Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

938 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2009

IMRRS 2009, 1808

VG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2009 - 4 K 5300/08

1. Gebühren für eine Gebäudeeinmessung sind von den Eigentümern zu tragen, § 13 Abs. 1 Nr. 1, 2. Alt. GebG NRW.

2. Die Vermessungsleistung werden zugunsten der Eigentümer vorgenommen, welche dadurch von der sie als Eigentümer treffenden Pflicht zur Gebäudeeinmessung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 VermKatG, § 19 Abs. 2 DVOzVermKatG frei werden.

3. Hat sich der Bauträger gegenüber den Eigentümern zur Tragung der Einmessungskosten verpflichtet, so gilt diese schuldrechtliche Verpflichtung zunächst nur im Innenverhältnis gegenüber den Eigentümern.

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IMRRS 2009, 1761

OLG München, Urteil vom 03.02.2009 - 9 U 3419/08

Die vom Generalunternehmer vorformulierte Klausel in einem notariell beurkundeten Bauvertrag, dass sich der Bauherr der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen darf, wenn ihm der jeweilige Baufortschritt für die Fälligkeit der Zahlungsrate durch den bauleitenden Architekten oder den Bauleiter nachgewiesen wird, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

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IMRRS 2009, 1760

OLG München, Urteil vom 03.02.2009 - 9 U 3418/08

Die vom Generalunternehmer vorformulierte Klausel in einem notariell beurkundeten Bauvertrag, dass sich der Bauherr der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen darf, wenn ihm der jeweilige Baufortschritt für die Fälligkeit der Zahlungsrate durch den bauleitenden Architekten oder den Bauleiter nachgewiesen wird, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

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IMRRS 2009, 1759

OLG München, Urteil vom 03.02.2009 - 9 U 4916/08

Die vom Generalunternehmer vorformulierte Klausel in einem notariell beurkundeten Bauvertrag, dass sich der Bauherr der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen darf, wenn ihm der jeweilige Baufortschritt für die Fälligkeit der Zahlungsrate durch den bauleitenden Architekten oder den Bauleiter nachgewiesen wird, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.

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IMRRS 2009, 1758

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.08.2006 - 23 U 138/01

1. Die Erforderlichkeit von schadensbeseitigenden Aufwendungen darf nicht allein objektiv gewertet werden. Ein ersatzfähiger Schaden kann auch in solchen Aufwendungen liegen, die bei verständiger Beurteilung durch den Geschädigten zum damals maßgebenden Zeitpunkt geboten erschienen.

2. Wenn der Geschädigte ein selbständiges Beweisverfahren zu den notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen einleitet und dieser keinen Anlass hat, an der Fachkunde des Gutachters zu zweifeln, darf der Geschädigte sich grundsätzlich auf die Bewertung des Sachverständigen verlassen.

3. Wenn sich später herausstellt, dass der Sachverständige einen zu hohen Aufwand für die Mängelbeseitigung angegeben hat, trägt dieses Risiko der Schädiger.

4. Wenn die Planer die Leistungen des ausführenden Unternehmers als im Wesentlichen mängelfrei abnehmen, verstößt die vollständige Freigabe der Sicherheiten nicht gegen die Schadensminderungspflichten der Bauherrin.

5. Stellt sich später heraus, dass die Kosten der Mängelbeseitigung wesentlich höher sind als zunächst angenommen, können sich die Planer im Regressprozess nicht mit dem Argument verteidigen, dass die Bauherrin die Sicherheiten nicht habe freigeben dürfen.

6. Wenn ein mit der Bauüberwachung eines Spezialgewerks (hier: Glasfassade) beauftragter Architekt vorschlägt, Sonderfachleute zur Bauüberwachung beizuziehen, führt dies nicht ohne Weiteres zu seiner Haftungsfreistellung.

7. Führen die Sonderfachleute nur einmal monatlich Stichproben durch, bleibt der Architekt für die Bauüberwachung verantwortlich. Die notwendigen Fachkenntnisse muss er sich gegebenenfalls durch Befragen der Sonderfachleute beschaffen.

8. Daneben kommt eine eigene Haftung der Sonderfachleute in Betracht, so dass diese mit dem Architekt gesamtschuldnerisch haften.

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IMRRS 2009, 1735

OLG Rostock, Urteil vom 10.05.2007 - 1 U 17/06

1. Das Rückbauverlangen eines Erwerbers hinsichtlich der abweichenden Bauausführung ist unverhältnismäßig, wenn sein Interesse hieran gegenüber den mit dem Rückbau für den Bauträger verbundenen Nachteilen gering ist.

2. Aus der jahrelangen Hinnahme einer abweichenden Bauausführung kann auf das geringe Interesse des Erwerbers an einer mangelfreien Bauausführung geschlossen werden.

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IMRRS 2009, 1734

OLG Koblenz, Urteil vom 29.01.2009 - 2 U 352/08

Verkauft eine Ehefrau ein Grundstück mit der Verpflichtung, ein hierauf zu errichtendes Einfamilienhaus schlüsselfertig zu übergeben, scheidet eine gesamtschuldnerische Haftung des Ehemannes für Gewährleistungsansprüche der Käufer mangels Passivlegitimation aus.

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IMRRS 2009, 1510

OLG Nürnberg, Urteil vom 12.12.2006 - 9 U 429/06

1. Die vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt, sobald der Verkäufer seine Leistungsverpflichtungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums voll erfüllt hat. Für die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums haben die Wohnungseigentümer drei Personen zu ihrer Vertretung zu beauftragen. Im Übrigen gelten für die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums die vorstehenden Bestimmungen entsprechend." ist wirksam.

2. Erfolgen auf Basis dieser Klausel Teilabnahmen durch die drei beauftragten Personen, so beginnt die Verjährung der Mängelansprüche für das Gemeinschaftseigentum einer Mehrhausanlage erst mit der "letzten" Abnahme.

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IMRRS 2009, 1448

BGH, Urteil vom 09.07.2009 - VII ZR 109/08

Der Ausgleichsanspruch des Gesamtschuldners, der den Anspruch des Gläubigers erfüllt hat, wird grundsätzlich nicht davon berührt, dass der Anspruch des Gläubigers gegen den anderen Gesamtschuldner verjährt ist (Fortführung von BGH, Urteil vom 9. März 1972 - VII ZR 178/70, BGHZ 58, 216).*)

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IMRRS 2009, 1307

OLG Karlsruhe, Urteil vom 29.09.2008 - 1 U 51/08

1. Ein zur Hemmung der Verjährung führendes Stillhalteabkommen setzt ein entsprechendes Angebot des Gläubigers und die Annahme des Schuldners voraus. Ein Stillhalteabkommen kann auch stillschweigend abgeschlossen werden.

2. Ein zur Verjährungsunterbrechung führendes Anerkenntnis erfordert lediglich ein tatsächliches Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, aus dem sich das Wissen vom Bestehen des Anspruchs unzweideutig ergibt.

3. Erklärt der Schuldner gegen eine Forderung die Primäraufrechnung, kann darin ein Anerkenntnis dieser Forderung liegen.

4. Im Bauträgervertrag verstößt die Unterwerfung des Erwerbers unter die sofortige Zwangsvollstreckung mit Nachweisverzicht gegen §§ 3, 12 MaBV und ist nach § 134 BGB nichtig, so dass der Zahlungsanspruch des Veräußerers in der Regelfrist verjährt.

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IMRRS 2009, 1293

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.04.2009 - 10 U 264/07

1. Im Bestreiten der Mängel im selbständigen Beweisverfahren kann eine ernsthafte Erfüllungsverweigerung liegen.

2. Die Rechtsprechung hat vornehmlich im Rahmen einer werkvertraglichen Leistungskette, wenn feststeht, dass der Unternehmer von seinem Auftraggeber wegen Mängeln am Werk nicht mehr in Anspruch genommen wird, nach dem Rechtsgedanken der Vorteilsausgleichung angenommen, dass er gehindert ist, seinerseits Ansprüche wegen Mängeln gegen seinen Auftragnehmer geltend zu machen.

3. Das Gleiche muss auch im Verhältnis Bauträger - Werkunternehmer gelten, wenn die Erwerber dem Bauträger gegenüber keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend machen können.

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IMRRS 2009, 1240

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2008 - 23 U 5/08

1. Verstößt der Ratenzahlungsplan in einem Bauträgervertrag gegen § 3 Abs. 2 MaBV, ist der Anspruch des Bauherrn gegen den Bauträger aus §§ 817, 818 BGB auf Herausgabe der Nutzungen der an ihn geleisteten Abschlagszahlungen auf die Zeit bis zum Eintritt des Abrechnungsverhältnisses beschränkt.*)

2. Mit der Entstehung eines Abrechnungsverhältnisses hat sich auch der Schutzzweck des § 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV erledigt.*)

3. Auch eine noch nicht erfolgte Eigentumsübertragung rechtfertigt es nicht, dem Bauherrn über den Eintritt des Abrechnungsverhältnisses hinaus Ansprüche aus §§ 817, 818 BGB zuzuerkennen, wenn ihm seit diesem Zeitpunkt gegen den Bauträger dessen Restwerklohnforderung übersteigende Schadensersatz- bzw. Minderungsansprüche zustehen, er demzufolge ein Anspruch auf lastenfreie Eigentumsübertragung hat und dieser Anspruch gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2 und 3 MaBV hinreichend gesichert ist.*)

4. Der von der MaBV vorrangig bezweckte Schutz des Bauherrn gebietet es, § 813 Abs. 2 BGB bis zur Fälligkeit der Werklohnforderung des Bauträgers (im Rahmen des Abrechnungsverhältnisses infolge eines Schadensersatz-/Minderungsbegehrens) nicht anzuwenden.*)

5. Für Ansprüche gegen die Gesellschafter aus dem Gesichtspunkt der sittenwidrigen Schädigung / Existenzvernichtung fehlt dem Gläubiger die Aktivlegitimation.*)

6. Zu den Voraussetzungen der Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der Vermögensvermischung analog § 128 HBG.*)

7. Allein die Einwirkung eines Gesellschafters auf die Geschäftsführung führt noch nicht zu dessen Haftung als faktischer Geschäftsführer; erforderlich ist ein eigenes Handeln in einem den Geschäftsführer / Mitgeschäftsführer kennzeichnenden Umfang.*)

8. Zur Berechnung eines Quotenschadens i.S.v. § 64 Abs. 2 GmbHG.*)

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IMRRS 2009, 1172

OLG München, Beschluss vom 17.02.2009 - 34 Wx 91/08

Zur Wirksamkeit einer im Außenverhältnis unbeschränkt erteilten Vollmacht für den Vollzug eines Antrags auf Abänderung der Teilungserklärung im Grundbuch.*)

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IMRRS 2009, 1046

BGH, Urteil vom 04.06.2009 - VII ZR 54/07

1. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, ist in erster Linie durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Der Umstand, dass im Vertrag auf eine "Schalldämmung nach DIN 4109" Bezug genommen ist, lässt schon deshalb nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart, weil diese Werte in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen sind, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 - VII ZR 45/06, BGHZ 172, 346).*)

2. Kann der Erwerber nach den Umständen erwarten, dass die Wohnung in Bezug auf den Schallschutz üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht, muss der Unternehmer, der hiervon vertraglich abweichen will, den Erwerber deutlich hierauf hinweisen und ihn über die Folgen einer solchen Bauweise für die Wohnqualität aufklären. Der Verweis des Unternehmers in der Leistungsbeschreibung auf "Schalldämmung nach DIN 4109" genügt hierfür nicht.*)

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IMRRS 2009, 0995

OLG Nürnberg, Urteil vom 22.02.2006 - 4 U 2591/05

Die in einer von der global finanzierenden Bank des Bauträgers vorformulierten Lastenfreistellungserklärung enthaltene Einschränkung, dass die Bank zur Rückzahlung des Erwerbspreises nur gegen Löschung der Auflassungsvormerkung des Erwerbers verpflichtet ist, ist wirksam.

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IMRRS 2009, 0942

OLG München, Beschluss vom 27.04.2009 - 34 Wx 22/09

1. Zur Auslegung einer dem Bauträger erteilten Vollmacht zur Vertretung des Erwerbers von Wohnungseigentum gegenüber dem Grundbuchamt.*)

2. Wird eine Vollmacht zum Zwecke der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenverhältnis ausgestaltet, umfasst diese in aller Regel nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen, selbst wenn die Vollmacht dem Grundbuchamt gegenüber als „Generalvollmacht“ bezeichnet ist.*)

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IMRRS 2009, 0799

BGH, Urteil vom 12.02.2009 - VII ZR 230/07

1. Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrages mit einem Grundstücksgeschäft kann bestehen, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstücks zu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrages interessiert ist.*)

2. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtlichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346).*)

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IMRRS 2009, 0773

OLG München, Urteil vom 03.02.2009 - 9 U 3417/08

Die in einem notariell beurkundeten Generalübernehmervertrag vereinbarte Klausel, wonach sich der Bauherr der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und der Notar dem Generalübernehmer eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen darf, wenn der jeweilige Baufortschritt durch den bauleitenden Architekten oder den Bauleiter nachgewiesen wird, ist unwirksam.

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IMRRS 2009, 0730

OLG Schleswig, Urteil vom 23.12.2008 - 11 U 89/08

Die vertragliche Pflicht, eine Wechselsprechanlage mit Türöffner und Videoüberwachung zu liefern, gilt für alle mit einem Türöffner zu öffnenden Türen, wenn eine Einschränkung nicht klar vereinbart ist. Die Installation der Videoüberwachung über den Fernseher des Wohnungsmieters ist als teilweise Eigenleistung ausdrücklich zu vereinbaren.*)

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IMRRS 2009, 0669

OLG Nürnberg, Urteil vom 09.04.2008 - 4 U 2393/06

Der Schaden des Bauträgers bei Erstellung einer nicht genehmigungsfähigen Planung kann im fiktiven Verkehrswert des geplanten Objekts abzüglich ersparter Bauaufwendungen/Wertminderung bestehen, auch wenn das geplante Objekt weder verkauft noch errichtet ist.

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IMRRS 2009, 0615

LG Krefeld, Urteil vom 11.12.2008 - 2 O 56/08

1. Der Erwerber hat gegenüber dem Bauträger nur bei einem besonderen Interesse einen Anspruch auf Herausgabe von Plänen, Unternehmerbescheinigungen etc.

2. Ein solches besondere Interesse besteht aber nicht, wenn durch Schlussabnahme des Gebäudes durch die Bauaufsicht das Vorliegen der öffentlich-rechtlich nachzuweisenden Unterlagen/Pläne bewiesen ist.

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IMRRS 2009, 0589

OLG Hamm, Urteil vom 20.12.2007 - 24 U 53/06

1. Die Belehrung des Urkundsnotars in Bezug auf einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung muss den Erwerber über die daraus folgenden einschneidenden Rechtsfolgen eingehend in Kenntnis setzen.

2. Zu einer solchen vollständigen Belehrung gehören der Hinweis des Notars, dass der beurkundete Vertrag dem Werkvertragsrecht unterliegt und die Erläuterung, über welchen Zeitraum sich die gesetzlich vorgesehene Gewährleistungsfrist erstreckt.

3. Erfolgt eine solche Belehrung nicht, ist die Freizeichnung auch unter Kaufleuten als unwirksam anzusehen.

4. Der Veräußerer eines Erbbaurechts haftet unabhängig von der gewählten Vertragsbezeichnung nach Werkvertragsrecht, wenn er hinsichtlich der auf dem Grundstück aufstehenden Bauwerke eine Herstellungsverpflichtung übernommen hat.

5. Sind die vom Veräußerer übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar, erfasst die werkvertragliche Haftung auch die vorhandene Altbausubstanz.

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IMRRS 2009, 0574

OLG Celle, Urteil vom 26.03.2008 - 7 U 89/07

Die Herstellung eines Kellergeschosses mit normalem Mauerwerk und Isolierbeschichtung ("schwarze Wanne"), Flächendrainage und Ableitung des Drainwassers in die Regenwasserkanalisation mit befristeter wasserrechtlicher Erlaubnis statt der Errichtung der in der Baubeschreibung vorgesehenen "weißen Wanne" stellt einen erheblichen Sachmangel dar. Klärt der Bauträger den Erwerber hierüber nicht auf, kann dies den Vorwurf des arglistigen Verschweigens des Mangels begründen.*)

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IMRRS 2009, 0526

BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 133/08

1. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB pflichtwidrig.*)

2. Im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vertreten hat die Vertragspartei diese Pflichtwidrigkeit aber nicht schon dann, wenn sie nicht erkennt, dass ihre Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt ist, sondern erst, wenn sie diese Rechtsposition auch nicht als plausibel ansehen durfte.*)

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IMRRS 2009, 0484

OLG München, Beschluss vom 15.12.2008 - 9 U 4149/08

1. Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam.

2. Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht.

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IMRRS 2009, 0483

LG München I, Urteil vom 02.07.2008 - 18 O 21458/07

1. Die in einem Bauträgervertrag vom Bauträger vorformulierte Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt" benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist daher unwirksam.

2. Erklärt der vom Bauträger so beauftragte Sachverständige die Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen zu Lasten der Erwerber nicht ein; eine schlüssige Abnahme durch Ingebrauchnahme kommt mangels erkennbaren Erklärungsbewusstseins der Erwerber nicht in Betracht.

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IMRRS 2009, 0217

BGH, Urteil vom 19.11.2008 - XII ZR 123/07

1. Zur materiellrechtlichen Wirksamkeit der Hilfsaufrechnung im Prozess.*)

2. Das sich aus § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebende Widerspruchsrecht des Aufrechnungsgegners gilt auch für den Fall, dass dem Aufrechnenden mehrere Gegenforderungen zustehen.*)

3. Die sich aus § 396 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 366 Abs. 2 BGB ergebende Tilgungsreihenfolge bei mehreren im Prozess zur Hilfsaufrechnung gestellten Gegenforderungen bestimmt sich nach dem Sachstand im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.*)

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IMRRS 2009, 0056

OVG Hamburg, Beschluss vom 27.10.2008 - 2 Bf 53/07

Eine von einem Bauträger errichtete Wohnanlage, die zum Eigentumserwerb und/oder Miete der Wohneinheiten vorgesehen ist und im Gebäudekomplex über eine von einem anderen Träger betriebene Sozialstation verfügen soll, die das "Betreute Wohnen" ermöglicht, stellt keine in einem Bebauungsplan festgesetzte Anlage des Gemeinbedarfs mit der Zweckbestimmung "Alteneinrichtung der freien Wohlfahrtspflege" dar.*)

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IMRRS 2009, 0045

BGH, Urteil vom 05.12.2008 - V ZR 144/07

1. § 3 und § 7 MaBV sind Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB.*)

2. Eine Bürgschaft gemäß § 7 MaBV sichert auch den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem verkauften Grundstück.*)

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Online seit 2008

IMRRS 2008, 1849

EuGH, Urteil vom 27.11.2008 - Rs. C-156/08

Art. 33 Richtlinie 77/388/EWG ist dahin gehend auszulegen, dass er einen Mitgliedstaat nicht daran hindert, beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks künftige Bauleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Verkehrsteuern wie die "Grunderwerbsteuer" des deutschen Rechts einzubeziehen und somit einen nach der Sechsten Richtlinie der Mehrwertsteuer unterliegenden Vorgang zusätzlich mit diesen weiteren Steuern zu belegen, sofern diese nicht den Charakter von Umsatzsteuern haben.*)

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IMRRS 2008, 1822

OLG Köln, Urteil vom 07.10.2008 - 15 U 54/08

Soll ein Wohnungseigentümer "im Auftrag" und "auf Risiko" der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Ansprüche betreffend das Gemeinschaftseigentum geltend machen und durchsetzen, so hat die WEG diese Ansprüche an sich gezogen. Der Eigentümer handelt als gewillkürter Prozessstandschafter; selbst wenn er in eigenem Namen vorgehen soll.

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IMRRS 2008, 1774

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 19.02.2008 - 4 U 123/06

1. Beim "steckengebliebenen" Bauträgervertrag (keine Vollendung des Bauwerks wegen Vermögensverfall des Bauträgers) kommt im Rahmen einer Endabrechnung ein restlicher Vergütungsanspruch des Bauträgers in Betracht, wenn die fällig gewordenen (und vollständig bezahlten) Kaufpreisraten nicht dem anteiligen Wert der Bauleistungen entsprechen.*)

2. Einen solchen restlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers kann unter Umständen auch die den Bauträger finanzierende Bank dem Käufer entgegenhalten, wenn dieser Löschung der zu Gunsten der Bank eingetragenen Grundschuld verlangt. Allerdings ist eine Freistellungserklärung der Bank gem. § 3 MaBV im Zweifel dahingehend auszulegen, dass die Bank Grund und Höhe des Zahlungsanspruchs des Bauträgers im Einzelnen darzulegen und zu beweisen hat.*)

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IMRRS 2008, 1763

OLG Koblenz, Urteil vom 29.05.2008 - 6 U 1042/07

1. Eine vollständige Fertigstellung im Sinne des § 7 MaBV ist anzunehmen, wenn das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht abgenommen ist oder Abnahmereife besteht, d. h. die Abnahme von dem Besteller nicht verweigert werden kann, weil die noch bestehenden Mängel derart unbedeutend sind, dass ein Interesse des Bestellers an der Beseitigung vor Abnahme nicht schützenswert ist.

2. Durch die Nutzung des Sondereigentums wird nicht zum Ausdruck gebracht, dass damit auch die Leistung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht anerkannt wird.

3. Die bloße Ingebrauchnahme ohne weitergehende Anhaltspunkte kann nur dann der rechtsgeschäftliche Charakter einer konkludenten Abnahmeerklärung beigemessen werden, wenn das Werk in abnahmefähigem (abnahmereifem) Zustand ist, also eine aus Sicht der Vertragspartner grundsätzlich vollständige Leistung vorliegt, die bei natürlicher Betrachtung als Erfüllung angesehen werden kann.

4. Das Recht, wahlweise Rückgängigmachung des Vertrages zu verlangen, braucht zwar nach § 11 Nr. 10b AGB-Gesetz dann nicht vorbehalten zu werden, wenn eine Bauleistung Gegenstand der Gewährleistung ist. Bauträger erbringen jedoch keine „Bauleistungen“ in diesem Sinne.

5. Der Sicherungszweck der Bürgschaft versperrt dem Bürgen solche Einreden des Hauptschuldners, die ihren Grund in dessen Vermögenssituation haben; denn die von ihm übernommene Haftung dient in der Regel dazu, den Gläubiger auch vor diesem Risiko zu schützen.

6. Bürgschaften nach § 7 MaBV decken nach ständiger Rechtsprechung u. a. den Rückgewähranspruch nach einem Rücktritt vom Vertrag bzw. nach Wandlung ab. Entscheidend ist, dass dem Auftraggeber – gleichgültig aus welchem Grund – ein Anspruch auf (teilweise) Rückgewähr seiner Vorauszahlung zusteht, weil der Bauträger seine kauf- oder werkvertragliche Verpflichtung (teilweise) nicht oder schlecht erfüllt hat.

7. Selbstständig geltend machen kann der Erwerber von Wohnungseigentum auch Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen, einschließlich des Anspruches auf Vorschuss, letzteres allerdings mit der Maßgabe, dass der Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

8. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, insbesondere durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern. Geschieht dies, dann begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft damit ihre alleinige Zuständigkeit, mit der Wirkung, dass der einzelne Erwerber insoweit von der Verfolgung seiner Rechte ausgeschlossen ist, § 21 Abs. 1 WEG.

9. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung unter Ablehnungsandrohung zu stellen, so hat sie hierdurch noch nicht auch die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen.

10. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Eigentümer soll in eigenem Namen, aber im Auftrag, auf Kosten und auf das Risiko der Gemeinschaft Zahlung an die Gemeinschaft verlangen, so hat die Gemeinschaft ebenfalls nicht die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen; vielmehr übernimmt sie lediglich das Prozessrisiko (a. A. OLG Köln, Beschluss vom 07.10.2008 - 15 U 54/08).

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IMRRS 2008, 1699

BGH, Urteil vom 25.09.2008 - VII ZR 35/07

Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu.*)

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IMRRS 2008, 1697

BGH, Urteil vom 25.09.2008 - VII ZR 37/07

Verpflichtet sich der vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung beauftragte Architekt diesem gegenüber zur Erstellung von Bautenstandsberichten, die Grundlage für die von den Erwerbern bei der finanzierenden Bank zu beantragende ratenweise Auszahlung des Erwerbspreises sein sollen, kommt dem Vertrag drittschützende Wirkung zugunsten der Erwerber zu.*)

IMRRS 2008, 1686

OLG Köln, Beschluss vom 24.04.2008 - 15 W 15/08

1. Nur wenn eine Schiedsgutachtenabrede in einem notarielen Bauträgervertrag als solche bezeichnet wird und ihre Folgen genau abgegrenzt sind, ist diese wirksam vereinbart worden.

2. Bei Häusern ist die Feststellung oder Nichtfeststellung von Mängeln mit so erheblichen Risiken verbunden, dass Schiedsgutachtenklauseln unwirksam sind, da diese den Rückgriff auf den staatlichen Rechtsschutz weitgehend ausschließen.

3. Eine Schiedsgutachterklausel, die wirksam zustande gekommen ist, nimmt einem Vertragspartner nicht das rechtliche Interesse an der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens

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IMRRS 2008, 1639

OLG Bamberg, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 189/07

1. Bei wirksamer Unterwerfungserklärung und Vorlage einer öffentlich beglaubigten Fertigstellungsbescheinigung gemäß § 641a BGB zum Zwecke des Nachweises des Bedingungseintritts bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Zulässigkeit einer Klauselerteilung nach § 726 Abs. 1 ZPO.

2. An einem Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage trotz Vorhandenseins eines vollstreckbaren Titels fehlt es insbesondere dann nicht, wenn hieraus die Zwangsvollstreckung nicht auch zugleich unschwer betrieben werden kann. Die Zulässigkeit einer Klage ist in solchen Fällen insbesondere dann gegeben, wenn hierfür ein verständiger Grund, insbesondere ein besonderes Interesse des Gläubigers gegeben ist, das etwa dann zu bejahen ist, wenn mit einer Vollstreckungsgegenklage des Schuldners zu rechnen ist.

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IMRRS 2008, 1607

KG, Beschluss vom 12.10.2007 - 7 W 60/07

Zu der Frage, ob der Bauträger seine Werklohnansprüche gegenüber dem Erwerber durch eine Bauhandwerkersicherungshypothek absichern kann.

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IMRRS 2008, 1606

OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 79/08

1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.*)

2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen.*)

3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden.*)

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IMRRS 2008, 1591

BGH, Urteil vom 10.07.2008 - VII ZR 16/07

Ein Bauträger, der vom Erwerber Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten zurückfordern kann, muss sich diesen Anspruch grundsätzlich nicht nach dem Rechtsgedanken der Vorteilsausgleichung auf seinen Schadensersatzanspruch gegen seinen Auftragnehmer wegen dieser Mängel am Werk anrechnen lassen. Eine Anrechnung kommt erst in Betracht, wenn er den Rückzahlungsanspruch realisiert hat und feststeht, dass er vom Erwerber künftig wegen dieser Mängel nicht mehr in Anspruch genommen werden kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. Juni 2007 - VII ZR 81/06, IBR 2007, 472; BGHZ 173, 83).*)

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IMRRS 2008, 1553

LG Mainz, Urteil vom 02.06.2008 - 5 O 157/06

1. Eine vom Bauträger übergebene Wärmebedarfsberechnung stellt eine Tatsachenauskunft bzw. Information über einen voraussichtlichen Wärmebedarf eines Hauses dar. Sie begründet ohne vertragliche Vereinbarung bestimmter Richtwerte keine Zusicherung oder Garantie der darin enthaltenen Daten, namentlich nicht des "k-Werts" der Fenster.

2. Der Begriff "Niedrigenergiehaus" war im Jahr 2000 nicht gesetzlich definiert.

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IMRRS 2008, 1539

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07

1. Bei bis zum 30.06.2007 eingegangenen Wohnungseigentumsverfahren sind auf den Rechtsstreit die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden.

2. Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters. Seine Amtszeit beginnt erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft

3. Der Verwaltervertrag ist vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und dem Verwalter bestehen.

4. Der Verwalter hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 675 Satz 1, 670 BGB keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, soweit er die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) verauslagt hat, wenn er es unterlassen hat, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan herbeizuführen.

5. Ein Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht, denn grundsätzlich ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG n.F.) gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären.

6. Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB nachträglich genehmigt, so kann der Verwalter gemäß § 684 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 812 ff BGB Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen.

7. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt der Verwalter eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar.

8. Eine Dienstleistung wird trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres gemäß § 326 Abs. 1 BGB. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein.

9. Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

10. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss über Instandhaltungsrücklage, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu.

IMRRS 2008, 1496

BGH, Urteil vom 08.07.2008 - XI ZR 230/07

Die Fälligkeit der Forderung aus einer Bürgschaft auf erstes Anfordern tritt, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, mit der Fälligkeit der Hauptschuld ein und ist nicht von einer (formgerechten) Leistungsaufforderung des Gläubigers abhängig.*)

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IMRRS 2008, 1446

LG München I, Urteil vom 25.07.2008 - 18 O 2325/08

1. Welcher Schallschutz geschuldet ist, muss durch Auslegung des gesamten Vertrages in Zusammenschau mit dem Verkaufsprospekt ermittelt werden, auch wenn in der Baubeschreibung ausdrücklich ausgeführt ist, dass die Werte der DIN 4109, Tabelle 3 gelten sollen.

2. Die Mindestschalldämmmaße der DIN 4109 Tabelle 3 (1989) entsprechen nicht den anerkannten Regeln der Technik und selbst für eine einfache Wohnung nicht dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, sondern markieren nur die Grenze zum Unzumutbaren.

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IMRRS 2008, 1387

OLG Oldenburg, Urteil vom 21.12.2006 - 8 U 149/06

Ein umfassender, formelhafter Gewährleistungsausschluss ist auch bei einem Individual-Bauträgervertrag ohne ausführliche Belehrung über die einschneidenden Folgen des Haftungsausschlusses und der mit ihm verbundenen Risiken durch den Notar unwirksam, selbst wenn ein Investor eine Gewerbeimmobilie erwirbt.

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IMRRS 2008, 1337

OLG München, Urteil vom 11.12.2007 - 9 U 2893/07

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann, vertreten durch ihren Verwalter, Ansprüche gegen den Bauträger erst dann klageweise geltend machen, wenn der Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung durch einen Beschluss ermächtigt wurde.

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IMRRS 2008, 1187

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.07.2007 - 6 U 242/03

1. Die anerkannten Regeln der Technik für die Verlegung von Granitplatten als Bodenbelag in einem Gebäude sind in der DIN 18332 (Ausgabe 2000) enthalten.

2. Die Verlegung von Bodenplatten nach den Anerkannten Regeln der Technik ist auch dann zugesichert, wenn für die Anwendung dieser Regeln eine Angabe im Vertrag über die Höhe des Mörtelbetts ausschlaggebend ist.

3. Ein Verstoß gegen die Anerkannten Regeln der Technik, die eine besonders gute Bettung zu verlegender Bodenplatten und damit deren hohe Belastbarkeit bewirken soll, stellt zugleich einen Fehler dar, der zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit und zu einer Wertminderung führt.

4. Die für im Dünnbett zu verlegende Natursteinplatten als durch Hubwagen stark beanspruchter Bodenbelag in Gebäuden in der DIN 18157 Teil 1 Ziff.7.3.3 vorgesehene Verlegung im kombinierten Verfahren ist infolge Weiterentwicklung der Anerkannten Regeln der Technik nur noch ein Weg neben anderen zur Erreichung des Ziels, bei stark beanspruchten Bodenbelägen eine besonders gute Bettung zu erreichen.

5. Sollen Granitplatten als Bodenbelag in einem Gebäude vereinbarungsgemäß im Dünnbett verlegt werden und wird dazu hydraulisch abbindender Mörtel verwendet, sind die in der DIN 18157 Teil1 Ziff. 7.3 beschriebenen Techniken anzuwenden.

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IMRRS 2008, 1182

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2008 - 5 U 106/06

1. Grundstück im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuches ist unabhängig von seiner Nutzungsart aber nur ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer bestimmten Nummer oder nach § 2 Abs. 5 GBO gebucht ist.

2. Wenn Gegenstand des Kaufvertrages eine noch zu vermessende Teilfläche ist und diese Vermessung nicht vorgenommen wird, dann gibt es im rechtlichen Sinn die Kaufsache selbst noch nicht, damit liegt eine Pflichtverletzung vor.

3. Wenn in einem Vertrag zum Grundstücksverkauf ein Gewährleistungsausschluss bezüglich der Bebaubarkeit dahingehend konkretisiert ist, dass für Art und Umfang der Bebauung keine Gewähr übernommen wird, muss dies so verstanden werden, dass für die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann, die Gewährleistung nicht ausgeschlossen werden sollte.

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IMRRS 2008, 1168

OLG Koblenz, Urteil vom 26.10.2007 - 10 U 1704/06

1. Verjährung der Bürgschaft nach MaBV vor Verjährung des Hauptanspruchs; selbständige Anknüpfung der Verjährung des Bürgschaftsanspruchs.*)

2. Die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde durch den Sicherungsnehmer bedeutet nicht ohne weiteres zugleich die Rückabtretung zur Sicherheit abgetretener Forderungen.*)

3. Eine anderweitige Rechtshängigkeit entfällt auch dann nicht durch einseitige Erledigungserklärung im anderen Prozess, wenn der Kläger erklärt, er werde die Erledigungserklärung nicht widerrufen.*)

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IMRRS 2008, 1121

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.10.2005 - 9 U 16/05

(ohne amtlichen Leitsatz)

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