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Sachgebiet: Leasing und Erbbaurecht

4707 Entscheidungen insgesamt




Online seit 2016

IMRRS 2016, 0101
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Geltendmachung von Eigenbedarf: Kündigungsgründe können nicht nachgeschoben werden!

LG Oldenburg, Urteil vom 14.08.2015 - 13 S 209/15

Der Vermieter hat sein Erlangungsinteresse an der Wohnung in der Kündigungserklärung ausreichend darzulegen. Hierfür muss er die Beweisgründe erläutern und angeben, warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht mehr zumutbar sind. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen kann eine formell unwirksame Kündigung nicht heilen.

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IMRRS 2016, 0110
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Vermieter muss auch "ungeeignete" Alternativwohnung anbieten!

AG Köln, Urteil vom 16.12.2015 - 221 C 282/15

1. Der Vermieter muss eine freistehende Alternativwohnung auch dann dem Mieter anbieten, wenn sie objektiv nicht für dessen Wohnbedürfnisse geeignet erscheint.

2. Der Vermieter darf bei einer freiwerdenden Wohnung nicht einfach Dritte dem Mieter vorziehen.

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IMRRS 2016, 0109
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieter muss Einbau von Funk-Rauchmeldern dulden!

BVerfG, Beschluss vom 08.12.2015 - 1 BvR 2921/15

1. Der Mieter kann sich im Verhältnis zu einem privaten Vermieter nicht unmittelbar auf ein Recht auf informationelle Selbstbestimmung berufen. Auch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung betrifft nicht unmittelbar das Rechtsverhältnis des Mieters zum Wohnungsvermieter oder dem Grundstückseigentümer.

2. Nimmt der Vermieter den Mieter auf Duldung des Einbaus von Funk-Rauchwarnmeldern in Anspruch, wird der Mieter hierdurch nicht in seinen Grundrechten verletzt. Das gilt auch dann, wenn die zum Einbau vorgesehenen Rauchwarnmelder über weitere Funktionen (hier: Möglichkeit der Fernwartung über ein Steuerungsgerät) verfügen, die gesetzlich nicht vorgeschrieben sind.

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IMRRS 2016, 0099
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Angabe der Wohnungsgröße in Anzeige ist unverbindlich!

LG München I, Urteil vom 21.01.2016 - 31 S 23070/14

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposée genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht. Dies gilt ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler.*)

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IMRRS 2016, 0078
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Wärmecontracting führt zu Abschlag von ortsüblicher Vergleichsmiete!

AG Flensburg, Urteil vom 26.03.2015 - 62 C 245/13

1. Eine Beheizung durch Wärmecontracting entspricht nur der normalen Beheizung, sie stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

2. Der Vermieter wälzt durch das Wärmecontracting Kosten auf den Mieter ab, die eigentlich er selbst zu tragen hätte. Dadurch ist beim Ermitteln der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich des Wärmecontractings ein angemessener Abschlag vorzunehmen.

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IMRRS 2016, 0086
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mietminderung aufgrund einer benachbarten Großbaustelle?

LG München I, Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14

1. Die Entscheidung des BGH vom 29.04.2015 (IMR 2015, 311) gilt nicht nur für Kinderlärm (hier: Lärm einer Großbaustelle).

2. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarung grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

3. Soweit der Vermieter sich wegen fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters beruft, ist er hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

4. Die Anfertigung eines Lärmprotokolls oder die Durchführung von Lärmmessungen seitens des Mieters ist nicht erforderlich. Es genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es sich handelt, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dass für die Bewältigung eines Großprojekts ein erhebliches Aufkommen an Baufahrzeugen, Verkehr- und Maschineneinsatz mit den daraus notwendigerweise folgenden Lärm- und Schmutzemissionen erforderlich ist, liegt hierbei auf der Hand.

5. Bei über einen gewissen Zeitraum wiederkehrenden und wechselnden Beeinträchtigungen kann eine gleichbleibende durchschnittliche Minderungsquote gebildet werden.

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IMRRS 2016, 0076
ProzessualesProzessuales
Widerstreitender Vortrag zu Betriebskostenlast: Gericht kann kommunale Kostenübersicht heranziehen!

LG Berlin, Beschluss vom 10.11.2015 - 67 S 369/15

1. Zur Unwirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß § 138 Abs. 2 BGB.*)

2. Bei widerstreitendem Parteivortrag kann die durchschnittliche örtliche Betriebskostenlast vom Gericht gemäß den §§ 287, 291 ZPO auch ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens durch Heranziehung einer von der Kommune erstellten Betriebskostenübersicht (hier: Betriebskostenübersicht 2015 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt des Landes Berlin) bestimmt werden.*)

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IMRRS 2016, 0072
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mietmängel geringfügig: 5% Mietminderung angemessen!

LG Berlin, Urteil vom 21.09.2015 - 18 S 272/14

Stellen die gerügten Mängel, soweit tatsächlich vorhanden, ganz überwiegend eine minimale bis geringfügige Tauglichkeitsminderung dar, ist eine insgesamte maximale Minderungsquote von 5 % angemessen.

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IMRRS 2016, 0071
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Baumhaus in Schrebergartenkolonie muss genehmigt werden!

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2015 - 25 S 4/15

1. Ein Baumhaus ist eine bauliche Anlage, deren Errichtung in einer Kleingartenkolonie je nach Vertragsgestaltung durch den Verpächter erlaubt werden muss.

2. Dabei ist es möglich, dass im Vertrag die Voraussetzungen für eine bauliche Anlage definiert werden und gerade nicht auf Verwaltungsvorschriften zurückgegriffen wird.

3. Allein die Tatsache, dass das Baumhaus bei der jährlichen Begehung nicht beanstandet wurde, rechtfertigt keine Verwirkung des Beseitigungsanspruchs, wenn schon nicht klar ist, ob der Vertreter des Verpächters das Baumhaus überhaupt wahrgenommen hat.

4. Auch die Tatsache, dass die Pächter keine zusätzlichen Investitionen für den Ausbau oder Renovierung des Baumhauses getätigt haben, zeigt, dass sie auf die Duldung gerade nicht vertraut haben.

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IMRRS 2016, 0083
Mit Beitrag
Insolvenz & ZwangsvollstreckungInsolvenz & Zwangsvollstreckung
Keine Aussetzung der Zwangsräumung wegen drohender Obdachlosigkeit!

VerfG Brandenburg, Beschluss vom 06.01.2016 - VerfBbg 88/15

Die Gefahr der Obdachlosigkeit begründet für sich allein keinen Anspruch auf Aussetzung einer Zwangsräumung, sondern nur auf Unterbringung.*)

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IMRRS 2016, 0073
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Nicht mein Stil? Mieter darf Außenseite der Wohnungstür nicht streichen!

AG Münster, Urteil vom 28.07.2015 - 8 C 488/14

Der Mieter darf die Außenseite der Wohnungstür nicht (in einer Farbe seiner Wahl) streichen, das Recht auf Gestaltung der Mietsache betrifft lediglich die Innenräume einer Wohnung.

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IMRRS 2016, 0069
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Vermieter sei "charakterlich verdorben": Mieter macht sich wegen Beleidigung strafbar!

OLG Hamm, Beschluss vom 07.05.2015 - 5 RVs 55/15

1. Wesentliches Merkmal der Schmähkritik ist eine das sachliche Anliegen völlig in den Hintergrund drängende persönliche Kränkung.*)

2. Eine solche persönliche Kränkung liegt vor, wenn der Partei eines Mietrechtsstreits eine "verdorbene charakterliche Natur" bescheinigt wird.*)

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IMRRS 2016, 0081
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Ein "richtiger" Mann muss Schäden am Marmorboden im Toilettenbereich nicht ersetzen!

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015 - 21 S 13/15

1. Der Vermieter kann nur dann vom Mieter Schadenersatz wegen der Abstumpfung eines Marmorbodens im Toilettenbereich verlangen, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat.

2. Es kann nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass durch ein "Urinieren im Stehen" aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen. Vielmehr fällt es in die Risikosphäre des Vermieters, wenn der besonders (säure-) empfindliche Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.

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IMRRS 2016, 0077
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Verwertbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013 bleibt offen!

LG Berlin, Urteil vom 02.12.2015 - 18 S 183/15

1. Wird ein qualifizierter Mietspiegel hinsichtlich der Ermittlung der Spannenwerte als fehlerhaft und nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügend angegriffen, wird aufgrund des komplexen Ermittlungsprozesses der qualifizierte Mietspiegel als Ganzes in Frage gestellt.

2. Wenn beide Parteien Einwendungen gegen den qualifizierten Mietspiegel erheben, kann das Gericht der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

3. Die Verwertbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013 bleibt offen.

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IMRRS 2016, 0067
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieterhöhung: Zurückweisung der Zustimmungserklärung gemäß § 174 BGB möglich

AG Dortmund, Urteil vom 22.12.2015 - 427 C 7526/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB ist gemäß § 145 BGB ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags gemäß § 311 BGB und die Zustimmung des Mieters eine Annahme dieses Vertragsangebots gemäß § 151 BGB.

2. Für beide Erklärungen gelten die allgemeinen Vorschriften, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB etwas anderes ergibt.

3. Deshalb kann die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen auch durch einen Vertreter erfolgen.

4. Der Vermieter kann die Zustimmung eines Vertreters jedoch analog § 174 BGB unverzüglich zurückweisen, wenn der Erklärung keine Vollmacht beigefügt war.

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IMRRS 2016, 0034
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen: Anspruch auf Schadensersatz!

OLG Hamburg, Urteil vom 14.11.2014 - 4 U 107/13

Dem Vertragspartner steht für den Fall von Vertragsverhandlungen, die ohne triftigen Grund abgebrochen werden, dann ein Anspruch auf Schadensersatz zum, wenn dieser in seinem Vertrauen schutzwürdig war.

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IMRRS 2016, 0033
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Wann kann ein Jagdpachtvertrag fristlos gekündigt werden?

OLG Celle, Urteil vom 04.06.2014 - 7 U 202/13

1. Ist zwischen den Mitpächtern eines Jagdpachtvertrages das Verhältnis so zerrüttet, dass sich die Pächtergemeinschaft in einer Blockadesituation befindet, die zu einer Handlungsunfähigkeit der Jagdgemeinschaft führt, sind auch Verpächterrechte - nämlich die ordnungsgemäße Bejagung des Jagdbezirks - verletzt.*)

2. Dieses rechtfertigt - soweit sich der einzelne Mitpächter das Zerwürfnis der Pächtergemeinschaft zurechnen lassen muss - eine fristlose Kündigung des betreffenden Jagdpachtvertrages, denn der Verpächter muss die Besorgnis hegen, dass mit einer waidmännischen Grundsätzen entsprechenden Ausübung des Jagdpachtrechts nicht mehr zu rechnen ist.*)

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IMRRS 2015, 1478
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Darf der Vermieter die Stromversorgung unterbrechen?

AG Bremen, Urteil vom 01.10.2015 - 9 C 290/15

Wenn Vermieter bei ihrem Mieter die Stromversorgung unterbrechen, kann dieser einen Anspruch auf Unterlassung haben. Dies gilt besonders dann, wenn die Unterbrechung nicht rechtzeitig genug angekündigt worden ist.

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IMRRS 2016, 0024
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Heizkostenpauschale: Heizkostenverordnung fordert genaue Abrechnung!

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2015 - 63 S 71/15

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist insbesondere dann begründet, wenn aufgeschlüsselt ist, wie sich die Bruttomiete aus Nettomiet- und Betriebskostenanteil zusammensetzt.

2. Aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkostenV: außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt) hat der Vermieter grundsätzlich keinen vertraglichen Anspruch darauf, Heiz- und Warmwasserkosten nach einem pauschalen Entgelt abzurechnen.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann sich somit nur auf die in der Gesamtmiete enthaltenen Bruttokaltmiete beziehen.

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IMRRS 2016, 0032
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Berliner Kappungsgrenzen-VO ist rechtmäßig

BGH, Urteil vom 04.11.2015 - VIII ZR 217/14

1. Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht.*)

2. Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Bestimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)

3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimiertem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfacher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet.*)

4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG).*)




IMRRS 2016, 0023
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Unrenovierte Wohnung übergeben: Keine Renovierungspflicht ohne angemessenen Ausgleich!

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 335/14

1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird.

2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat).

3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

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IMRRS 2016, 0021
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Mieterhöhung: Mietspiegel "sticht" drei Vergleichswohnungen!

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 07.10.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

3. Hat sich das Mietniveau nach der ursprünglichen Datenerfassung nicht außergewöhnlich verändert, kann ein einfacher Mietspiegel ohne erneute Datenerhebung fortgeschrieben werden, sofern diese nach anerkannten und geeigneten statistischen Grundsätzen erfolgt.

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IMRRS 2016, 0020
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Mieterhöhung: Mietspiegel besser als Grundlage geeignet als 3 Vergleichswohnungen!

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.05.2015 - 7 S 1731/15

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen im selben Mietobjekt begründet, ist es in der Regel äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln. Der im Mietspiegel abgebildete Querschnitt stellt eine bessere Informationsquelle dar.

2. Ein einfacher Mietspiegel ist zwar kein förmliches Beweismittel, er ist aber dennoch vor Gericht verwendbar. Für den Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete kommt ihm Indizwirkung zu.

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IMRRS 2016, 0002
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mietanhebungsverlangen unwirksam: Mietzinsvereinbarung auch?

AG Bremen, Urteil vom 05.02.2015 - 9 C 0515/14

Eine Mietzinsvereinbarung, die im unmittelbaren Zusammenhang mit einem unwirksamen Mietanhebungsverlangen steht, ist unwirksam.*)

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Online seit 2015

IMRRS 2015, 1507
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Verwertungskündigung: Nachteile müssen hinreichend bezeichnet werden

AG Bremen, Urteil vom 12.11.2015 - 9 C 155/15

1. Der Vermieter muss im Räumungsprozess nach Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu den behaupteten Nachteilen hinreichend substantiiert vortragen.*)

2. Die Behauptung, dass die gewählte Verwertungsart von der finanzierenden Bank diktiert worden sei, ist für sich genommen unbeachtlich.*)

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IMRRS 2015, 1506
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
"Hochzeitsvilla" muss auch an gleichgeschlechtliches Paar vermietet werden!

LG Köln, Urteil vom 13.11.2015 - 10 S 137/14

Der gewerbliche Vermieter einer Villa für Hochzeitsfeiern muss diese normalerweise samt Hochzeitszimmer auch an ein gleichgeschlechtliches Paar vermieten. Ansonsten handelt es sich gewöhnlich um eine unzulässige Diskriminierung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

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IMRRS 2015, 1501
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe?

LG Wuppertal, Urteil vom 05.11.2015 - 9 S 69/15

Keine konkludente Mietvertragsaufhebung durch vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe.*)

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IMRRS 2015, 1505
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Änderung der Miethöhe unterliegt Schriftformerfordernis!

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.*)

2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.*)

3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.*)




IMRRS 2015, 1502
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Klausel über Kostentragungspflicht "sämtlicher Wartungskosten" wirksam?

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.*)

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IMRRS 2015, 1498
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)




IMRRS 2015, 1483
Mit Beitrag
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Kaution nicht ordnungsgemäß angelegt: Auch Käufer kann Auszahlung verlangen!

LG Wuppertal, Urteil vom 09.07.2015 - 9 S 282/14

1. Hat der Vermieter entgegen § 551 Abs. 3 BGB eine Barkaution nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt, ist § 566a BGB in der Weise analog anzuwenden, dass der Erwerber einen Anspruch auf Auszahlung des vom Mieter geleisteten Betrages gegen den Veräußerer erlangt.*)

2. Dieser Anspruch des Erwerbers wird nicht erst in dem Zeitpunkt fällig (vgl. § 199 Abs. 1 BGB), in dem er dem Mieter die Kaution erstattet.*)

3. Hat der Erwerber die Mietsicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgewährt, ohne dass er zuvor die Mietsicherheit von dem Vermieter erhalten hätte, so steht ihm mangels Gesamtschuldnerschaft neben dem Anspruch aus § 566a BGB zwar nicht ein Anspruch aus § 426 BGB, wohl aber ein solcher aus Bereicherungsrecht zu.*)

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IMRRS 2015, 1481
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Balkon kann nicht gebaut werden: Keine Wohnwertminderung!

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2015 - 65 S 175/15

Kann ein Balkon aufgrund von entgegenstehenden rechtlichen Gründen (hier: Denkmalschutz) oder tatsächlichen Gegebenheiten gar nicht gebaut werden, entfällt das wohnwertmindernde Merkmal "kein Balkon".

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IMRRS 2015, 1459
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Mieterin hängt Vermieter sexuelle Belästigung an: Fristlose Kündigung!

AG München, Urteil vom 19.03.2015 - 412 C 29251/14

1. Der von der Mieterin gegenüber Dritten erhobene Vorwurf, der Vermieter habe sie sexuell belästigt, stellt eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.

2. In formeller Hinsicht genügt eine fristlose Kündigung den Anforderungen an das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, wenn nur die Kerntatsachen genannt werden. Ergänzungstatsachen, wie der genaue Ort und Zeitpunkt der Verleumdungen, müssen nicht bereits in der Kündigung genannt werden.

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IMRRS 2015, 1470
Mit Beitrag
GewerberaummietrechtGewerberaummietrecht
Umlage einer Terrorversicherung zulässig?

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

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IMRRS 2015, 1455
Mit Beitrag
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Betriebskosten: Vermieter muss möglichst günstigen Vertrag abschließen!

AG Dortmund, Urteil vom 15.09.2015 - 425 C 1223/15

1. Der Vermieter hat erheblichen Einfluss auf die Höhe der Kosten bei von ihm zu vergebenden Aufträgen, dabei trifft ihn auch eine Preisermittlungspflicht.

2. Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. Dazu muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen. Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung des einzelnen Angebots beschränken. Bei größeren Verwaltern und Vermietern ihrer Wohnungen sind die Anforderungen umso höher.

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IMRRS 2015, 1453
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Sohn beleidigt den Vermieter: Müssen die Eltern ausziehen?

AG Köln, Urteil vom 04.09.2014 - 217 C 218/13

Stellt sich in der Beweisaufnahme heraus, dass nicht der Mieter, sondern dessen ebenfalls in der Wohnung wohnender Sohn Urheber der behaupteten Beschimpfungen, Beleidigungen und Bedrohungen sein soll, ist die Kündigung gegenüber dem Mieter unwirksam.

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IMRRS 2015, 1420
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WohnraummieteWohnraummiete
Kündigung bei vertragswidriger Nutzung einer Untervermietungserlaubnis

LG Berlin, Urteil vom 04.11.2015 - 65 S 318/15

1. Die systematische Vermarktung einer untervermieteten Wohnung durch den Untermieter ist von der dem Hauptvermieter erteilten Untervermietungserlaubnis nicht umfasst. Dies gilt erst recht, wenn der Untermieter die weitere Untervermietung dazu nutzt, in betrügerischer Weise Kautionszahlungen von Mietinteressenten zu erlangen.

2. Der Mieter kann sich auch bei bestehender Untervermietungserlaubnis nicht auf Unkenntnis des vertragswidrigen Verhaltens seines Untermieters berufen.

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IMRRS 2015, 1457
ProzessualesProzessuales
Geminderte Miete ist niedriger als Tilgungsrate: Besonderer Nachteil?

LG Saarbrücken, Beschluss vom 11.07.2014 - 5 T 479/13

Liegen die aufgrund von Mängeln geminderten Mieteinkünfte nur knapp unter den laufenden Zahlungsverpflichtungen des Vermieters (hier weniger als 20 EUR), trifft den Vermieter kein besonderer Nachteil. Es muss keine Sicherheitsleistung angeordnet werden.

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IMRRS 2015, 1456
WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur nach Wohnwertmerkmalen zu bemessen!

AG Köln, Urteil vom 04.06.2013 - 205 C 592/12

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart wurde oder geändert worden sind.

2. Die dafür verwandten Wohnwertmerkmale sind abschließend. Es ist unzulässig, andere Merkmale - etwa den Verwaltungsaufwand oder in der Person des Mieters liegende Umstände - zu berücksichtigen.

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IMRRS 2015, 1428
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VersicherungsrechtVersicherungsrecht
Für welche Personen im Umkreis des Mieters muss der Versicherer auf Regress verzichten?

LG Krefeld, Urteil vom 01.07.2015 - 2 O 123/13

1. Neben dem Gewerberaummieter sind auch dessen Arbeitnehmer, freie Mitarbeiter, Aushilfskräfte und sonstige Personen, die eine besondere Nähe zum versicherten Mietobjekt aufweisen, in den Schutz der sog. versicherungsrechtlichen Lösung einbezogen und wie eine mitversicherte Person des Gebäudeversicherungsvertrages zu behandeln.*)

2. Der Rückgriff des Versicherers gegen den Mieter bzw. einen gleichgestellten Dritten ist wegen des mit der versicherungsrechtlichen Lösung verbundenen stillschweigenden Regressverzichts bei grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalls nach den Grundsätzen des § 81 Abs. 2 VVG begrenzt, sofern der Versicherungsfall nach dem seit dem 1.1.2008 geltenden VVG zu beurteilen ist.*)

3. Ein Quotenvorrecht des Vermieters (Versicherungsnehmers) bei Unterversicherung scheidet im Anwendungsbereich der versicherungsrechtlichen Lösung jedenfalls dann aus, wenn die Versicherungsleistung den bürgerlich-rechtlichen Schaden (Zeitwertschaden) abdeckt oder überschreitet.*)

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IMRRS 2015, 1427
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WohnraummietrechtWohnraummietrecht
Heizen über Rohrleitungen benachteiligt andere Mieter!

LG Siegen, Urteil vom 12.05.2015 - 1 S 121/11

1. Bei einem Einrohrheizungssystem wird ein erheblicher Teil der Wärme wegen der systembedingten höheren Vorlauftemperaturen nicht über die Heizkörper, sondern über das Rohrleitungssystem abgegeben. Die über die ungedämmten Heizungsrohre abgegebene Wärme wird von den Heizkostenverteilern nicht als Verbrauchseinheit erfasst.

2. Mieter der Wohnungen, welche einen über die als Rohrwärme abgegebenen hinausgehenden Wärmebedarf haben, werden gegenüber Mietern, die ihre Wohnung lediglich über die Heizungsrohre beheizen lassen können, benachteiligt.

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IMRRS 2015, 1434
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WohnraummieteWohnraummiete
Anspruch auf Betriebskostennachzahlung kann auch verwirkt werden!

AG Köln, Urteil vom 16.07.2015 - 226 C 49/12

1. Eine Verwirkung setzt ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment voraus.

2. Sind seit der Abrechnung der Betriebskosten bis zur Beantragung des Mahnbescheids bzgl. der Nachzahlungen mehr als drei Jahre vergangen, so liegt das Zeitmoment vor.

3. Reagiert der Vermieter auf Schreiben des Mieters, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wird, in der Folgezeit nicht, ist auch das Umstandsmoment gegeben, da durch ein solches Verhalten des Vermieters bei dem Mieter der Eindruck entstehen darf, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird.

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IMRRS 2015, 1429
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ProzessualesProzessuales
Streitwert bei Mietminderung?

LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2015 - 67 T 137/15

Der Gebührenstreitwert für eine auf die Feststellung der Minderung des Mietzinses gerichteten Klage bemisst sich nicht analog § 41 Abs. 5 GKG, sondern gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO nach dem 3 1/2-fachen Jahresbetrag der streitigen Minderung.*)

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IMRRS 2015, 1422
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WohnraummieteWohnraummiete
Nebenkostenabrechnung nicht erstellt: Kein Verzug mit Mietzinszahlungen!

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2015 - 63 S 305/14

Übt ein Mieter das Zurückbehaltungsrecht aus, weil der Vermieter die Erteilung der Nebenkostenabrechnung unterlässt, so kommt er mit den Mietzahlungen nicht in Verzug. Voraussetzung ist allerdings, dass das Recht vor oder spätestens mit Eintritt des Verzugs erklärt werde.

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IMRRS 2015, 1421
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SteuerrechtSteuerrecht
Wonach richtet sich der Vorsteuerabzug des Generalmieters aus seinen Mietaufwendungen?

BFH, Urteil vom 15.04.2015 - V R 46/13

1. Der Vorsteuerabzug eines Generalmieters aus seinen Mietaufwendungen richtet sich nach § 15 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 9 UStG und ist damit nur insoweit zulässig, als der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat. Wird darüber hinausgehend Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor, der kein Recht zum Vorsteuerabzug begründet.*)

2. Der umsatzsteuerbare Verzicht auf eine Mietgarantie ist steuerfrei, wenn die Einräumung der Mietgarantie nach § 4 Nr. 8 Buchst. g UStG steuerfrei ist oder - bei Entgeltlichkeit - steuerfrei wäre.*)

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IMRRS 2015, 1414
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VersicherungsrechtVersicherungsrecht
Ersatz des Mietausfallschadens setzt Nachweis des Versicherungsfalls voraus!

OLG München, Urteil vom 07.08.2015 - 25 U 546/15

1. Begehrt der Vermieter/Versicherungsnehmer von seinem Gebäudeversicherer den durch Gebäudebrand (hier: Abbrennen eines Supermarkts) entstandenen Mietausfallschaden, so hat er nachzuweisen, dass ein nach den Versicherungsbedingungen zu regulierender Schaden vorliegt. Setzt dessen Ersatz - wie hier - bedingungsgemäß voraus, dass der Mieter infolge des Versicherungsfalls gesetzlich zur Verweigerung der Mietzahlung berechtigt ist, so hat der Versicherungsnehmer zu beweisen, dass der (hier: gewerbliche) Mieter den Untergang der Mietsache nicht selbst im Sinne des § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB zu vertreten hat.*)

2. Bei diesem von der Klagepartei zu führenden Negativbeweis, dass der betroffene Mieter nicht alleine oder weit überwiegend für den eingetretenen Brandschaden verantwortlich war, sind die Grundsätze zur mietvertraglichen Beweislastverteilung heranzuziehen.*)

3. Die alleinige oder weit überwiegende Gläubigerverantwortlichkeit im Sinne des § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB betrifft nicht nur das Verhältnis Gläubiger (Mieter) zum Schuldner (Vermieter), sondern auch die Gegenüberstellung zur Verantwortlichkeit etwaiger Dritter (Brandstifter).*)

4. Hat sich das Feuer während der Geschäftszeit an unmittelbar an der Außenwand des Supermarkts zwischengelagerten und mit leicht brennbarem Verpackungsmaterial gefüllten Rollcontainern entzündet und von dort auf das Gebäude übergegriffen, und lässt sich nicht mehr klären, ob ein Mitarbeiter, ein Kunde oder ein externer Dritter die Entzündung verursacht hat, geht dieses non liquet im Ergebnis zu Lasten der Klagepartei.*)

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IMRRS 2015, 1426
Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Vermieter muss nur die vereinbarte Art der Kaution akzeptieren!

LG Berlin, Beschluss vom 04.02.2015 - 65 S 415/14

1. Ist die Form einer Kaution vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren.

2. Allein der Umstand, dass die vom Mieter nach Vertragsschluss begehrte abweichende Sicherungsform nicht in Selbigem aufgeführt ist, rechtfertigt noch keine ergänzende Vertragsauslegung.

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IMRRS 2015, 1419
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Miete, Pacht, Leasing und ErbbaurechtMiete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht
Wann wird Mieterhöhung, die mehr als 10% höher ausfällt als in Modernisierungsankündigung angegeben, wirksam?

BGH, Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 76/15

1. Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB a.F. unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. In allen vom Gesetz genannten Fällen ist daher die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben.

2. Bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent wird die Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam.

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IMRRS 2015, 1393
MietrechtMietrecht
Mieterhöhung wegen Modernisierung: Erhöhungsbeitrag ist zu berechnen!

AG Norderstedt, Urteil vom 25.02.2015 - 44 C 130/14

Eine wirksame Mieterhöhung setzt voraus, dass in ihr die vom Vermieter verlangte Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet wird. Die Berechnung des Erhöhungsbetrags richtet sich nach der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten der angekündigten und durchgeführten Baumaßnahmen. Die Berechnung des Mieterhöhungsbetrags ist für die Mieter nur nachvollziehbar, wenn der Abzug der Kosten für die Staffelgeschosse von den Gesamtkosten der baulichen Maßnahmen angegeben wird.

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IMRRS 2015, 1392
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WohnraummieteWohnraummiete
Mieterhöhung: Modernisierung nur ein Mal zu berücksichtigen!

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015 - 65 S 240/15

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam, wenn sie auf einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung beruht (hier im Rahmen der Erhöhungserklärung und des Mieterhöhungsverlangens).

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