Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 16. Februar

IMRRS 2026, 0193

BGH, Beschluss vom 27.01.2026 - XI ZB 2/25

1. Für den rechtzeitigen Eingang einer Berufungsbegründungsschrift ist allein entscheidend, dass diese vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist in den Machtbereich des zur Entscheidung berufenen Gerichts gelangt.

2. Ein elektronisches Dokument ist eingegangen, sobald es auf der für den Empfang bestimmten Einrichtung des Gerichts gespeichert ist. Ob es von dort aus rechtzeitig an andere Rechner innerhalb des Gerichtsnetzes weitergeleitet wurde oder von solchen Rechnern abgeholt werden konnte, ist demgegenüber unerheblich.

3. Die unrichtige Angabe des Aktenzeichens im Übertragungsprotokoll ist unerheblich. Denn auch die Angabe eines falschen Aktenzeichens in der Berufungsbegründung selbst steht dem fristgerechten Eingang nicht entgegen, sofern auf Grund sonstiger, innerhalb der Berufungsbegründungsfrist erkennbarer Umstände für Gericht und Prozessgegner zweifelsfrei feststeht, welchem Rechtsmittelverfahren die Begründung zuzuordnen ist.

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IMRRS 2026, 0197

BGH, Beschluss vom 29.01.2026 - V ZB 39/25

Wird eine Klage abgewiesen, mit der der Kläger erreichen möchte, dass ein Abrechnungsbeschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch das Gericht ersetzt wird, bemisst sich die Beschwer des Klägers nach seinem Anteil am Nennbetrag der von ihm für zutreffend erachteten Jahresabrechnung (Fortentwicklung von Senat, IMR 2024, 173).*)

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2026, 0109

AG Schöneberg, Urteil vom 21.05.2025 - 4 C 39/25

1. Nur zu vorübergehendem Gebrauch ist Wohnraum vermietet, wenn das Mietverhältnis nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer relativ kurzen Dauer sein soll, wenn also nur ein kurzzeitiger Sonderbedarf gedeckt werden soll.

2. Bei einem Mietvertrag mit ursprünglicher Befristung auf drei Jahre ist davon auszugehen, dass allgemeiner Wohnbedarf gedeckt werden soll.

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IMRRS 2026, 0182

BGH, Beschluss vom 03.07.2025 - V ZB 17/24

1. Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31.12.2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.*)

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IMRRS 2026, 0180

OLG Köln, Urteil vom 19.05.2025 - 30 U 7/24

1. Ist eine Klage praktisch aussichtslos, muss der Rechtsanwalt dies klar herausstellen. Er darf sich nicht mit dem Hinweis begnügen, die Erfolgsaussichten seien offen.

2. Für die Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Klage kommt es nicht zwingend auf das Vorliegen einer höchstrichterlichen Entscheidung an. Vielmehr kann eine Klage auch aus tatsächlichen Gründen objektiv aussichtslos sein.

3. Es liegt kein Verstoß gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens darin, dass der Rechtsschutzversicherer aus übergegangenem Recht einen Schadensersatzanspruch seines Versicherungsnehmers gegen den Anwalt wegen Durchführung eines Klageverfahrens geltend macht, für das er eine Deckungszusage erteilt hatte.

4. Wenn das Gericht einen fristgerecht eingegangenen Antrag auf Verlängerung der zu einer Stellungnahme gesetzten Frist übergeht und seine den Rechtszug abschließende Entscheidung erlässt, ohne über den Fristverlängerungsantrag entschieden zu haben, liegt hierin eine Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs.

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IMRRS 2026, 0163

BayObLG, Beschluss vom 23.10.2025 - 102 VA 120/25

1. Wendet sich ein Verfahrensbeteiligter gegen die bewilligte Einsicht in die Verfahrensakten durch einen Dritten, muss er binnen Monatsfrist einen Sachverhalt dartun, aus dem sich eine Rechtsbeeinträchtigung durch die angefochtene Maßnahme feststellen lässt.

2. Der Verfahrensbeteiligte muss ein (eigenes) rechtliches (hier: Geheimhaltungs-)Interesse geltend machen, das mit dem rechtlichen Interesse des Dritten abzuwägen ist.

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Online seit 12. Februar

IMRRS 2026, 0117

OLG Hamburg, Urteil vom 01.08.2025 - 4 U 1/25

1. Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietverhältnisses wegen Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit ist gem. § 543 Abs. 1 BGB erst gerechtfertigt, wenn sich konkret abzeichnet, dass der Vermieter seine Verpflichtung aus dem Mietverhältnis nicht mehr erfüllen wird.*)

2. Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert eine vollständige oder teilweise Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs, die abzugrenzen ist von der Befürchtung, es werde künftig zu einer entsprechenden Störung kommen, die das Kündigungsrecht nur begründen kann, wenn sie zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mit einer bereits eingetretenen Störung qualitativ vergleichbar ist. Von einer Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne einer Nichtgewährung oder eines Entzugs kann nur gesprochen werden, wenn der Mieter im vertragsgemäßen Gebrauch konkret und aktuell eingeschränkt ist.

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IMRRS 2025, 1625

OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.11.2025 - 9 U 92/22

1. § 27 NachbG-NW macht den Grundstückseigentümer nicht zum Garanten dafür, dass auf das Nachbargrundstück keinerlei Niederschlag von den baulichen Anlagen auf sein Grundstück gelangt.

2. Voraussetzung für den Anspruch aus §§ 27, 29 NachbG-NW ist nicht, dass das Grundstück vollständig vor Überschwemmungen geschützt ist. Eine spürbare Verminderung ist ausreichend.

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IMRRS 2026, 0156

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.01.2026 - 19 W 1/25

1. Versäumt ein zur Erstattung des Gutachtens verpflichteter Sachverständiger die ihm gesetzte Frist zur Gutachtenerstattung, soll gegen ihn ein Ordnungsgeld festgesetzt werden.

2. Von der Verhängung eines Ordnungsgeldes darf nur in Ausnahmefällen abgesehen werden.

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IMRRS 2026, 0159

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.04.2025 - 20 VA 8/22

1. Das rechtliche Interesse eines Dritten an der Einsichtnahme in die Akten eines Zivilprozesses im Sinne von § 299 Abs. 2 ZPO kann sich daraus ergeben, dass der Dritte in einem weiteren Zivilprozess aus demselben Lebenssachverhalt Ansprüche geltend macht, selbst wenn sich die Anspruchsgrundlagen - gesetzlich bzw. vertraglich - und Anspruchsgegner unterscheiden. Dies gilt auch dann, wenn es unwahrscheinlich ist, dass die einzusehenden Akten umfangreichen Sachvortrag enthalten, weil das Verfahren in einem frühen Stadium ohne Sachentscheidung beendet wurde.*)

2. Der Gerichtsvorstand hat die Geheimhaltungsinteressen der Prozessparteien in die zu treffende Ermessensentscheidung einzustellen, welche diese bei der Anhörung zu dem Akteneinsichtsgesuch vorgebracht haben. Im gerichtlichen Verfahren nach den §§ 23 ff. EGGVG erstmals geltend gemachte darüber hinausgehende Geheimhaltungsinteressen sind regelmäßig nicht mehr berücksichtigungsfähig und erfordern auch keine Verpflichtung der Gerichtsverwaltung zur Neubescheidung des Einsichtnahmegesuchs.*)

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Online seit 11. Februar

IMRRS 2026, 0157

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.01.2026 - 23 U 155/23

1. Bauträgerverträge sind, soweit es um den Bau des Hauses oder der Wohnung geht, auf die Ausführung werkvertraglicher Leistungen gerichtet. Bei Mängeln des Bauwerks richten sich die Gewährleistungsansprüche deshalb nach Werkvertrags- und nicht nach Kaufrecht.

2. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird grundsätzlich auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Vertrag als Mindeststandard (stillschweigend) vereinbart.

3. Die DIN-Norm 1988-200 kann als „Bibel“ der Trinkwasserinstallation betrachtet werden und gibt die anerkannten Regeln der Technik wieder.

4. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik stellt stets einen Baumangel dar. Einer darüberhinausgehenden Beeinträchtigung der Leistung bedarf es nicht. Es kommt auch nicht darauf an, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist.

5. Im Falle der Minderung ist die Vergütung in dem Umfang herabzusetzen, der dem Verhältnis des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert des Werkes entspricht.

6. Dabei können der Schätzung nicht die fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu Grunde gelegt werden. Maßstab für die Minderung ist die Störung des Äquivalenzinteresses, die infolge des Mangels entstanden ist.

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IMRRS 2026, 0111

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.06.2025 - 32048 C 83/25

1. Bei Begründung einer Bankverbindung durch einen Privatkunden bei der Bank ist die Annahme wirklichkeitsfremd, dass dies ohne die Einbeziehung der standardmäßig zu Grunde gelegten AGB-Banken gelingen kann.

2. Die Privatinsolvenz des Mieters berührt das Pfandrecht und die daraus entstehenden Rechte des Pfandgläubigers (hier: die Bank) nicht.

3. Ein vom Mieter bei der Bank eingerichtetes Sparguthaben, das der Mieter als Mietkaution an den Vermieter verpfändet, kann die Bank auch nach der Restschuldbefreiung des Mieters aufgrund ihres vertraglichen Pfandrechts (AGB-Banken) die Auszahlung verweigern und die Forderung verwerten.

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IMRRS 2026, 0099

LG Dortmund, Beschluss vom 29.04.2025 - 1 S 194/24

1. Lediglich ein unberechtigter Verweis aus dem Versammlungslokal oder der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters oder Beraters kann nicht nur die Anfechtbarkeit eines Beschlusses begründen, sondern zur Nichtigkeit aller auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen, weil der unberechtigte Ausschluss in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingreift.

2. Sieht die Teilungserklärung keine Vertretung durch die eigenen Kinder vor, liegt in der Nichtzulassung der Kinder zur Versammlung kein unberechtigter Ausschluss von der Eigentümerversammlung.

3. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmte Wohnungseigentümern abhängig, ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Eigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet.

4. Für eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft kann nichts anderes gelten, wenn der zur Einladung ermächtigte Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreibt.

5. Erfolgt die Protokollierung nicht ordnungsgemäß, führt dies nicht zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse, sondern lediglich zu einer Anfechtbarkeit.

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IMRRS 2026, 0155

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.11.2025 - 1 U 234/24

Der Ersatz von Umsatzsteuer, die auf Schadensbeseitigungsmaßnahmen anfällt, kann gemäß § 249 Abs. 2 BGB bei Abrechnung auf der Basis eines Sachverständigengutachtens nicht verlangt werden. Dies gilt auch dann, wenn tatsächlich vorgenommene Erneuerungsmaßnahmen an einem Gebäude teilweise der Behebung der Unfallschäden dienen, aber nicht dargelegt wird, welcher Anteil auf die Schadensbeseitigung entfällt.*)

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IMRRS 2026, 0154

OLG Schleswig, Urteil vom 04.02.2026 - 9 U 27/24

1. Erklärt der Schuldner (hier: Bauunternehmer), Mittel zur Zahlung fälliger Beträge seien nicht vorhanden und es müsse erst der nächste Zahlungseingang abgewartet werden, lässt das den sicheren Schluss auf die Zahlungseinstellung zu.

2. Zur Annahme eines Gläubigerbenachteiligungsvorsatzes reicht es nur in Ausnahmefällen aus, auf die Verbindlichkeiten zu verweisen, die eine Zahlungseinstellung tragen. Vielmehr muss die Deckungslücke ein Ausmaß erreichen, das selbst bei optimistischer Einschätzung der zukünftigen Entwicklung in absehbarer Zeit keine vollständige Befriedigung der bereits vorhandenen und der absehbar hinzutretenden Gläubiger erwarten lässt; (erst) dann muss dem Schuldner klar sein, dass er nicht einzelne Gläubiger befriedigen kann, ohne andere zu benachteiligen.

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IMRRS 2026, 0152

OLG Hamm, Urteil vom 19.09.2025 - 7 U 32/25

Die Übernahme der Protokollführung über die Beweisaufnahme, konkret die Protokollierung des mündlichen Gutachtens durch den Sachverständigen selbst, ist - anders als die Möglichkeit eines Wortlautprotokolls - in § 159 ZPO nicht vorgesehen, daher verfahrensfehlerhaft, und kann keine Grundlage für eine instanzbeendende Entscheidung sein, so dass entweder die Beweisaufnahme in zweiter Instanz zu wiederholen oder das erstinstanzliche Urteil auf Antrag aufzuheben und das Verfahren an das Landgericht zurückzuverweisen ist (im Anschluss an OLG Hamm, IBR 2025, 553).*)

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IMRRS 2026, 0158

BGH, Beschluss vom 22.12.2025 - II ZR 97/25

1. Das Ruhen des Verfahrens ist gemäß § 251 Satz 1 ZPO anzuordnen, wenn beide Parteien dies beantragen und die Anordnung wegen schwebender Vergleichsverhandlungen zweckmäßig ist.

2. Im Anwaltsprozess unterliegt der Antrag auf Anordnung des Ruhens des Verfahrens dem Anwaltszwang. Die Zustimmung der Gegenseite kann jedoch formfrei und ohne Anwaltszwang erfolgen.

3. Die Zustimmung zum Ruhen des Verfahrens muss nicht gegenüber dem Gericht erklärt werden.

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IMRRS 2026, 0153

OLG Celle, Beschluss vom 14.01.2026 - 14 W 19/25

Unabhängig von der Bezeichnung eines Urteils kann die Kostenentscheidung isoliert angefochten werden, wenn es sich der Begründung nach um ein Anerkenntnisurteil handelt.*)

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