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Sachgebiet: Wohnungseigentum

5968 Entscheidungen insgesamt




Online seit 2023

IMRRS 2023, 1289
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschlusskompetenz für Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.10.2023 - 2-13 S 133/22

1. Es besteht eine Beschlusskompetenz, über eine Änderung des Verteilerschlüssels für Rücklagen zu beschließen, bzw. einen von dem vereinbarten Kostenschlüssel abweichenden Schlüssel für die Rücklagenbefüllung durch Beschluss zu bestimmen.*)

2. Ein Beschluss über die Änderung des Befüllungsschlüssels ist aber nicht ordnungsgemäß, wenn es hierdurch dazu kommt, dass eine einheitliche Rücklage nach verschiedenen Schlüsseln befüllt wird.*)

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IMRRS 2023, 1102
Mit Beitrag
Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Einwendungen gegen Baugenehmigung durch einzelne Miteigentümer unbeachtlich

VG Freiburg, Beschluss vom 07.08.2023 - 6 K 1728/23

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird gerichtlich und außergerichtlich - von einer (hier: nicht einschlägigen) Not-/Eilmaßnahme abgesehen - nur durch ihren Verwalter vertreten, nicht indessen durch den Verwaltungsbeirat, geschweige denn durch einzelne Mitglieder dieses Beirats (vgl. § 9b Abs. 1 Satz 1, § 18 Abs. 3, § 29 WEG).*)

2. Eine Genehmigung des ohne Vertretungsmacht erfolgten Handelns einzelner Wohnungseigentümer - hier: Einwendungen im Verfahren nach § 55 LBO und Widerspruch gegen die spätere Baugenehmigung - kann nicht rückwirkend zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einhaltung der für diese geltenden Präklusions- und Widerspruchsfrist führen. Die BGB-Regelungen über die Vertretung ohne Vertretungsmacht (§§ 177 ff. BGB) sind zwar grundsätzlich entsprechend anwendbar, können aber das sog. fristgebundene Vertretergeschäft nicht nachträglich wirksam werden lassen, wenn es um die Einhaltung von Fristen geht, die der Rechtssicherheit dienen.*)

3. Zum für die Prüfung nachbarschützender Vorschriften maßgeblichen Gegenstand des Vorhabens i.S.v. § 29 Abs. 1 BauGB bei einer Baugenehmigung für die Erweiterung, den Umbau und die Sanierung.*)

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IMRRS 2023, 1114
WohnungseigentumWohnungseigentum
Auch ein Mehrheitseigentümer ist nicht allmächtig!

AG Korbach, Urteil vom 31.03.2022 - 3 C 297/21

1. Kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, ist die Vorbefassung der Versammlung ausnahmsweise entbehrlich.

2. Verfügt ein Wohnungseigentümer über ein beherrschendes Stimmenübergewicht, muss bei einer von seinen Stimmen getragenen Verwalterbestellung geprüft werden, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt.

3. Dies gilt in besonderem Maße für Zweiergemeinschaften, bei denen ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter dann vorliegt, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vorneherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters aber erforderlichen Vertrauensverhältnisses zum anderen Wohnungseigentümer zu rechnen ist.

4. Außerdem ist es bei der Neubestellung eines Verwalters regelmäßig geboten, Alternativangebote einzuholen, damit die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage treffen können.

5. Aufgrund schwieriger persönlicher Verhältnisse zwischen den Parteien kann auch bei einer Zweiergemeinschaft ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen.

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IMRRS 2023, 1110
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wie kann unrechtmäßige bauliche Veränderung des Verwalters rückgängig gemacht werden?

AG Bergisch Gladbach, Beschluss vom 19.04.2023 - 71 C 9/23

1. Allein die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB prozessführungsbefugt.

2. Lässt der Verwalter als Vertretungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne dass hierfür ein ermächtigender Eigentümerbeschluss vorliegt, handelt es sich zwar um eine unrechtmäßige bauliche Veränderung. Da es jedoch nicht möglich ist, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst auf Beseitigung der baulichen Veränderung in Anspruch nimmt, scheidet diese Möglichkeit aus.

3. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nur dadurch die Beseitigung der unrechtmäßigen baulichen Veränderung erreichen, dass er in der Wohnungseigentümerversammlung den Beschlussantrag zur Abstimmung stellen lässt, dass auf Veranlassung der Wohnungseigentümergemeinschaft diese bauliche Veränderung wieder beseitigt wird.

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IMRRS 2023, 1271
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Nur noch inhaltliche Mängel einer Jahresabrechnung können angefochten werden

LG Hamburg, Urteil vom 01.03.2023 - 318 S 60/22

Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts können nur noch inhaltliche Mängel der Jahresabrechnung, die sich auch auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirken (Abrechnungsspitze), zur Überprüfung gestellt und ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden. Sonstige Fehler rechtfertigen keine Anfechtung, wenn nicht zugleich deren Einfluss auf die Höhe der Zahlungspflicht dargelegt werden kann.

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IMRRS 2023, 1252
WohnungseigentumWohnungseigentum
Schadensersatz aufgrund von Schäden am Gemeinschaftseigentum

BayObLG, Beschluss vom 24.08.2023 - 102 AR 123/23 e

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1251
WohnungseigentumWohnungseigentum
Anspruch auf Kellerausbau eines Wohnungseigentümers

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.05.2022 - 2-09 S 11/20

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1238
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
(Neu-)Aufteilung: Wer muss Änderung der Teilungserklärung beschließen?

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.01.2023 - 980a C 15/22 WEG

Sofern im Zusammenhang mit dem Vollzug der (Neu-)Aufteilungsregelung in einer Teilungserklärung eine Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen wäre, wäre diese Vereinbarung nicht zwischen der Eigentümergemeinschaft als Verband und dem einzelnen Miteigentümer zu treffen, sondern zwischen den Miteigentümern untereinander; für eine Beteiligung der Eigentümergemeinschaft daran - auch und gerade gestützt auf § 9a Abs. 2 WEG - wäre kein Raum.

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IMRRS 2023, 1223
WohnungseigentumWohnungseigentum
Nutzungsvergütung im gemeinsamen Eigentum stehender Ehewohnung nach Trennung

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.07.2023 - 18 UF 97/22

1. Bei der Bemessung der Nutzungsvergütung gemäß § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB sind im Rahmen der Billigkeitsprüfung alle Gesamtumstände des Einzelfalls maßgeblich. Die Billigkeitsabwägung ist nicht nach streng rechnerischen Maßstäben vorzunehmen, sondern es ist eine wertende Betrachtung und Gewichtung der einzelnen Umstände geboten.*)

2. Grundsätzlich entspricht es jedenfalls nach Ablauf des Trennungsjahres der Billigkeit, wenn der in der im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten stehenden Ehewohnung verbleibende Ehegatte eine Nutzungsvergütung in Höhe der Hälfte des objektiven Mietwertes der Immobilie bezahlt. Weitere Billigkeitskriterien wie insbesondere die Leistungsfähigkeit des in der Wohnung verbliebenen Ehegatten, die Einkommensverhältnisse des anderen Ehegatten und der Schutzzweck des § 1361b BGB können die zu leistende Nutzungsentschädigung mindern oder ganz entfallen lassen.*)

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IMRRS 2023, 1095
WohnungseigentumWohnungseigentum
Bei Wasserschaden muss Verwalter unverzüglich Schadensursache ermitteln

LG Lüneburg, Beschluss vom 28.10.2022 - 3 S 36/22

1. Für Klagen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter greift § 43 Abs. 3 WEG. Dies gilt auch bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, gleich aus welcher Rechtsgrundlage.

2. Die weit gefasste Ermächtigung des Verwalters, im Hinblick auf einen eingetretenen Feuchtigkeitsschaden "das Erforderliche zu veranlassen", ist dahingehend zu verstehen, dass der Verwalter die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden finden und beheben soll.

3. Indem der Verwalter ein spezialisiertes Fachunternehmen mit der Prüfung des Feuchtigkeitsschadens beauftragt, handelte er innerhalb dieser Einwilligung. Dass mit der Ursachenforschung und -behebung auch eine Substanzverletzung am Sondereigentum des ermächtigenden Eigentümers einhergehen kann, versteht sich von selbst und ist folglich mangels expliziter Ausnahme durch den Eigentümer von dessen Einwilligung umfasst.

4. Der Verwalter ist bei Feststellung eines Wasserschadens in einer Wohnung, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, aber auch verpflichtet und eben berechtigt, unverzüglich Feststellungen einzuleiten zu Art, Umfang und Ursache der Feuchtigkeit, auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten sind.

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IMRRS 2023, 1199
WohnungseigentumWohnungseigentum
Zahlung aus Vertrag und Bereicherung

LG Stuttgart, Urteil vom 15.03.2023 - 19 S 23/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1236
WohnungseigentumWohnungseigentum
Schadensersatz wegen verweigerter Zustimmung zu Veränderungen

LG München I, Beschluss vom 08.03.2023 - 1 S 12063/22 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1213
WohnungseigentumWohnungseigentum
Bestellung des Beirats durch Blockwahl widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.07.2023 - 73 C 15/23

1. Nach der Neufassung des § 29 WEG durch das am 1. 12. 2020 in Kraft getretene WEMoG besteht kein Grund mehr, die abstimmenden Eigentümer über die Blockwahl zu beeinflussen, für Beiräte zu stimmen, die sie eigentlich ablehnen bzw. insgesamt mit Nein zu stimmen, obwohl nur ein Beirat nicht ihren Beifall findet.

2. Es ist nunmehr dem Ermessen der Eigentümer überlassen, wie viele Mitglieder sie in den Beirat entsenden wollen; es besteht daher auch erst recht kein Anlass, durch Blockwahl eine bestimmte Mitgliederzahl vorzugeben; die Vorgabe der Zahl schränkt die Willensbildung der Eigentümer ohne Rechtfertigung ein.

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IMRRS 2023, 1244
WohnungseigentumWohnungseigentum
Zweitwohnungssteuer bei Eigennutzung durch Wohnungseigentümer

VGH Bayern, Beschluss vom 16.08.2023 - 4 ZB 23.130

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2023, 1186
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Jeder Eigentümer kann nur über das "Ob" der Durchführung privilegierter baulicher Maßnahmen einen Beschluss verlangen, nicht über das "Wie"

LG Stuttgart, Urteil vom 05.07.2023 - 10 S 39/21

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss über das "Ob" der in dieser Vorschrift genannten angemessenen baulichen Veränderungen - vorliegend solche, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG) - verlangen, über das "Wie" der Durchführung der baulichen Veränderungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG jedoch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach eigenem Ermessen. Der einzelne Wohnungseigentümer hat mithin keinen Anspruch auf eine bestimmte Durchführung der betreffenden baulichen Veränderung, solange das Ermessen der Gemeinschaft nicht aufgrund der Einzelfallumstände auf Null reduziert ist.*)

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IMRRS 2023, 1157
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschluss wird für ungültig erklärt

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 09.03.2023 - 980b C 25/22 WEG

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1127
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Eigentümer dürfen Waschgeräte vom ehemaligen Verwalter erwerben

AG Landshut, Urteil vom 10.02.2023 - 14 C 831/22

1. Auch ohne besondere Gestattung ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung mittels E-Mail grundsätzlich zulässig.

2. Die Eigentümerversammlung muss immer prüfen und ggf. feststellen, ob die Formalien einer ordnungsgemäßen Einberufung gewahrt sind, schon um formelle Beschlussmängel zu vermeiden. Dass dann das Ergebnis dieser Prüfung in die Form eines Beschlusses gekleidet wird, ist nicht fehlerhaft.

3. Ein Beschluss mit dem die Strom-, Heizkosten- und die Hausgeldabrechnung für ein bestimmtes Jahr pauschal genehmigt werden, ist im Gesetz nicht vorgesehen und kann insbesondere keine Anspruchsgrundlage für Nachschüsse sein, die gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gefordert werden. Mangels Beschlusskompetenz ist daher die Nichtigkeit solcher Beschlüsse festzustellen.

4. Der Erwerb von Waschgeräten vom ehemaligen Verwalter entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kaufpreis den Zeitwert nicht übersteigt.




IMRRS 2023, 1128
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter zur Veranlassung von Desinfektionsmaßnahmen berechtigt?

AG Mainz, Urteil vom 09.01.2023 - 73 C 14/22

1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

2. Die Erheblichkeit einer Verpflichtung ist im Verhältnis zum Volumen des Wirtschaftsplans zu bewerten, so dass der absolute, betragsmäßige Grenzwert abhängig ist von der Größe der Gemeinschaft; diskutiert wird ein Grenzwert von 2% bis 5% des Volumens des Wirtschaftsplans.

3. Demnach ist der Verwalter nicht berechtigt, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen zum Schutz vor dem Coronavirus in der Liegenschaft zu veranlassen, wenn die Erheblichkeitsschwelle hierdurch überschritten wird.

4. Diese Maßnahmen sind auch nicht durch die Notgeschäftsführung gedeckt, da die Maßnahmen über zwei Jahre erfolgten.

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IMRRS 2023, 0991
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Haftet der Verwalter für die verspätete Meldung eines Wasserschadens?

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 12.01.2023 - 70 C 25/22

Das Rechtsinstitut des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte eröffnet keine Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers gegen den Verwalter.




IMRRS 2023, 1158
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Person des Rechtsanwalts muss aus Beschlusstext erkennbar sein!

LG Karlsruhe, Urteil vom 04.09.2023 - 11 S 68/22

Bei einer die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtenden Vergütungsvereinbarung muss zumindest die Person des Anwalts durch die Eigentümerversammlung bestimmt werden. Eine weitergehende Delegation an den Verwalter ist - abgesehen von tatsächlich geringfügigen Vergütungsbeträgen - durch Beschluss nicht möglich.*)

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IMRRS 2023, 1147
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Feststellung eines Sondernutzungsrechts - wer ist zu verklagen?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 130/22

1. Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn diese die Fläche – hier durch Errichtung eines Weges – als Gemeinschaftseigentum nutzt.*)

2. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich. Ob die Parteiänderung dabei voraussetzt, dass sie erst nach Einlegung und Begründung einer zulässigen Berufung (vgl. BGH, NJW 2001, 226) gegen die in erster Instanz verklagten übrigen Eigentümer erfolgt, ist zweifelhaft, hier aber nicht entscheidungserheblich.*)

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IMRRS 2023, 1144
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Recht auf Zugang zum Gemeinschaftseigentum sticht Sondernutzungsrecht!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 98/21

Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier: Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können.*)

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IMRRS 2023, 1139
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Folgen einer rechtskräftig für ungültig erklärten abweichenden Kostenverteilung

BGH, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21

1. Wird ein der Jahresabrechnung zu Grunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 178/19, Rz. 23 ff., IMR 2020, 421 = WuM 2020, 595).*)

2. Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.*)

3. Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Abrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.*)




IMRRS 2023, 1138
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter kann jederzeit abberufen werden - aber wann endet Verwaltervertrag?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 6/23

1. Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 01.12.2020 begründet wurde.*)

2. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.*)

3. Eine Vertragsbeendigung zum Zeitpunkt der Abberufung folgt bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund hingegen nicht aus einer in einem Verwaltervertrag, der vor dem 01.12.2020 geschlossen wurde, enthaltenen Kopplungsklausel, wonach der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet.*)

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IMRRS 2023, 1125
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wie wird ein Verwalter wirksam bestellt?

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22

1. Aufgrund einer Teilungserklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.*)

2. Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht.*)

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.*)

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IMRRS 2023, 1124
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur der Verband geltend machen - egal aus welcher Anspruchsgrundlage

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 116/22

Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentumsrecht eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentumsgesetz liegender Grundlage, wie etwa § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB.*)

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IMRRS 2023, 1094
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Streitwert eines Verfahrens auf Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung?

LG Itzehoe, Beschluss vom 17.03.2023 - 11 T 8/23

Der Streitwert eines Verfahrens (Hauptsacheverfahren und auch einstweilige Verfügung, weil diese faktisch zur Erfüllung des Unterlassungsanspruchs führt) zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist nicht mit dem vollen Interesse an den begehrten Beschlussfassungen gleich zu setzen. Die Festsetzung eines Viertels des Streitwerts für eine Beschlussklage ist angemessen.*)

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IMRRS 2023, 0889
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kein eigener Anspruch auf Nachbesserung der Jahresabrechnung!

LG Köln, Beschluss vom 19.01.2023 - 29 S 158/22

1. Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen.

2. Fasst die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht.

3. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung besteht hingegen nicht.

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IMRRS 2023, 1068
GrundbuchrechtGrundbuchrecht
Erbbaurecht steht Vollzug einer Teilungserklärung nicht entgegen!

OLG München, Beschluss vom 24.08.2023 - 34 Wx 202/23 e

Ein an dem betreffenden Grundstück bestehendes Erbbaurecht hindert den Vollzug einer Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG nicht.*)

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IMRRS 2023, 0762
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschlüsse sind bis zu ihrer Aufhebung wirksam

LG Düsseldorf, Beschluss vom 20.08.2020 - 19 S 3/20

Bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage entfalten die Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Wirksamkeit, solange sie nicht nichtig sind.

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IMRRS 2023, 1069
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verurteilung zur Erstellung einer Jahresabrechnung

LG Hamburg, Beschluss vom 25.01.2023 - 318 T 13/22

Die Verurteilung des Verwalters einer GdwE zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem. § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gem. § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

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IMRRS 2023, 1046
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Nicht Dein, sondern unser Wille geschehe!

LG Lüneburg, Beschluss vom 31.01.2023 - 3 S 29/22

1. Haben die Eigentümer explizit eine vom damaligen Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelung vereinbart, so ist ein entgegenstehender Wille i.S.d. § 47 WEG anzunehmen.

2. Ungeschriebene Tatbestandsvoraussetzung des § 47 WEG ist, dass die zu betrachtende Vereinbarung den Wortlaut des alten Gesetzes wiederholt. Hatte daher eine Vereinbarung eine vom bei ihrer Errichtung geltenden Wohnungseigentumsgesetz bewusst abweichende Bestimmung getroffen, ist der Tatbestand des § 47 WEG nicht erfüllt.

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IMRRS 2023, 1041
Mit Beitrag
Rechtsanwälte und NotareRechtsanwälte und Notare
Wann gibt es die Mehrvertretungsgebühr in WEG-Verfahren?

LG Bremen, Beschluss vom 17.02.2023 - 4 T 330/22

1. Entscheidend für den Anfall des Gebührentatbestands aus Nr. 1008 VV RVG ist der tatsächliche Auftrag, der dem Rechtsanwalt erteilt wird. Soll er die einzelnen Eigentümer vertreten, so erhält er den Mehrvertretungszuschlag, soll er hingegen die Gemeinschaft vertreten, so steht ihm der Mehrvertretungszuschlag nicht zu.

2. Dabei ist unerheblich, ob er den nach materiellem Recht Falschen vertritt, also z. B. für mehrere Eigentümer tätig wird, obgleich nach § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft ausübungs- oder wahrnehmungsbefugt ist.

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IMRRS 2023, 1019
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wo und wie hat die Einsicht in Eigentümerlisten zu erfolgen?

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 20.01.2023 - 980b C 26/22 WEG

1. Die Gemeinschaft ist, zu vollziehen durch ihre Verwaltung, verpflichtet, eine sog. Eigentümerliste aufzustellen und (aktualisiert) zu führen.

2. Ein Eigentümer kann nicht verlangen, dass ihm die Liste - schriftlich oder elektronisch - vorgelegt oder übersendet wird. Die Einsichtnahme hat vielmehr am Sitz der Verwaltung zu erfolgen.

3. Die Dokumente müssen im Original vorgelegt werden.

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IMRRS 2023, 1039
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Ausschluss bestimmter Nutzungen oder baulicher Veränderungen per Beschluss?

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 215/21

1. Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Partei zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist.*)

2. Zur Frage der Majorisierung, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellt.*)

3. Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09,Rz. 10, IMRRS 2010, 0247 = NJW 2010, 3093).*)

4. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.*)




IMRRS 2023, 1040
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Begründungsfrist der Anfechtungsklage ist nicht disponibel!

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 28/22

1. Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren.*)

2. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen zu prüfen.*)

3. Ob die Frist zur Begründung der Anfechtungsklage gewahrt ist, kann das Gericht im Freibeweisverfahren klären.*)

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IMRRS 2023, 1033
ImmobilienImmobilien
Bestimmungswidrige Nutzung führt nicht zur Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts

OLG München, Beschluss vom 01.08.2023 - 34 Wx 166/23 e

1. Wird mit Einlegung der Beschwerde zugleich der Eintragungsantrag zurückgenommen, werden die vorausgegangenen Entscheidungen des Grundbuchamts wirkungslos, ohne dass es einer Aufhebung bedarf. Über die Beschwerde ist in diesem Fall nicht mehr zu entscheiden.*)

2. Eine von den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung abweichende Nutzung einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche führt auch im Falle rechtlicher Verselbständigung dieser Fläche nicht zu einer Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts.*)

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IMRRS 2023, 1031
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter darf keine Planungsaufträge bis 10.000 Euro vergeben

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 08.12.2022 - 5 S 91/22

1. Die Formulierung im angegriffenen Beschluss "Auswahl und Beauftragung durch den Verwalter erfolgt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat" ist zu unbestimmt, weil nicht klar ist, wie diese "Abstimmung" zu erfolgen hat.*)

2. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte des Verwalters auch erweitern, allerdings allein für die in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG genannten Maßnahmen.*)

3. Die Beauftragung eines Planungsbüros für maximal 10.000,- Euro ist keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung.*)

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IMRRS 2023, 1024
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Klage auf Zustimmung zur Veräußerung richtet sich gegen den Verband

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.*)

3. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt (Fortentwicklung von Senat, IMR 2018, 215).*)




IMRRS 2023, 0523
WohnungseigentumWohnungseigentum
Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind seit Inkrafttreten des WEMoG bauliche Veränderungen

LG München I, Urteil vom 09.11.2022 - 1 S 3113/22 WEG

1. Aus der Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Genehmigung einer Baumaßnahme eines Eigentümers folgt nicht zwingend ein Folgenbeseitigungsanspruch (Bestätigung und Ergänzung von LG München I IMR 2021, 123).

2. Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind seit Inkrafttreten des WEMoG als bauliche Veränderungen gem. §§ 20 f. WEG einzustufen.

3. Eine abgeschlossene, von einem Eigentümer eigenmächtig veranlasste Erhaltungsmaßnahme kann, wie eine bauliche Veränderung, durch Beschluss genehmigt werden. Etwaige Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Durchführung entfallen hierdurch aber nicht.

4. Zu den Voraussetzungen, unter denen die Zulassung eines Dritten (hier: ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Architekt) zur Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und mit dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz vereinbar ist.

5. Bei der objektiv-normativen Beschlussauslegung können auch die Einladung und weitere Textteile des Protokolls herangezogen werden.

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IMRRS 2023, 0795
ProzessualesProzessuales
Keine Streitwerterhöhung durch die Rücknahme einer unzulässigen Klageerweiterung

LG Dresden, Beschluss vom 30.05.2023 - 2 T 221/23

Die Rücknahme einer unzulässigen Klageerweiterung bewirkt keine Streitwerterhöhung.

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IMRRS 2023, 0976
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter bleibt im Amt, wenn kein neuer gewählt wird

AG Darmstadt, Urteil vom 04.08.2022 - 304 C 20/22

Das Anliegen von § 6 Abs. 1 COVMG ist es gerade, eine Verwalterlosigkeit zu verhindern. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Ende der Verwalterbestellung trotz Eigentümerversammlung keine andere Regelung getroffen hat, ist trotz Ende des Bestellungszeitraums die Verwalterbestellung gem. § 6 Abs. 1 COVMG verlängert.*)

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IMRRS 2023, 0990
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Wann ist Anfechtung eines Negativbeschlusses erfolgreich?

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 158/22

1. Die Verurteilung zu einer Entschädigung nach § 510b ZPO setzt voraus, dass materiell-rechtlich nach Fristablauf Schadensersatz verlangt werden kann. Die Vorschrift selbst begründet einen solchen Anspruch nicht.*)

2. Ob der Anspruch auf Vornahme der Handlung bei einer Verurteilung nach § 510b ZPO nach Fristablauf erlischt, richtet sich ebenfalls nach dem materiellen Recht. Eine solche Erlöschensvorschrift stellt § 281 Abs. 4 BGB dar.*)

3. Die Rechtskraft eines nach § 510b ZPO ergangenen Urteils, das zu Unrecht eine Entschädigungsleistung zuspricht, hindert ein Gericht in einem Folgeprozess nicht daran, den Anspruch auf Vornahme der Handlung als fortbestehend anzusehen.*)

4. Die Vorschrift des § 281 BGB findet auf die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Störungsabwehr nach § 15 Abs. 3 WEG a.F. keine Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 67/22, Rz. 14 ff., IMRRS 2023, 0594 = VersR 2023, 792 ).*)

5. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 9, IMRRS 2022, 1413 = NJW 2023, 63).*)

6. Wird ein Negativbeschluss angefochten, mit dem lediglich ein Beschlussantrag abgelehnt wird, ist bei der Bewertung des Gesamtinteresses und des Einzelinteresses die gegenüber der Entscheidung über ein positives Beschlussergebnis zurückbleibende Rechtskraftwirkung durch einen Abschlag von 50% zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2023, 0973
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Nichtigkeit ist ultima ratio!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.07.2023 - 2-13 S 94/22

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit "ca."-Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.*)

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IMRRS 2023, 0964
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ProzessualesProzessuales
WEG-Mitglied gehört Nachbargrundstück: Grundstücksstreit = WEG-Streitigkeit?

BayObLG, Beschluss vom 14.06.2023 - 102 AR 21/23

Ein Mitglied einer (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft, das zugleich Eigentümer des Nachbargrundstücks ist, muss nicht allein aufgrund der aus dem Gemeinschaftsverhältnis fließenden Treue- und Rücksichtnahmepflicht zeitlich unbegrenzt und unentgeltlich erhebliche Eingriffe in sein Nachbargrundstück dulden. Die in der Klageschrift vertretene, bloße Rechtsansicht der klagenden (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft genügt nicht zur Begründung einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 72 Abs. 2 GVG, § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG.*)

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IMRRS 2023, 0890
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschluss "der Jahresabrechnung" ist teilnichtig!

LG Köln, Urteil vom 25.11.2022 - 29 S 101/21

1. Gegenstand eines Abrechnungsbeschlusses sind nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus der nur vorläufigen Planung nach dem Wirtschaftsplan erforderlich werden.

2. Ein darüberhinausgehender Beschluss ist teilnichtig.

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IMRRS 2023, 0953
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ImmobilienImmobilien
Tiefgarage über zwei Grundstücke: Einheitliches Gebäude?

BGH, Beschluss vom 15.06.2023 - V ZB 12/22

1. Maßgeblich für die Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden ist bei einem Überbau immer die Verkehrsanschauung; die körperliche bautechnische Beschaffenheit stellt nicht das allein entscheidende Kriterium dar, sondern erlangt nur im Rahmen der festzustellenden Verkehrsanschauung Bedeutung.*)

2. Erstreckt sich eine Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau auf andere Grundstücke, führt allein die bautechnische und statische Verbindung der Tiefgarage mit auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäuden nicht dazu, dass die Tiefgarage kein einheitliches Gebäude ist.*)

3. Auch Verbindungen der auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäude mit dem Tiefgaragenkörper durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege und der Haustechnik dienende Versorgungseinrichtungen oder von den anderen Grundstücken ausgehende weitere Zufahrten stehen der Einordnung der Tiefgarage als einheitliches Gebäude nicht entgegen.*)

4. Ist in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen, dass die im Wege des rechtmäßigen Überbaus grenzüberschreitend errichtete Tiefgarage durch eine Zufahrt von dem Stammgrundstück aus als Ganzes erreichbar ist, ist von dem Grundbuchamt aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung der Schluss zu ziehen, dass der Tiefgaragenkörper unabhängig von einer aufstehenden Bebauung auf dem überbauten Grundstück eigentumsrechtlich dem Stammgrundstück zuzuordnen ist; dies setzt allerdings voraus, dass sich ein Gebäudeteil der Tiefgarage (wie etwa eine Rampe) auf dem Stammgrundstück befindet und dies grundbuchmäßig nachgewiesen ist.*)

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IMRRS 2023, 0955
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Gesamtinteresse richtet sich nach voraussichtlichen Gesamtkosten der Erhaltungsmaßnahme

BGH, Beschluss vom 15.06.2023 - V ZR 222/22

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und wird der Beschluss angefochten, richtet sich das Gesamtinteresse nach den voraussichtlichen Gesamtkosten der Maßnahme. Diese Grundsätze gelten auch für die Anfechtung eines Grundlagenbeschlusses über die Erhaltungsmaßnahme.*)

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IMRRS 2023, 0848
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Privilegierter Einbau einer Wallbox doch nur Theorie?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022 - 2-09 S 31/22

1. Die Eigentümer können auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung einer baulichen Veränderung seitens eines Eigentümers mitbeschließen, wobei das Gesetz aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle keine Vorgaben macht.

2. Bei der Genehmigung des Einbaus einer Wallbox muss die gestattete Ladeeinrichtung angegeben werden sowie die notwendigen Maßnahmen zur Anschlussverlegung näher bezeichnet werden.

3. Die Anlage darf nur durch den Netzbetreiber selbst bzw. durch einen nach § 13 NAV in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur eingetragenen Elektroinstallateur eingebaut werden.

4. Der Beschluss muss auch die Regelung zur Verantwortung für den Unterhalt und die Wartung beinhalten.

5. Der Ausbauwillige muss auch Gefahren und vor allem Nachteile in der Gebäudeversicherung ausschließen sowie etwaige (Mehr-)Kosten infolge einer Vertragsanpassung nach Anzeige einer Gefahrerhöhung tragen.

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IMRRS 2023, 0881
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Pflicht zur Durchführung einer Eigentümerversammlung?

AG Bonn, Beschluss vom 27.02.2023 - 211 C 57/21

1. Ein auf ordnungsmäßige Verwaltung i.S.v. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gerichteter Anspruch auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist begründet, wenn sich das Einberufungsermessen auf null reduziert und der Verwalter einberufen muss.

2. Konnte eine Eigentümerversammlung zwei Jahre lang pandemie-bedingt nicht durchgeführt werden, besteht eine Pflicht zur Einberufung.

3. Die Corona-Pandemie als solche kann nicht als Grund einer mehrjährigen Aussetzung der Einberufung der Eigentümerversammlung herangezogen werden. Denn die Corona-Pandemie entbindet den Verwalter nicht generell von der Pflicht, Versammlungen durchzuführen. Im Grundsatz bleibt es dabei, dass Versammlungen einmal im Jahr durchzuführen sind.

4. Sind Versammlungen nicht schlechthin verboten, sondern Beschränkungen unterworfen, kann und muss eine anstehende Versammlung einberufen werden.

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