Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 12. Januar

IMRRS 2026, 0017

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 03.09.2025 - 3 W 1/25

1. Die Verpflichtung zur vollständigen Aktenführung im Zivilprozess, wie sie in den jeweiligen Aktenordnungen zum Ausdruck kommt, sichert den Anspruch der Parteien und Verfahrensbeteiligten auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG.*)

2. Werden wesentliche Teile einer ursprünglich in Papierform geführten Akte nicht bzw. nicht vollständig in die rein elektronisch geführte Akte übernommen, ist die Pflicht zur vollständigen Aktenführung in so schwerwiegendem Maße verletzt, dass eine hierauf beruhende Entscheidung unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten nicht mehr hingenommen werden kann.*)

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2026, 0030

BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25

Auf die Vereinbarung einer reduzierten Miete während eines laufenden Mietverhältnisses finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung (Fortführung von Senatsurteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483 = NJW-RR 2022, 1666).*)

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IMRRS 2026, 0019

AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025 - 49 C 213/25

1. Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

2. Die ist für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern, noch irgendwelche Störungen verursachen, wie etwa Schriftstellerei, Malerei oder auch eine Erfinder- oder Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolge, der Fall.

3. Eine Außenwirkung liegt nicht bereits bei einer bloßen Anbringung eines Briefkastens des betreffenden ohne Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung betriebenen Unternehmens und einer Adressangabe im Internet (Impressum), nach der sich der Sitz des betreffenden Unternehmens in der streitgegenständlichen Wohnung befindet, vor.

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IMRRS 2026, 0029

BFH, Urteil vom 20.11.2025 - VI R 4/23

Kosten für die Anmietung eines Pkw-Stellplatzes gehören nicht zu den Unterkunftskosten, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes nur mit höchstens 1.000 Euro im Monat angesetzt werden können. Sie sind, soweit notwendig, als Werbungskosten wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung abziehbar.*)

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IMRRS 2026, 0024

BGH, Urteil vom 15.10.2025 - IV ZR 157/24

1. Ist eine zum Schutz der Geheimhaltungsinteressen des Versicherers gebotene und geeignete Geheimhaltungsanordnung gemäß §§ 172 Nr. 2, 174 Abs. 3 GVG nur deshalb ausgeblieben, weil der Prozessbevollmächtigte des Versicherungsnehmers nicht selbst im Termin erschienen ist (sondern nur ein Terminsvertreter), und ist der Versicherer deshalb daran gehindert gewesen, vollständig zu den Grundlagen einer Beitragserhöhung vorzutragen, so kann darin eine Beweisvereitelung liegen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn das Gericht die Parteien vor dem Termin darauf hingewiesen hat, dass es den Erlass von Geheimhaltungsanordnungen beabsichtigt, welche Personen verpflichtet werden sollen und welche Folgen das Ausbleiben haben kann.*)

2. Liegen die Voraussetzungen einer Beweisvereitelung durch den Gegner der beweisbelasteten Partei vor, können zugunsten der beweisbelasteten Partei Beweiserleichterungen in Betracht kommen, die unter Umständen bis zur Umkehr der Beweislast gehen können. Die Beweisvereitelung führt dagegen nicht dazu, dass eine Beweiserhebung gänzlich unterbleiben könnte und der Vortrag der beweisbelasteten Partei als bewiesen anzusehen wäre.

3. Eine Beschränkung der Revisionszulassung (hier: "soweit die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen wurde, dass eine Beweisvereitelung vorliegt") ist nur im Hinblick auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitgegenstands zulässig, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen.

4. Soweit die Klageabweisung auf zwei voneinander unabhängige, selbstständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt ist, muss die Revisionsbegründung auch für jede dieser Erwägungen darlegen, warum sie unrichtig sein soll.

5. Ein richterlicher Hinweis, der nicht in der Akte dokumentiert ist, gilt als nicht erteilt.

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IMRRS 2026, 0018

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.10.2025 - 30 W 158/25

1. Die vor Erlass eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gebotene Anhörung des Kostenfestsetzungantragsgegners darf auch in "einfachen" Fällen nicht unterbleiben.

2. Die Heilung Gehörsverstoßes kann eintreten, wenn das rechtliche Gehör im Rechtsmittelzug gewährt wird und das Rechtsmittelgericht in der Lage ist, das Vorbringen zu berücksichtigen. Letzteres ist im Beschwerdeverfahren und auch bereits im vorgelagerten Abhilfeverfahren der Fall.

3. Die volle Terminsgebühr nach Nr. 3104 VV-RVG entsteht (nur) dann, wenn der Klägervertreter über den Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils hinaus mit dem Gericht die Zulässigkeit seines schriftsätzlich angekündigten Sachantrags erörtert und entsprechend anpasst.

4. Die anwaltliche Versicherung ist für die Glaubhaftmachung ausreichend. Eine Protokollierung der Erörterung der Sach- und Rechtslage ist für das Entstehen der vollen Terminsgebühr nicht erforderlich.

5. Beauftragt eine Partei einen an ihrem Wohn- oder Geschäftsort ansässigen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten, ist sie nicht daran gehindert, zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung auch einen an einem dritten Ort ansässigen Rechtsanwalt ihres Vertrauens zu beauftragen; sie wird dann nur regelmäßig hinzunehmen haben, dass sie die dadurch etwa hervorgerufenen Mehrkosten selbst zu tragen hat.

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2026, 0025

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2025 - 33076 C 50/25

1. Der Entzug der Wohnberechtigung berechtigt den Vermieter einer Sozialwohnung zur Kündigung.

2. Dies gilt erst recht, wenn das Amt für Wohnungswesen den Vermieter zur Kündigung aufgefordert und auf den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit verwiesen hat, der zur Verhängung eines Bußgeldes führen kann.

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IMRRS 2026, 0022

BGH, Urteil vom 19.12.2025 - V ZR 15/24

1. Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht); § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 22.06.1973 - V ZR 160/71, WM 1973, 999; Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 195/15, NJW-RR 2016, 1489).*)

2. Den Parteien eines Vertrags, der auf die Bestellung eines gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßenden dinglichen Rechts gerichtet ist, ist es grundsätzlich nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die aus der Nichtigkeit des Rechts und der anfänglichen Unmöglichkeit der Leistung ergebenden Rechtsfolgen zu berufen.*)

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IMRRS 2026, 0023

BGH, Beschluss vom 20.11.2025 - V ZR 66/25

1. Für ein Berufungsgericht besteht in aller Regel kein Anlass, den Inhalt einer anwaltlich unterschriebenen Berufungsbegründung darauf zu überprüfen, in welchem Umfang und wie gründlich der Anwalt den Prozessstoff tatsächlich selbst durchgearbeitet hat.

2. Eine Ausnahme hiervon gilt unter anderem dann, wenn nach den Umständen außer Zweifel steht, dass der Rechtsanwalt den Schriftsatz ohne eigene Prüfung, also unbesehen, unterschrieben hat. Hierzu gehören insbesondere Rechtsmittelbegründungsschriftsätze, die weitgehend unverständlich sind und Ausführungen enthalten, die mit dem Urteil des erstinstanzlichen Gerichts in keinem Zusammenhang stehen oder nach deren Inhalt schlechthin auszuschließen ist, dass der Anwalt sie in der gebotenen Weise überprüft haben kann.

3. Dass ein (hier: Berufungsbegründungs-)Schriftsatz üblichen anwaltlichen Gepflogenheiten nicht entspricht und sein juristischer Gehalt deutlich unter dem liegt, was von einer anwaltlichen Rechtsmittelbegründung üblicherweise erwartet werden kann, beeinträchtigt die Wirksamkeit eines vom Prozessbevollmächtigten unterschriebenen Schriftsatzes grundsätzlich nicht. Die juristische Qualität eines Schriftsatzes ist für seine Beurteilung als Rechtsmittelbegründung grundsätzlich unerheblich.

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IMRRS 2026, 0003

BayObLG, Beschluss vom 20.11.2025 - 102 AR 119/25

1. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO unterfällt in entsprechender Anwendung auch über die sachliche Zuständigkeit.

2. Das Interesse eines Grundstückseigentümers an der Beseitigung einer Störung seines Grundstücks ist grundsätzlich nach dem Wertverlust zu bestimmen, den dieses durch die Störung erleidet, die Rückbaukosten sind insoweit nicht maßgeblich.

3. Wird ein Wohnungseigentümer und ein Nießbraucher verklagt, sprechen Gesichtspunkten der Zweckmäßigkeit (Sachdienlichkeit) und unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Prozesswirtschaftlichkeit dafür, als gemeinsames Gericht das Amtsgericht zu bestimmen, da dort eine ausschließliche Zuständigkeit besteht.

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Online seit 7. Januar

IMRRS 2026, 0020

OLG Hamm, Urteil vom 15.12.2025 - 18 U 127/24

Hat der Vermieter/Verpächter zu Gunsten eines Grundstücksnachbarn eine Stellplatzbaulast übernommen, so steht dies einem Herausgabeanspruch des Vermieters/Verpächters nach Beendigung des Miet- bzw. Pachtverhältnisses nicht notwendig entgegen, doch kann die Baulast gem. § 242 BGB dem Anspruch auf Rückbau des Parkplatzes entgegenstehen, wenn dadurch ein (realisiertes) Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück (materiell) baurechtswidrig wird und ein Anspruch des Vermieters/Verpächters auf Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 Satz 2 BauO-NW) nicht besteht; die Entscheidungen des BGH vom 24.01.2024 (V ZR 51/24, IMRRS 2025, 0211) und vom 27.06.2025 (V ZR 150/24, IMRRS 2025, 0973) stehen nicht entgegen.*)

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IMRRS 2026, 0015

LG Dresden, Urteil vom 22.04.2025 - 5 O 1146/24

1. Ein Mietvertrag, der die Schriftform gem. § 550 BGB nicht wahrt, kann nach § 550 Satz 2 BGB mit der Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden.

2. Die Schriftform des Mietvertrags erfordert, dass wesentliche Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind, einschließlich klarer Angaben zur Vertretung bei Unterschriften von Gesellschaftern einer GbR.

3. Das Schriftformerfordernis erstreckt sich auch auf Nebenabreden, die den Inhalt des Mietverhältnisses wesentlich gestalten.

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IMRRS 2026, 0016

LAG Baden-Württemberg, Urteil vom 12.08.2025 - 15 Sa 57/24

1. Das von einem Rechtsanwalt elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis erbringt gegenüber dem Gericht den vollen Beweis nicht nur für die Entgegennahme des Dokuments als zugestellt, sondern auch für den angegebenen Zeitpunkt der Entgegennahme und damit der Zustellung. Der Gegenbeweis der Unrichtigkeit setzt voraus, dass die Beweiswirkung vollständig entkräftet und jede Möglichkeit ausgeschlossen ist, dass die Angaben des Empfangsbekenntnisses richtig sein können.*)

2. Der Gegenbeweis der Unrichtigkeit eines elektronischen Empfangsbekenntnisses ist nicht bereits geführt, wenn dargelegt und bewiesen wird, dass der das elektronische Empfangsbekenntnis abgebende Rechtsanwalt an dem Tag, der von ihm datumsmäßig als Tag der Zustellung im elektronischen Empfangsbekenntnis angegeben wurde, das zuzustellende Dokument überhaupt nicht zur Kenntnis genommen hat. Vielmehr muss zusätzlich ausgeschlossen sein, dass es seinem Willen entsprach, das in seinen Machtbereich (das besondere elektronische Anwaltspostfach) gelangte elektronische Dokument an dem eingetragenen Zustellungsdatum als zugestellt entgegenzunehmen.*)

3. Zur ordnungsgemäßen Organisation einer Rechtsanwaltkanzlei gehört es, dass das für die Führung der Fristenkalender zuständige Kanzleipersonal richtige Anweisungen dazu erhält, auf welchen Zeitpunkt es bei einem vom Rechtsanwalt abgegebenen elektronischen Empfangsbekenntnisses für die korrekte Fristberechnung ankommt und wie dieser Zeitpunkt zuverlässig festzustellen ist.*)

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IMRRS 2026, 0012

OLG Köln, Beschluss vom 26.11.2025 - 11 W 32/25

Im selbständigen Beweisverfahren ist die Zurückweisung eines Antrags auf Bewilligung einer Schriftsatzfrist nach mündlicher Sachverständigenanhörung nicht mittels der sofortigen Beschwerde anfechtbar.*)

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Online seit 6. Januar

IMRRS 2026, 0008

OLG München, Beschluss vom 09.12.2025 - 15 U 2841/25

Die Vernehmung der Ehefrau des früheren Vorsitzenden des Berufungssenats im ersten Rechtszug als Zeugin in einem Rechtsanwaltshaftungsprozess begründet hinsichtlich der Beisitzer des Senats, die diesem schon vor dem Ausscheiden des früheren Vorsitzenden angehört und vom ausgeschiedenen Vorsitzenden allgemein von dem anhängigen Prozess erfahren hatten, keinen Ablehnungsgrund nach § 42 Abs. 2 ZPO. Erst Recht besteht kein Ablehnungsgrund nach § 42 Abs. 2 ZPO aus Gründen der Kollegialität.*)

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2026, 0001

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 09.10.2025 - 8 S 1594/23

Auch im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB hat die Gemeinde die für und gegen die Planung sprechenden öffentlichen und privaten Belange so zu ermitteln und zu bewerten, dass eine gerechte Abwägung ermöglicht wird, ob das konkrete Integritätsinteresse von Natur und Landschaft zurückgestellt werden soll. Dies gilt umso mehr, wenn nicht nur ein Eingriff, sondern eine (teilweise) Zerstörung gesetzlich geschützter Biotope in Rede steht.*)

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IMRRS 2026, 0002

AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025 - 18 C 369/25

1. Ein Vermieter begeht verbotene Eigenmacht, wenn er ohne Räumungstitel die Mieter aus der Mietwohnung oder das Türschloss auswechselt. Dies gilt auch dann, wenn er einen Herausgabeanspruch gegen die Mieter wegen Ablauf des Mietvertrags und/oder Mietschulden hat.*)

2. Dieser unerlaubten Selbsthilfe kann sich der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren durch Geltendmachung des Besitzschutzanspruchs aus § 861 BGB erwehren.*)

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IMRRS 2026, 0009

LG Darmstadt, Beschluss vom 10.11.2025 - 19 O 527/16

Verwendet ein Sachverständiger bei der Erstellung seines Gutachtens in erheblichem Umfang KI, ohne dies dem Gericht gegenüber zu deklarieren, so kann allein deswegen seine Vergütung auf 0,00 Euro festgesetzt werden.*)

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IMRRS 2025, 1549

OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.09.2025 - 5 W 1424/25

1. Die weitere Beschwerde ist nur statthaft, wenn das Landgericht als Beschwerdegericht entschieden und die weitere Beschwerde zugelassen hat.

2. Die Prozessbevollmächtigten haben ein eigenes Beschwerderecht.

3. Im Rahmen der weiteren Beschwerde wird nur geprüft, ob die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht.

4. Der Festsetzung des Streitwerts eines Antrags auf Zahlung einer laufenden Nutzungsentschädigung auf 10 Monate der Bruttomiete ist ermessensfehlerfrei.

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Online seit 2. Januar

IMRRS 2025, 1498

LG Augsburg, Beschluss vom 03.11.2025 - 101 O 3790/25

1. Dem Grundstücksnachbarn kann gegen geplante Baumaßnahmen ein - im Wege einstweiliger Verfügung durchsetzbarer - Anspruch auf Unterlassung gem. §§ 861 f. BGB zustehen, wenn die geplanten Baumaßnahmen eine Besitzstörung ohne gesetzliche Gestattung begründen und eine konkret drohende erste Störung vorliegt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen dazu führen, dass der Heizkeller des benachbarten Hotelturms nicht mehr betretbar sein wird, so dass die Heizung nicht mehr in Betrieb genommen werden kann, und während der Baumaßnahmen ganztägige Unterbrechungen der Gasversorgung zu befürchten sind.

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IMRRS 2026, 0005

OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.12.2025 - 10 W 22/25

1. Die Besorgnis der Befangenheit eines Sachverständigen kann sich aus inhaltlichen Unzulänglichkeiten oder Fehlern regelmäßig erst dann ergeben, wenn der Sachverständige den Gutachterauftrag in einer Weise erledigt, dass darin der Ausdruck einer unsachlichen Grundhaltung gegenüber einer Partei gesehen werden kann.

2. Die Beschaffung von Anknüpfungstatsachen durch den Sachverständigen begründet kein Misstrauen gegen seine Neutralität, wenn der Sachverständige sein Verfahren spätestens in seinem Gutachten offen legt.

3. Die Bewertung von Parteivortrag durch den Sachverständigen als unzutreffend oder falsch begründet keine Besorgnis der Befangenheit, solange sie keine unsachliche oder zu Lasten der vortragenden Partei gehende Grundhaltung erkennen lässt.

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IMRRS 2026, 0007

BGH, Beschluss vom 02.12.2025 - VIII ZB 17/25

Zu den Anforderungen an die Glaubhaftmachung der vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung eines Schriftsatzes - hier: Berufungsbegründung - als elektronisches Dokument aus technischen Gründen bei einem nicht möglichen Internetzugriff (im Anschluss an BGH, IBR 2025, 319; IBR 2023, 491; IBR 2023, 50).*)

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IMRRS 2025, 1548

LG Regensburg, Beschluss vom 30.07.2025 - 24 T 152/25

1. Der Streitwert eines Antrags auf Zahlung laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ist nicht nach § 9 ZPO zu bestimmen, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls.

2. Bei einfach gelagerten Fällen kann die Dauer bis zur tatsächlichen Räumung und Herausgabe mit 10 Monaten bemessen werden.

3. Der Gesamtstreitwert bei einem Verfahren auf Räumung, Zahlung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung setzt sich aus der Jahresnettomiete für den Räumungsantrag, der Höhe der rückständigen Miete und der 10-fachen Bruttomiete für die laufende Nutzungsentschädigung zusammen.

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Online seit 30. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1597

AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025 - 290a C 42/25

1. Ein potenzieller Erwerber einer Wohnung kann aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage erheben, wenn er vom Rechtsinhaber ermächtigt wurde und ein schutzwürdiges Eigeninteresse hat.

2. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums darf nur aus wichtigem Grund erfolgen, wobei dieser Grund in der Person des Erwerbers liegen muss und objektiv begründete Zweifel an dessen Zuverlässigkeit bestehen müssen.

3. Eine Veränderung der sozialen Struktur der Bewohner rechtfertigt allein keine Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, da dies keinen wichtigen Grund darstellt.

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Online seit 29. Dezember 2025

IMRRS 2025, 1556

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 18.03.2025 - 47 C 356/23

1. Mängel der Mietsache sind im Zweifel nachzuweisen.

2. Ob eine Heizung ordnungsgemäß funktioniert, kann nur durch einen Sachverständigen beantwortet werden.

3. Ob die Dichtigkeit von Fenstern den technischen Anforderungen entspricht, kann ebenfalls nur ein Sachverständiger beurteilen.

4. Auch ein erheblicher Befall der Wohnung durch Silberfische kann nur durch einen Sachverständigen festgestellt werden.

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IMRRS 2025, 1057

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.07.2025 - 24 U 23/24

1. Ein schuldrechtlicher Anspruch des Verpächters gegenüber dem Pächter auf Löschung der Baulast begründet kein Aussonderungsrecht gem. § 47 InsO.*)

2. § 818 Abs. 4 BGB verweist nicht auf die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB.*)

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IMRRS 2025, 0968

LG Konstanz, Urteil vom 22.05.2025 - B 61 S 54/24

1. Ein Urteil nach Aktenlage darf nach § 251a Abs. 2 Satz 1 ZPO nur ergehen, wenn in einem früheren Termin mündlich verhandelt wurde.

2. Verhandeln in diesem Sinne setzt Sachanträge der Parteien voraus. Die Anwesenheit in der Güteverhandlung allein genügt nicht.

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