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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2023, 1139

BGH, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21

1. Wird ein der Jahresabrechnung zu Grunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 178/19, Rz. 23 ff., IMR 2020, 421 = WuM 2020, 595).*)

2. Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.*)

3. Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Abrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.*)

IMRRS 2023, 1138

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 6/23

1. Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 01.12.2020 begründet wurde.*)

2. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.*)

3. Eine Vertragsbeendigung zum Zeitpunkt der Abberufung folgt bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund hingegen nicht aus einer in einem Verwaltervertrag, der vor dem 01.12.2020 geschlossen wurde, enthaltenen Kopplungsklausel, wonach der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet.*)

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IMRRS 2023, 1125

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22

1. Aufgrund einer Teilungserklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.*)

2. Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht.*)

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.*)

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IMRRS 2023, 1124

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 116/22

Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentumsrecht eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentumsgesetz liegender Grundlage, wie etwa § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB.*)

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IMRRS 2023, 1094

LG Itzehoe, Beschluss vom 17.03.2023 - 11 T 8/23

Der Streitwert eines Verfahrens (Hauptsacheverfahren und auch einstweilige Verfügung, weil diese faktisch zur Erfüllung des Unterlassungsanspruchs führt) zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist nicht mit dem vollen Interesse an den begehrten Beschlussfassungen gleich zu setzen. Die Festsetzung eines Viertels des Streitwerts für eine Beschlussklage ist angemessen.*)

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IMRRS 2023, 0889

LG Köln, Beschluss vom 19.01.2023 - 29 S 158/22

1. Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen.

2. Fasst die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht.

3. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung besteht hingegen nicht.

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IMRRS 2023, 1068

OLG München, Beschluss vom 24.08.2023 - 34 Wx 202/23 e

Ein an dem betreffenden Grundstück bestehendes Erbbaurecht hindert den Vollzug einer Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG nicht.*)

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IMRRS 2023, 0762

LG Düsseldorf, Beschluss vom 20.08.2020 - 19 S 3/20

Bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage entfalten die Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Wirksamkeit, solange sie nicht nichtig sind.

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IMRRS 2023, 1069

LG Hamburg, Beschluss vom 25.01.2023 - 318 T 13/22

Die Verurteilung des Verwalters einer GdwE zur Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem. § 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO durch Androhung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung gem. § 887 Abs. 1 ZPO im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

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IMRRS 2023, 1046

LG Lüneburg, Beschluss vom 31.01.2023 - 3 S 29/22

1. Haben die Eigentümer explizit eine vom damaligen Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelung vereinbart, so ist ein entgegenstehender Wille i.S.d. § 47 WEG anzunehmen.

2. Ungeschriebene Tatbestandsvoraussetzung des § 47 WEG ist, dass die zu betrachtende Vereinbarung den Wortlaut des alten Gesetzes wiederholt. Hatte daher eine Vereinbarung eine vom bei ihrer Errichtung geltenden Wohnungseigentumsgesetz bewusst abweichende Bestimmung getroffen, ist der Tatbestand des § 47 WEG nicht erfüllt.

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IMRRS 2023, 1041

LG Bremen, Beschluss vom 17.02.2023 - 4 T 330/22

1. Entscheidend für den Anfall des Gebührentatbestands aus Nr. 1008 VV RVG ist der tatsächliche Auftrag, der dem Rechtsanwalt erteilt wird. Soll er die einzelnen Eigentümer vertreten, so erhält er den Mehrvertretungszuschlag, soll er hingegen die Gemeinschaft vertreten, so steht ihm der Mehrvertretungszuschlag nicht zu.

2. Dabei ist unerheblich, ob er den nach materiellem Recht Falschen vertritt, also z. B. für mehrere Eigentümer tätig wird, obgleich nach § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft ausübungs- oder wahrnehmungsbefugt ist.

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IMRRS 2023, 1019

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 20.01.2023 - 980b C 26/22 WEG

1. Die Gemeinschaft ist, zu vollziehen durch ihre Verwaltung, verpflichtet, eine sog. Eigentümerliste aufzustellen und (aktualisiert) zu führen.

2. Ein Eigentümer kann nicht verlangen, dass ihm die Liste - schriftlich oder elektronisch - vorgelegt oder übersendet wird. Die Einsichtnahme hat vielmehr am Sitz der Verwaltung zu erfolgen.

3. Die Dokumente müssen im Original vorgelegt werden.

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IMRRS 2023, 1039

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 215/21

1. Verzögerungen im Zustellungsverfahren, die durch eine fehlerhafte Sachbehandlung des Gerichts verursacht sind, sind dem Zustellungsbetreiber nicht zuzurechnen; das gilt auch dann, wenn der fehlerhaften Sachbehandlung des Gerichts eine der Partei zuzurechnende Verzögerung (hier: fehlerhafte Angabe der Zustellanschrift) vorausgegangen ist.*)

2. Zur Frage der Majorisierung, wenn sich ein Mehrheitseigentümer, der nicht professioneller Verwalter ist, gegen den Willen der Minderheit selbst zum Verwalter bestellt.*)

3. Es ist den Wohnungseigentümern gestattet, durch Beschluss ihren Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten; dabei dürfen sie einzelne Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Wird dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09,Rz. 10, IMRRS 2010, 0247 = NJW 2010, 3093).*)

4. Im Rahmen einer gegen einen Aufforderungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage sind nur formelle Beschlussmängel zu prüfen. Ob ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch besteht, ist in einem gegebenenfalls anzustrengenden Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren zu klären. In dem Unterlassungs- oder Beseitigungsverfahren ist das Gericht an die in dem Aufforderungsbeschluss niedergelegte Auffassung der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht gebunden.*)

IMRRS 2023, 1040

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 28/22

1. Grundsätzlich kann nur ein vor Fristablauf eingegangener, mit einer Unterschrift versehener Schriftsatz die Frist zur Begründung der wohnungseigentumsrechtlichen Anfechtungsklage wahren.*)

2. Die Wahrung der Begründungsfrist der Anfechtungsklage unterliegt nicht der Parteidisposition, sondern ist von Amts wegen zu prüfen.*)

3. Ob die Frist zur Begründung der Anfechtungsklage gewahrt ist, kann das Gericht im Freibeweisverfahren klären.*)

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IMRRS 2023, 1033

OLG München, Beschluss vom 01.08.2023 - 34 Wx 166/23 e

1. Wird mit Einlegung der Beschwerde zugleich der Eintragungsantrag zurückgenommen, werden die vorausgegangenen Entscheidungen des Grundbuchamts wirkungslos, ohne dass es einer Aufhebung bedarf. Über die Beschwerde ist in diesem Fall nicht mehr zu entscheiden.*)

2. Eine von den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung abweichende Nutzung einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche führt auch im Falle rechtlicher Verselbständigung dieser Fläche nicht zu einer Änderung des Inhalts des Sondernutzungsrechts.*)

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IMRRS 2023, 1031

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 08.12.2022 - 5 S 91/22

1. Die Formulierung im angegriffenen Beschluss "Auswahl und Beauftragung durch den Verwalter erfolgt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat" ist zu unbestimmt, weil nicht klar ist, wie diese "Abstimmung" zu erfolgen hat.*)

2. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte des Verwalters auch erweitern, allerdings allein für die in § 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG genannten Maßnahmen.*)

3. Die Beauftragung eines Planungsbüros für maximal 10.000,- Euro ist keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung.*)

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IMRRS 2023, 1024

BGH, Urteil vom 21.07.2023 - V ZR 90/22

1. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor diesem Datum getroffen wurde.*)

3. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nichts daran geändert, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt (Fortentwicklung von Senat, IMR 2018, 215).*)

IMRRS 2023, 0523

LG München I, Urteil vom 09.11.2022 - 1 S 3113/22 WEG

1. Aus der Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Genehmigung einer Baumaßnahme eines Eigentümers folgt nicht zwingend ein Folgenbeseitigungsanspruch (Bestätigung und Ergänzung von LG München I IMR 2021, 123).

2. Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind seit Inkrafttreten des WEMoG als bauliche Veränderungen gem. §§ 20 f. WEG einzustufen.

3. Eine abgeschlossene, von einem Eigentümer eigenmächtig veranlasste Erhaltungsmaßnahme kann, wie eine bauliche Veränderung, durch Beschluss genehmigt werden. Etwaige Schadensersatzansprüche wegen mangelhafter Durchführung entfallen hierdurch aber nicht.

4. Zu den Voraussetzungen, unter denen die Zulassung eines Dritten (hier: ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragter Architekt) zur Versammlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und mit dem Nichtöffentlichkeitsgrundsatz vereinbar ist.

5. Bei der objektiv-normativen Beschlussauslegung können auch die Einladung und weitere Textteile des Protokolls herangezogen werden.

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IMRRS 2023, 0795

LG Dresden, Beschluss vom 30.05.2023 - 2 T 221/23

Die Rücknahme einer unzulässigen Klageerweiterung bewirkt keine Streitwerterhöhung.

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IMRRS 2023, 0976

AG Darmstadt, Urteil vom 04.08.2022 - 304 C 20/22

Das Anliegen von § 6 Abs. 1 COVMG ist es gerade, eine Verwalterlosigkeit zu verhindern. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Ende der Verwalterbestellung trotz Eigentümerversammlung keine andere Regelung getroffen hat, ist trotz Ende des Bestellungszeitraums die Verwalterbestellung gem. § 6 Abs. 1 COVMG verlängert.*)

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IMRRS 2023, 0990

BGH, Urteil vom 23.06.2023 - V ZR 158/22

1. Die Verurteilung zu einer Entschädigung nach § 510b ZPO setzt voraus, dass materiell-rechtlich nach Fristablauf Schadensersatz verlangt werden kann. Die Vorschrift selbst begründet einen solchen Anspruch nicht.*)

2. Ob der Anspruch auf Vornahme der Handlung bei einer Verurteilung nach § 510b ZPO nach Fristablauf erlischt, richtet sich ebenfalls nach dem materiellen Recht. Eine solche Erlöschensvorschrift stellt § 281 Abs. 4 BGB dar.*)

3. Die Rechtskraft eines nach § 510b ZPO ergangenen Urteils, das zu Unrecht eine Entschädigungsleistung zuspricht, hindert ein Gericht in einem Folgeprozess nicht daran, den Anspruch auf Vornahme der Handlung als fortbestehend anzusehen.*)

4. Die Vorschrift des § 281 BGB findet auf die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Störungsabwehr nach § 15 Abs. 3 WEG a.F. keine Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 67/22, Rz. 14 ff., IMRRS 2023, 0594 = VersR 2023, 792 ).*)

5. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 9, IMRRS 2022, 1413 = NJW 2023, 63).*)

6. Wird ein Negativbeschluss angefochten, mit dem lediglich ein Beschlussantrag abgelehnt wird, ist bei der Bewertung des Gesamtinteresses und des Einzelinteresses die gegenüber der Entscheidung über ein positives Beschlussergebnis zurückbleibende Rechtskraftwirkung durch einen Abschlag von 50% zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2023, 0973

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.07.2023 - 2-13 S 94/22

Die Nichtigkeit eines Beschlusses wegen Unbestimmtheit ist auf Extremfälle beschränkt, in denen der Beschluss keinen durchführbaren Inhalt hat, widersprüchlich ist oder nach Auslegung nicht eindeutig ist, welche von mehreren Möglichkeiten gewollt ist. Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit "ca."-Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.*)

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IMRRS 2023, 0964

BayObLG, Beschluss vom 14.06.2023 - 102 AR 21/23

Ein Mitglied einer (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft, das zugleich Eigentümer des Nachbargrundstücks ist, muss nicht allein aufgrund der aus dem Gemeinschaftsverhältnis fließenden Treue- und Rücksichtnahmepflicht zeitlich unbegrenzt und unentgeltlich erhebliche Eingriffe in sein Nachbargrundstück dulden. Die in der Klageschrift vertretene, bloße Rechtsansicht der klagenden (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft genügt nicht zur Begründung einer wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeit nach § 72 Abs. 2 GVG, § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG.*)

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IMRRS 2023, 0890

LG Köln, Urteil vom 25.11.2022 - 29 S 101/21

1. Gegenstand eines Abrechnungsbeschlusses sind nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus der nur vorläufigen Planung nach dem Wirtschaftsplan erforderlich werden.

2. Ein darüberhinausgehender Beschluss ist teilnichtig.

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IMRRS 2023, 0953

BGH, Beschluss vom 15.06.2023 - V ZB 12/22

1. Maßgeblich für die Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden ist bei einem Überbau immer die Verkehrsanschauung; die körperliche bautechnische Beschaffenheit stellt nicht das allein entscheidende Kriterium dar, sondern erlangt nur im Rahmen der festzustellenden Verkehrsanschauung Bedeutung.*)

2. Erstreckt sich eine Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau auf andere Grundstücke, führt allein die bautechnische und statische Verbindung der Tiefgarage mit auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäuden nicht dazu, dass die Tiefgarage kein einheitliches Gebäude ist.*)

3. Auch Verbindungen der auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäude mit dem Tiefgaragenkörper durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege und der Haustechnik dienende Versorgungseinrichtungen oder von den anderen Grundstücken ausgehende weitere Zufahrten stehen der Einordnung der Tiefgarage als einheitliches Gebäude nicht entgegen.*)

4. Ist in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen, dass die im Wege des rechtmäßigen Überbaus grenzüberschreitend errichtete Tiefgarage durch eine Zufahrt von dem Stammgrundstück aus als Ganzes erreichbar ist, ist von dem Grundbuchamt aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung der Schluss zu ziehen, dass der Tiefgaragenkörper unabhängig von einer aufstehenden Bebauung auf dem überbauten Grundstück eigentumsrechtlich dem Stammgrundstück zuzuordnen ist; dies setzt allerdings voraus, dass sich ein Gebäudeteil der Tiefgarage (wie etwa eine Rampe) auf dem Stammgrundstück befindet und dies grundbuchmäßig nachgewiesen ist.*)

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IMRRS 2023, 0955

BGH, Beschluss vom 15.06.2023 - V ZR 222/22

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme und wird der Beschluss angefochten, richtet sich das Gesamtinteresse nach den voraussichtlichen Gesamtkosten der Maßnahme. Diese Grundsätze gelten auch für die Anfechtung eines Grundlagenbeschlusses über die Erhaltungsmaßnahme.*)

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IMRRS 2023, 0848

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.12.2022 - 2-09 S 31/22

1. Die Eigentümer können auch Bedingungen und Auflagen für die Durchführung einer baulichen Veränderung seitens eines Eigentümers mitbeschließen, wobei das Gesetz aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle keine Vorgaben macht.

2. Bei der Genehmigung des Einbaus einer Wallbox muss die gestattete Ladeeinrichtung angegeben werden sowie die notwendigen Maßnahmen zur Anschlussverlegung näher bezeichnet werden.

3. Die Anlage darf nur durch den Netzbetreiber selbst bzw. durch einen nach § 13 NAV in das Verzeichnis der Bundesnetzagentur eingetragenen Elektroinstallateur eingebaut werden.

4. Der Beschluss muss auch die Regelung zur Verantwortung für den Unterhalt und die Wartung beinhalten.

5. Der Ausbauwillige muss auch Gefahren und vor allem Nachteile in der Gebäudeversicherung ausschließen sowie etwaige (Mehr-)Kosten infolge einer Vertragsanpassung nach Anzeige einer Gefahrerhöhung tragen.

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IMRRS 2023, 0881

AG Bonn, Beschluss vom 27.02.2023 - 211 C 57/21

1. Ein auf ordnungsmäßige Verwaltung i.S.v. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gerichteter Anspruch auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist begründet, wenn sich das Einberufungsermessen auf null reduziert und der Verwalter einberufen muss.

2. Konnte eine Eigentümerversammlung zwei Jahre lang pandemie-bedingt nicht durchgeführt werden, besteht eine Pflicht zur Einberufung.

3. Die Corona-Pandemie als solche kann nicht als Grund einer mehrjährigen Aussetzung der Einberufung der Eigentümerversammlung herangezogen werden. Denn die Corona-Pandemie entbindet den Verwalter nicht generell von der Pflicht, Versammlungen durchzuführen. Im Grundsatz bleibt es dabei, dass Versammlungen einmal im Jahr durchzuführen sind.

4. Sind Versammlungen nicht schlechthin verboten, sondern Beschränkungen unterworfen, kann und muss eine anstehende Versammlung einberufen werden.

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IMRRS 2023, 0891

AG Bonn, Beschluss vom 23.01.2023 - 210 C 53/21

1. Soweit es um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an der ordnungsgemäßen Verwaltung geht, muss sich ein Eigentümer vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt trotz fehlender Vorbefassung nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre.

3. Dies gilt auch im Hinblick auf die Verpflichtung zur Erstellung einer Jahresabrechnung.

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IMRRS 2023, 0883

AG Oldenburg, Urteil vom 16.01.2023 - 16 C 22/22

1. Ist nach der Teilungserklärung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, so bezieht sich die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Sondereigentümer auch auf die Teile des Balkons, die im Gemeinschaftseigentum stehen.

2. Dementsprechend fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Sanierung der Balkone zu beschließen.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch nicht berechtigt, die diesbezügliche Verwaltungskompetenz durch Mehrheitsbeschluss "an sich zu ziehen".

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IMRRS 2023, 0696

LG Dortmund, Urteil vom 28.03.2023 - 1 S 52/21

1. Die Errichtung eines Schuppens auf einem zur Sondernutzung zugewiesenen Gartenteil stellt eine bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum dar, weil es hierdurch dauerhaft umgestaltet wird.

2. Das Sondernutzungsrecht umfasst die gärtnerische Nutzung, nicht aber bauliche Veränderungen.

3. Ein Schweigen begründet keine Zustimmung.

4. Die Errichtung eines Fahrradstands ist ebenfalls eine bauliche Veränderung.

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IMRRS 2023, 0882

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 24.03.2023 - 980b C 35/19 WEG

1. Bei einer Leistungsklage kommt es auf den Rechtsstand bei Schluss der mündlichen Verhandlung der letzten Tatsacheninstanz an, weswegen auch neues Recht gilt, wenn bei der Gesetzesnovellierung keine Übergangsvorschriften vorgesehen sind.

2. An den Wegfall der Wiederholungsgefahr i.S.v. § 1004 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen.

3. Der Vermieter ist mittelbarer Störer, wenn es durch seinen Mieter als unmittelbaren Störer zu Beeinträchtigungen kommt.

4. Die "Zimmerlautstärke" wird nach allgemeiner Lebenserfahrung dann überschritten, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden

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IMRRS 2023, 0878

AG Oberhausen, Urteil vom 27.12.2022 - 334 C 52/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0841

LG Köln, Urteil vom 02.03.2023 - 29 S 126/22

1. Die Umdeutung einer unwirksamen Regelung in der Teilungserklärung in eine Kostentragungsregelung ist möglich, sofern die entsprechenden Gebäudeteile in der Teilungserklärung benannt werden.

2. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl aus Einzel- als auch Mehrparteienhäusern, muss eine gebäudespezifische Unterscheidung erfolgen.

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IMRRS 2023, 0827

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 31.05.2023 - 2-13 S 91/22

Ein Beschluss, mit dem den Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der "zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren" auferlegt werden, hält sich im Rahmen des weiten Ermessen der Wohnungseigentümer gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.*)

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IMRRS 2023, 0888

LG Hamburg, Urteil vom 01.02.2023 - 318 S 38/21

1. Sind Ehegatten in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen, ist Wohnungseigentümerin die rechtsfähige (Außen-)GbR. Erheben die Ehegatten Anfechtungsklage, muss bereits innerhalb der Klagefrist die (gewillkürte) Prozessstandschaft (der Gesellschafter für die GbR) offengelegt werden.*)

2. Eine Rubrumsberichtigung scheidet bei einem Irrtum über den richtigen Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit aus.*)

3. Ein Baustopp qua einstweiliger Verfügung kommt i.d.R. nur in Betracht, wenn der zu vollziehende, vom Eigentümer angefochtene Beschluss evident rechtswidrig ist.*)

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IMRRS 2023, 0887

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2022 - 55 S 160/21

1. Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, gestützt auf § 16 Abs. 4 WEG a.F. den Sondereigentümern der erst noch zu errichtenden Gebäude sämtliche Baukosten aufzuerlegen.*)

2. Es gilt der Grundsatz der Maßstabskontinuität; eine verdeckte Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung verbietet sich. Maßgeblich ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung.*)

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IMRRS 2023, 0832

AG Freiburg, Urteil vom 26.05.2023 - 57 C 1291/22 WEG

Widerruft eine Eigentümergemeinschaft die Gestattung der Nutzung eines Stellplatzes durch einzelne Miteigentümer, verstößt dies nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung. Der Widerruf unterliegt als Gestaltungsrecht nicht der Verjährung.

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IMRRS 2023, 0647

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.04.2023 - 10 U 100/22

1. Die Schutz- und Obhutspflichten des Wohnungseigentümers erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen.

2. Ein Wohnungseigentümer haftet den übrigen Miteigentümern auch für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter.

3. Das Steckenlassen eines Schlüssels von außen wird der Verwahrungspflicht nicht mehr gerecht, weil so Fremden der Zugriff auf den Schlüssel ermöglicht wird.

4. Dass eine Körperschaft eine gewisse Zeit braucht, um auf einen Schlüsselverlust zu reagieren und die finanziellen Rahmenbedingungen für den Austausch auszuloten, ist im Grundsatz nachvollziehbar und widerlegt nicht die Missbrauchsgefahr. Dies gilt insbesondere für die Entscheidungsfindung innerhalb einer WEG.

5. Anders, als beim Verlust eines Schlüssels, bei dem sich aus dem Verlust selbst noch kein Indiz dafür ergibt, dass der Schlüssel gefunden und der Finder ihn missbrauchen wird, indiziert der gezielte Diebstahl eines Schlüssels, dass der Schlüssel in unbefugten Händen ist und dass die Person, die schon zur rechtswidrigen Entwendung bereit war, auch zu einem anschließenden Missbrauch des Schlüssels bereit ist.

6. Werden nur Teile einer Schließanlage ausgetauscht, verlängert sich deswegen die Lebenszeit der gesamten Anlage durch den teilweisen Austausch nicht.

7. Im Grundsatz kann jedenfalls bei einer älteren Anlage die Abnutzung einer Schließanlage auf der einen Seite mit etwa 4% bis 5% pro Jahr unter Einschluss der Abnutzung der Sachsubstanz bemessen werden, auf der anderen Seite aber, solange die Anlage noch funktionsfähig ist und ihr eine Sicherungsfunktion zukommt, erreicht die Abnutzung auch nicht 100%.

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IMRRS 2023, 0754

AG Offenbach, Urteil vom 18.12.2020 - 310 C 16/19

Nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 01.12.2020 sind Ansprüche auf Einsicht in die Verwalterunterlagen nicht mehr gegen den Verwalter selbst, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. die Erbbauberechtigtengemeinschaft zu richten.

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IMRRS 2023, 0694

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 23.05.2023 - 2-13 S 15/23

1. Jedenfalls wenn die Parteien auch um die Frage streiten, ob Kopien der Vollmachtsübertragungen den Anforderungen an die Vertretungsregeln in der Teilungserklärung genügen, besteht ein Anspruch auf Einsicht des Eigentümers in die bei der Gemeinschaft vorhandenen Unterlagen. Der Eigentümer muss sich insoweit nicht mit der Überlassung von Kopien zufrieden geben, die die Verwaltung angefertigt hat.

2. Selbst wenn zwischenzeitlich auch überlassene Originale durch Kopien ersetzt worden sein sollten, mag sich durch die Einsicht Erkenntnisgewinn ergeben - etwa anhand des Papiers oder der Art der Kopie -, ob die Unterlagen von dem Verwalter kopiert wurden oder aber von vorneherein eine Kopie überlassen wurde.

3. Im Übrigen lässt sich auch die Vollständigkeit der Unterlagen durch eine Einsichtnahme in die beim Verwalter vorhandenen Unterlagen deutlich besser überprüfen als durch die Übersendung von Kopien.

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IMRRS 2023, 0720

AG Charlottenburg, Urteil vom 12.05.2023 - 73 C 62/22

1. Wird ein Verwaltungsbeirat grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen, die in angemessener Höhe pauschaliert werden dürfen, nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.

2. Ein Beschluss, der den Verwalter nach Abstimmung mit dem Beirat ermächtigt, diverse Verträge abzuschließen, ohne dass dies inhaltlich oder finanziell begrenzt wird, ist unwirksam.

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IMRRS 2023, 0820

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 22.06.2023 - 2-13 S 72/22

Alleine die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15% höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-)umgewandelt wird.*)

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IMRRS 2023, 0794

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.06.2023 - 2-13 S 92/22

Die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach Inkrafttreten des WEMoG auch dann gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn eine Teilungserklärung aus dem Jahre 2001 die "Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" vorsieht.*)

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IMRRS 2023, 0769

AG Essen-Steele, Urteil vom 03.05.2023 - 21 C 21/22

Ein Tagesordnungspunkt "Bestellung der Verwaltung: interne Verwaltung - externe Verwaltung" deckt die Bestellung eines konkreten Wohnungseigentümers zum Verwalter auch dann nicht, wenn diese in einer Vollversammlung erfolgt.

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IMRRS 2023, 0790

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2023 - 2-13 S 14/22

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss einen Wohnungseigentümer ermächtigen, einen aus dem Gemeinschaftseigentum folgenden Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft geltend zu machen.*)

2. Die Eigentümer, gegen die sich die Entstörungsklage richten soll, sind bei der Abstimmung über die "Rückermächtigung" gem. § 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen.*)

IMRRS 2023, 0789

OVG Thüringen, Beschluss vom 11.01.2023 - 1 EO 348/22

1. Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließt grundsätzlich öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstückes aus.*)

2. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Miteigentümer von der Behörde nicht allein den Schutz seiner Rechte begehrt, sondern er ein behördliches Einschreiten wegen bestehender Gefahren verlangt, die von einer bestimmten Art der Nutzung des Sondereigentums oder der Gemeinschaftsanlagen ausgehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.10.1988 - 4 C 1.86, NVwZ 1989, 250).*)

3. Ergibt sich dadurch eine unmittelbare Gefährdung besonders wichtiger Rechtsgüter (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.01.1960 - 1 C 42.59, NJW 1961, 793), kann die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde nach § 58 Abs. 1 Satz 2 ThürBO nach pflichtgemäßem Ermessen einzuschreiten, zu einer Verpflichtung werden, weil ein Einschreiten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ermessensgerecht abzulehnen wäre.*)

4. Bei einem auf ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Antrag bemisst sich der Streitwert entsprechend der für Nachbarklagen gegen die Baugenehmigung entwickelten Rechtsprechung sofern sich aus dem Vortrag der Beteiligten keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte für die Bemessung eines wirtschaftlichen Schadens ergeben.*)

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IMRRS 2023, 0782

BGH, Beschluss vom 20.04.2023 - V ZB 56/22

Die Vorschrift des § 50 WEG a.F. ist analog § 48 Abs. 5 WEG auch dann anzuwenden, wenn die Kostenfestsetzung zwar nach dem 30.11.2020 beantragt wurde, der Kostentitel aber aus einem vor dem 01.12.2020 anhängig gewordenen Beschlussklageverfahren herrührt und deshalb gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet ist.*)

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IMRRS 2023, 0755

AG Heidelberg, Urteil vom 19.04.2023 - 45 C 103/22

Ein Wohnungseigentümer muss sein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen in den Geschäftsräumen der Verwaltung vornehmen. Dies gilt selbst dann, wenn der Sitz der Verwaltung sich nicht in zumutbarer Entfernung zum gemeinschaftlichen Grundstück befindet.

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IMRRS 2023, 0712

LG Dortmund, Beschluss vom 03.03.2023 - 1 S 196/22

Beschlüsse auf einer quasi sehenden Auges von einem anerkannt unbefugten Wohnungseigentümer einberufenen Eigentümerversammlung sind sogar nichtig.

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