Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2026, 0457

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2024 - 12 U 202/23

1. Auch bei einem Keller kann bereits die Feuchtigkeit des Kellers einen Mangel des verkauften Gebäudes darstellen, wobei es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, wie z. B., ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

2. Arglist eines Testamentsvollstreckers ist gegeben, wenn er selbst Kenntnis von dem Sachmangel hat oder wenn ihm als Testamentsvollstrecker die Kenntnis eines Wissensträgers analog § 166 BGB zuzurechnen ist.

3. Zwar ist ein Makler in der Regel kein Vertreter des Verkäufers. Ist der Makler aber zugleich Verhandlungsführer oder -gehilfe, muss der Vertretene sich dessen Wissen zurechnen lassen, so wenn er bei Vertragsverhandlungen und Besichtigungsterminen als Verhandlungsgehilfe eingesetzt wird.

4. Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Allein der Umstand, dass Fragen falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage - "ins Blaue hinein" - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet.

5. Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird.

6. Bei Arglist des Verkäufers genügt grob fahrlässige Unkenntnis des Mangels seitens des Käufers nicht. Kennen setzt positives Wissen der Tatsachen voraus, die in ihrer Gesamtheit den Mangel begründen. Das Wissen muss sich auf den Umfang des Mangels erstrecken. Ein Verdacht, auch ein dringender, genügt nicht, ebenso wenig die fehlende Kenntnis über den Umfang des Mangels.

7. Die Möglichkeit, den kaufvertraglichen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung fiktiv anhand der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu bemessen, ist dem Käufer schon deshalb unabhängig davon zu gewähren, ob er den Mangel beseitigen lässt, weil er andernfalls - bedingt (allein) durch die Pflichtverletzungen des Verkäufers - die Nachteile und Risiken einer Vorfinanzierung für die Mangelbeseitigung zu tragen hätte. Denn einen Anspruch auf Vorschuss für die (beabsichtigte) Selbstvornahme, wie er für den Besteller eines Werks in § 637 Abs. 3 BGB vorgesehen ist, gibt es im Kaufrecht nicht.

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IMRRS 2026, 0530

KG, Beschluss vom 28.04.2026 - 1 W 257/26

1. Eine vor dem 01.12.2020 vereinbarte Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) kann, wenn sie Inhalt des Sondereigentums i.S.v. §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 Satz 1 WEG geworden ist, auch nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist noch im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs im Wege einer Richtigstellung eingetragen werden.*)

2. Der Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmten (Übergangs-) Frist steht einer solchen Richtigstellung für sich genommen nicht entgegen.*)

3. Auch die Eintragung einer Vormerkung, die einen vor dem 01.01.2026 begründeten Auflassungsanspruch sichert, steht einer solchen Richtigstellung nicht entgegen, auch wenn sie erst nach dem 31.12.2025 im Grundbuch eingetragen wird.*)

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IMRRS 2026, 0527

EuG, Urteil vom 22.04.2026 - Rs. T-233/25

Art. 90 Abs. 1 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28. November 2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem ist dahin auszulegen, dass er dem entgegensteht, dass ein Subunternehmer, der durch Abtretung die Forderung eines Unternehmers aus einem Werkvertrag gegen einen Bauherrn erworben hat, eine Berichtigung der Bemessungsgrundlage für die Mehrwertsteuer vornehmen kann, wenn dieser Bauherr diese Forderung nicht bezahlt.

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IMRRS 2026, 0470

BFH, Urteil vom 07.10.2025 - IX R 26/24

1. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.*)

2. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021, BGBl I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar.*)

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IMRRS 2026, 0529

BGH, Beschluss vom 09.04.2026 - I ZR 148/25

1. Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist schlüssig und damit als Prozessstoff erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind.

2. Für den Umfang der Darlegungslast, die Schlüssigkeit und damit die Erheblichkeit des Vorbringens einer Partei ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsdarstellung ohne Bedeutung. Die Grenze zulässigen Vortrags ist erst dann erreicht, wenn das Fehlen jeglicher tatsächlicher Anhaltspunkte den Vorwurf begründet, eine Behauptung sei "ins Blaue hinein" aufgestellt, mithin aus der Luft gegriffen, und damit rechtsmissbräuchlich.

3. Eine prozessual unzulässige Beweisantizipation liegt vor, wenn der von einer Partei angebotene Beweis nicht erhoben wird, weil das Gericht dem unter Beweis gestellten Vorbringen wegen seiner bereits gewonnenen Überzeugung kein Gewicht mehr beimisst.

4. Gleiches gilt für die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots wegen vermeintlicher Widersprüche im Vortrag der darlegungs- und beweisbelasteten Partei oder zu den vom Gericht angeführten Unterlagen und Umständen.

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IMRRS 2026, 0528

BGH, Urteil vom 22.04.2026 - VII ZR 88/25

Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.*)

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IMRRS 2026, 0525

AG Essen, Beschluss vom 17.03.2026 - 138 C 288/25

1. Die fortlaufende unpünktliche Mietzahlung kann dabei einen Kündigungsgrund darstellen.

2. Eine erstmalige Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher Zahlungen kann als Abmahnung gedeutet werden, so dass eine zweite Kündigung wegen danach weiter anhaltender unpünktlicher Zahlungen jedenfalls gerechtfertigt ist.

3. In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fortdauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht.

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IMRRS 2026, 0520

AG Bonn, Urteil vom 11.12.2025 - 202 C 107/25

Das Merkmal "Bodenstehende Glasabtrennung" eines Mietspiegels ist nur erfüllt, wenn eine Duschabtrennung direkt auf dem Fliesenboden und nicht auf der Duschtasse selbst montiert ist. Der objektive Empfänger kann dieses Merkmal lediglich dahingehend verstehen, dass damit ein Zuschlag für eine ebenerdige Dusche gewährt werden soll, bei der das Niveau der Duschfläche dem Bodenniveau entspricht, so dass ein ebenerdiger Einstieg vom umliegenden Badboden aus möglich ist.

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IMRRS 2026, 0526

OLG Brandenburg, Beschluss vom 30.01.2026 - 1 W 65/25

1. Ablehnungsgesuche sind unverzüglich, das heißt ohne prozesswidriges Verzögern, nach Kenntniserlangung des Ablehnungsgrundes geltend zu machen. In Ansehung der damit bezweckten Vermeidung von Verfahrensverschleppungen ist an die Auslegung dieses Begriffes ein strenger Maßstab anzulegen.

2. Die Begründung eines Ablehnungsantrages muss zumindest im Kern sofort gegeben werden. Sie kann nicht nachgereicht, sondern allenfalls ergänzt werden.

3. Der Ablehnende kann weder vom abgelehnten Richter noch von dem über das Ablehnungsgesuch entscheidenden Gericht eine Frist zum Beibringen einer Begründung verlangen.

4. Keine tauglichen Ablehnungsgründe sind vorläufige Meinungsäußerungen und Einschätzungen des Richters im Rahmen der materiellen Prozessleitung, bloße Verfahrensverstöße oder fehlerhafte Entscheidungen, soweit die Grenze zur Willkür nicht überschritten ist.

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2026, 0521

OLG Rostock, Beschluss vom 23.12.2025 - 3 U 94/25

Im Falle der bereicherungsrechtlichen Rückforderung von Mehrwertsteuerbeträgen, die im Zusammenhang mit vereinbarten Mietzahlungen geleistet wurden, besteht die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB notwendige Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen bereits dann, wenn dem Mieter bekannt ist, dass er mit seinem Betrieb keine eigenen umsatzsteuerpflichtigen Leistungen erbringt, womit es für den Vermieter gemäß § 9 Abs. 2 Satz 1 UStG ausgeschlossen ist, zu einem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG zu optieren.*)

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IMRRS 2026, 0513

OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026 - 22 U 66/25

Der Verkäufer ist gehalten, Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2024, 438).*)

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IMRRS 2026, 0511

BVerwG, Beschluss vom 22.12.2025 - 2 WD 9.23

1. Sind Leistungen auf einem Sachgebiet zu erbringen, das nicht in Anlage 1 des JVEG aufgeführt ist, sind sie unter Berücksichtigung der allgemein für Leistungen dieser Art außergerichtlich und außerbehördlich vereinbarten Stundensätze nach billigem Ermessen mit einem Stundensatz zu vergüten.

2. Fehlt es hieran, weil es außerhalb des staatlichen Bereichs für die Leistung keinen freien Markt gibt, ist für die Frage des Ermessens ein Vergleich zu den übrigen Sachgebieten vorzunehmen.

3. Der höchste Stundensatz (M 3) setzt voraus, dass der Gutachtenauftrag einen hohen Schwierigkeitsgrad besitzt und dass die Begutachtung umfassende, vielseitige und vielschichtige Überlegungen erfordert.

4. Der allgemeine Literaturerwerb wird wie das allgemeine Literaturstudium nicht vergütet.

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IMRRS 2026, 0510

KG, Beschluss vom 20.11.2025 - 17 WF 144/25

Rechtsanwälte sind gehalten, mithilfe von KI verfasste Schriftsätze zu prüfen, insbesondere darauf, ob darin enthaltene Rechtsprechungszitate Ergebnis einer "fantasierenden" KI sind.*)

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IMRRS 2026, 0512

OLG Koblenz, Beschluss vom 09.02.2026 - 3 U 1286/25

1. Nach § 185 Nr. 1 ZPO kann die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung (öffentliche Zustellung) erfolgen, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich ist. Wegen der besonderen Bedeutung der Zustellung für die Gewährung rechtlichen Gehörs sind an die Feststellung, dass der Aufenthalt des Zustellungsadressaten unbekannt ist, im Erkenntnisverfahren hohe Anforderungen zu stellen. Die begünstigte Partei muss daher alle der Sache nach geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen anstellen, um den Aufenthalt des Zustellungsadressaten zu ermitteln.*)

2. Hierzu gehört es auch, den Zustellungsadressaten über bekannte und in der Vergangenheit genutzte Kommunikationswege wie beispielsweise E-Mail, Mobilfunknummer und soziale Netzwerke zur Bekanntgabe der Anschrift zum Zwecke der Zustellung der beabsichtigten Klage und eines vollstreckbaren Titels aufzufordern.*)

3. Genügen die Nachforschungen der begünstigten Partei diesen Anforderungen nicht und ist dies für das Gericht erkennbar, verstößt die dennoch angeordneten öffentliche Zustellung gegen § 185 ZPO, löst diese die Zustellungsfiktion des § 188 ZPO nicht aus und setzt damit keine Frist in Lauf (vgl. BGH, IBR 2013, 1027 - nur online).*)

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Online seit 5. Mai

IMRRS 2026, 0444

OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.2026 - 3 U 40/19

1. Regelt der Nutzungsvertrag eines Daches für eine Photovoltaik-Anlage, dass der Nutzer bei einer erforderlichen Dachreparatur die Anlage auf seine Kosten zu entfernen hat, so gilt dies nicht nur bei einer punktuellen Reparatur, sondern auch dann, wenn das Dach komplett saniert werden muss. Eine Differenzierung nach Reparatur und Sanierung macht keinen Sinn.

2. Verweigert der Schuldner seine Leistung ernsthaft und endgültig, bedarf es keiner vorherigen Mahnung.

3. Regelt der Nutzungsvertrag nur, dass der Nutzer bei einer erforderlichen Dachreparatur die Photovoltaik-Anlage auf seine Kosten abzubauen hat, so hat er dennoch auch die Kosten für deren Wiederaufbau zu tragen.

4. Dies gilt erst recht, wenn die entsprechende Regelung bestimmt, dass der Grundstückseigentümer die Reinstallation (nur) zu dulden hat.

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IMRRS 2026, 0386

AG Clausthal-Zellerfeld, Urteil vom 29.01.2025 - 44 C 127/23

1. Eine Erklärung über die Amtsniederlegung ist gegenüber dem Beiratsvorsitzenden oder dem Eigentümer abzugeben, der von der Eigentümerversammlung zur Vertretung gegenüber dem Verwalter ermächtigt wurde.

2. Wenn ein Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit zu einer Eigentümerversammlung einlädt, wird der darin liegende Mangel dadurch geheilt, dass sämtliche Eigentümer anwesend sind und sich an den Beschlussfassungen beteiligen. Der Teilnahme an der Versammlung steht es dabei gleich, wenn ein Eigentümer wirksam durch einen Vertreter vertreten wird.

3. Grundsätzlich können Zweifel an der Eignung eines Verwalters bestehen, der zuvor trotz seiner Wahl die Verwaltung faktisch nicht geführt hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verwalter rechtswidrig abgewählt wird und er bis zur rechtskräftigen Feststellung deshalb die Verwaltung nicht ausübt.

4. Ob der den beschlossenen Vorauszahlungen zu Grunde liegende Wirtschaftsplan von der Verwaltung oder jemand anderem vorgelegt wurde, ist für die Rechtsmäßigkeit der Beschlussfassung selbst irrelevant. Selbst wenn ein Wirtschaftsplan fehlt, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses über die Vorauszahlungen.

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IMRRS 2026, 0509

LAG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.04.2026 - 1 Ta 11/26

Im Wertfestsetzungsverfahren nach § 33 RVG ist eine unselbständige Anschlussbeschwerde unstatthaft.

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IMRRS 2026, 0482

OLG München, Beschluss vom 02.04.2026 - 19 W 410/26

Lässt der Antragsteller wegen des eindeutigen Ergebnisses der Beweiserhebung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens seinen Anspruch fallen, ist ohne Fristsetzung in analoger Anwendung von § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO ein Kostenbeschluss zu erlassen.

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Online seit 4. Mai

IMRRS 2026, 0505

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2026 - 4 U 102/24

1. Die Verwendung des Begriffs "Kosten der Wartung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen begründet keine Intransparenz gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

2. Intransparenz folgt auch nicht daraus, dass eine Klausel keine abschließende Aufzählung der technischen Anlagen der gemeinschaftlich genutzten Gebäudetechnik enthält, deren Kosten für Betrieb und Wartung dem Mieter auferlegt werden. Der Begriff "einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik" in Verbindung mit einer folgenden beispielhaften Aufzählung zahlreicher darunterfallender Anlagen ist hinreichend konkret.*)

3. Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1, 2 BGB liegt darin nicht.*)

4. Eine Kostenobergrenze von 10% der Jahresmindestmiete für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik in Gewerbemietverträgen ist nicht überhöht und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter durch eine weitere Klausel Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen ohne Kostenobergrenze auferlegt werden.*)

IMRRS 2026, 0504

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 169/24

Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.*)

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IMRRS 2026, 0506

BGH, Beschluss vom 10.04.2026 - AnwZ (Brfg) 1/26

1. Ein bestandskräftig gewordener Widerrufsbescheid über die Zulassung zur Rechtsanwaltschaft kann nicht mehr mit einem Widerspruch angegriffen werden, auch wenn der Betroffene geltend macht, den Bescheid nicht erhalten zu haben.

2. Die Wirksamkeit der öffentlichen Zustellung eines Verwaltungsakts setzt nicht voraus, dass dem Gericht oder der Behörde eine zustellfähige Anschrift des Betroffenen bekannt war, wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen keine solche ergibt.

3. Nach Eintritt der Bestandskraft eines Widerrufsbescheids ist die rückwirkende Bestellung eines Vertreters gem. § 54 Abs. 4 Satz 1 BRAO ausgeschlossen.

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IMRRS 2026, 0503

BGH, Beschluss vom 10.03.2026 - VI ZR 165/23

Bei wiederkehrenden Leistungen ist der Wert nach § 9 ZPO zu bestimmen und auf den dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges festzusetzen. Bei Klageeinreichung bereits fällige Beträge sind hinzuzurechnen. Erhöht wird dies nicht um die im Lauf des Rechtsstreits rückständig werdenden Beträge, selbst wenn sie während des Rechtsstreits in einem bezifferten Antrag geltend gemacht werden.*)

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Online seit 30. April

IMRRS 2026, 0500

AG Bonn, Urteil vom 24.02.2026 - 201 C 114/25

Bei dem Merkmal "Vorhangeelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" aus dem Abschnitt "Sanitärausstattung" des Bonner Mietspiegels muss es sich um Wandbeläge handeln. Duschtüren fallen nicht hierunter.

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IMRRS 2026, 0502

LG Bochum, Urteil vom 01.04.2026 - 3 O 232/23

1. Ein verständiger Erklärungsempfänger darf die Angabe eines Baujahrs in einem Makler-Exposé zunächst einmal so verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes gemeint ist.

2. Selbst nach einer vollumfänglichen Kernsanierung eines Gebäudes ist bei dem Erhalt tragender Strukturen, wie Fundamente, Wände und Decken, der Begriff "Baujahr" nach diesen Grundsätzen so zu verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung gemeint ist. Gleiches gilt für Um-, An- und Erweiterungsbauten und auch dann, wenn ein Gebäude nur teilweise unbenutzbar wurde und anschließend wiederhergestellt wurde.

3. Demgegenüber ist bei einer nahezu vollständigen Zerstörung eines Gebäudes und dem vollständigen Wiederaufbau eines Gebäudes, etwa durch Kriegseinwirkungen, das Jahr des Wiederaufbaus, also der Herstellung der erneuten Bezugsfertigkeit, zu Grunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn wesentliche Gebäudeteile, wie etwa der Keller, erhalten geblieben sind.

4. In subjektiver Hinsicht genügt für eine Täuschung (hier: über das Baujahr), dass der Täuschende bedingt vorsätzlich handelte, also die Unrichtigkeit der angegebenen Tatsachen für möglich hielt und diesen Umstand billigend in Kauf nahm. Ausreichend ist insbesondere die Erklärung vertragswesentlicher Umstände ohne hinreichende Erkenntnisquelle "ins Blaue hinein".

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IMRRS 2026, 0499

OLG Hamburg, Beschluss vom 17.04.2026 - 4 W 82/26

Wenn eine unzutreffende Verweisung wegen örtlicher Unzuständigkeit darauf beruht, dass das verweisende Gericht die Belegenheit der Mieträume (§ 29a ZPO) irrtümlich einem falschen Gerichtsbezirk zugeordnet hat, kann das verweisende Gericht den Verweisungsbeschluss nach § 319 Abs. 1 ZPO berichtigen.

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Online seit 29. April

IMRRS 2026, 0494

LG Aachen, Urteil vom 03.06.2025 - 7 O 212/25

Der Erwerber eines Hauses darf ohne besondere gegenteilige Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass auf seinem Grundstück als Teil der Leistung „Anschluss des Kaufobjekts an die Ver- und Entsorgungsanlagen“ auch eine taugliche Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser derart errichtet wird, dass eine individuelle Erfassung des tatsächlichen Wasserverbrauchs möglich ist.

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IMRRS 2026, 0489

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 67 S 41/25

Die Indexvereinbarung darf keine anderen Erhöhungen neben der vereinbarten Indexmiete zulassen, ausgenommen bei Veränderungen von Betriebskosten nach § 560 BGB und Erhöhungen nach § 559 BGB, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände durchgeführt hat. Anderenfalls ist die Indexvereinbarung insgesamt unwirksam.

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IMRRS 2026, 0490

LG München I, Beschluss vom 03.03.2026 - 31 T 1172/26

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IMRRS 2026, 0497

OLG Bamberg, Beschluss vom 07.05.2024 - 12 U 112/23

1. Ist die Insolvenzreife für einen früheren Zeitpunkt bewiesen, so gilt bei Neugläubigerforderungen der Nachweis der im Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses noch andauernden Verletzung der Insolvenzantragspflicht (Dauerdelikt) jedenfalls bei relativ zeitnah erteilten Aufträgen als geführt, sofern der Geschäftsführer nicht seinerseits darlegt, dass im Zeitpunkt der Auftragserteilung die Überschuldung nachhaltig beseitigt und damit die Antragspflicht - wieder - entfallen war.

2. Die Voraussetzungen der Insolvenzreife gelten als bewiesen, wenn der Geschäftsführer die ihm obliegende Pflicht zur Führung und Aufbewahrung von Büchern und Belegen verletzt hat und dem Gläubiger deshalb die Darlegung weiterer Einzelheiten nicht möglich ist.

3. Der Anspruch auf Ersatz eines Neugläubigerschadens unterliegt der Regelverjährung.

4. Wird das Insolvenzverfahren aufgehoben, endet die Unterbrechung des Verfahrens ohne weiteres. Führt der Kläger das Verfahren dann nicht fort, endet die Verjährungshemmung sechs Monate nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens.

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IMRRS 2026, 0495

KG, Beschluss vom 09.03.2026 - 2 W 5/26

Auf eine Kostenentscheidung nach Klagerücknahme bei Wegfall des Anlasses zur Klageerhebung vor Rechtshängigkeit (§ 269 Abs. 3 S. 3 ZPO) ist die Regelung in § 100 Abs. 4 ZPO weder direkt noch analog anwendbar, weshalb mehrere Beklagte für die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 100 Abs. 1 ZPO lediglich nach Kopfteilen haften.*)

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Online seit 28. April

IMRRS 2026, 0474

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.12.2025 - 814 C 71/23

1. Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt grundsätzlich als anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks in den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Eine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jedoch nur dann erfolgen, wenn dem Vermieter andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Die Nichtverwirklichung einer Gewinnsteigerung reicht nicht aus.

3. Hypothetische Kosten energetischer Modernisierungsmaßnahmen begründen keinen erheblichen Nachteil i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, solange den Vermieter keine Pflicht zur Durchführung dieser Maßnahmen trifft.

4. Auch konkret benannte zukünftige Defektfälle bleiben für die Wirksamkeit der Verwertungskündigung außer Betracht, solange ein solches Ereignis bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht eingetreten ist.

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IMRRS 2026, 0492

LG München I, Beschluss vom 18.03.2026 - 1 S 11382/25 WEG

1. Ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die bestehende objektbezogene Kostenverteilungsabrede der Teilungserklärung unterläuft und einzelne Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund übermäßig belastet.

2. Die Kostenlast für den Austausch von Dachflächenfenstern im Rahmen einer Dachsanierung ist den einzelnen Sondereigentümern nur dann exklusiv zuzuweisen, wenn die Maßnahme dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit der Fenster dient und nicht allein durch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst ist.

3. Eine abweichende Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bedarf eines sachlichen Grundes und darf das schützenswerte Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede nicht verletzen.

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IMRRS 2026, 0487

BFH, Beschluss vom 13.04.2026 - V B 35/25

Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst, dass die Gerichte selbst gesetzte Äußerungsfristen beachten und daher im schriftlichen Verfahren mit der Entscheidung bis zum Ablauf der Äußerungsfrist warten müssen, selbst wenn sie die Sache für entscheidungsreif halten. Bei einer Ladung zu einer mündlichen Verhandlung für einen Zeitpunkt vor Ablauf der zuvor gesetzten Stellungnahmefrist ist den Beteiligten indes aufgrund der Ladung erkennbar, dass es durch die Ladung zu einer Verkürzung der Frist zur Stellungnahme kommt (Anschluss an BFH-Beschlüsse vom 28.10.2004 - V B 244/03, BFH/NV 2005, 376, und vom 03.02.2015 - V B 101/14, BFH/NV 2015, 696).*)

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Online seit 27. April

IMRRS 2026, 0458

LG Lübeck, Urteil vom 30.03.2026 - 1 S 3/26

1. Zwar wird grundsätzlich bei der Abrechnung von Heizkosten schon für die formelle Wirksamkeit verlangt, dass die Verbrauchswerte anzugeben sind.

2. Allerdings gilt die Heizkostenverordnung nur für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern, sie gilt nicht für die Abrechnung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen und erst recht nicht für vermietete Einfamilienhäuser.

3. Deshalb ist es für eine formell ordnungsgemäße Angabe der Heiz- und Warmwasserkosten bei einem vermieteten Einfamilienhaus nicht erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zu Grunde gelegten Verbrauch in Litern anzugeben.

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IMRRS 2026, 0449

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.03.2026 - 3 U 136/23

1. Bei dem Dachnutzungsvertrag handelt es sich nicht um einen Pachtvertrag, sondern um einen Vertrag über die Anmietung der Dachflächen zum Zweck des Betriebs einer Solaranlage.

2. Dass die allgemeine Nutzungsdauer bei einem mit einer Solaranlage bebauten Dach kürzer ist, unterfällt dem allgemeinen Verpächterrisiko.

3. Die Vermieterseite ist verpflichtet, die Mietsache so dem Mieter zur Verfügung zu stellen, dass er die Mietsache für seine Zwecke (hier: Installation und Betrieb einer Photovoltaikanlage) nutzen kann.

4. Die bloße Fehlerhaftigkeit einer an sich zulässigen und prozessual gebotenen Kostenentscheidung rechtfertigt keine Anfechtung gem. § 99 Abs. 2 ZPO analog.

5. Es reicht für eine isolierte Anfechtung eines Beteiligten nicht aus, wenn ein anderer Beteiligter des Rechtsstreits auf derselben Seite ein Rechtsmittel einlegt.

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IMRRS 2026, 0491

OLG Köln, Urteil vom 26.06.2025 - 12 U 51/25

1. Stellen die Parteien eine Vertragsurkunde (hier: für eine Nachtragsvereinbarung) her, die Unterschriftenfelder enthält, liegt darin eine konkludente Schriftformvereinbarung.

2. Der Vertrag ist nicht geschlossen, bis der Vertrag beidseitig unterzeichnet ist. Die Unterzeichnung hat konstitutive Wirkung.

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IMRRS 2026, 0486

OLG Bamberg, Beschluss vom 23.01.2026 - 4 U 83/25

1. Die Bekanntheit einer technischen Störung auf Seiten des Gerichts entbindet den Einreicher nicht von der Verpflichtung, die Ursächlichkeit der Störung für die Ersatzeinreichung glaubhaft zu machen (Anschluss an OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.04.2024 - 2 U 59/23, und OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.2023 - 31 U 71/23, IBRRS 2023, 3302 = IMRRS 2023, 1514 = IVRRS 2023, 0585).*)

2. Der Rechtsirrtum eines Rechtsanwalts ist nicht unverschuldet, wenn er sich ohne nähere Prüfung der in einem Kommentar vertretenen Auffassung angeschlossen hat, bei der es sich erkennbar um eine Einzelmeinung handelt.*)

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IMRRS 2026, 0488

BGH, Beschluss vom 04.03.2026 - XII ZB 524/25

1. Durch die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wird fingiert, dass eine verspätete bzw. eine versäumte und innerhalb der Wiedereinsetzungsfrist nachgeholte Verfahrenshandlung rechtzeitig vorgenommen wurde (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 09.02.2005 - XII ZB 225/04, IBRRS 2005, 4002 = FamRZ 2005, 791 und BGH, Beschluss vom 08.10.1986 - VIII ZB 41/86, IBRRS 1986, 0366 = BGHZ 98, 325 = NJW 1987, 327).*)

2. Die gewährte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beseitigt rückwirkend nur die nachteiligen Folgen der Nichteinhaltung der gesetzlichen Frist, heilt jedoch nicht sonstige Mängel der versäumten Verfahrenshandlung.*)

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Online seit 24. April

IMRRS 2026, 0462

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22

1. Mieter können die Beträge in Nebenkostenabrechnungen prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn sie vorher rechtzeitig von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht haben und sich dadurch die notwendige Kenntnis auf dem dafür vorgesehenen Weg verschafft haben.

2. Nach Maßgabe des Blue-pencil-Tests kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Klausel, aus der sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter ergibt, unter Streichung des Wortes "Wartung" hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein eigenständiger Regelungsgehalt der Klausel verbleibt (ebenso KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21, IMRRS 2023,1071).

3. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Die Kostenobergrenze ist erforderlich, wenn Mietern per AGB Pflichten übertragen werden, die nicht in ihrem Mietgebrauch oder ihrer Risikosphäre liegen, sondern auf andere Bereiche im Rahmen der Erhaltungslast erweitert werden.

4. Wartungskosten dienen der Erhaltung der Mietsache, weshalb die Grundsätze der unangemessenen Benachteiligung auch isoliert auf die Wartungskosten anzuwenden sind. Insofern lassen sich die Wartungskosten als Spiegelbild der Instandhaltungskosten betrachten. Während beide gemeinsam dem Erhalt der Mietsache dienen, handelt es sich bei den Wartungskosten um vorbeugende, während es sich bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um nachträgliche Maßnahmen handelt.

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IMRRS 2026, 0469

LG Berlin II, Beschluss vom 28.01.2025 - 67 S 247/24

Das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals "hochwertiges Parkett" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2024 setzt nicht voraus, dass sich das das Parkett in einem guten Zustand befindet.*)

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IMRRS 2026, 0483

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.10.2025 - 3 U 102/25

Ist eine rechtzeitige Übermittlung eines Schriftsatzes gem. § 130d Satz 2 ZPO aus technischen Gründen nicht möglich, kann der Schriftsatz auf den allgemein eröffneten Wegen übersandt werden ( § 130d Satz 3 ZPO). Könnte auf diese Weise eine Frist noch gewahrt werden, scheidet eine Wiedereinsetzung aus.*)

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IMRRS 2026, 0484

OLG Bamberg, Beschluss vom 01.04.2026 - 8 W 1/26

Es besteht grundsätzlich kein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer Streitwertbeschwerde, solange die Entscheidung über ein Rechtsmittel gegen die im Ausgangsverfahren ergangene Kostenentscheidung noch aussteht.*)

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Online seit 23. April

IMRRS 2026, 0480

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2026 - 9 U 93/24

1. Hat der Besteller das Bauwerk bezogen, liegt darin nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist eine konkludente Abnahme, wenn sich aus dem Verhalten des Bestellers nichts Gegenteiliges ergibt. Werden trotz Nutzung des Bauwerks wesentliche Mängel gerügt, wird in aller Regel auch ohne ausdrückliche Abnahmeverweigerung keine konkludente Abnahme angenommen werden dürfen.*)

2. Eine konkludente Abnahme von Gemeinschaftseigentum kommt erst dann in Betracht, wenn das Gemeinschaftseigentum im Wesentlichen fertig gestellt worden ist.*)

3. Maßgeblich für die Frage der Mangelfreiheit einer Baumaßnahme ist, ob diese den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Anerkannte Regeln der Technik sind (nur) solche, die sich in der Wissenschaft durchgesetzt und in der Baupraxis als richtig und brauchbar bewährt haben. Sie können in DIN- oder EN-Normen oder sonstigen technischen Regelwerken niedergelegt sein, müssen dies aber nicht.*)

4. Der Herstellungsanspruch gem. § 631 Abs. 1 BGB kann bereits während der Bauzeit fällig werden. Eine Verjährung des Herstellungsanspruchs, solange wesentliche Arbeiten am Werk nicht abgeschlossen sind, ist aber nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da der Unternehmer mit der jeweiligen Arbeitsaufnahme den Herstellungsanspruch des Bestellers anerkennt.*)

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IMRRS 2026, 0461

LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2025 - 9 S 32/25

Soweit die Anbringung und damit die Wartung der Rauchwarnmelder in den Gemeinschaftsflächen weder rechtlich noch tatsächlich erforderlich sind, handelt es sich bei den Wartungskosten auch nicht um sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV (anders als Rauchwarnmelder in den Wohnungen oder Betriebskosten für Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen).

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IMRRS 2026, 0459

AG Neukölln, Urteil vom 10.12.2025 - 5 C 181/25

§ 556d Abs. 1 BGB gilt nur, wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Vereinbaren die urspr. Parteien des Mietvertrags, dass die bisherigen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und neue Mieter in den Mietvertrag eintreten, kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an. Dabei ist zwischen der Beendigung des alten Mietvertrags und Abschluss eines neuen Mietvertrags (Novation; mit der Folge, dass §§ 556d ff. BGB Anwendung finden) und einem Austausch von Mietern durch andere Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, den bisherigen Mietern und der neuen Mietpartei (bei dem kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird) zu unterscheiden. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben.

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IMRRS 2026, 0481

BGH, Beschluss vom 10.03.2026 - II ZB 15/25

1. Ein Nebenintervenient kann die Klage weder ändern noch erweitern (Anschluss an BAG, Beschluss vom 06.11.1973 - 1 ABR 15/73, BB 1974, 372).*)

2. Eine Erhebung einer Zwischenfeststellungsklage ist einem Nebenintervenienten nicht möglich, da es sich insoweit um eine Klageänderung handelt, die seine Stellung als Unterstützer der Hauptpartei überschreitet.*)

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Online seit 22. April

IMRRS 2026, 0477

OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.03.2026 - 9 U 8/26

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.*)

2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.*)

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IMRRS 2026, 0446

AG Cham, Urteil vom 26.11.2025 - 6 C 318/25

Dadurch, dass ein Mieter wiederholt Selbstbefriedigungsakte auf dem Balkon vornimmt, stört er den Hausfrieden erheblich und belästigt andere Mieter massiv. Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon diese sexuellen Handlungen beobachten zu müssen.

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IMRRS 2026, 0479

OLG Saarbrücken, Urteil vom 21.05.2025 - 5 U 57/24

1. Die im Versicherungsschein getroffene "Vereinbarung zur Gebäudeversicherung", wonach Versicherungsschutz "unter der Voraussetzung besteht", dass u.a. das Anwesen regelmäßig kontrolliert wird, unberechtigten Personen der Zugang verwehrt bleibt und anlässlich der Kontrollen festgestellte Beschädigungen an Türen und Fenstern unverzüglich beseitigt werden, enthält keine objektive Risikobegrenzung, sondern an den Versicherungsnehmer gerichtete Sicherheitsvorschriften, deren schuldhafte Missachtung zu Rechtsnachteilen führen kann.*)

2. Wurde das dergestalt versicherte Anwesen trotz erfolgter Kontroll- und Sicherungsmaßnahmen vor dem Versicherungsfall (Brand) regelmäßig von Jugendlichen betreten, was vor Ort und im Internet bekannt war und dem Versicherungsnehmer bei genügender Kontrolle hätte bewusst sein können, kann eine grob fahrlässige Verletzung der vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften anzunehmen und die Versicherungsleistung um 50 v.H. zu kürzen sein.*)

3. Hat sich der Versicherer über längere Zeit seiner Leistungspflicht zu Unrecht entzogen, weil eine vollständige Deckungsablehnung ersichtlich nicht gerechtfertigt war, so kann ihm die Berufung auf den Ablauf der vertraglichen Wiederherstellungsfrist nach Treu und Glauben versagt sein und der Versicherungsnehmer berechtigterweise auf Feststellung klagen, dass der Versicherer zur Zahlung des gekürzten Neuwertanteils verpflichtet ist, wenn die bedingungsgemäßen Voraussetzungen für das Entstehen dieses Anspruchs innerhalb einer gerichtlich festzusetzenden Frist hergestellt werden.*)

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IMRRS 2026, 0476

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.09.2025 - 6 W 11/25

Dient die Digitalisierung von überlassenen Papierunterlagen nur der individuellen Arbeitserleichterung des Rechtsanwalts und ist sie für die Rechtsverfolgung nicht erforderlich, dann ist ihre Berücksichtigung im Rahmen des Kostenausgleichs nicht gerechtfertigt.

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