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Sachgebiet: Mietrecht

2754 Entscheidungen insgesamt




Online seit 2021

IMRRS 2021, 0077
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Modernisierung erfordert vorübergehenden Auszug: Keine Miete mehr geschuldet!

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 65 S 232/19

1. Die Mitwirkung des Ehegatten an Änderungen des Mietvertrags im weitesten Sinn ist nicht nach § 1357 BGB entbehrlich, denn es handelt sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs. Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf danach der Mitwirkung aller Vertragspartner.

2. Muss der Mieter wegen Modernisierungsarbeiten aus der Mietwohnung ausziehen, kann der Vermieter keine Miete verlangen.

3. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter im Gegenzug für die Umsetzwohnung keine Miete zahlen müsste - zumindest wenn nicht nachgewiesen ist, dass die Umsetzwohnung mit der Mietwohnung vergleichbar ist.

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IMRRS 2021, 0207
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Besitzschutzansprüche des Mieters bei Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum

OLG München, Beschluss vom 23.03.2020 - 32 U 265/20

1. Der besitzrechtliche Schutz des Mieters einer Eigentumswohnung gegen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft unterscheidet sich danach, ob die Besitzbeeinträchtigung in einer Einwirkung auf die Mietsache selbst, an der der Mieter einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz hat oder in der Zuführung unwägbarer Stoffe besteht.*)

2. Gegen körperliche Einwirkungen auf die Mietsache selbst hat der Mieter aus § 862 Abs. 1 BGB einen negatorischen Anspruch, der dem Anspruch des Eigentümers aus den §§ 1004, 903 BGB entspricht.*)

3. Mieter haben keine Ansprüche aus § 862 Abs. 1 BGB auf das Unterlassen von Baumaßnahmen, die zu Lärm, Erschütterungen und ähnlichen mit den Baumaßnahmen verbundenen Einwirkungen in der Wohnung führen, wenn eine vertragliche Duldungspflicht besteht. Der vertraglichen Duldungspflicht steht eine Duldungspflicht des Vermieters aufgrund einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung gleich, denn die Rechte eines Mieters gegenüber anderen Sondereigentümern in Bezug auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Sondereigentumseinheiten können nicht weitergehen als die Rechte des vermietenden Sondereigentümers selbst.*)

4. Gegen Handlungen, die außerhalb der Wohnung oder der Räume, an denen der Mieter ausschließlichen Besitz hat, vorgenommen werden und die nicht zu einer Besitzbeeinträchtigung im genannten Sinn führen, besteht grundsätzlich kein besitzrechtlicher Abwehranspruch.*)




IMRRS 2021, 0204
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Betriebskostenabrechnung über 21 Seiten und unübersichtlich: Dennoch formell ordnungsgemäß?

BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20

Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen (im Anschluss an BGH, IMR 2020, 135).*)

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IMRRS 2021, 0201
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Untermieter muss sich nicht persönlich vorstellen!

LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 - 64 T 49/20

1. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus.

2. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen.

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IMRRS 2021, 0193
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert: Versäumung der Klagefrist kann im Prozess nicht geheilt werden

LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 - 67 S 330/20

1. Eine auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung gerichtete Klage ist abzuweisen, wenn der Vermieter die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB versäumt, auch wenn er im Rechtsstreit ein neuerliches Erhöhungsverlangen ausspricht.*)

2. Das Nachbesserungsrecht des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB umfasst lediglich formelle Fehler eines vorgerichtlichen Erhöhungsverlangens, nicht jedoch die Versäumung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. § 558b Abs. 3 BGB wäre im Falle seiner - tatsächlich fehlenden - Anwendbarkeit auf die Versäumung der Klagefrist überflüssig, wenn der Vermieter die Versäumung ohnehin im Wege der Klageänderung durch Ausspruch eines neuerlichen Erhöhungsverlangens prozessual heilen könnte.*)

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IMRRS 2021, 0192
Mit Beitrag
MietrechtMietrecht
Mieterhöhungsverlangen muss Mieter tatsächlich zugehen!

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 19.01.2021 - 204 C 166/20

1. Für eine zulässige (mietrechtliche) Zustimmungsklage müssen die erforderlichen besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens i.S.v. §§ 558, 558a BGB vorliegen.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist als einseitige Willenserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn es dem Mieter in Form des § 558a Abs. 1, 2 BGB auch tatsächlich zugegangen ist (§ 130 BGB).

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IMRRS 2021, 0183
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Einnahmeausfälle nur der betreffenden Filiale zählen!

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)




IMRRS 2021, 0172
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Modernisierung einem Neubau gleichgestellt?

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.*)

2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.*)

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IMRRS 2021, 0163
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Nazi-Vergleiche führen zur fristlosen Kündigung

LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick - heraus.

2. Subjektive Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.

3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.

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IMRRS 2021, 0162
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Folgen der Corona-Pandemie können in AGB geregelt werden

AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20

1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerberaummietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht überraschend sind.

2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.

4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.

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IMRRS 2021, 0152
WohnraummieteWohnraummiete
Wann sind die Kosten der Unterkunft angemessen?

SG Nürnberg, Urteil vom 06.10.2020 - S 8 AS 389/18

1. Einer Aufklärung und Warnung hinsichtlich der Unterkunftskosten in Form einer (förmlichen) Kostensenkungsaufforderung bedarf es nicht, wenn der Leistungsempfänger über die Unangemessenheit der für Wohnung zu entrichtenden monatlichen Kosten bereits ausreichend informiert ist.

2. Nach der sog. „Produkttheorie“ sind Unterkunftskosten als Produkt der nach Personenzahl angemessenen Wohnungsgröße und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu bilden und dann zu ermitteln, wie viel auf dem Wohnungsmarkt für eine einfache Wohnung aufzuwenden ist. Überschreiten die tatsächlichen Kosten der Unterkunft den so gebildeten Wert, ist im letzten Schritt zu prüfen, ob eine nach dem ermittelten Wert angemessene Unterkunft für den Leistungsberechtigten auch konkret verfügbar ist.

3. Dem Leistungsträger kann im Rahmen seiner „Methodenfreiheit“ bei der Ermittlung der angemessenen Mietobergrenze ein Konzept zur empirischen Ableitung der angemessenen Bruttokaltmiete unter Einbeziehung von Angebots- und Nachfrageseite wählen, wenn die für schlüssige Konzepte aufgestellten und entwicklungsoffenen Grundsätze eingehalten werden.

4. Bei fehlender Fortschreibung kann durch den Grundsicherungsträger im Rahmen seiner Methodenfreiheit auf die in § 558d Abs. 2 BGB gesetzlich ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Fortschreibung anhand des bundesdeutschen Verbraucherpreisindex auch in Bezug auf ein schlüssiges Konzept zurückgegriffen werden.

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IMRRS 2021, 0047
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Proteste gegen den Verkauf des Mietobjekts rechtfertigen keine Kündigung

LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19

1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.

3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnraummietrecht nimmt.

5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.

7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojekts aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.

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IMRRS 2021, 1457
MietrechtMietrecht

BGH, Urteil vom 14.01.2021 - III ZR 168/19

1. Bei der Beurteilung der Notwendigkeit von Vorkehrungen zur Verhinderung einer Selbstschädigung durch den Bewohner eines Pflegeheims ist maßgebend, ob im Einzelfall wegen der körperlichen oder geistigen Verfassung des Bewohners aus der ex-ante-Sicht ernsthaft damit gerechnet werden musste, dass er sich ohne Sicherungsmaßnahmen selbst schädigen könnte. Dabei muss auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass bereits eine Gefahr, deren Verwirklichung nicht sehr wahrscheinlich ist, aber zu besonders schweren Folgen führen kann, geeignet ist, Sicherungspflichten des Heimträgers zu begründen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 28. April 2005 - III ZR 399/04, BGHZ 163, 53 und vom 22. August 2019 - III ZR 113/18, BGHZ 223, 95). (Rn. 14 - 15)*)

2. Bei erkannter oder erkennbarer Selbstschädigungsgefahr darf ein an Demenz erkrankter Heimbewohner, bei dem unkontrollierte und unkalkulierbare Handlungen jederzeit möglich erscheinen, nicht in einem - zumal im Obergeschoss gelegenen - Wohnraum mit unproblematisch erreichbaren und einfach zu öffnenden Fenstern untergebracht werden. Ohne konkrete Anhaltspunkte für eine Selbstgefährdung besteht hingegen keine Pflicht zu besonderen (vorbeugenden) Sicherungsmaßnahmen. (Rn. 18)*)

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IMRRS 2021, 0135
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mieterhöhung nach § 558 BGB auch bei Mischmietverhältnissen?

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 204/20

1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gem. § 558 BGB erhöhen.*)

2. Haben die Parteien einen festen "Teilgewerbezuschlag" für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 Euro, "Teilgewerbezuschlag" 527 Euro).*)

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IMRRS 2021, 0119
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Unentgeltliche Nutzung geduldet: Nur ein Leihvertrag

AG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021 - 34 C 34/20

Wenn ein Vermieter langjährige eine unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens durch die Mieterin duldet, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart, der weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt, so dass dann auch eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Vermieter geltend gemacht werden kann, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist (§§ 535, 598 und 604 BGB).*)

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IMRRS 2021, 0104
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Anforderungen an eine schriftliche Nachtragsvereinbarung und Folgen deren Nichtbeachtung

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20

1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IMRRS 2021, 0112
Mit Beitrag
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Münchener Zweckentfremdungssatzung: Ersatzwohnraum darf teurer sein

VGH Bayern, Beschluss vom 20.01.2021 - 12 N 20.1706

1. Das Zweckentfremdungsverbot erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum" (wie BVerfGE 38, 348 [359 ff.]; BVerwGE 65, 139 [142 f.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94); es schützt den Wohnungsbestand nicht um seiner selbst willen. Verhindert werden soll lediglich eine Verschlechterung oder zusätzliche Gefährdung der Versorgungslage der Bevölkerung (wie BVerfGE 55, 249 [258 ff.]; BVerwGE 65, 139 [143 f.]; 71, 291 [296 ff.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

2. Der Abbruch eines (veralteten) Wohngebäudes muss deshalb zweckentfremdungsrechtlich genehmigt werden, wenn der durch den Abriss entstehende Wohnraumverlust durch neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (wie BVerwGE 65, 139 [143 ff.]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 49 [95]); der Zweckentfremdungsgenehmigung dürfen insoweit keine einschränkenden Nebenbestimmungen hinzugefügt werden (wie BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 [144]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]). Ebenso wenig muss der Eigentümer neu geschaffenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriss zweckentfremdeten Wohnraum (wie BVerfGE 55, 249 [259 f.]; BVerwGE 65, 139 [146]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

3. Das Zweckentfremdungsverbot gestattet weder eine Wohnraumbewirtschaftung noch eine Mietpreisregelung (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]); es belässt dem Eigentümer in den allein durch die Widmung des Wohnraums zu Wohnzwecken gezogenen Grenzen sowohl die Verfügungsbefugnis als auch die Privatautonomie. Für örtliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet es keine gesetzliche Grundlage (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

4. Das Zweckentfremdungsverbot hindert den Eigentümer deshalb nicht daran, für die Wohnnutzung ihm gehörenden Wohnraums eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete zu fordern. Dies gilt für veralteten Wohnraum ebenso wie für Ersatzwohnraum, der anstelle des abgebrochenen veralteten Wohnraums geschaffen worden ist (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Der Genehmigungsvorbehalt darf insbesondere nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (wie BVerfGE 38, 348 [360]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

5. Genügt ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraums deshalb auch dann, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Dass der Eigentümer dem Markt statt der durch den Abriss beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht infrage.*)

6. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes erschöpft sich vielmehr in der Erhaltung des "Gesamtwohnraumangebots". Dementsprechend kann es im Hinblick auf für die Genehmigung einer Zweckentfremdung anzubietenden Ersatzwohnraum nicht darauf ankommen, ob es sich bei diesem um Miet- oder Eigenwohnraum handelt. Ebenso wenig gestattet das Zweckentfremdungsgesetz eine satzungsförmige Lokalisierung des Ersatzwohnraums in demselben Stadtbezirk oder in vergleichbarer Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum.*)

7. Allein die subjektive Vorstellung der Entscheidungsträger der Landeshauptstadt, die herrschende Marktsituation rechtfertige hinsichtlich der Schaffung von Ersatzwohnraum nicht nur eine Differenzierung zwischen Mietwohnungen und selbstgenutzten Wohnungen, sondern erfordere darüber hinaus zugleich auch eine Mietpreisregelung und bestimmte Lokalisierung des Ersatzwohnraums, kann - ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung durch den Landesgesetzgeber - einen entsprechenden Satzungserlass nicht tragen und das in der Rechtsprechung sowohl des Bundesverfassungsgerichts als auch des Bundesverwaltungsgerichts sorgsam austarierte System des Zweckentfremdungsrechts zwischen Eigentumsschutz einerseits und Sozialbindung andererseits nicht einseitig in eine bestimmte Richtung verschieben.*)

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IMRRS 2021, 0093
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Was muss der Vermieter bzgl. der Vergleichswohnungen angeben?

AG Pinneberg, Urteil vom 23.07.2020 - 80 C 14/20

Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Hierzu gehört zunächst die exakte postalische Anschrift, also Ort, Straße und Hausnummer. Wenn unter der betreffenden Anschrift mehrere Wohnungen zu finden sind, muss der Vermieter weitere Angaben machen, die eine eindeutige Identifizierung der Wohnung erlauben.

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IMRRS 2021, 0087
MietrechtMietrecht
Verbot von Stichtagsmieten

AG Mitte, Urteil vom 30.10.2020 - 124 C 5095/19

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2021, 0085
ProzessualesProzessuales
Ehepaar prinzipiell einig: Rechtsschutzbedürfnis für Antrag auf Wohnungsüberlassung?

OLG Hamburg, Beschluss vom 03.12.2020 - 12 UF 131/20

Einem Antrag auf Überlassung der Ehewohnung gem. § 1568a BGB fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich die Eheleute zwar prinzipiell über die künftige Nutzung der Ehewohnung einig sind, der Antragsgegner jedoch nicht an der Entlassung aus dem Mietverhältnis gem. § 1568a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB mitwirkt, denn Ziel des Antrags ist eine endgültige Regelung der Rechtsverhältnisse an der Ehewohnung.

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IMRRS 2021, 0084
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Erwerber eines Miteigentumsanteil wird Mitvermieter!

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1461/20

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.*)

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IMRRS 2021, 0057
Mit Beitrag
PachtPacht
Bar-Pachtzahlungen in den Handelsbüchern ausgewiesen: Dann wurden sie auch getätigt!

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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IMRRS 2021, 0092
WohnraummieteWohnraummiete
Stromlieferungsvertrag – Kündigung durch Vormieter

AG Brakel, Urteil vom 31.07.2020 - 7 C 96/20

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2021, 0091
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Und täglich grüßt Corona: Mietmangel oder Vertragsanpassung?

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IMRRS 2021, 0090
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist Störung der Geschäftsgrundlage!

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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IMRRS 2021, 0086
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WohnraummieteWohnraummiete
Mietminderung wegen Abriss eines Weltkriegsbunkers auf Nachbargrundstück

AG Hannover, Urteil vom 26.11.2020 - 468 C 3906/20

1. Der Ab­riss eines Welt­kriegs­bun­kers auf dem Nach­bar­grund­stück kann eine Min­de­rung der Miete um 50% recht­fer­ti­gen.

2. Durch Bautätigkeit verursachte Lärm- und Schmutzemissionen stellen nur dann keinen Mietmangel dar, wenn der Eigentümer/Vermieter selbst zur entschädigungslosen Duldung derselben verpflichtet ist, wobei den Eigentümer/Vermieter hierfür die Darlegungs- und Beweislast trifft.

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IMRRS 2021, 0082
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WohnraummieteWohnraummiete
Keine Verwertungskündigung für ersatzlosen Abriss

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

1. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).*)

2. Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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IMRRS 2021, 0074
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WohnraummieteWohnraummiete
Rechtfertigt Fehlverhalten des Vermieters Ersatz der Maklerkosten für Eigentumswohnung?

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18

Der Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt (hier nach § 543 Abs. 1 BGB), kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs eines Hausanwesens angefallenen Maklerkosten nicht als (Kündigungsfolge-)Schaden ersetzt verlangen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18, IMRRS 2021, 0041).*)

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IMRRS 2020, 1482
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist Mangel!

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

Die gesetzgeberische Maßnahme der zeitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

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IMRRS 2021, 0069
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WohnraummieteWohnraummiete
Wie kann Vollwartungsvertrag für Aufzugsanlage umgelegt werden?

AG Bremen, Urteil vom 08.12.2020 - 18 C 222/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen.

2. Bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ist ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.

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IMRRS 2021, 0068
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MietrechtMietrecht
Corona-Pandemie rechtfertigt Kündigung einer Ferienhausmiete

AG Bremen, Urteil vom 14.01.2021 - 9 C 360/20

1. Aufgrund der Covid19-Pandemie entfällt die Geschäftsgrundlage der Anmietung eines Ferienhauses für Mai 2020 in Spanien.*)

2. Der Vermieter hat dem Mieter die geleistete Anzahlung vollumfänglich zurückzuzahlen.*)

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IMRRS 2021, 0044
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WohnraummieteWohnraummiete
Umbauten des Vermieters muss Mieter bei Vertragsende nicht entfernen

AG Herne, Urteil vom 24.06.2020 - 5 C 145/19

1. Grundsätzlich ist das Mietobjekt nach Beendigung in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei der Überlassung befunden hatte. Bringt allerdings der Vermieter selbst eine Holzdecke während der Mietzeit an, muss der Mieter diese nicht bei Vertragsende entfernen.

2. Neben dem Zustand zu Beginn und Ende der Mieterobhut hat der Vermieter weiter nachzuweisen, dass die Veränderung/Verschlechterung während der Mietzeit nicht aus seinem Verantwortungsbereich oder aus demjenigen eines Dritten, für den der Mieter nicht haftet, herrührt. Dies gilt auch dann, wenn es zwischenzeitlich mehrere Eigentümerwechsel gegeben hat und der neue Vermieter entsprechende Beweisschwierigkeiten hat.

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IMRRS 2021, 0060
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WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter muss Eigenbedarf nachweisen!

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2020 - 63 S 192/19

Der Vermieter ist für die Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darlegungs- und beweisbelastet.

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IMRRS 2021, 0062
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WohnraummieteWohnraummiete
Weitere Mieterhöhung auf Grundlage der Modernisierungskosten?

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 367/18

1. Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt.*)

2. Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB a.F. gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen.*)

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IMRRS 2021, 0058
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist Mietmangel!

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IMRRS 2021, 0055
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WohnraummieteWohnraummiete
Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert: Mieter muss keinen Schadensersatz zahlen!

AG Bremen, Urteil vom 08.01.2021 - 9 C 97/20

1. Der Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und die Wohnung erst während eines laufenden Räumungsrechtsstreit an den Vermieter herausgibt, handelt nicht ohne Weiteres schuldhaft pflichtwidrig.*)

2. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Schadensersatzanspruch wegen Fortdauer eines in eigener Sache vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrags zu.*)

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IMRRS 2021, 0048
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PachtrechtPachtrecht
Pachtvertrag mit GbR: Schriftform nur mit Vertretungszusatz gewahrt

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IMRRS 2021, 0041
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WohnraummieteWohnraummiete
Rechtfertigt Fehlverhalten des Vermieters Ersatz der Maklerkosten für Eigentumswohnung?

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2007, 1093 - nur online; IMR 2007, 311; IMR 2013, 1000 - nur online; IMR 2017, 48; IMR 2019, 312; IMR 2017, 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.*)

2. Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18, IMR 2021, 98).*)

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IMRRS 2020, 1512
Insolvenz und ZwangsvollstreckungInsolvenz und Zwangsvollstreckung
Zahlung der Untermiete an Schuldner/Hauptmieter schuldbefreiend?

KG, Urteil vom 29.09.2020 - 14 U 1036/20

1. Der zahlende Drittschuldner wird auch bei Zahlung an den Insolvenzschuldner frei, wenn die diesem gegenüber erbrachte Leistung anschließend an die Masse gelangt.

2. Zudem wirken Zahlungen insoweit schuldbefreiend gegenüber dem Insolvenzverwalter, als die Masse durch sie von einer Masseverbindlichkeit entlastet wird und dadurch die Leistung wirtschaftlich der Masse zufließt.

3. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Untermieter an den Schuldner/Hauptmieter zahlt, diese Zahlung aber direkt an den Hauptvermieter weiterfließt.

4. Die Wirkung der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO beschränkt sich nicht darauf, die Haftung der Insolvenzmasse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu beseitigen. Mit dem Wirksamwerden der Erklärung geht vielmehr die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis betreffend das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners in vollem Umfang vom Verwalter wieder auf den Schuldner über.

5. Der Insolvenzverwalter ist nach Eintritt der Wirkungen der Enthaftungserklärung nicht berechtigt, den Untermietzins zur Masse zu ziehen.

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IMRRS 2021, 0032
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WohnraummieteWohnraummiete
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Mieterhöhung?

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

1. Für eine formel ordnungsgemäße Mieterhöhung ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel - begründet wird.

2. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

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IMRRS 2021, 0029
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Auch unter 10% Flächenabweichung kann Mietmangel vorliegen!

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IMRRS 2021, 0026
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Wann wurde eine außerordentliche Kündigung rechtzeitig erklärt?

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zu Grunde liegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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IMRRS 2021, 0021
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ProzessualesProzessuales
Klage auf Betriebskostennachzahlung: Muss Vermieter Betriebskostenabrechnung vorlegen?

AG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2020 - 35 C 1982/20

1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.*)

2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.*)

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IMRRS 2021, 0016
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WohnraummieteWohnraummiete
Auch Fehlverhalten Dritter bedarf vor Kündigung der Abmahnung

AG Stuttgart, Urteil vom 11.12.2020 - 35 C 4053/20

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, erfordert die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters.*)

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IMRRS 2021, 0001
WohnraummieteWohnraummiete
§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln schließt Mierterhöhungen nach dem Stichtag aus

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.06.2020 - 124 C 5060/19

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt.

2. § 3 Abs.1 MietenWoG Bln ist verfassungskonform.

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Online seit 2020

IMRRS 2020, 1511
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Muss ein Nachmieter immer akzeptiert werden?

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IMRRS 2020, 1510
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WohnraummieteWohnraummiete
LG Berlin vs. BGH: Inkassounternehmen dürfen Mietpreisbremse nicht durchsetzen

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 67 S 167/20

1. Die zu Gunsten eines zur dauerhaften "Mietsenkung" beauftragten Inkassounternehmens erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (entgegen BGH, IMR 2020, 78).*)

2. Der Vermieter wird durch die (tat-)richerliche Würdigung, ein vom Mieter zur dauerhaften "Mietsenkung" und dem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sondern zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmes, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet.*)

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IMRRS 2020, 1515
WohnraummieteWohnraummiete
Gasetagenheizung versus zentrale Gasheizung

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2019 - 67 S 318/15

Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt.

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IMRRS 2020, 1517
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WohnraummieteWohnraummiete
Ausweichwohnung muss in Modernisierungsankündigung nicht genannt werden

LG Berlin, Urteil vom 26.05.2020 - 67 S 46/20

1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.

2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-)Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).

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IMRRS 2020, 1533
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Rechtfertigt Fehlverhalten des Vermieters Ersatz der Maklerkosten für die Mietwohnung?

BGH, Beschluss vom 20.10.2020 - VIII ZR 371/18

1. Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte.

2. Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbstständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann.

3. Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten kann nach § 284 BGB bestehen, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind. Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeblich" waren.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die (Mindest-)Mietdauer von vier Jahren im Zeitpunkt der Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bereits abgelaufen ist.

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