Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5987 Entscheidungen insgesamt

Online seit 26. Februar

IMRRS 2024, 0287

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 33/23

1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt (hier: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.*)

2. Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiterverfolgt.*)

3. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)

Online seit 20. Februar

IMRRS 2024, 0183

LG Dortmund, Urteil vom 13.01.2023 - 17 S 89/22

1. Die Anwesenheit eines Dritten kann im Einzelfall zulässig sein, wenn das Interesse des Eigentümers an der Begleitung durch einen Dritten etwa aufgrund hohen Lebensalters oder Krankheit die Interessen der übrigen Eigentümer an der Beschränkung des Teilnehmerkreises auf die Eigentümer überwiegt.

2. Die Kausalität des Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung an dem getroffenen Beschluss wird widerlegbar vermutet.

3. Ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters besteht dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Das ist der Fall, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen ist.

4. Ein Anspruch auf Abberufung ist zu bejahen, wenn der Verwalter einen Eigentümer bewusst benachteiligt.

5. Ein Entzug des Teilnahmerechts kann zwar dann rechtmäßig sein, wenn ein Wohnungseigentümer - oder dessen Vertreter - nachhaltig und trotz Androhung des Ausschlusses die Versammlung weiterhin in erheblicher Weise stört. Indes ist der Ausschluss auf die aktuelle Versammlung zu beschränken und kann nicht auf zukünftige Versammlungen erstreckt werden, schon gar nicht dann, wenn das störende Verhalten bislang nur in einer Versammlung aufgetreten ist.

6. Sind nach der Teilungserklärung Art und Nutzung des Sondereigentums nicht von der Gestattung der jeweiligen anderen Miteigentümer abhängig, so kann ein Eigentümer sein Teileigentum unabhängig von der Mitwirkung der übrigen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln.

7. Das Merkmal "demnächst" i.S.v. § 167 ZPO ist in der Regel erfüllt, wenn der Partei eine Zustellungsverzögerung von mehr als 14 Tagen zuzurechnen ist. Bei der Berechnung ist darauf abzustellen, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage hinnehmbare Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat.

8. Der Kläger hat die Pflicht, sich bei ausbleibender Vorschussanforderung innerhalb angemessener Frist beim Gericht zu erkundigen und auf eine Beschleunigung der Zustellung hinzuwirken. Eine Nachfrage muss bereits drei Wochen nach Ablauf der Klagefrist erfolgen.

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Online seit 19. Februar

IMRRS 2024, 0261

KG, Beschluss vom 01.02.2024 - 1 W 375/23

1. Die – nachträgliche – Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer, mit der dem Eigentümer eines bestimmten Teileigentums dessen Umwandlung in Wohnungseigentum ermöglicht werden soll, bedarf zur Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher der Zustimmung aller Miteigentümer.*)

2. Ein mit demselben Ziel gefasster Mehrheitsbeschluss kann nur in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden, wenn hierfür wiederum bereits eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung besteht.*)

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Online seit 16. Februar

IMRRS 2024, 0254

AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 28.09.2022 - 4 C 201/21

1. Für Zustellungen ist in den Fällen von § 9b Abs. 2 WEG der Beiratsvorsitzende oder der ermächtigte Eigentümer der richtige Adressat i.S.v. § 170 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

2. Die einem Eigentümer erteilte Vollmacht wird ab der Bestellung eines neuen Verwalters überlagert mit der Folge, dass der Rechtsstreit von dem neuen Verwalter übernommen werden muss.

3. Erfolgt keine Übernahme, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

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Online seit 15. Februar

IMRRS 2024, 0244

VG Berlin, Urteil vom 07.09.2023 - 13 K 368/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0242

OLG München, Urteil vom 31.01.2024 - 7 U 7576/21

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 14. Februar

IMRRS 2024, 0185

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 21.07.2023 - 980b C 4/23 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" einer neuen Kostenverteilung besteht für die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Selbstverwaltungsautonomie ein - weiter - Gestaltungsspielraum.

2. Eines sachlichen Grundes als Auslöser für die Abweichung vom bestehenden Verteilerschlüssel bedarf es nicht; es gilt lediglich das Willkürverbot.

3. Das Ziel, eine höhere Abrechnungsgerechtigkeit dadurch zu erreichen, dass auch verbrauchsunabhängige Kosten anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Fläche zu verteilen, ist nicht zu beanstanden bzw. ermessensfehlerfrei.

4. Dementsprechend entspricht die Änderung des Kostenverteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen hin zur Wohnfläche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Eigentümer nur einen geringen Miteigentumsanteil hat, aber aufgrund von Sondernutzungsrechten die größte Wohnung inne hat.

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2024, 0240

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22

1. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16, Rz. 30 ff., IMR 2017, 146 = ZWE 2017, 224).*)

2. Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit.*)

3. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben.*)

4. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)

5. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.05.2020 - V ZR 64/19, Rz. 14, IMRRS 2020, 0749 = NJW-RR 2020, 1022).*)

IMRRS 2024, 0187

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 30.06.2023 - 980a C 19/22 WEG

1. Der Vollzug eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis für dessen Anfechtung nicht entfallen, und zwar unabhängig davon, ob der Kläger im Falle der erfolgreichen Anfechtung einen Folgenbeseitigungsanspruch verfolgen oder die eigene Belastung mit den Kosten verhindern will.

2. Ein Beschluss, die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf einen Sondereigentümer zu übertragen, muss die Verlagerung der damit verbundenen Entscheidungskompetenzen auf einen Sondereigentümer und deren Reichweite klar, eindeutig und konkret regeln, schon um zu gewährleisten, dass die Vornahme der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme zur Zielerreichung geeignet ist und führt.

3. Zwischen der Vornahme einer Maßnahme und deren Gestattung ist zu unterscheiden; Letztere lässt Raum dafür, dass eine Umsetzung der Maßnahme nicht erfolgt.

4. Bei der Gestattung einer baulichen Veränderung müssen die Grundzüge dessen, was errichtet werden soll, im Voraus feststehen und für die Eigentümer erkennbar sein.

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IMRRS 2023, 0419

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 21.11.2022 - 980a C 2/22

1. Auch im Falle einer Klagerücknahme erhält ein Nebenintervenient seine Kosten nur ersetzt, wenn seine Nebenintervention geboten war.

2. Die rechtsfähige Gemeinschaft ist regelmäßig in der Lage, die Rechtsverteidigung alleine zu stemmen, weil sie bzw. ihr Organ (Verwalter) über alle notwendigen Unterlagen und Kenntnisse verfügt und dafür nicht auf ein spezielles "Hintergrundwissen" eines einzelnen Eigentümers angewiesen ist.

3. Wenn es auf ein solches spezielles Hintergrundwissen eines Eigentümers ankommt, erscheint dessen Nebenintervention geboten.

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2024, 0233

AG Schöneberg, Urteil vom 13.09.2023 - 770 C 65/22

1. Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen gegenüber verpflichtet, fremdes Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht.

2. Soweit entsprechende Vereinbarungen und Beschlüsse fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Beeinträchtigungen zu unterlassen, aus denen einem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

3. Nur ein Sondereigentümer, der die bestehende Schallschutzsituation durch bestimmte Maßnahmen selbst verschlechtert, kann auf Störungsbeseitigung in Anspruch genommen werden.

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IMRRS 2024, 0232

AG München, Urteil vom 07.11.2022 - 1291 C 10041/22

Da die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 18 Abs. 1 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt und gem. § 18 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sind Klagen, die Ansprüche gegen den Verwalter in Bezug auf den Wirtschaftsplan zum Gegenstand haben, ebenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht hingegen gegen den Verwalter zu richten.

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Online seit 8. Februar

IMRRS 2024, 0223

LG Itzehoe, Urteil vom 12.05.2023 - 11 S 14/22

1. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand.

2. Beschließen die Eigentümer, dass die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, obwohl nach der maßgebenden Teilungserklärung die Zuständigkeit für die Entscheidung über Maßnahmen und die Kostentragung hinreichend klar und eindeutig auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen wurde, so ist dieser Beschluss zur Kostenübernahme wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

3. Die fehlende Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft führt auch im Einzelfall zu einer Nichtigkeit des Beschlusses.

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Online seit 7. Februar

IMRRS 2024, 0217

AG Kamenz, Urteil vom 26.07.2022 - C 305/21 WEG

1. Die Sachprüfung im Rahmen der Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss reduziert sich auf die Frage, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, die Erfüllung des Anspruchs abzulehnen. Dies ist - unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer - nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist.

2. Neben dem Einsichtsrecht aus § 18 Abs. 4 WEG gibt es auch einen weitergehenden Auskunftsanspruch, der auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt ist. Ein solcher Anspruch findet seine Grundlage im Gemeinschaftsverhältnis an sich oder auf Grundlage von § 242 BGB.

3. Will man den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB herleiten, ist Voraussetzung, dass der Anspruchssteller über das Bestehen und Umfang eines Rechts in entschuldbarer Weise im Unklaren sein muss. Entschuldigt im Unklaren ist ein Anspruchssteller aber nur, wenn er zuvor erfolglos Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat.

4. Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen über die geschuldeten Beiträge hinaus, kann er die Überzahlung grundsätzlich nicht nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern. Der Ausgleich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern findet auf der Grundlage der Jahresabrechnung statt, in die die geleisteten Zahlungen einzustellen sind. Im Falle einer fehlerhaften Abrechnung ist eine neue, korrigierte Abrechnung zu erstellen.

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2024, 0186

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.07.2023 - 980b C 24/22

Das Rechtsschutzbedürfnis ist bei der gerichtlichen Geltendmachung eines Protokollberichtigungsanspruchs nur gegeben, wenn sich die Rechtsposition durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich ändern würde. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn wegen Bagatellen inhaltlicher oder formeller Art Berichtigungen verlangt werden, die auf die Auslegung von Beschlüssen keine Auswirkung haben.

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IMRRS 2024, 0212

AG Kassel, Urteil vom 29.06.2023 - 800 C 3190/22

1. Abrechnungspositionen, denen es an einer materiellen Rechtfertigung fehlt, können nicht gesondert angefochten werden. Sollte es für einzelne Abrechnungspositionen an der materiellen Rechtfertigung fehlen, so ist dies nicht mit der Anfechtung der Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Zahlungsspitzen geltend zu machen, sondern auf anderem Wege.

2. Sofern Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit der Hausverwaltung bestehen, sind diese erst auszuräumen, bevor ein Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung gefasst wird, da er anderenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Solange zwischen den Beteiligten nicht geklärt ist, ob Hausmeister- und Reinigungskosten auf einer tauglichen Beschluss- bzw. vertraglichen Grundlage angefallen sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass insoweit eine fehlerhafte Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegt, was eine Entlastung ausschließt.

4. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses über die Hausgeldvorschüsse erfordert entweder, dass die Wohnungseigentümer aus zweckwidrigen Erwägungen heraus einen einzelnen Wohnungseigentümer benachteiligen wollen, oder, dass offensichtlich Positionen eingestellt sind, deren materielle-rechtliche Grundlage nicht gegeben ist.

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Online seit 5. Februar

IMRRS 2024, 0184

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 04.09.2023 - 980b C 24/23 WEG

1. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, einen gemeinschaftlichen Belang allein und für sich gegenüber einem anderen Beteiligten - hier dem Verwalter, dessen Bestellungszeit vor Kurzem abgelaufen ist - geltend zu machen bzw. gerichtlich durchzusetzen.

2. Eine präventive Rechtmäßigkeitskontrolle durch Unterlassungsansprüche scheidet aus und die Wohnungseigentümer werden darauf verwiesen, etwaig auf der Versammlung gefasste Beschlüsse gegebenenfalls anfechten zu müssen.

3. Weder die Einladung durch einen Nicht(mehr-)berechtigten noch die Unterschreitung der Einladungsfrist führt ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse.

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IMRRS 2024, 0027

AG Bünde, Urteil vom 15.03.2022 - 5 C 541/18

1. Selbst wenn die Zahlung tatsächlich bestehender Verbindlichkeiten (unzulässigerweise) aus der Instandhaltungsrücklage kommt, entsteht der Gemeinschaft hierdurch kein Schaden.

2. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft endgültig ein Schaden entstanden ist, kann erst zu dem Zeitpunkt bestimmt werden, zu dem die Verwaltertätigkeit endet.

3. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung und die darauf beruhende Entstehung eines Schadens trägt in vollem Umfang die Gemeinschaft, denn diese will daraus Ansprüche herleiten.

4. Ob der Verwalter die Pflicht hat, die Instandhaltungsrücklage nicht nur buchhalterisch auszuweisen, sondern diese auch auf einem gesonderten Bankkonto verzinslich anzulegen, kann dahinstehen.

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Online seit 31. Januar

IMRRS 2024, 0170

BGH, Urteil vom 10.11.2023 - V ZR 51/23

1. Bei der Entscheidung über eine Gestaltungsklage, mit welcher bei fehlender oder bei fehlerhafter Verkündung des Ergebnisses eines Beschlusses der Wohnungseigentümer der wahre Beschlussinhalt geklärt werden soll (sog. Beschlussfeststellungsklage), hat das Gericht einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen.*)

2. Im Rahmen einer solchen Beschlussfeststellungsklage kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsgründe einredeweise geltend machen.*)

3. Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben.*)

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Online seit 30. Januar

IMRRS 2024, 0152

VG Würzburg, Urteil vom 28.07.2022 - W 3 K 18.675

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0135

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.10.2023 - 2-09 T 615/23

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 29. Januar

IMRRS 2024, 0134

LG Freiburg, Beschluss vom 22.12.2023 - 4 T 23/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0145

LG Stuttgart, Beschluss vom 01.08.2023 - 19 S 13/23

1. Eine Streitverkündung bedarfs keines vollen Rubrums. Ein Kurzrubrum kann ausreichen, wenn dem Streitverkündeten die Parteien, insbesondere der Gegner des Streitverkünders, bekannt sind.

2. Die Interventionswirkung kommt nicht nur dem Entscheidungsausspruch, sondern auch den tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen zu, auf denen das Urteil im Vorprozess beruht. Entscheidend ist, worauf die Entscheidung des Erstprozesses objektiv nach zutreffender Rechtsauffassung beruht.

3. Die ordnungsgemäße Überprüfung des Wirtschaftsplans seitens des Beirats fordert i.d.R. eine rechnerische Schlüssigkeitsprüfung sowie eine Überprüfung der sachlichen Richtigkeit der Abrechnungspositionen mit stichprobenartiger Belegprüfung. Eine darüberhinausgehende Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Beirat, insbesondere in Bezug auf eine Vereinbarkeit mit der Teilungserklärung ist nicht erforderlich.

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Online seit 26. Januar

IMRRS 2024, 0100

AG Dorsten, Urteil vom 27.11.2023 - 3 C 106/21

1. Bevor eine Winterdienst beauftragt werden kann, bedarf es der Vorbefassung damit seitens der Gemeinschaft.

2. Wenn ein Anspruch auf Beschlussersetzung nicht besteht, kann der klagende Eigentümer durch die Ablehnung des Beschlusses in der Eigentümerversammlung auch nicht in seinem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt worden sein.

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Online seit 25. Januar

IMRRS 2024, 0128

LG Hamburg, Urteil vom 16.06.2023 - 325 O 159/21

1. Alle (urspr.) Miteigentümer des Grundstücks, organisiert in der Rechtsform einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sind als solche, sofern und soweit von dem Grundstück und von dem darauf errichteten Gebäude Beeinträchtigungen und/oder Gefährdungen des Grundstücks und Gebäudes des klagenden Nachbarn ausgehen, als Handlungsstörer und zugleich als Zustandsstörer i.S.d. § 1004 BGB einzuordnen und damit passivlegitimiert.*)

2. Gem. § 74 Abs. 3 HBauO hat der Eigentümer eines neu errichteten Gebäudes, wenn dieses an ein auf dem Nachbargrundstück befindliches, niedrigeres Gebäudes angebaut wird, dafür zu sorgen, dass das Dach des niedrigeren Gebäudes dicht an die Wand des höheren Gebäudes angeschlossen wird.*)

3. Der Nachbar kann gem. § 1004 BGB i.V.m. § 28 Abs. 2 Nr. 1 HBauO verlangen, dass die Gebäudetrennwand brandschutztechnisch so ertüchtigt wird, dass eine Feuerwiderstandsklasse von (mindestens) REI 60 nach DIN 13501-2 erreicht wird.*)

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IMRRS 2024, 0126

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.12.2023 - 11 S 12/23

1. Wenn von einer erlassenen, aber nicht rechtskräftigen einstweiligen Verfügung über die Bestellung eines WEG-Verwalters lange Zeit kein Gebrauch gemacht wird, kann dies zur Selbstwiderlegung der Dringlichkeit führen.*)

2. Eine Regelungsverfügung über die Bestellung eines WEG-Verwalters ist für gewöhnlich auf maximal ein Jahr zu befristen.*)

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Online seit 24. Januar

IMRRS 2024, 0102

LG Aurich, Beschluss vom 01.12.2023 - 1 S 83/21

Nimmt der Ehepartner eines Eigentümers an der Eigentümerversammlung teil, obwohl dies von anderen Eigentümern gerügt wird, sind die getroffenen Beschlüsse anfechtbar.

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IMRRS 2024, 0016

OLG Hamburg, Urteil vom 06.04.2023 - 15 U 96/21

1. Die in einem Erwerbsvertrag vorgesehene Übernahme der Vertragsverpflichtung durch den Erwerber begründet eine Vertragsbeziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.

2. Waren sich die Parteien einig, dass ein Fernwärmebezug eine Vertragsübernahme erfordert, kommt diese aber nicht zu Stande, kann in dem fortgesetzten Fernwärmebezug kein konkludenter Vertragsschluss gesehen werden.

3. Besteht bereits ein Wärmeliefervertrag (hier: mit dem Bauträger), kommt die Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses durch Wärmeentnahme nicht in Betracht.

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2024, 0103

LG Karlsruhe, Beschluss vom 04.12.2023 - 11 S 85/21

Das Auslegen von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke des Auslüftens stellt keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar. Hierin liegt nach objektiver Betrachtung ein in vielen Haushalten übliches und sozialadäquates Verhalten.*)

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2024, 0087

VG Berlin, Beschluss vom 23.11.2023 - 19 L 225.23

1. Im Anwendungsbereich von § 9a Abs. 2 WEG n.F. stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich dem Verband und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum.*)

2. Auch nach neuer Rechtslage bleibt es möglich, dass sich ein Sondereigentümer auf eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme berufen kann, wenn die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch sein Sondereigentum betrifft. Dafür ist indes erforderlich, dass er substantiiert die Umstände benennt und darlegt, aufgrund derer sich die angegriffene Maßnahme gerade auf sein Sondereigentum - über die allgemeine Betroffenheit des Gemeinschaftseigentums hinaus - auswirkt. Insbesondere ist die Darlegung unerlässlich, in welcher räumlichen Beziehung das Sondereigentum zum angegriffenen Vorhaben steht.*)

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IMRRS 2024, 0032

AG Heidelberg, Urteil vom 16.03.2022 - 45 C 119/21

1. Wird ein ein ehemals unbebauter Bereich über die gesamte Breite des Anwesens nahezu stockwerkshoch durch ein Sauna-Fass, zwei große Container sowie die Überdachung der Sauna und eine Schneckendusche bebaut, liegt eine (unzulässige) grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage vor.

2. Im Gegensatz zu einem Aufzug oder einer Klimaanlage stellt eine Sauna einen überflüssigen außergewöhnlichen Vorteil dar, der in der Lage der Wohnung gerade nicht angelegt ist. Es handelt sich um Aufbauten, die für eine solche Freifläche untypisch und daher auch nicht zur Verwirklichung des Sondernutzungsrechts an der Terrasse erforderlich sind.

3. Steigt durch die Bauten auch die Einbruchsgefahr für einen Eigentümer, so wird dieser gegenüber den anderen Eigentümern unbillig benachteiligt.

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Online seit 17. Januar

IMRRS 2024, 0078

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 3566/23 WEG

1. Bauliche Änderungen an einer Sondernutzungsfläche stellen eine nicht ordnungsgemäße Nutzung dar, wenn sie den Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechts überschreiten.

2. Das für eine unbebaute Grundstücksfläche eingeräumte Gartensondernutzungsrecht gestattet mit der Nutzung, wie wenn der Sondernutzungsberechtigte Eigentümer eines Gartens in einem real geteilten Grundstück wäre, keine bauliche Veränderung ohne Beschluss.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2024, 0041

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.11.2023 - 29 C 10/23 WEG

1. Auch ein Beschluss über lediglich vorbereitende Maßnahmen kann anfechtbar sein.

2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung gem. § 20 Abs. 1 WEG dar und darf grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.

3. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage kann nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässig sein, wenn hierdurch der optische Gesamteindruck in erheblichem, wertminderndem Maße beeinträchtigt wird.

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Online seit 15. Januar

IMRRS 2024, 0067

AG Kerpen, Urteil vom 29.06.2023 - 26 C 2/23

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2024, 0031

AG Wetzlar, Urteil vom 31.05.2022 - 39 C 54/22

Gläubiger des Rechenschaftsanspruchs aus dem Verwaltervertrag ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern der Verband der Wohnungseigentümer.

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IMRRS 2024, 0110

LG München I, Urteil vom 09.08.2023 - 1 S 16489/22 WEG

1. Auch das Einladungsschreiben kann - trotz seiner fehlenden Dokumentation - zur Auslegung eines Beschlusses ausnahmsweise herangezogen werden, wenn der Beschluss keine Dauerwirkung entfaltet.

2. Es macht keinen Unterschied, ob ein Beschluss "auf Grundlage" oder "analog" eines Angebotes gefasst wird.

3. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses aufgrund eines Auszählungsfehlers kommt nur in Betracht, wenn sich bei korrekter Ermittlung des Abstimmungsergebnisses für den zu Grunde liegenden Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hätte.

4. Die Online-Teilnahme ohne entsprechenden Gestattungs-Beschluss verletzt nicht per se das Teilnahmerecht eines Wohnungseigentümers oder das Nichtöffentlichkeitsgebot.

5. Allein die fehlende Sicherstellung der Nichtöffentlichkeit begründet keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit.

6. Eine Pflicht, bei der Einholung von Angeboten für eine Maßnahme über jedwedes Angebot eine Abstimmung herbeizuführen, besteht nicht.

Online seit 11. Januar

IMRRS 2024, 0029

AG München, Urteil vom 28.06.2023 - 1292 C 9285/22 WEG

1. Ein Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die beabsichtigte Wohnnutzung gegen die Zweckbestimmung verstößt und die Maßnahme deshalb unzulässig ist.

2. Ist in der Teilungserklärung ein Speicher als Teileigentum bestimmt, besteht eine Beschlusskompetenz zur Genehmigung von Umbaumaßnahmen für eine Wohnnutzung nicht.

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Online seit 10. Januar

IMRRS 2024, 0030

AG München, Urteil vom 26.05.2023 - 1295 C 8327/22 WEG

Bestätigt ein Beschluss lediglich einen früheren bestandskräftigen Beschluss und geht er inhaltlich in keiner Weise über diesen hinaus, verbleibt es selbst bei wirksamer Anfechtung des Beschlusses bei der bereits getroffenen Entscheidung.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2024, 0059

BGH, Beschluss vom 09.11.2023 - V ZB 67/22

1. Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich die Beschwer des Klägers im Falle der Abweisung der Klage weiterhin in aller Regel nach seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung (im Anschluss an Senat, Urteil vom 24.02.2023 - V ZR 152/22, Rz. 24 ff., IMR 2023, 210 = NJW 2023, 2111).*)

2. Dass der gem. § 49 GKG bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels des unterlegenen Anfechtungsklägers maßgeblichen Beschwer entspricht, ändert nichts daran, dass für die Wertbemessung die gleichen Grundsätze gelten, soweit es um das für beide Werte relevante Einzelinteresse des Anfechtungsklägers an einer stattgebenden Entscheidung geht (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 24.03.2022 - V ZR 149/21, Rz. 6, IBRRS 2022, 1556 = IMRRS 2022, 0625 = NJW 2022, 2195).*)

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IMRRS 2024, 0023

AG Bremen, Urteil vom 16.03.2022 - 28 C 52/21

1. Auf eine geplante Abstimmung über eine Abmahnung eines Eigentümers muss in der Ladung zur Eigentümerversammlung hingewiesen werden.*)

2. Die Führung von Gerichtsverfahren gegen die WEG allein ist kein Grund für die Entziehung des Wohneigentums und kann so auch nicht Gegenstand einer Abmahnung sein.*)

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IMRRS 2024, 0002

AG München, Urteil vom 08.11.2022 - 1294 C 10278/22 WEG

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, eine bestimmte Firma "mit dem Fassadenanstrich analog deren auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses abgegebenen Angebots zu beauftragen", ist zu unbestimmt, da augenscheinlich nicht auf Grundlage eines Angebots, sondern "analog" zu einem Angebot eine Beauftragung erfolgen soll und zudem weder ein Datum des Angebots benannt noch der Preis beschlossen und mitgeteilt wurde.

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2024, 0014

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.04.2023 - 73 C 29/22

Beschlüsse sind nichtig, wenn die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die absolut unzuständig war. Dies führt regelmäßig dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was gleichwirkend mit ihrer Nichtigkeit ist.

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IMRRS 2024, 0003

LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 - 1 S 5214/23 WEG

1. Die Nutzungen des nach §§ 20, 21 WEG baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten zu tragen haben.

2. Die in §§ 20, 21 WEG vorgesehene Beschlusskompetenz ermöglicht ein faktisches Sondernutzungsrecht.

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2024, 0004

AG München, Urteil vom 01.06.2023 - 1293 C 13203/22 WEG

1. Ein Vornahme-, Gestattungs- oder Grundlagenbeschluss muss dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dazu muss der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Es muss für jeden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut/abgebaut usw. wird.

2. Demnach ist ein Beschluss, der Wanddurchbohrungen erlaubt, ohne die Lage der Löcher festzuhalten, zu unbestimmt.

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Online seit 4. Januar

IMRRS 2024, 0043

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.12.2023 - 4 U 22/23

1. Die Parteien eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung können individualvertraglich wirksam die Anwendung der werkvertragsrechtlichen Regelungen für die Gewährleistung wegen Sachmängeln der Sanierungsarbeiten des Gebäudes vereinbaren.

2. Die Höhe eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung bemisst sich nach den - aus Sicht eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sachkundig beratenen Bestellers - für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Aufwendungen.

3. Erforderlich sind die Aufwendungen, die mit Sicherheit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Gibt es verschiedene Mängelbeseitigungsmöglichkeiten, die zu unterschiedlichen Kosten führen, ist die günstigste Methode zu Grunde zu legen, die den vertraglich geschuldeten Erfolg vollständig herbeiführt.

4. Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum unterfallen nicht der Ausübungsbefugnis gem. § 9a Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann solche Rechte auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen (Anschluss an BGH, IBR 2023, 76).

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IMRRS 2024, 0015

AG Bonn, Urteil vom 18.08.2023 - 210 C 14/23

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2024, 0005

AG Buxtehude, Urteil vom 06.04.2023 - 31 C 324/22

Ein Ansatz der Verwaltung, eine Hand voll Firmen zu kontaktieren, die in der Region ansässig sind und mit denen man bereits geschäftlichen Kontakt gehabt hat, ist nicht zu kritisieren. Der Verwaltung kann nicht zugemutet werden, zahlenmäßig unbeschränkte Telefonate zu führen oder Schreiben zu verfassen und abzusenden, allein zu dem Zweck, später den Vorwurf einer nicht ordnungsgemäßen Beschlussfassung zu vermeiden.

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Online seit 3. Januar

IMRRS 2024, 0006

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2022 - 318 S 80/21

Für Kosten ordnungsgemäßer Erstherstellung ist es bei entsprechenden Regelungen in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen, diese einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen (vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2020 - V ZR 199/19, IMRRS 2020, 1555).

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2024, 0007

AG Neuss, Urteil vom 13.05.2022 - 82 C 2432/21

Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts sowohl für das "Ob" einer neuen Regelung als zugleich für das "Wie" ihrer Ausführung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Veränderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels setzt nicht voraus, dass einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Mangels abweichender gesetzlicher Vorgaben hat ein wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss nämlich nur dem Gebot der ordnungsmäßigen Verwaltung zu entsprechen und darf damit nicht willkürlich sein.

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Online seit 2023

IMRRS 2023, 1613

AG Wilhelmshaven, Urteil vom 15.05.2023 - 6 C 123/22

Die Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Eigentümers ist gegenüber dem Beitragsanspruch der WEG grundsätzlich nach § 242 BGB ausgeschlossen.

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