Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0456

OLG München, Beschluss vom 23.05.2024 - 9 U 424/24 Bau

1. Will sich der Bauträger unter Verweis auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie von einem Verzugsvorwurf entlasten, hat er konkret vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch die Pandemie wann gestört wurde, wie lange die Störung andauerte und wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat (sog. bauablaufbezogene Darlegung).

2. Der pauschale Verweis auf Personalausfälle und Lieferengpässe im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie genügt nicht, um das vermutete Vertretenmüssen des Bauträgers zu widerlegen.

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IMRRS 2025, 0586

LG Hanau, Beschluss vom 24.03.2025 - 2 S 43/24

1. Ist dem Mieter die Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung bei dem Vermieter zumutbar, stellt die alleinige Aufforderung zur Übersendung von Belegkopien kein wirksames Einsichtnahmeersuchen dar. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter freiwillig Belege übersendet.*)

2. Für die Frage, ob die Einsichtnahme bei dem Vermieter zumutbar ist, kommt es auf die Entfernung zur Mietwohnung an und nicht auf den Ort, an den der Mieter nach Mietende verzogen ist.*)

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IMRRS 2025, 0210

EuGH, Urteil vom 24.10.2024 - Rs. C-347/23

Art. 2 Buchst. b der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass eine natürliche Person, die einen Hypothekendarlehensvertrag abschließt, um den Kauf einer einzelnen Wohnimmobilie zu finanzieren, die zur entgeltlichen Vermietung bestimmt ist, als „Verbraucher“ im Sinne dieser Bestimmung anzusehen ist, wenn sie zu einem Zweck handelt, der nicht ihrer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Der bloße Umstand, dass diese natürliche Person mit der Verwaltung der Immobilie Einnahmen zu erzielen sucht, kann für sich genommen nicht dazu führen, dass sie nicht unter den Begriff „Verbraucher“ im Sinne dieser Bestimmung fällt.*)

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IMRRS 2025, 0576

VGH Bayern, Beschluss vom 01.04.2025 - 4 CE 25.52

1. Auch wenn eine Gerichtsentscheidung gegen ein elektronisches Empfangsbekenntnis an das besondere elektronische Anwaltspostfach übermittelt wird, kommt es für den Zeitpunkt der Zustellung nicht darauf an, zu welchem Zeitpunkt das zuzustellende Dokument in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, sondern nur darauf, wann der Rechtsanwalt das Dokument tatsächlich und empfangsbereit entgegengenommen hat.

2. Die Abgabe des elektronischen Empfangsbekenntnisses setzt die Willensentscheidung des Empfängers voraus, das elektronische Dokument an dem einzutragenden Zustelldatum als zugestellt entgegenzunehmen; ohne diese aktive Mitwirkung wird ein elektronisches Empfangsbekenntnis nicht ausgelöst.

3. Wie bei der "papiergebundenen" Zustellung eines Schriftstücks gegen Empfangsbekenntnis nach früherem Recht existiert auch für elektronische Empfangsbekenntnisse keine prozessrechtliche Vorschrift, die einen Rechtsanwalt verpflichten würde, die Zustellung binnen einer bestimmten Frist nach dem tatsächlichen Zugang zu bestätigen.

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IMRRS 2025, 0581

BVerfG, Beschluss vom 03.03.2025 - 1 BvR 750/23

1. Unangemessener Druck auf Parteien eines Zivilverfahrens, einen Vergleich zu schließen, kann die Besorgnis der Befangenheit begründen.

2. Ein Ablehnungsgesuch kann auch auf früher bekannte und noch nicht geltend gemachte Tatsachen gestützt werden, wenn aus der Gesamtbetrachtung mehrerer Umstände in der Summe die Besorgnis der Befangenheit hergeleitet wird.

3. Auch unzulängliche oder unsachliche Stellungnahmen des Richters zu den zum Ablehnungsgesuch führenden Vorgängen in der dienstlichen Äußerung können die Besorgnis der Befangenheit begründen.

4. Wählt der Richter in seiner dienstlichen Stellungnahme mehrfach ironische Formulierungen, die zur Sachaufklärung nichts beitragen, aber geeignet sind, das Vorbringen des Beschwerdeführers lächerlich zu machen, lässt dies auf eine mögliche Voreingenommenheit des Richters schließen.

5. Eine dienstliche Äußerung, die im Nachhinein die Motive des Richters offenlegt, kann früheres Fehlverhalten nicht ungeschehen machen. Sie kann auch den Eindruck der Voreingenommenheit nicht ohne weiteres beseitigen.

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IMRRS 2025, 0579

BVerfG, Beschluss vom 10.04.2025 - 2 BvR 468/25

1. Das Recht auf effektiven Rechtsschutz gebietet es, dass der Zugang zu den Gerichten und den vorgesehenen Instanzen nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert wird. Zudem sind strittige Rechtsverhältnisse im Interesse der Rechtssicherheit in angemessener Zeit zu klären.

2. Bei der Fünfmonatsfrist für die Nachreichung der Urteilsgründe handelt es sich nicht um einen gesetzlich als solchen festgelegten Zeitraum handelt, sondern dass sie aus dem unbestimmten Rechtsbegriff "alsbald" abgeleitet wird.

3. Unter Berücksichtigung des Umfangs und der Schwierigkeit der Sache, der Interessen der Beschwerdeführer und der Eilbedürftigkeit von Verfahren einstweiligen Rechtsschutzes bestehen (hier) zumindest verfassungsrechtliche Bedenken, ob ein Ausschöpfen der Fünfmonatsfrist den der entsprechenden Auslegung des Begriffs "alsbald" zugrundeliegenden Belangen noch gerecht wird.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 0521

LG Darmstadt, Urteil vom 14.03.2025 - 19 O 271/23

1. Die Verzugspauschale aus § 288 Abs. 5 BGB fällt auch dann mehrfach an, wenn eine Forderungsmehrheit einheitlich verfolgt wird.*)

2. Bei periodisch entstehenden Forderungen wie dem Mietzins entsteht die Verzugspauschale mit jeder einzelnen Forderung neu.

3. Es stellt kein wesentliches Merkmal eines "echten" Mietvertrags dar, auf welche Weise der Mietzins bezahlt wird. Sei es in bar, durch Überweisung oder durch Verrechnung oder gar nicht.

4. Beruht die fehlende Nutzbarkeit der Mietsache auf dem Verhalten des Mieters, so entbindet ihn dies nicht von der Pflicht, die Miete zu zahlen.

5. Wer sich auf das Vorliegen eines Scheingeschäfts beruft, trägt die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Erklärungen nur zum Schein abgegeben worden sind.

6. Das Gericht kann sich die Überzeugung vom Vorliegen bestimmter Tatsachen auch aufgrund von Indizien oder Hilfstatsachen bilden. Dabei darf sich das Gericht allerdings nur auf solche Indizien stützen, die unstreitig oder bewiesen, also sicher festgestellt sind.

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IMRRS 2025, 0573

OLG Frankfurt, Urteil vom 04.11.2024 - 13 U 148/23

1. Regelungen des Rechts der Bruchteilseigentümer sind durch Beschlussfassung möglich und diese haben grundsätzlich keinen besonderen Formvorschriften zu genügen.

2. Jeder Teilhaber ist aber - wenn er nicht gerade unerreichbar ist und die Beschlussfassung einen Aufschub nicht duldet - vor dem Beschluss wenigstens zu hören.

3. Wird in einer Versammlung beschlossen, so müssen alle Teilhaber im Rahmen des praktisch Möglichen und Zumutbaren Gelegenheit zur Teilnahme erhalten.

4. Soll nur eine vorläufige Regelung beschlossen werden, so muss der Beschluss insbesondere Angaben zu dem Zeitraum, für den die Regelung gelten soll, enthalten.

5. Eingriffe in ein Bruchteilseigentum können nach § 1004 Abs. 1 BGB abgewehrt werden.

6. In der Regel begründet die vorangegangene rechtswidrige Beeinträchtigung eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, an deren Widerlegung durch den Störer hohe Anforderungen zu stellen sind.

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IMRRS 2025, 0577

BGH, Beschluss vom 24.04.2025 - III ZB 12/24

1. Der Rechtsanwalt hat die vom Justizserver generierten Eingangsbestätigungen für die von ihm übermittelten fristgebundenen Schriftsätze abzurufen und zu kontrollieren und damit den Übermittlungsvorgang insgesamt abzuschließen. Allerdings bleibt es seiner eigenen Arbeitsorganisation überlassen, wann er dies tut, sofern er nicht wiederum durch die Wahl dieses Zeitpunkts die anwaltliche Sorgfalt verletzt.

2. Der Rechtsanwalt hat auch bei der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen per beA Verzögerungen beispielsweise durch eine Vielzahl vor Mitternacht eingehender und vom System zu verarbeitender Nachrichten, Software-Updates oder Schwankungen bei der Internetverbindung ausreichend einzukalkulieren (hier bejaht für einen "Sicherheitszuschlag" von 55 Minuten).

3. Eine Fehlfunktion technischer Einrichtungen entlastet den Rechtsanwalt nur dann, wenn die Störung plötzlich und unerwartet aufgetreten ist und weder durch regelmäßige Wartungen der Geräte hätte verhindert werden können noch auf einem Bedienfehler beruht. Dies ist substantiiert und nachvollziehbar vorzutragen und glaubhaft zu machen, wobei außer der Art des Defekts und der Maßnahmen zu seiner Behebung auch dargelegt werden muss, dass die Fristwahrung nicht auf anderem Wege - also im elektronischen Rechtsverkehr durch eine zulässige Ersatzeinreichung etwa per Telefax - möglich war.

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IMRRS 2025, 0560

KG, Beschluss vom 16.04.2025 - 2 UH 12/25

1. Negative Kompetenzkonflikte zwischen Spruchkörpern eines Gerichts - vorliegend der Kammer für Handelssachen und der Insolvenzkammer - sind analog § 36 Abs. 1 Nr. 6 ZPO durch das im Rechtszug übergeordnete Gericht zu entscheiden.*)

2. Klagen über Haftungsansprüche aus § 64 Satz 1 GmbHG a.F. bzw. § 15b InsO aufgrund von Zahlungen nach Eintritt der Insolvenzreife stellen eine Handelssache gem. § 95 Abs. 1 Nr. 4a GVG dar, für die die Zuständigkeit der Kammer für Handelssachen begründet ist.*)

3. Ein Verweisungsbeschluss, der objektiv willkürlich ist, d. h. bei verständiger Würdigung der das Grundgesetz beherrschenden Gedanken nicht mehr verständlich erscheint und offensichtlich unhaltbar ist, entfaltet ausnahmsweise keine Bindungswirkung gem. § 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO, § 102 Satz 2 GVG.*)

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IMRRS 2025, 0572

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.03.2025 - 2-13 T 7/25

Der Streitwert einer einstweiligen Verfügung, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat, ist mit mindestens 50% des Wertes der Hauptsache festzusetzen, da im Regelfall mit der Aussetzung das Angebot hinfällig wird.*)

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2025, 0570

LG München I, Urteil vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24

1. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

2. Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und somit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

3. Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich ist.

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IMRRS 2025, 0568

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 14.03.2025 - 2 C 842/24

1. Lässt der Mieter den Vermieter trotz mehrfacher Abmahnungen nicht in die Wohnung, obwohl ein von der WEG beschlossener Fensteraustausch ansteht und ein Wasserschaden vorliegt, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Allein das Alter des Mieters spricht nicht für eine Räumungsunfähigkeit des Mieters und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

3. Der Umstand, dass infolge einer Herzinsuffizienz täglich Medikamente eingenommen werden müssen bedingt auch nicht ohne nähere Angaben eine Umzugsunfähigkeit.

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IMRRS 2025, 0565

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 28.04.2025 - 4 LA 12/23

1. Wie das herkömmliche papiergebundene Empfangsbekenntnis erbringt auch das von einem Rechtsanwalt elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis gegenüber dem Gericht den vollen Beweis für die Entgegennahme des Dokuments als zugestellt und für den Zeitpunkt dieser Entgegennahme.*)

2. Der Gegenbeweis der Unrichtigkeit der in einem elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis enthaltenen Angaben ist zwar zulässig, setzt aber voraus, dass die Richtigkeit der Angaben im Empfangsbekenntnis nicht nur erschüttert, sondern vollständig entkräftet werden und jede Möglichkeit ausgeschlossen ist, dass die Angaben richtig sein können. Der Gegenbeweis ist nicht schon geführt, wenn lediglich die Möglichkeit der Unrichtigkeit besteht.*)

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IMRRS 2025, 0559

OLG Hamm, Urteil vom 15.04.2025 - 4 U 77/24

Das Berufungsgericht kann im Falle eines unzulässigen Teilurteils, den im ersten Rechtszug anhängig gebliebenen Teil des Rechtsstreits - jedenfalls bei Sachdienlichkeit - auch ohne einen darauf gerichteten Antrag an sich ziehen und darüber mitentscheiden, soweit es erforderlich ist, um den Verfahrensfehler zu beseitigen.*)

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IMRRS 2025, 0571

LG Hagen, Beschluss vom 12.09.2024 - 6 OH 3/17

Selbst in einem seit fast 10 Jahren laufenden selbständigen Beweisverfahren kann der gerichtliche Sachverständige, der unklare und widersprüchliche Angaben liefert, entpflichtet werden.

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Online seit 5. Mai

IMRRS 2025, 0541

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.04.2025 - 3 S 318/25

Die aus einer gegenüber einem Mieter erlassenen Duldungsverfügung folgende Pflicht, die Durchsetzung der gegenüber einem Grundstückseigentümer ausgesprochenen baurechtlichen Nutzungsuntersagung hinzunehmen, gestaltet die zivilrechtliche Lage. Die Abwehransprüche des Mieters aus dem Mietvertrag und aus dem Besitz nach § 862 Abs. 1 BGB sind ausgeschlossen und dem Vermieter ist die Erfüllung der nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.*)

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IMRRS 2025, 0567

OLG Dresden, Urteil vom 19.03.2025 - 5 U 1633/24

1. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete und ÎBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

2. Unabhängig von der Festlegung einer bestimmten Größe des Mietobjekts als Sollbeschaffenheit ist im Falle einer vertraglichen Mietpreisabrede dahin, dass die Miethöhe einen bestimmten Betrag je Quadratmeter betragen soll (echte Quadratmetermiete), die geschuldete Miete anhand der tatsächlichen Quadratmeter des Mietobjekts zu berechnen.*)

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IMRRS 2025, 0566

OLG Celle, Urteil vom 17.04.2025 - 2 U 148/24

1. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn der Mieter von Räumlichkeiten zum Betrieb eines Hotels der gehobenen Mittelklasse (Garni) sämtliche Zimmer des Hotels ohne Zustimmung des Vermieters einer Kommune auf der Grundlage eines Beherbergungsvertrages zur Unterbringung von Flüchtlingen zur Verfügung stellt.*)

2. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung rechtfertigt sowohl eine Kündigung auf der Grundlage von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB als auch auf der Grundlage von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

3. Nach Wirksamwerden einer Kündigung besteht eine Auskunftspflicht des Mieters hinsichtlich der gezogenen Nutzungen.*)

4. Ein Anspruch auf Nutzungsersatz scheidet nicht wegen Vorhandenseins eines Rechtsirrtums über die Berechtigung zur fristlosen Kündigung aus.*)

5. § 721 ZPO ist nicht auf Räumungsurteil anwendbar, die ein gewerbliches Mietverhältnis betreffen.*)

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IMRRS 2025, 0563

OLG Celle, Beschluss vom 25.04.2025 - 24 U 212/22

Im Wertfestsetzungsverfahren nach § 33 Abs. 1 RVG ist das Gericht durch einen bezifferten Antrag nicht daran gehindert, den Gegenstandswert auf einen höheren als den beantragten Betrag festzusetzen. Der Grundsatz der Antragsbindung aus § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO ist insofern weder unmittelbar noch mittelbar anwendbar.*)

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IMRRS 2025, 0555

OLG Bremen, Urteil vom 23.04.2025 - 1 U 12/24

1. Die Urteilsergänzung nach § 716 ZPO erfasst nicht nur Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit selbst nach den §§ 708 und 709 ZPO, sondern auch die Entscheidungen nach § 711 ZPO über die Abwendungsbefugnis sowie nach § 712 ZPO über einen Schutzantrag des Schuldners.*)

2. Eine Urteilsergänzung im Hinblick auf eine fehlende Einräumung einer Abwendungsbefugnis nach § 711 S. 1 ZPO durch Hinterlegung scheidet bereits dann aus, wenn das Urteil lediglich die Möglichkeit einer Abwendung durch Sicherheitsleistung nach § 711 S. 1 Alt. 1 ZPO vorsieht, ohne auch eine Hinterlegung nach § 711 S. 1 Alt. 2 ZPO zu ermöglichen.*)

3. Die Hinterlegung im Sinne des § 711 S. 1 Alt. 2 ZPO bezieht sich in Abgrenzung zur Sicherheitsleistung durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren nach § 711 S. 1 Alt. 1 ZPO i.V.m. § 108 Abs. 1 S. 2 ZPO auf die Möglichkeit, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung von Herausgabeansprüchen oder Lieferansprüchen (z.B. auf Übereignung beweglicher Sachen) den geschuldeten Gegenstand zu hinterlegen.*)

4. Eine Unrichtigkeit des Tatbestandes nach § 320 Abs. 1 ZPO liegt dann vor, wenn das Gericht den Sach- oder Streitstand unzutreffend wiedergibt und im Tatbestand etwas beurkundet, was die Parteien so nicht vorgetragen haben.*)

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Online seit 2. Mai

IMRRS 2025, 0561

AG Pankow, Urteil vom 02.07.2024 - 101 C 161/23

1. Die Merkmalgruppe "Küche" des Berliner Mietspiegels ist negativ zu bewerten, wenn die Küche nicht mit einer Spüle ausgestattet ist.

2. Das Negativmerkmal "Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück" besteht nur dann, wenn wirklich kein Fahrrad auf dem Grundstück, sei es vor oder hinter dem Wohngebäude, sei es mit oder ohne eine Vorrichtung zur Diebstahlssicherung, abgestellt werden kann. Demnach genügt ein Fahrradbügel für 6 Mieter.

3. Der Instandhaltungszustand eines Gebäudes einschließlich seines Treppenhauses und Eingangsbereichs ist immer auch im Vergleich zu Gebäuden der gleichen Altersklasse zu sehen.

4. Eine gewisse Kellerfeuchte ist bei einem Wohngebäude aus der Zeit der Weimarer Republik nichts Ungewöhnliches und begründet noch keinen - gemessen an anderen Wohngebäuden ähnlichen Alters - negativ auffallenden und damit schlechten Instandhaltungszustand.

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IMRRS 2025, 0562

BGH, Urteil vom 10.04.2025 - III ZR 431/23

1. Der Tatrichter muss nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob bei der Schadensschätzung nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist, und darf eine solche Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre.

2. Einwendungen gegen ein Gerichtsgutachten können auch in zweiter Instanz unter Bezugnahme auf ein Privatgutachten erhoben werden, wenn die Partei in erster Instanz nicht verpflichtet war, solche Einwendungen vorzubringen.

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Online seit 30. April

IMRRS 2025, 0476

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.03.2025 - 22 U 106/24

1. Eine Klausel, die die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs von der Zahlung des "gesamten Kaufpreises" abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam.

2. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Fälligkeit des Übereignungsanspruchs, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. In diesem Fall kann die Übereignung nicht wegen eines offenen Anspruchs auf Restkaufpreiszahlung verweigert werden.

3. Jedenfalls wenn ein Mangel feststeht, kann der Erwerber nicht darauf verwiesen werden, als Voraussetzung der Eigentumsübertragung Sicherheit leisten zu müssen.

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IMRRS 2025, 0556

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 0545

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 152 C 2003/24

1. Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe im Mietvertrag genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen.

2. Aus einem Ankaufsrecht des Mieters als solchem folgt kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.

3. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach wird unter einer Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Hierzu gehören u.a. eine Küche/Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden.

4. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden.

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IMRRS 2025, 0554

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.03.2025 - 6 U 110/24

Eine Berufung, die ausschließlich auf neues Vorbringen gestützt ist, setzt für deren Zulässigkeit eine ausreichende Begründung zu den Tatsachen voraus, die eine Zulassung des neuen Vorbringens rechtfertigen.*)

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Online seit 29. April

IMRRS 2025, 0496

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2024 - 6 U 797/23

1. Eine konkludente Abnahme scheidet aus, wenn die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart haben.

2. Der Auftraggeber darf sich jedenfalls dann nach Treu und Glauben nicht (mehr) auf eine fehlende förmliche Abnahme berufen, wenn die Voraussetzungen der Abnahme vorliegen und die Handlungen des Auftraggebers auf eine Billigungserklärung schließen lassen. Voraussetzung ist, dass die Parteien von der eigentlich vereinbarten förmlichen Abnahme abgewichen sind.

3. Die Annahme eines Abrechnungsverhältnisses setzt voraus, dass das Werk als fertiggestellt vom Auftragnehmer angeboten wurde.

4. Ein Abzug "neu für alt" kommt bei einem Vorschussanspruch nur dann in Betracht, wenn durch die Mängelbeseitigung eine deutlich verlängerte Nutzungsdauer entsteht und der Mangel sich verhältnismäßig spät ausgewirkt hat und der Auftraggeber bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste

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IMRRS 2025, 0491

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2024 - 64 S 50/24

Als wirksame "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen (Anschluss BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483.)*)

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IMRRS 2025, 0547

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

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IMRRS 2025, 0553

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

1. Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 - VIII ZR 316/13, Rz. 16, BGHZ 202, 17 = IMR 2014, 393; vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13, Rz. 18, BGHZ 202, 158 = IMR 2014, 394, und vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, Rz. 26, WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124).*)

2. Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Eigentümer der Wohnung, da der Verbrauch nur für die gesamte Wohnung erfasst werden kann.*)

3. Die Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter stellt eine konkludente Annahme des Angebots des Versorgungsunternehmens im Namen des Eigentümers dar, wobei die Vertretungsmacht der Mieter aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht folgt.*)

4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt den Adressaten der Realofferte, wobei bei fehlender separater Verbrauchserfassung der Eigentümer als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens anzusehen ist.*)

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IMRRS 2025, 0551

BGH, Beschluss vom 11.03.2025 - VI ZB 5/24

1. Zu den Anforderungen des § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO an die Übermittlung eines elektronischen Dokuments.*)

2. Eine Berufungsbegründung, die mit dem Wort "Rechtsanwalt" ohne Namenszusatz endet, ist weder mit einer einfachen Signatur eines Rechtsanwalts versehen, wofür die einfache Wiedergabe des Namens am Ende des Textes ausreicht, noch auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden.

3. Mit der qualifizierten elektronischen Signatur ist die Vermutung verbunden, dass der Unterzeichner sich den Inhalt eines Schreibens zu eigen gemacht hat und dafür aufgrund eigener Prüfung die Verantwortung übernimmt.

4. Die einfache Signatur eines Schriftsatzes ist neben der qualifizierten elektronischen Signatur nicht erforderlich. Weiter ist es nicht erforderlich, dass der Schriftsatz aus dem beA desjenigen Rechtsanwalts, der den Schriftsatz qualifiziert elektronisch signiert hat, dem Gericht übermittelt wird.

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IMRRS 2025, 0552

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 143/24

1. Eine Anhörungsrüge gegen die Nichtzulassung der Revision ist nur zulässig, wenn eine neue und eigenständige entscheidungserhebliche Gehörsverletzung durch den Bundesgerichtshof gerügt wird.

2. Die Wiederholung und Vertiefung des bisherigen Vorbringens genügt hierfür ebenso wenig wie die schlichte Behauptung einer Gehörsverletzung.

3. Liegt eine Beschwerdeerwiderung vor, muss sich der Beschwerdeführer mit dieser auseinandersetzen und darlegen, dass sich die Zurückweisung der Beschwerde auch unter Berücksichtigung der Argumente der Gegenseite nur damit erklären lässt, dass bestimmtes Vorbringen nicht zur Kenntnis genommen worden ist.

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IMRRS 2025, 0429

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2025 - 5 Sa 1/25

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet.*)

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Online seit 28. April

IMRRS 2025, 0548

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 105/24

1. Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.*)

2. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.*)

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.*)

IMRRS 2025, 0532

LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23

1. Erfolgt die Rüge einer Mietüberhöhung nach § 556g Abs. 2 BGB durch einen vollmachtlosen Vertreter, kann der vertretene Mieter die Rüge gem. §§ 180, 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB rückwirkend genehmigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Rüge nicht entsprechend §§ 174, 180 Satz 2 BGB unverzüglich zurückweist. Der Ausnahmefall des § 184 Abs. 1 2. Halbs. BGB, dass eine Rückwirkung der Genehmigung durch gesetzliche Bestimmung ausgeschlossen sei, liegt hinsichtlich der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nicht vor. (entgegen LG Berlin, Urteil von 08.08.2024 - 67 S 92/24, IMRRS 2024, 1200).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege.*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist.*)

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IMRRS 2025, 0492

AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)

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IMRRS 2025, 0533

AG Duisburg, Urteil vom 05.02.2025 - 504 C 2376/24

1. Das vorgerichtliche Austarieren der tatsächlichen Möglichkeiten trotz Nichtbestehens eines rechtlichen Anspruchs ist nicht als Pflichtverletzung eines Anwaltsvertrags zu werten, selbst wenn der Anwalt den Fall nicht juristisch bis ins Detail analysiert hat.

2. Besteht der Mandant auf Klageerhebung trotz erheblicher Bedenken des Anwalts an deren Erfolgsaussichten (hier: Bedenken gegen Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel sowie mögliches negatives Schuldanerkenntnis durch Wohnungsübergabeprotokoll), macht sich der Anwalt nicht schadensersatzpflichtig.

3. Es erscheint unplausibel, dass der Anwalt einen anderen Rechtsanwalt mit einer umfangreichen Prüfung der Rechtslage auf Rechnung vorzunehmen betraut und im Rahmen der Besprechung der Analyse die sehr deutlich formulierten Bedenken des Kollegen gegenüber dem Mandanten nicht zur Sprache bringt.

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IMRRS 2025, 0540

OLG Celle, Beschluss vom 15.04.2024 - 14 W 7/24

Zahlt der Kläger einen Gerichtskostenvorschuss über Jahre nicht ein und unterbleibt deshalb ein Tätigwerden des Gerichts im Zusammenhang mit einer bereits zugestellten Klage, kann das Verhalten des Klägers in Ausnahmefällen dahin aufzufassen, dass er endgültig davon absieht, das Verfahren durchzuführen (hier bejaht).

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Online seit 25. April

IMRRS 2025, 0484

AG München, Urteil vom 27.02.2025 - 191 C 19243/24

1. Blockiert ein Autofahrer durch unzulässiges Parken einen anderen PKW auf dessen Parkfläche nicht nur kurzzeitig, liegt eine Eigentumsverletzung am zugeparkten PKW vor, da dessen Halter diesen in diesem Zeitraum nicht bestimmungsgemäß benutzen konnte. Zudem liegt darin eine Besitzstörung an der Parkfläche/Stellplatz.

2. Der blockierte Halter darf den PKW abschleppen lassen und die aufgewandten Abschleppkosten ersetzt verlangen.

3. Der Halter ist auch nicht gehalten, über einen Anruf bei der Polizei die Identität der Fahrers zu erforschen und diesen zu einem Wegfahren zu bewegen. Zumal ein solcher Anruf nicht erfolgsversprechend ist.

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IMRRS 2025, 0539

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - I ZR 61/24

1. Für die Einordnung als Einfamilienhaus - und damit für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes - ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich.

2. Um ein Einfamilienhaus handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

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IMRRS 2025, 0512

OLG Celle, Beschluss vom 07.11.2023 - 4 U 75/23

1. Der Auftragnehmer kann im Wege der sog. verlängerten Vollstreckungsgegenklage materiell-rechtliche Einwendungen gegen einen titulierten Anspruch des Auftraggebers auf Mängelbeseitigung geltend machen.

2. Eine Ermächtigung zur Durchführung der Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme nach § 887 Abs. 1 ZPO führt lediglich dazu, dass der Auftragnehmer sich im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nicht auf Erfüllung einer Mängelbeseitigungspflicht berufen kann. Andere materiell-rechtliche Einwendungen (hier: Annahmeverzug) können dagegen geltend gemacht werden.

3. Annahmeverzug setzt voraus, dass der Auftragnehmer die geschuldete Leistung in einer den Annahmeverzug begründenden Art und Weise anbietet. Daran fehlt es, wenn der Auftragnehmer die geschuldete Mängelbeseitigung (nur) "nach den anerkannten Regeln der Technik" anbietet, obwohl er nach einem geschlossenen Vergleich dazu verpflichtet ist, bei der Mängelbeseitigung (auch) die Feststellungen und Vorgaben eines Sachverständigen zu beachten.

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IMRRS 2025, 0535

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.04.2025 - 17 W 19/24

Die Einlassung der Partei zur Sache und/oder die Antragstellung in der Verhandlung hindern gem. § 43 ZPO oder § 295 ZPO grundsätzlich nicht die Anbringung eines Befangenheitsgesuchs gegen den Sachverständigen.*)

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Online seit 24. April

IMRRS 2025, 0523

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2025 - 64 S 199/24

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat in diesem Fall gem. §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums, nämlich des anteilig auf den der Mieterin versprochenen Mietgebrauch an der Wohnung entfallenden Pachtertrags; sie kann deswegen nach § 242 BGB Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen verlangen. Der Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem der Mieterin geschuldeten Mietgebrauch und den Gebrauchsrechten der Pächterin fehle; denn soweit der versprochene Mietnutzen geht, stimmt er mit dem Pachtnutzen überein, auch wenn der Pächterin noch weitergehende Nutzungsrechte zustehen.*)

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IMRRS 2025, 0407

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

1. Bei einem auf rasche Zimmerwechsel ausgerichteten, mit Tagespreisen aufwartenden, Übernachtungsverträge typischerweise ohne Ansehung der Person abschließenden Pensionsbetrieb, ohne dass dieses Angebot in ein bestimmtes Konzept bzw. ein erweitertes Angebot - z.B. als Tagungs-, Wellness- oder Familienhotel - eingebettet wird, ist von einem "Massengeschäft" i.S.v. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG auszugehen.

2. Zur Bemessung eines an der Genugtuungs-, aber auch an der Abschreckungsfunktion von Ansprüchen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz orientierten Entschädigungsanspruchs (hier 1.200 Euro), wenn ein Pensionsgast trotz bestätigter Buchung wegen seiner Blindheit abgewiesen und zwecks Beherbergung an die Zimmervermittlung der städtischen Tourist-Information verwiesen wird, weil ihm, wiewohl in Begleitung einer sehenden Person erscheinend, das sichere Erreichen des im Dachgeschoss gelegenen Zimmers über die allein vorhandene Treppenanlage sowie das Bewältigen einer Schwelle im Zimmer - in (vorgeblicher) Fürsorge des Persionsbetreibers, um der ihm nach den Verhältnissen des Einzelfalls obliegenden Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen - nicht zugetraut wurde.

3. Ein Verschulden des Benachteiligenden ist keine Voraussetzung des Anspruchs auf immateriellen Schadensersatz.

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IMRRS 2025, 0527

OLG Oldenburg, Urteil vom 16.04.2025 - 5 U 74/24

1. Die Verjährungshemmung infolge Anrufung der Schlichtungsstelle endet im Falle fehlenden Einverständnisses der Gegenseite mit Ablauf des Tages, an dem die Schlichtungsstelle veranlasst, dass das fehlende Einverständnis dem Antragsteller bekannt gegeben wird.*)

2. Dieser Zeitpunkt wird regelmäßig durch das Datum des Schreibens der Schlichtungsstelle gekennzeichnet, in welchem diese dem Antragsteller diesen Umstand mitteilt. Es kommt demgegenüber im Regelfall für das Ende der Hemmung nicht darauf an, wann das Schreiben tatsächlich bei der Schlichtungsstelle in den Postausgang gelangt oder wann es zur Post gelangt ist.*)

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IMRRS 2025, 0534

BGH, Beschluss vom 27.03.2025 - V ZB 27/24

Ein Rechtsanwalt, der in einem Teilungsversteigerungsverfahren in eigener Sache tätig wird, ohne als Rechtsanwalt aufzutreten, ist jedenfalls dann zur elektronischen Übermittlung von Schriftsätzen an das Gericht verpflichtet, wenn er Rechtsmittel (hier: Beschwerde gegen die Verkehrswertfestsetzung) einlegt.*)

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IMRRS 2025, 0531

KG, Beschluss vom 28.03.2025 - 2 W 9/25

1. Die einseitig gebliebene Erklärung des Gläubigers, dass sein Antrag nach § 888 ZPO in der Hauptsache erledigt sei, ermöglicht es, die Erledigung des Zwangsmittelantrags festzustellen und dem Schuldner die Kosten aufzuerlegen.*)

2. Die Erledigungserklärung kann auch mit einer zulässigen sofortigen Beschwerde des Gläubigers gegen die Zurückweisung des Zwangsmittelantrags eingeführt werden. Selbst wenn die Beschwerde Erfolg hat, hat der Gläubiger die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, so die Erledigungserklärung bei gewissenhafter Prozessführung bereits im ersten Rechtszug hätte abgegeben werden können.*)

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Online seit 23. April

IMRRS 2025, 0140

AG Bottrop, Urteil vom 28.11.2024 - 8 C 126/24

1. Der Vermieter kann einen Mieter, der auf nicht mit vermieteten Flächen sein Auto abstellt, nicht ohne Weiteres abschleppen lassen.

2. Vielmehr hätte es dem Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht oblegen, den Mieter zunächst hinsichtlich der vertragswidrigen Nutzung der Fläche abzumahnen bzw. zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufzufordern oder gerichtlichen Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

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IMRRS 2025, 0522

BAG, Urteil vom 06.03.2025 - 2 AZR 115/24

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.*)

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