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand, wenn auch für die Gemeinschaftsantenne monatliche Kosten für die Mieter direkt gegenüber dem Vermieter zu tragen gewesen wären.

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IMRRS 2013, 1405

BGH, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12

1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10).*)

2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).*)

3. Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.*)

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IMRRS 2013, 1404

LG Oldenburg, Beschluss vom 11.02.2013 - 4 T 93/13

1. Der Mieter darf seine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach Ablauf einer dem Vermieter üblicherweise zusätzlich zuzubilligenden Abrechnungsfrist - in der Regel 6 Monate - zurückverlangen. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren.

2. Dasselbe gilt auch, wenn der Mieter dem Vermieter ein Sparbuch als Kaution übergeben hat.

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IMRRS 2013, 1403

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 15.04.2013 - 16 S 230/12

1. Die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft ist weder eine schuldhafte Vertragsverletzung noch als verwerflich anzusehen. Jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert.

2. Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Es erscheint jedenfalls nicht schuldhaft, wenn der Mieter als juristischer Laie das Eindringen des Vermieters in die Remise als Hausfriedensbruch ansieht und den Vermieter dementsprechend anzeigt. Dem Mieter kann auch nicht als Pflichtverletzung vorgehalten werden, dass er die Strafanzeige trotz Aufforderung nicht zurückgenommen hat.

3. Zwar hat der Vermieter in bestimmten Situationen ein Betretungsrecht und die Verweigerung seitens des Mieters kann eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen. Das Betretungsrecht darf jedoch nicht einfach erzwungen werden, sondern muss gegebenenfalls durch Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes vom Gericht erstritten werden.

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IMRRS 2013, 1402

LG Stuttgart, Urteil vom 24.04.2013 - 13 S 26/13

1. Wohnungsmieter haben gegen den Vermieter regelmäßig keinen Anspruch auf Erfassung und Abrechnung der Kaltwasserkosten nach Verbrauch, sofern dies nicht im Mietvertrag vereinbart ist.*)

2. Ein solcher Anspruch kann indessen dann bestehen, wenn der tatsächliche Verbrauch und die Umlage nach Wohnfläche in einem evidenten und erheblichen Missverhältnis stehen (Ein Mitmieter betreibt in seiner Wohnung in gewerbeähnlicher Weise das Waschen von Wäsche und verbraucht dafür etwa so viel Wasser, wie alle anderen Mieter des Hauses zusammen).*)

3. Besteht das evidente und erhebliche Missverhältnis zwischen dem tatsächlichen Verbrauch und der Umlage nach Wohnfläche wegen des Sonderverbrauchs von nur einer Wohnung, haben die anderen Wohnungsmieter gegen den Vermieter lediglich einen Anspruch auf gesonderte Erfassung und Abrechnung der Kaltwasserkosten bezüglich des Sonderverbrauchs. Die Umlegung des (unauffälligen) Differenzbetrages nach Abzug des Sonderverbrauchs auf die anderen Mieter nach Wohnfläche ist nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2013, 1391

BGH, Beschluss vom 24.04.2013 - XII ZR 159/12

a) Die im Rahmen eines Bedarfsdeckungsgeschäftes nach § 1357 Abs. 1 BGB wirksam begründete Mitverpflichtung eines Ehegatten aus einem von dem anderen Ehegatten vor der Trennung abgeschlossenen Energielieferungsvertrag für die Ehewohnung endet nicht ohne weiteres schon mit der Trennung oder mit dem Auszug des mitverpflichteten Ehegatten aus der Ehewohnung; dies gilt auch für die nach Trennung oder Auszug verbrauchte Energie.*)

b) Wird die Revision durch das Berufungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen und ergeben sich tatsächlich keine entscheidungserheblichen Rechtsfragen, die einer Klärung durch höchstrichterliche Entscheidung bedürfen, kommt es für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe allein auf die Erfolgsaussichten in der Sache an.*)

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IMRRS 2013, 1390

LG Hannover, Urteil vom 21.03.2013 - 8 S 55/12

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen muss die Bezeichnung des Mietspiegelfeldes und die vom Vermieter bei der Einordnung zugrunde gelegten Ausstattungsmerkmale enthalten.

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IMRRS 2013, 1387

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.01.2013 - 13 C 552/11

1. Auch in einer Berliner Altbauwohnung muss die Elektroinstallation in so einem Zustand sein, dass der Betrieb von Waschmaschine und Staubsauger nebeneinander möglich ist.

2. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen genügen nicht, um insgesamt einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand eines Gebäudes anzunehmen.

3. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nur dann angebracht, wenn die Spanne zwischen Ober- und Unterwert des Mietspiegelfeldes besonders groß ist.

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IMRRS 2013, 1359

LG Berlin, Urteil vom 25.02.2013 - 67 S 365/12

Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kommt eine Kürzung der Kosten um 15% nicht in Betracht, wenn das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

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IMRRS 2013, 1355

LG Berlin, Urteil vom 28.02.2013 - 67 S 327/12

Im Rahmen der Mieterhöhung ist eine Stellvertretung zulässig. Diese muss aber offengelegt sein und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln im fremden Namen hervorgehen, sowie in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von der Hausverwaltung unterzeichnet ist, aus dem jedoch ein Handeln im Namen des Eigentümers nicht ersichtlich ist, ist formell unwirksam.

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IMRRS 2013, 1351

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2013 - 65 S 209/12

1. Der Einbau einer modernen Gaszentralheizung mit Brennwerttechnik stellt gegenüber einer Ofenheizung nicht ohne Weiteres eine Maßnahme der Energieeinsparung dar.

2. Der Vermieter muss im Rahmen einer Modernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB darlegen, ob und warum es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Verbesserung der Mietsache bzw. um eine Energieeinsparungsmaßnahme handelt. Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme werde zu einer Energieeinsparung führen.

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IMRRS 2013, 1346

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - 65 S 321/11

1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückszufahrt wegen Lagerung von Baustellenmaterial, wobei auch Teile der Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück zerstört werden, ist eine Mietminderung von 15% bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen.

2. Bei solchen umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden.

3. Eine Minderung ist im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o.ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

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IMRRS 2013, 1323

AG Köpenick, Urteil vom 26.02.2013 - 14 C 262/12

1. Eine neben einer Mietkaution gestellte Bürgschaft ist keine Übersicherung im Sinne des § 551 BGB, wenn die Bürgschaft von einem Dritten freiwillig angeboten wird, um den Abschluss des Mietverhältnisses mit einem einkommensschwachen Mieter (hier: Auszubildender) erst zu ermöglichen.

2. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Bürgschaft vom Bürgen - aber nicht vom Mieter - ausdrücklich verlangt.

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IMRRS 2013, 1313

LG Itzehoe, Urteil vom 19.10.2012 - 9 S 6/11

1. Eine Abrechnung über Betriebskosten in Abrechnungseinheiten mit mehreren Wohnungen, die die Mindestangaben Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters an den Kosten und Abzug seiner Vorauszahlungen nicht enthält, ist formell fehlerhaft. Nicht notwendig ist die Angabe, welche Objekte der Vermieter zum jeweiligen Abrechnungsobjekt zusammengefasst hat.

2. Den Vermieter treffen grundsätzlich auch keine Erläuterungspflichten hinsichtlich der Tatsache, warum er in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Werte ansetzt. Das gilt selbst dann, wenn es zu erheblichen Änderungen im Verhältnis zum Vorjahr kommt, etwa Flächenangaben zwischen den Abrechnungszeiträumen schwanken oder es auffällige Schwankungen bei Verbrauchswerten gibt.

3. Der Mieter kann einen Anspruch gegen den Vermieter wegen ersparter Aufwendungen haben, wenn der Vermieter die Kaution vertragswidrig auf sein Girokonto hielt und sich dadurch eventuelle Überziehungszinsen erspart hat.

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IMRRS 2013, 1312

LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2013 - 307 S 96/12

Ein Vermieter, der Mietinteressenten mehrmals den Zutritt zur Wohnung ermöglicht, damit diese sich mögliche zukünftige Einrichtungsvarianten überlegen können, und Einrichtungsgegenstände der Mietwohnung veräußert bzw. zur Verwendung überlässt, geht weit über ein freundliches Entgegenkommen im Rahmen einer Vertragsanbahnung mit offenem Ausgang hinaus und weckt berechtigtes Vertrauen der Mietinteressenten auf eine Einigung. Bricht der Vermieter die Verhandlungen jedoch ab, muss er den Mietinteressenten die Aufwendungen ersetzen, die sie im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages getätigt haben und die sich jetzt als nutzlos erweisen. Ein etwaiges Mitverschulden der Mietinteressenten ist dabei zu berücksichtigen.

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IMRRS 2013, 1306

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2012 - 307 S 78/12

Eine Staffelmietevereinbarung muss schriftlich geschlossen werden. Dabei müssen die Parteien hinreichend individualisiert sein. Tritt auf der Vermieterseite eine Erbengemeinschaft auf, kommt der Mietvertrag mangels eigener Rechtspersönlichkeit der Erbengemeinschaft nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Erben zustande, die gegebenenfalls durch Ermittlungen ausfindig gemacht werden müssen. Zur Einhaltung der Schriftform der Staffelmietevereinbarung ist daher erforderlich, dass sich aus der Urkunde heraus hinreichende Anhaltspunkte ergeben, die die Erben bestimmbar machen lassen.

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IMRRS 2013, 1288

AG Darmstadt, Urteil vom 03.09.2012 - 315 C 119/12

1. Die mietvertragliche Vereinbarung von "Kosten der Prüfung und Wartung von Gasleitungen" umfasst nicht die Kosten der jährlichen Wartung der Gastherme.*)

2. Eine Aufspaltung der Kosten, die für die jährliche Wartung einer Gastherme anfallen, in ihre einzelnen Bestandteile mit dem Ziel, jedenfalls die als umlegungsfähig vereinbarten Kosten der Leitungsprüfung in der Wohnung sowie Anfahrtskosten des Handwerkers auf den Mieter umlegen zu können, kommt nicht in Betracht. Diese Kosten entstehen auf Grund des Wartungsauftrags für die Therme und nicht für die Prüfung von Gasleitungen in der Wohnung oder innerhalb der Therme.

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IMRRS 2013, 1287

LG Köln, Urteil vom 30.08.2012 - 1 S 52/11

Ein Anspruch des betagten Erdgeschossmieters auf Freistellung von dem ihm mittels Hausordnung übertragenen Winterdienst kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter, der diese Pflicht über 40 Jahre lang versehen hat, ärztlich bzw. sachverständig bescheinigt zur weiteren Erfüllung seiner Pflichten dauerhaft nicht mehr in der Lage ist und der Vermieter ohnehin wesentliche Teile der vor und auf dem Grundstück winterdienstlich zu behandelnden Flächen an einen Winterdienstleister vergeben hat und diese Kosten als Betriebskosten auf alle Mieter im Hause umlegt.

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IMRRS 2013, 1279

AG Köpenick, Urteil vom 20.12.2012 - 17 C 304/12

Ist Gegenstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Insolvenzschuldners, so kann der Insolvenzverwalter erklären, dass Ansprüche, die 3 Monate nach der Erklärung fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Durch diese Erklärung wird der Mietvertrag nicht beendet, sondern allein mit dem Schuldner fortgesetzt. Somit bestehen keine Ansprüche des Vermieters gegen den Insolvenzverwalter.

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IMRRS 2013, 1278

AG Karlsruhe, Urteil vom 31.05.2013 - 4 C 482/12

1. Auch bei einem sog. Einrohr-Heizungssystem darf der Vermieter elektronische Heizkostenverteiler zur Erfassung des Wärmeverbrauchs installieren.

2. Die Lücken, die im Falle eines Einrohr-Heizungssystems dadurch entstehen, dass über die ungedämmten Rohrleitungen abgegebene Wärme durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden kann, können über § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV geschlossen werden.

3. Der Vermieter hat die Wahl, welches der drei in der VDI 2077 genannten Verfahren er zur Bestimmung des Rohrwärmeanteils anwendet.

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IMRRS 2013, 1275

OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012 - 3 U 65/11

1. Die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters besteht darin, bei der Abrechnung über Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.*)

2. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.*)

3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens.*)

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IMRRS 2013, 1260

ArbG Nürnberg, Urteil vom 11.10.2012 - 9 Ca 663/12

1. Ist ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft übergegangen, so bestimmt § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB, dass der neue Inhaber in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen eintritt. Das Arbeitsverhältnis zum bisherigen Betriebsinhaber erlischt.

2. Zu den Rechtsbeziehungen, die als Bestandteil des Arbeitsverhältnisses nach § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB auf den neuen Betriebsinhaber übergehen, gehört insbesondere die Pflicht zur Überlassung einer Werkdienstwohnung gemäß § 576b BGB.

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IMRRS 2013, 1259

AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012 - 7 C 676/12

Ist im Rückgabeprotokoll vom Vermieter bestätigt, dass infolge Rauchens des Mieters keine Beschädigungen feststellbar sind, liegt ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. des § 397 Abs. 2 BGB vor.

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IMRRS 2013, 1258

LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 - 6 S 80/12

Eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wird, kann eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Das Entfernen einer Wand stellt einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, um von einer Pflichtverletzung des Mieters ausgehen zu können.

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IMRRS 2013, 1247

BFH, Urteil vom 22.01.2013 - IX R 13/12

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.*)

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IMRRS 2013, 1236

EuGH, Urteil vom 30.05.2013 - Rs. C-488/11

1. Die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie - vorbehaltlich missbräuchlicher Klauseln, die auf bindenden Rechtsvorschriften des nationalen Rechts beruhen, was zu prüfen Sache des nationalen Gerichts ist - auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, der zu einem Zweck handelt, der nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, geschlossen wird.*)

2. Die Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass

- das mit der Klage eines Gewerbetreibenden gegen einen Verbraucher wegen Vertragserfüllung befasste nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen zu prüfen, ob die Klausel, auf die der Antrag gestützt ist, gegen zwingende nationale Bestimmungen verstößt, auf die gleiche Weise von Amts wegen anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien zu prüfen hat, ob die Klausel missbräuchlich ist, wenn es festgestellt hat, dass sie in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt;

- das nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen eine Klausel für nichtig zu erklären, die gegen die öffentliche Ordnung oder eine zwingende gesetzliche Bestimmung, die ihrer Bedeutung nach eine solche Sanktion rechtfertigt, verstößt, eine Vertragsklausel, deren Missbräuchlichkeit es anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien festgestellt hat, grundsätzlich - nachdem es den Parteien Gelegenheit zu einer kontradiktorischen Erörterung gegeben hat - von Amts wegen für nichtig erklären muss.*)

3. Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass er einem nationalen Gericht, wenn es die Missbräuchlichkeit einer Vertragsstrafeklausel in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher festgestellt hat, nicht erlaubt, die in dieser Klausel dem Verbraucher auferlegte Vertragsstrafe, wie es nach dem betreffenden nationalen Recht zulässig ist, lediglich herabzusetzen, sondern es verpflichtet, die Klausel gegenüber dem Verbraucher schlicht unangewendet zu lassen.*)

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IMRRS 2013, 1227

AG Halle/Westfalen, Urteil vom 07.05.2013 - 2 C 992/11

Der Vermieter kann Heizkosten nach Verbrauch in voller Höhe abrechnen, auch wenn der Wärmemengenzähler nicht mehr geeicht ist, sofern er nachweist, dass der Zähler trotz nicht mehr gültiger Eichung den korrekten Verbrauch erfasst hat.

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IMRRS 2013, 1225

AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012 - 100 C 200/12

Haben sich bereits Schneeüberhänge gebildet, so ist der Vermieter im Rahmen der bestehenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem Generalschlüssel die Mietwohnung im Dachgeschoss zu betreten, um den Schneeüberhang zu entfernen.

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IMRRS 2013, 1221

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 - 8 C 192/12

1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt.

2. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist auch nach vorangegangener Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn der weitere Zahlungsverzug ledig-lich einen Tag beträgt.

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IMRRS 2013, 1216

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - 24 U 103/12

1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietvertrages aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, so dass sie ebenfalls der Schriftform bedürfen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Abänderungen.

2. Sind im Mietvertrag Mieterhöhungen erst vorgesehen, wenn sich der Verbraucherpreis- bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat, verlangt der Vermieter aber schon vorher eine Mieterhöhung und leistet der Mieter diese, kann von einer konkludenten Einigung der Mietvertragsparteien über die Höhe des künftigen Mietzinses ausgegangen werden.

3. Die Frage der Wesentlichkeit von Vertragsänderungen beurteilt sich nach der wirtschaftlichen Bedeutung der Änderung im Einzelfall und danach, ob sie im Verhältnis zum ganzen Mietgegenstand und zur ganzen Vertragsdauer nach vernünftiger Beurteilung der Parteien und des Erwerbers eine Rolle spielen. Unwesentlich sind danach Mietzinssenkungen, wenn ihre Geltungsdauer ein Jahr nicht übersteigt oder wenn der Vermieter aufgrund eines Widerrufsvorbehaltes hieran nicht länger als ein Jahr gebunden ist.

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IMRRS 2013, 1212

AG Montabaur, Urteil vom 23.04.2013 - 5 C 309/12

1. Keine Aufrechnung mit verjährter Schadensersatzforderung wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mietsache, wenn zum Zeitpunkt des Verjährungseintritts, z. B. mangels Entstehung der Schadensersatzforderung, noch keine Aufrechnungslage bestand (im Anschluss an: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001 - 24 U 77/01, imr-online).*)

2. Mit dem Schadenersatzverlangen geht der Erfüllungsanspruch (Primärleistungsanspruch) unter. Bis dahin besteht nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist eine elektive Anspruchskonkurrenz zwischen dem Erfüllungsanspruch auf Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand (Primärleistungsanspruch) und dem Zahlungsanspruch auf Ersatz der zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands erforderlichen Kosten (Sekundärleistungsanspruch).*)

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IMRRS 2013, 1206

AG München, Urteil vom 15.11.2012 - 461 C 1668/12

Ein Mieter, der nach einer wirksamen Modernisierungsankündigung einen Fensteraustausch in der Mietwohnung verweigert, der unzweifelhaft zu einer Modernisierung des Gebäudes führen würde, haftet dem Vermieter für den daraus entstandenen Schaden.

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IMRRS 2013, 1191

AG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2012 - 290a C 6117/12

Reparaturen und Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht aus den Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer nach Wirtschaftsplan, sondern auf Rücklage finanziert werden und dazu verwendete Rücklagengelder, gegebenenfalls durch Zwischeneinzahlung auf das Girokonto, verwendet werden, sind weder Einnahmen, da diese Gelder tatsächlich nicht im Wirtschaftsjahr geflossen sind, noch Ausgaben, die in der Abrechnung abzurechnen sind, da sie nicht aus den Vorschusszahlungen sondern aus der Rücklage finanziert wurden. Derartige Ausgaben sind daher allein in der Rücklagenentwicklung darzustellen.*)

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IMRRS 2013, 1190

LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 - 9 S 30/12

Ein Mieterhöhungsverlangen, bei dem die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verknüpft ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt, ist unwirksam.*)

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IMRRS 2013, 1185

LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 - 14 S 58/12

1. Eine Mietsicherheit kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet.

2. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch fehlt die Gleichartigkeit.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht ist bei Ansprüchen auf Rückgabe von Sicherheiten grundsätzlich ausgeschlossen.

IMRRS 2013, 1179

LG Freiburg, Urteil vom 05.07.2012 - 3 S 48/12

1. Der beharrliche Verstoß gegen das in einem Heimvertrag festgelegte Rauchverbot kann ein Kündigungsgrund i. S. des § 12 I 3 Nr. 3 WBVG auch bei eingeschränkter Steuerungs- und Einsichtsfähigkeit des Heimbewohners sein.*)

2. Vorgänge wie das Ausspucken oder Werfen von Essensresten sind in einem Pflegeheim nicht so ungewöhnlich, dass einzelne Vorfälle ohne Hinzutreten weiterer Umstände einen Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG darstellen könnten.*)

3. Betteln in der Umgebung eines Heimes ist kein Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG.*)

4. Wird aufgrund jeweils getrennter Heimverträge an Eheleute ein Doppelzimmer vermietet, kann die Pflichtverletzung nur eines der beiden dem jeweils Anderen nicht zugerechnet werden. Die Rechtsprechung, wonach es bei einer Mehrheit von Mietern genügt, wenn nur einer die Vertragswidrigkeit begeht, ist nicht entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2013, 1168

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 22.03.2012 - Vf. 50-VI-11

1. Dass ein Gericht strengere Anforderungen angelegt hat als der BGH in seiner neueren Rechtsprechung zu den Begründungserfordernissen bei einer auf die speziellen Kündigungsgründe des § 543 II 1 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung, begründet keinen Verstoß gegen Art. 118 I bay.Verf.*)

2. Zwar werden zu der Frage, ob die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr. 2 BGB ex nunc oder rückwirkend eintritt, verschiedene Auffassungen vertreten. Es entspricht aber allgemeiner Meinung, dass die Kündigung mit der nachträglichen Befriedigung endgültig wirkungslos wird und das Mietverhältnis unverändert fortbesteht bzw. wieder auflebt.*)

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