IMRRS 2019, 0684
Entscheidung im Volltext
Gewerberaummiete
Besitzaufgabe: Mieter muss Vermieter nicht den Schlüssel übergeben

Fundstellen: IMR 2019, 324; NJW-RR 2019, 647; NZM 2019, 409

OLG Naumburg

Urteil

vom 10.12.2018

1 U 25/18


BGB §§ 303, 546 Abs. 1
Das Erlöschen der Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache verlangt keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, wofür er die Darlegungs- und Beweislast trägt.*)
OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 - 1 U 25/18


Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30.01.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das angefochtene Urteil und dieses Berufungsurteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des nach den Urteilen vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.


Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 157.495,02 Euro festgesetzt.


Gründe

I.

Zwischen den Parteien bestand nach Veräußerung des Mietobjektes an die Beklagte ein gewerbliches Mietverhältnis über Räume auf dem Grundstück B. in G. (vgl. Gewerberaummietvertrag nebst Erster Nachtrag - Anlagen K1, K2). Die Klägerin zahlte in diesem Zusammenhang eine Kaution von 157.495,02 Euro. Nach dem Mietvertrag vom 18.11.2014 dient die Kaution auch der Deckung von Ansprüchen der Vermieterseite aus der Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis endete auf Grund fristgerechter Kündigung der Klägerin am 31.05.2016. Kurz vor Ende der Mietzeit kam es zwischen den Parteien zu Gesprächen bzw. zu schriftlichen Äußerungen der Klägerin mit dem Ziel der Vereinbarung eines Übergabetermins. Es gelang nicht, sich auf einen Zeitpunkt zu verständigen. Schließlich bat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 26.05.2016 (eingegangen am 27.05.2016), mit ihr die Übergabe des Mietobjektes am 30., 31.05. oder am 01.06.2016 durchzuführen (Anlage K11). Die Klägerin setzte der Beklagten eine Frist zur Übergabe bis zum 04.06.2016 und erklärte, nach fruchtlosem Fristablauf den Besitz an den Mieträumen aufzugeben und die Schlüssel (lt. Liste) der Beklagten durch Kurier zukommen zu lassen. Eine Antwort der Beklagten erfolgte nicht. Vielmehr teilte die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 06.06.2016 die Besitzaufgabe und die Übergabe der Schlüssel an das von der Beklagten beauftragte Bewachungsunternehmen E. vor Ort mit.

Mit der Klage verlangt die Klägerin die Rückzahlung der Kaution.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, mangels Rückgabe der Mietsache sei die Kaution nicht zur Rückzahlung fällig, denn die Beklagte habe einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Mit diesem Anspruch hat die Beklagte die Aufrechnung erklärt.

Das Landgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 30.01.2018, auf das wegen der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, zur Rückzahlung der Kaution nebst Rechtshängigkeitszinsen an die Klägerin verurteilt und hierzu im Wesentlichen ausgeführt, der Mietgegenstand werde der Beklagten nicht vorenthalten, nachdem die Klägerin ausgezogen sei und die Schlüssel an die Fa. E. übergeben habe.

Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Da sich die Parteien nicht auf einen Rückgabetermin hätten einigen können, habe sie sich auf die von der Klägerin angekündigte Übersendung der Schlüssel verlassen. Schon in erster Instanz habe sie die Übergabe der Schlüssel an die Fa. E., der jede Empfangszuständigkeit gefehlt habe, mit Nichtwissen bestritten. Danach sei nach wie vor keine Rückgabe der Mietsache erfolgt und die Beklagte sei von der Klägerin zu entschädigen. In Annahmeverzug habe sich die Beklagte nicht befunden.


Die Beklagte beantragt,

das am 30.01.2018 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen.


Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.


Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens, wonach sie die Schlüssel der Fa. E. übergeben habe, die als Besitzdienerin der Beklagten zu betrachten sei. Außerdem habe die Klägerin das Objekt berechtigterweise aufgegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die Sitzungsniederschriften beider Instanzen Bezug genommen. Der Senat hat durch Vernehmung der Zeugen P. H. und B. L. Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2018 verwiesen.


II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht auf keiner Rechtsverletzung i.S.v. § 513 Abs. 1 ZPO. Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der Klägerin ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der in Höhe von insgesamt 157.495,02 Euro geleisteten Mietsicherheit zusteht.

Mit der Zahlung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter. Die Bedingung tritt ein, sobald das Mietverhältnis beendet und die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben ist. Der dann erfüllbare Anspruch wird nach einer Überlegungszeit fällig, in der der Vermieter zu prüfen hat, ob er wegen seiner Ansprüche aus der Sicherheit Befriedigung sucht. Nach dem Mietvertrag (§ 7 Nr. 4 S. 1) war über die Mietsicherheit 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Das heißt, wurde die Mietsache zurückgegeben bzw. erlosch der Rückgabeanspruch aus anderen Gründen, kann die Klägerin seit dem 01.06.2017 die Rückzahlung verlangen, wenn nicht der von der Beklagten behauptete und von der Kaution gesicherte Anspruch aus § 546a BGB wegen Vorenthaltens der Mietsache besteht.

Damit kommt es für die Entscheidung des Rechtsstreits zunächst darauf an, ob die Klägerin die Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB an die Beklagte zurückgegeben hat. Dies verlangt normalerweise unter Anwesenheit beider Seiten vor Ort die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes, wozu auch die Übergabe sämtlicher Schlüssel gehört. Eine solche Übergabe hat nicht stattgefunden. Möglich ist auch die Übergabe durch den Auszug unter Übersendung der Schlüssel, wie dies offenbar die Beklagte dem Schreiben der Klägerin vom 26.05.2016 entnommen haben will. Eine hierauf gerichtete Vereinbarung kam schon deshalb nicht zustande, weil die Klägerin auf diese Weise nicht übergeben wollte und die Beklagte ein solches Angebot auch nicht angenommen hat. Vielmehr erklärte die Klägerin ausdrücklich, die Schlüssel im Zuge oder nach Aufgabe des Besitzes i.S.v. § 303 BGB der Beklagten durch Übersendung zur Verfügung stellen zu wollen. Deshalb ist nicht danach zur fragen, ob eine Rückgabe stattfand, sondern allein, ob sich die Klägerin der Rückgabepflicht durch Aufgabe des Besitzes entledigte. Denn mit der Aufgabe des Besitzes wird der Schuldner gemäß § 275 I BGB von der Rückgabepflicht frei.

Gemäß § 303 S. 2 BGB muss die Besitzaufgabe dem Gläubiger angedroht werden. Diese Androhung kann mit dem den Annahmeverzug begründenden Schreiben, hier vom 26.05.2016, verbunden werden. Das Mietverhältnis endete unstreitig am 31.05.2016. Vor diesem Tag, an dem die Rückgabepflicht zu erfüllen war, ist der Vermieter nicht gehalten, die Mietsache zurückzunehmen. Das hat die Klägerin von der Beklagten auch nicht verlangt. Sie forderte die Beklagte zur Rücknahme für den 30.5., 31.5. oder 01.6. auf und stellte in Aussicht, sich bis 04.06.2016 übergabebereit zu halten. Gemäß § 295 S. 1 BGB genügt ein wörtliches Angebot des Schuldners für den Annahmeverzug, wenn der Gläubiger an der Bewirkung der Leistung mitwirken muss, wie das bei der Besitzverschaffung der Fall ist. Da sich die Beklagte hierzu nicht äußerte und das Objekt auch nicht in Besitz nahm, geriet sie in Annahmeverzug. Ein Verschulden oder Vertretenmüssen war hierfür nicht erforderlich (Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 293 Rdn. 1, 10). Das danach untaugliche Argument der Beklagten, es habe in der Kürze der Zeit kein Termin gefunden werden können, hat schon das Landgericht mit zutreffender Begründung für nicht stichhaltig betrachtet. Die Beendigung des Mietverhältnisses und damit die Notwendigkeit einer Rückgabe des Mietgegenstandes trafen die Beklagte nach der rechtzeitigen Kündigung der Klägerin keineswegs überraschend.

Die Klägerin war damit in der Lage, den Besitz aufzugeben. Hat sie sich der tatsächlichen Gewalt über das Mietobjekt entäußert, wozu sie sich auch der Schlüssel zu entledigen hatte, wurde sie von der Rückgabepflicht frei und die Bedingung für die Rückzahlung der Kaution trat ein. Dass das Objekt geräumt ist, wird von der Beklagten nicht bestritten. Streitig ist allein die Herausgabe der Schlüssel. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Fa. E. empfangszuständig war. Die Klägerin hätte bei der Aufgabe des Besitzes die Schlüssel theoretisch auch im Objekt zurücklassen können. Wichtig ist nur, dass sie sich der Schlüssel entledigte. Dies hat das Landgericht nicht festgestellt, weshalb es erneuter Feststellungen des Senats bedarf (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Zwar existiert eine "Schlüsselliste" (Teil der Anlage K 11), die im Rahmen der Besitzaufgabe weder von der Beklagten noch von der E. geprüft wurde. Es wäre aber verfehlt, rein formal auf die Übergabe aller für das Objekt angefertigten Schlüssel abzustellen, obwohl es für ein bewusstes Zurückhalten von aufgezählten Schlüsseln durch die Klägerin nach dem Sachvortrag der Parteien (welche Schlüssel das sein könnten, wird von der Beklagten auch in keiner Weise konkretisiert; im Zeitpunkt des Senatstermins mehr als zwei Jahre nach der Besitzaufgabe durch die Klägerin) keine Anhaltspunkte gibt. Entscheidend muss hier vielmehr sein, ob die Klägerin bei wertender Betrachtung durch Hinterlassen der Schlüssel den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und der Beklagten ermöglicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.4.2006 - 24 U 152/05 - [z.B. DWW 2006, 333]) bzw. im Rahmen von § 303 S. 1 BGB den Besitz "preisgegeben" hat. Von diesem Ausgangspunkt aus muss die Würdigung der Zeugenaussagen erfolgen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat davon überzeugt, dass sich die Klägerin mit den Schlüsseln auch des Mietobjektes entledigt hat.

Wegweisend für diese Annahme ist die Aussage des Zeugen L. . Dieser hat nicht nur bekundet, dass von Seiten der Klägerin die Schlüssel für die Halle und das Tor an die E. übergeben wurden. Noch wichtiger ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass die Schlüssel von Mitarbeitern der Firma E. von G. (Standort des Mietobjekts) nach N. (weiterer Standort der Klägerin, an dem die E. auch Bewachungsleistungen erbrachte) mitgenommen wurden, nachdem sich die Bewachung des Mietobjektes auf die Nacht beschränkte. Immer dann, wenn von Seiten der Klägerin oder beauftragter Drittfirmen im Zusammenhang mit der Räumung des Mietobjekts in G. noch Arbeiten zu erledigen waren, mussten die erforderlichen Schlüssel für das Objekt in N. bei der E. abgeholt und - nach Beendigung der Arbeiten - dorthin zurückgebracht werden. Zwar konnte der Zeuge L. diese "Praxis" nicht aus eigener Kenntnis bestätigen. Er hatte diese Information in Vorbereitung des Termins aber ausdrücklich bei den damit auf Seiten der E. befassten Mitarbeitern erfragt. Dabei sei ihm auch mitgeteilt worden, dass solche Aktivitäten der Klägerin bzw. der Drittfirmen Ende Mai 2016 eingestellt wurden, was wiederum mit dem Vortrag der Klägerin zur Räumung bis zu diesem Zeitpunkt korrespondiert.

Der Zeuge hat weiter glaubhaft bekundet, dass nach Beendigung des Bewachungsvertrages auch für N. die Schlüssel für das Mietobjekt mit nach S. genommen worden seien und sich dort bis auf den heutigen Tag befänden. Es ist also nicht so, wie es die Beklagte nach dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 30.11.2018 verstanden haben will, dass Schlüssel in N. verblieben.

Nach alledem wurden der E. von der Klägerin Schlüssel für das Objekt übergeben. Dies wiederum passt mit der Aussage des Zeugen H. zusammen. Auch dieser berichtete von Restarbeiten im Mietobjekt bis Ende Mai 2016. Die Schlüssel wurden dann von einem Mitarbeiter der Klägerin (dem Zeugen Sch.) über den Zeugen H. an den Mitarbeiter der E., St. übergeben.

Zu berücksichtigen ist, dass der Zeuge H. davon spricht, dass ihm die Schlüssel in einem Paket ausgehändigt worden seien. Er konnte keine Angaben dazu machen, um welche Schlüssel es sich dabei im Einzelnen handelte. Diese Frage konnte auch der Zeuge L. letztlich nicht beantworten, soweit dieser Punkt bei Rückgabe von Schlüsseln durch die Klägerin nicht (z.B. anhand der Schlüsselliste [Teil der Anlage K 12]) kontrolliert wurde. Der Zeuge berichtete weiter davon, dass es in dem Mietobjekt keine besondere Ordnung hinsichtlich der Schlüssel gegeben habe, diese teilweise sogar einfach auf dem Boden gelegen hätten.

Somit kann nicht festgestellt werden, dass ganz konkret die Schlüssel an die E. ausgehändigt wurden (oder im Objekt nach Besitzaufgabe durch die Klägerin [in Schlüsselkästen oder verstreut auf dem Boden] verblieben), die in der Schlüsselliste der Klägerin genannt sind. Fest steht aber, dass Schlüssel von der Klägerin an die E. gelangten und dass Mitarbeiter der Klägerin bzw. Mitarbeiter von Drittfirmen sich die Schlüssel erst von der E. (aus N. ) holen und dort wieder abliefern mussten, wenn sie noch Arbeiten am Mietobjekt auszuführen hatten. Dies spricht dann aber auch dafür, dass die benötigten Schlüssel der Klägerin gerade nicht mehr zur Verfügung, sondern im Besitz des Wachdienstes standen.

Zwar liegt die Beweislast dafür, dass sich die Klägerin sämtlicher ihr Ende Mai 2016 noch zur Verfügung gestandener Schlüssel entäußert hat, bei der Klägerin. Die Anforderungen an diesen Nachweis dürfen aber nicht überspannt werden, wenn von einer Vielzahl von Schlüsseln die Rede ist und die Klägerin jedenfalls nachweisen kann, dass sie Schlüssel (an die E. ) übergeben hat, ohne die sie nicht mehr in der Lage war, das Mietobjekt zu betreten. In wertender Betrachtung ist der Besitz in diesem Fall als aufgegeben zu betrachten, zumal die Beklagte nach mehr als zwei Jahren keinerlei Anhaltspunkte dafür vortragen kann, dass ihr irgendwelche (und wenn ja welche) Schlüssel nicht zugänglich sind, die ursprünglich in den Besitz der Klägerin gelangt waren oder dass einer ungestörten Besitzausübung durch die Beklagte das Nichtvorliegen irgendwelcher Schlüssel entgegenstehen könnte.

Aus dem Inhalt des Schreibens des Zeugen Sch. (Bl. 199 d.A.) folgt nichts Gegenteiliges. Auch er bestätigt die Übergabe von Schlüsseln an die E. . Die Klägerin hat sich mit der Verwertung dieser schriftlichen Stellungnahme einverstanden erklärt. Insoweit kann aber dahin stehen, ob es sich um eine schriftliche Beantwortung der Beweisfrage handelt (dazu: Zöller/Greger ZPO, 32. Aufl., § 377, Rdn. 5ff.), denn der Senat sieht es auch ohne diese Stellungnahme als erwiesen an, dass sich die Klägerin der ihr den Zutritt gewährenden Schlüssel entäußert hat. Die Beklagte hat sich zum Beweis des Gegenteils ihrerseits nicht auf den Zeugen berufen, so dass dessen Vernehmung entbehrlich ist.

Außerdem setzt der Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a BGB das Vorenthalten der Mietsache durch den Mieter voraus, was nichts anderes heißt, als dass der Mieter die Mietsache weiter im Besitz hat. Daran fehlt es, wenn der Mieter tatsächlich geräumt hat und der Vermieter weiß, wo sich die Schlüssel befinden, diese aber nicht abholt. Dies wäre hier der Fall, da sich die Schlüssel nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bei der Fa. E. befinden, was der Beklagten seit dem Schreiben der Klägerin vom 06.06.2016 bekannt ist. Die Bedingung für den Kautionsrückzahlungsanspruch muss sonach als eingetreten betrachtet werden (§ 162 Abs. 1 BGB).

Da die Mietsache seit Juni 2016 nicht mehr im Besitz der Klägerin ist, der Beklagten mithin kein Gegenanspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB) für die Zeit ab Juni 2016 zusteht und die Überlegungsfrist aus § 7 Nr. 4 des Mietvertrages abgelaufen ist, steht der Klägerin ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig geleisteten Mietsicherheit in Höhe der Klageforderung zu, dem gegenüber die Beklagte mit keinem Gegenanspruch aus § 546a BGB aufrechnen kann.

Die Zinsentscheidung des Landgerichts trifft zu (§§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Klage wurde nach Auffassung des Senats bereits am 18.10.2017 der durch Auslegung zu ermittelnden richtigen Beklagten zugestellt.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 30.11.2018 gibt dem Senat keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.


III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

Die Revision lässt der Senat nicht zu. Die Sache wirft keine entscheidungserheblichen Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung auf und weder die Fortbildung des Rechts noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung verlangen nach einer Entscheidung des Revisionsgerichts.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren ist auf die Höhe der Klageforderung festzusetzen, nachdem die Beklagte im Senatstermin klargestellt hat, dass die erklärte Aufrechnung nicht als Hilfsaufrechnung (vgl. § 45 Abs. 3 GKG) zu verstehen ist.