Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit gestern
IMRRS 2024, 0727BGH, Urteil vom 18.04.2024 - IX ZR 89/23
Vermittelt ein Dritter einem Rechtsanwalt den Auftrag eines Mandanten zur entgeltlichen Geschäftsbesorgung und lässt er sich für die Leistung bezahlen, ist die dem zugrunde liegende Vereinbarung unwirksam.*)
VolltextOnline seit 29. Mai
IMRRS 2024, 0724VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.2023 - 5 S 1096/23
1. Grundsätzlich dienen die Vorschriften über die Zuständigkeit nicht dem Schutz des Nachbarn, sondern ausschließlich dem öffentlichen Interesse an einem geordneten Verwaltungsverfahren. Daher entfaltet auch § 48 Abs. 2 LBO-BW weder allgemein noch in Bezug auf einen Dritten, der Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben hat, drittschützenden Charakter, wenn der Bauherr einen Anspruch auf die Baugenehmigung hat.
2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die sachlich zuständige Baurechtsbehörde Ermessenserwägungen im Hinblick auf nachbarschützende Regelungen anzustellen hat. Insofern muss aber die Verletzung materieller Rechtspositionen im Rahmen der Ermessensausübung zumindest möglich erscheinen. Steht dem Bauherrn hingegen ein (gebundener) Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung zu und sind Ermessenerwägungen nicht anzustellen, kommt § 48 Abs. 2 LBO-BW keine nachbarschützende Funktion zu.
3. Daran fehlt es, wenn es sich bei der angefochtenen Baugenehmigung um eine gebundene Entscheidung nach § 34 Abs. 1 BauGB handelt und keine Ausnahmen oder Befreiungen von drittschützenden materiell-rechtlichen Bestimmungen erteilt wurden, die eine Ermessensausübung erforderlich gemacht hätten.
4. § 48 Abs. 2 LBO-BW ist weder direkt noch analog auf den Fall anzuwenden, dass die Baurechtsbehörde des Landratsamts über einen Bauantrag einer anderen Behörde des Landratsamts zu entscheiden hat.
VolltextIMRRS 2024, 0721
LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 12.12.2023 - 15 Sa 20/23
1. Ist der Zugang einer schriftlichen Erklärung streitig und beruft sich der darlegungs- und beweisbelastete Absender auf einen Zugang beim Empfänger per Einwurf-Einschreiben der Deutschen Post AG, begründet die Kombination von Einlieferungsbeleg der Post und Sendungsstatus der Post noch keinen Beweis des ersten Anscheins für den Zugang.*)
2. Die Aussagekraft eines Sendungsstatus unterscheidet sich von derjenigen der Reproduktion eines Auslieferungsbelegs darin, dass hinter dem Sendungsstatus kein individueller, konkreter Mensch als Gewährsperson steht, während der Auslieferungsbeleg die Unterschrift des Postzustellers trägt. Kann keine Reproduktion des Auslieferungsbelegs von der Deutschen Post AG mehr zur Verfügung gestellt werden, fällt dies in die Risikosphäre des Absenders.*)
VolltextOnline seit 28. Mai
IMRRS 2024, 0716BFH, Urteil vom 23.01.2024 - IX R 14/23
1. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (Anschluss an Senatsurteil vom 28.07.2021 - IX R 25/19, Rz 19; z.T. entgegen Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 22.02.2023, BStBl I 2023, 332, Rz 24).*)
2. Der schlichte Verweis durch den Steuerpflichtigen auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darzulegen und nachzuweisen.*)
3. Der kapitalisierte Wert eines lebenslangen, fortbestehenden Nießbrauchsrechts an einem Grundstück ist nicht Bestandteil der Anschaffungskosten des Grundstücks, wenn der Nießbraucher das Eigentum am belasteten Grundstück erwirbt.*)
VolltextOnline seit 24. Mai
IMRRS 2024, 0703BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 141/23
Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 01.12.2020 getroffen wurde.*)
VolltextOnline seit 22. Mai
IMRRS 2024, 0686AG Paderborn, Urteil vom 19.10.2023 - 50c C 156/23
Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zu der Gesamtwohnfläche der Wohnung und zu der Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6-9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen. Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetz heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
VolltextIMRRS 2024, 0699
BFH, Beschluss vom 22.04.2024 - III B 82/23
1. Die Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung wegen eines in der Privatsphäre liegenden Vorhabens setzt die Darlegung und (gegebenenfalls) die Glaubhaftmachung von Umständen voraus, wonach das Vorhaben in seiner Planung bereits vor Zugang der Ladung so ausgestaltet war, dass die Wahrnehmung des gerichtlichen Termins während dieser Zeit unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Einzelfalls nicht zumutbar ist.*)
2. Ein vor Zugang der Ladung gefasster Entschluss zu einem Kurzurlaub "ins Blaue" ist kein erheblicher Grund für eine Terminsverlegung, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten.*)
VolltextIMRRS 2024, 0399
OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23
1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.
2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.
VolltextOnline seit 21. Mai
IMRRS 2024, 0697BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 119/23
1. Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um real geteilte Grundstücke bzw. als wären sie Alleineigentümer, und ist den Wohnungseigentümern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gestattet, begründet im Zweifel nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; vielmehr muss der Norm Drittschutz zukommen.*)
2. Die Festsetzung in einem Bebauungsplan über die Grundfläche der Wochenendhäuser in einem Wochenendhausgebiet ist Teil der Gebietsfestsetzung und hat drittschützenden Charakter.*)
VolltextIMRRS 2024, 0639
AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23
1. Die Belegeinsicht erfolgt in der Geschäftsstelle des Vermieters. Der Mieter hat regelmäßig keinen Anspruch auf Übersendung der Belege.
2. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn die Einsichtnahme in der Geschäftsstelle für den Mieter unzumutbar ist.
VolltextIMRRS 2024, 0689
LG Dresden, Urteil vom 19.01.2024 - 2 S 177/23
Mit der Aufstellung eines Gedenksteins - auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt - wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet. Auch die Tatsache, dass man von der Wohnung der anfechtenden Eigentümerin auf diesen Stein und eine Kirche blickt und sich dadurch der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, spricht nicht für ein Sonderopfer. Eine GdWE ist nicht verpflichtet, nur Kunstwerke aufzustellen, die keine Reaktionen oder Diskussionen hervorrufen.*)
VolltextOnline seit 17. Mai
IMRRS 2024, 0683AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024 - 4 C 240/22
1. Bei einem Kaufpreisabschlag von 15 - 20% eines vermieteten gegenüber einem unvermieteten Objekt liegt ein erheblichen Nachteil vor, der den Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigen kann.
2. Bei Überschreiten der 20%-Grenze kommt es weiter nicht (mehr) auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an.
VolltextIMRRS 2024, 0684
AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2024 - 37 C 285/23
Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.*)
VolltextIMRRS 2024, 0680
OLG München, Beschluss vom 26.04.2024 - 23 U 8369/21
Die Behauptung des Beklagtenvertreters, das Urteil habe ihn erst zwei Wochen nach dessen Versand per beA erreicht, kann auf Antrag des Klägers dazu führen, dass die Vorlage des beA-Nachrichtenjournals anzuordnen ist.
VolltextOnline seit 16. Mai
IMRRS 2024, 0658OLG Dresden, Beschluss vom 26.04.2023 - 22 U 1887/22
1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauträgers, wonach der Erwerber die Person bestimmt, die die Abnahme für ihn als Vertreter erklären soll, benachteiligt den Erwerber nicht unangemessen und ist daher wirksam.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Geltendmachung von (Nach-)Erfüllungsansprüchen auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen.
3. Eine Verjährungshemmung durch Klageerhebung des Erwerbers kommt nicht in Betracht, wenn der Erwerber aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit der sie die Verfolgung der behaupteten Mangelrechte an sich zog, nicht mehr berechtigt war, diese gerichtlich geltend zu machen. Rechtshandlungen eines Nichtberechtigten hemmen die Verjährung nicht.
VolltextIMRRS 2024, 0655
AG Hamburg, Urteil vom 19.04.2024 - 49 C 373/23
Die Übertragung des Eigentums an einem Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft auf einen Kommanditisten führt nach § 566 Abs. 1 BGB zu einem Wechsel der Vermieterstellung (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 133). Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB folgt eine Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf Fälle, in denen mieterseitig ein Besitzrecht besteht.
VolltextIMRRS 2024, 0662
OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2023 - 7 U 73/23
Die Aufnahme der Angaben des Sachverständigen in das Verhandlungsprotokoll ist originäre richterliche Aufgabe und kann nicht dem Sachverständigen übertragen werden; erfolgt die Protokollierung durch den Sachverständigen unmittelbar selbst, ergibt dies einen nicht heilbaren Verfahrensfehler.
VolltextOnline seit 15. Mai
IMRRS 2024, 0646LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23
Die Schuldhaftigkeit der dem Wohnraummieter zur Last gelegten Pflichtverletzung ist eine Kündigungsvoraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beweislast dafür richtet sich nach allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsätzen. Sie obliegt dem Vermieter (entgegen BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, IMR 2016, 272 = ZMR 2016, 523).*)
VolltextIMRRS 2024, 0606
AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 52 C 18/23
1. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft, etwa mit ihm ein Kaufvertrag, ein Werkvertrag, ein Mietvertrag abgeschlossen werden soll oder wenn ihm Sonderrechte eingeräumt werden sollen.
2. Der betroffene Wohnungseigentümer ist bei einem Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme eines Rechtsgeschäftes mit diesem Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt.
3. Eine trotz Stimmverbots abgegebene Stimme ist unwirksam und darf vom Versammlungsleiter bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt werden.
VolltextOnline seit 14. Mai
IMRRS 2024, 0647OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23
Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)
IMRRS 2024, 0654
AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 196/23
Eine Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz - KCanG - grundsätzlich dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da insofern dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt (§ 241 Abs. 2, §§ 535, 543 Abs. 1, §§ 549, 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574, 574a BGB unter Beachtung des KCanG).*)
VolltextIMRRS 2024, 0668
OLG Hamm, Beschluss vom 18.04.2024 - 24 W 5/24
Eine Kostenentscheidung gem. § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO kommt in einem selbständigen Beweisverfahren dann nicht in Betracht, wenn die Hauptsacheklage zwar nicht innerhalb der gem. § 494a Abs. 1 ZPO gesetzten Frist, aber noch vor Erlass der Kostenentscheidung erhoben wird. Dies gilt auch dann, wenn die Hauptsacheklage erst während des wegen der Kostenentscheidung durchgeführten Beschwerdeverfahrens vor Erlass der Beschwerdeentscheidung erhoben wird. Die Kostenentscheidung ist dann auf die Beschwerde hin aufzuheben und der Kostenantrag zurückzuweisen (Anschluss an OLG Köln, Beschuss vom 04.01.2022 – 11 W 50/21, IBRRS 2022, 0178 = IMRRS 2022, 0094, und LG Lübeck, Beschluss vom 31.03.2021 – 7 T 127/21, IBRRS 2021, 1131 = IMRRS 2021, 0429).*)
VolltextIMRRS 2024, 0671
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 KN 61/21
1. Ein anerkannter Umweltverband kann keinen zulässigen Normenkontrollantrag gegen einen Regionalplan stellen, der Flächen für die Windenergienutzung ausweist.*)
2. Die Kosten einer anwaltlichen Vertretung des Antragsgegners einer Normenkontrolle sind grundsätzlich nicht zu erstatten, wenn die Beauftragung des Rechtsanwalts erst erfolgt ist, nachdem sich die Normenkontrolle bereits im Hinblick auf § 45 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO und die Rechtskraft eines Normenkontrollurteils in einem Parallelverfahren in der Hauptsache erledigt hatte.*)
VolltextOnline seit 13. Mai
IMRRS 2024, 0600LG München I, Urteil vom 21.06.2023 - 14 S 11787/22
Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietvertrags liegt im Mischmietverhältnis genau genommen keine separate Garagenmiete vor. Vielmehr ist letztlich in der ausdrücklichen Ausweisung des auf eine Garage entfallenden Mietzinsanteils letztlich nur eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage - ähnlich wie im Fall des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" - zu sehen.
VolltextOnline seit 10. Mai
IMRRS 2024, 0598AG Paderborn, Urteil vom 27.07.2023 - 54 C 61/23
Eine Beleidigung liegt bei der Nahelegung, sich einen Betreuer bestellen zu lassen, nicht vor.
VolltextOnline seit 8. Mai
IMRRS 2024, 0644BGH, Urteil vom 10.04.2024 - VIII ZR 286/22
1. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, IMR 2017, 261).*)
2. Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht.*)
3. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.*)
IMRRS 2024, 0610
LG Berlin II, Beschluss vom 25.04.2024 - 67 S 27/24
1. Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss der Mieter eine auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Klagen nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken; er ist stattdessen grundsätzlich befugt, die preisrechtlich zulässige Höhe - der derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten - Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend zu machen.*)
2. Ein auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtetes Feststellungsurteil entfaltet für erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werden Mietstaffeln keine Rechtskraft, auch wenn der Feststellungstenor zeitlich unbeschränkt ist.*)
3. Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel ist - anders als bei § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB - gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffel und nicht der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.*)
VolltextIMRRS 2024, 0612
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.02.2024 - 2-13 S 53/23
Hat ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, ist es vor der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs im Regelfall nicht erforderlich, ein Gutachten eines Rechtsanwalts über die Erfolgsaussichten des Prozesses einzuholen.*)
VolltextIMRRS 2024, 0641
OLG München, Beschluss vom 17.04.2024 - 7 U 242/24
1. Ein elektronisch übermitteltes, einfach signiertes Dokument erfüllt die für bestimmende Schriftsätze erforderliche Form, wenn es auf einem sicheren Übermittlungswege übermittelt wurde und die Authentizität einfach signierter Dokumente dadurch gewährleistet wird, dass die das Dokument verantwortende Person selbst das Dokument an die Justiz übermittelt hat.
2. Enthält der dem Schriftsatz zugehörige Prüfvermerk den Vermerk „Sicherer Übermittlungsweg aus einem besonderen Anwaltspostfach“, ist davon auszugehen, dass die Versendung des einfach signierten elektronischen Dokuments von dem entsprechenden Anwalt als Inhaber des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs selbst vorgenommen wurde.
Online seit 7. Mai
IMRRS 2024, 0636BGH, Urteil vom 10.04.2024 - VIII ZR 114/22
Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21, IMR 2023, 6).*)
VolltextIMRRS 2024, 0589
AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 09.04.2024 - 2 C 147/21
1. Werden eine Wohnung und ein Kfz-Stellplatz vermietet, kommen die §§ 558 ff. BGB - wohl - auch bezüglich der Erhöhung der Kfz-Stellplatzmiete zur Anwendung.
2. Infolgedessen bedarf das Mieterhöhungsverlangen betreffend den Kfz-Stellplatz einer Begründung i.S.v. § 558a BGB.
VolltextIMRRS 2024, 0635
AG Hanau, Beschluss vom 19.02.2024 - 34 C 92/23
Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser aus Anlass eines Streits einen Eimer Wasser über ihm auskippt.*)
VolltextIMRRS 2024, 0613
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 19.02.2024 - 2-13 S 575/23
Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller vor der Beschlussfassung ausräumen.*)
VolltextIMRRS 2024, 0634
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.04.2024 - 8 W 7/24
1. Gegenanträge sind im selbständigen Beweisverfahren nur zulässig, wenn sie rechtzeitig gestellt werden und nicht zu einer wesentlichen Verzögerung des Verfahrens führen (Anschluss OLG Nürnberg, Beschluss vom 30.09.2002 - 13 W 2914/02, IBRRS 2003, 1704 = IMRRS 2003, 0677).*)
2. Eine Beweisanordnung kommt - auch im selbständigen Beweisverfahren - nicht in Betracht, wenn sie eine Bauteilöffnung in einer Wohnung erfordert, der der Berechtigte nicht zustimmt.*)
VolltextOnline seit 6. Mai
IMRRS 2024, 0593LG Mannheim, Urteil vom 03.04.2024 - 4 S 45/23
1. In die Nebenkostenabrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
2. Soweit die Abrechnung die Anforderungen des § 14 UStG in formeller Hinsicht nicht erfüllt, steht dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung zu.
3. Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt.
4. Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf die Nebenkosten mit der Nebenkostenabrechnung die jeweilige gesetzliche Umsatzsteuer. Der Mieter zahlt also auch auf nicht mit Vorsteuer belastete Beträge (bspw. die Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7% belastete Beträge (bspw. Wasser) den vollen Umsatzsteuersatz.
5. Der Vermieter darf dem Mieter auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten (zunächst) zweimal die Umsatzsteuer erhält.
VolltextIMRRS 2024, 0577
AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 13.10.2023 - 881 C 4/23
Beinhaltet ein Beschluss nicht nur die Einholung von Angeboten, sondern auch die Vergabe des Auftrags nach Anhörung des Verwaltungsbeirats, wobei unklar bleibt, wer den Auftrag erteilen soll, lässt sich nicht mit der notwendigen Sicherheit bestimmen, ob der Verwaltungsbeirat nur seine Meinung kundtun kann, die wohlwollend zur Kenntnis genommen wird, ob er ein Vetorecht oder gar ein Letztentscheidungsrecht haben soll, das von der Verwaltung umzusetzen ist.
VolltextIMRRS 2024, 0633
BGH, Urteil vom 15.03.2024 - V ZR 115/22
1. Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist; dies ist jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d. h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist (Bestätigung von Senat, Urteil vom 17.12.1965 - V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589; Urteil vom 05.07.2002 - V ZR 229/01, IBR 2002, 573 = NJW-RR 2002, 1527).*)
2. Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG zur Nichtigkeit des Dienst- oder Werkvertrags führen, sind auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 01.08.2013 - VII ZR 6/13, IBR 2013, 609 = BGHZ 198, 141; Urteil vom 10.04.2014 - VII ZR 241/13, IBR 2014, 327 = BGHZ 201, 1; Urteil vom 11.06.2015 - VII ZR 216/14, IBR 2015, 405 = BGHZ 206, 69; Urteil vom 16.03.2017 - VII ZR 197/16, IBR 2017, 246 = BGHZ 214, 228).*)
VolltextOnline seit 3. Mai
IMRRS 2024, 0561OLG München, Urteil vom 02.08.2023 - 27 U 2547/22 Bau
1. Die Ermächtigung des WEG-Verwalters, die zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen, erstreckt sich nicht auf außergewöhnliche, nicht dringende Instandsetzungsarbeiten größeren Umfangs (hier: Dachsanierungsarbeiten).
2. Die Regelung in der Teilungserklärung, wonach der WEG-Verwalter berechtigt ist, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwalteraufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen" führt nicht zu einer Vertretungsmacht für den Vertragsschluss einer nicht beschlossenen Dachsanierung.
3. Schließt der hierzu nicht bevollmächtigte WEG-Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft mit einem Unternehmen einen Bauvertrag, ist er dem Unternehmer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Eigentümergemeinschaft die Genehmigung des Vertrags verweigert.
4. Einem Handwerksunternehmen muss nicht bekannt sein, dass ein WEG-Verwalter nicht dazu berechtigt ist, im Namen der Eigentümergemeinschaft Bauverträge über Dachsanierngsarbeiten zu schließen.
VolltextIMRRS 2024, 0599
LG München I, Beschluss vom 13.07.2023 - 14 S 6310/23
1. Ein Mieter eines Mehrparteienhauses, der dem polizeilichen Notruf wissentlich erfundene Tatsachen mitgeteilt und damit einen größeren Polizeieinsatz bei einem anderen Mieter auslöst, kann den Hausfrieden so schwer wiegend stören, dass dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).
2. Eine Störung des Hausfriedens ist regelmäßig dann nachhaltig, wenn sie schwer wiegend ist. Zwar reichen kurze bzw. einmalige Störungen des Hausfriedens regelmäßig nicht für eine fristlose Kündigung aus. Allerdings kann auch ein einmaliger Vorfall den Hausfrieden so schwer stören, dass unter Abwägung aller Interessen eine Fortsetzung für den Vermieter nicht zumutbar ist.
3. Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwer wiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.
VolltextIMRRS 2024, 0609
BAG, Beschluss vom 21.03.2024 - 2 AZN 785/23
Die Partei, die die Vernehmung eines Zeugen beantragen will, hat den Zeugen zu benennen und die Tatsachen zu bezeichnen, über die dieser vernommen werden soll. Der Beweisführer muss sich nicht dazu äußern, welche Anhaltspunkte er für die Richtigkeit der in das Wissen des Zeugen gestellten Behauptung hat.
Volltext