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OLG Koblenz, Beschluss vom 24.10.2017 - 10 U 1249/16

1. Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.*)

2. Ein Schadensersatzanspruch kann aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB bestehen, wenn ein Verhandlungspartner eine (Ver-)kaufsbereitschaft von Anfang an nicht gehabt und dem Vertragspartner fälschlicher Weise vorgespiegelt hat oder aber eine (Ver-)Kaufsbereitschaft zwar tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren, insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hat, so dass er der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt wird.*)

3. Für das Bestehen einer zunächst vorhandenen Abschlussbereitschaft des potentiellen Käufers und Mieters des Objekts spricht, wenn dieser in das Mietobjekt investiert hat und aufgrund aus seiner Sicht bestehenden Feuchtigkeitsmängeln an dem Objekt, die ihn veranlasst haben, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, Abstand genommen hat.*)

 Volltext

 IMR 2018, 259