Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2025, 1439

BGH, Urteil vom 10.10.2025 - V ZR 192/24

Wird einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, die die Möglichkeit eröffnet, Räumlichkeiten entgegen einer vereinbarten Zweckbestimmung (hier: Keller) zu nutzen, führt dies jedenfalls dann nicht zur Anfechtbarkeit des Gestattungsbeschlusses, wenn auch eine nach der Vereinbarung zulässige Nutzung weiterhin möglich ist.*)

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IMRRS 2025, 1438

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 206/24

1. Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.*)

2. Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.*)

3. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet.*)

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 1415

LG Heilbronn, Urteil vom 30.10.2025 - 3 S 12/25

1. Die Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.*)

2. Zwar darf die Kündigung durch diese formale Anforderung nicht unzumutbar erschwert werden. Gleichwohl darf sich die Begründung nicht in Leerformeln, Floskeln oder bloßen Schlagworten erschöpfen. Die Gründe müssen ausreichend substanziiert sein. Es müssen die Kerntatsachen mitgeteilt werden, aus denen sich der Eigenbedarf ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17, Rz. 20, 49, IMRRS 2019, 0707; Urteil vom 15.09.2021 - VIII ZR 76/20, Rz. 15, IMRRS 2021, 1152).*)

3. Als Begründung für eine Eigenbedarfskündigung genügt daher nicht die Erklärung: "Ich selbst werde nach Ihrem Auszug und Abschluss der nötigen Renovierungsarbeiten das Wohnhaus beziehen. Auf Grund der räumlichen Trennung von meiner Frau und meiner jetzigen Wohnsituation und meines Alters ist die Kündigung unumgänglich.".*)

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IMRRS 2025, 1393

LG Berlin II, Beschluss vom 30.04.2025 - 64 S 85/23

1. Behauptet eine Mieterin, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung bleibe um mehr als fünf Quadratmeter hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurück, so kann ihr ein Rechtsschutzbedürfnis für die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 ZPO nicht mit der Begründung abgesprochen werden, die behauptete Wohnflächendifferenz sei nur unerheblich. Denn die Klärung des Streits um die tatsächliche Wohnfläche mag dazu beitragen, zukünftige Rechtsstreitigkeiten um Mieterhöhungen oder um Nebenkostenabrechnungen zu vermeiden.*)

2. Gelingt der Mieterin der Beweis, dass die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche zurückbleibt, folgt daraus nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter sich an den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens beteiligen müsste. Vielmehr hätte die Mieterin dazu ein konkretes Hauptsacheverfahren aufzuzeigen, das sie mit Aussicht auf Erfolg hätte anstrengen können und das durch das selbständige Beweisverfahren überflüssig geworden wäre. Dazu ist die Mieterin vorliegend nicht in der Lage, namentlich trifft einen Vermieter keine vertragliche Pflicht, die im Mietvertrag zu Grunde gelegte Wohnfläche im Hinblick auf von der Mieterin geäußerte Bedenken zu überprüfen oder gar zu erklären, dass er zukünftig bei Abrechnungen und Mieterhöhungen eine geringere Wohnfläche zu Grunde legen werde. Ein Vermieter ist seiner Mieterin auch nicht ohne Weiteres zur Auskunft über die korrekte Wohnfläche verpflichtet; eine aus dem Mietverhältnis nach § 242 BGB abzuleitende Nebenpflicht auf Auskunftserteilung kann sich allenfalls auf unschwer zu erteilende Auskünfte, also dem Vermieter ohnehin bekannte Umstände beziehen und umfasst jedenfalls keinen Anspruch auf Vermessung der Wohnung durch einen Sachverständigen.*)

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IMRRS 2025, 0754

AG Friedberg, Urteil vom 20.12.2024 - 2 C 713/24

Im Zweifel ist eine Auslegung des von Laien formulierten Beschlusstextes zu wählen, die die Annahme der Nichtigkeit des Beschlusses vermeidet.

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IMRRS 2025, 1412

OLG Nürnberg, Urteil vom 03.11.2025 - 8 U 9/25

Zur Auslegung des Versicherungsfalls "Leckage von stationären Brandschutzanlagen" und des Risikoausschlusses "Schäden infolge von Umbauten oder Reparaturarbeiten an Gebäuden" im Bedingungswerk einer Gebäudeversicherung.*)

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IMRRS 2025, 1410

OLG München, Urteil vom 30.10.2025 - 32 U 1114/25

1. Den Zugang einer Erklärung hat derjenige zu beweisen, der sich auf den Zugang beruft. Diese Beweislastverteilung gilt auch für den Zeitpunkt, also die Rechtzeitigkeit des Zugangs. Für den Zugang spricht auch kein Anscheinsbeweis, wenn die Abgabe der Erklärung unstreitig oder bewiesen ist.

2. Weder bei normalen Postsendungen noch bei Einschreiben begründet allein die Absendung den Beweis des ersten Anscheins (prima-facie-Beweis) für den Zugang der Erklärung, da nach allgemeiner Lebenserfahrung abgeschickte Postsendungen den Empfänger nicht regelmäßig erreichen.

3. Bei E-Mails begründet der Nachweis der Versendung (Sendeprotokoll) keinen (Anscheins-)Beweis für den Zugang der Nachricht. Eine solche Wirkung könnte allenfalls das Vorliegen einer (hier nicht vorhandenen) Eingangs- oder Lesebestätigung entfalten.

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IMRRS 2025, 1417

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2025 - 3 U 54/25

Ein Anspruch auf Wiederauffüllung einer Mietsicherheit fügt sich von vorneherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann - jedenfalls - bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.*)

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IMRRS 2025, 1416

BGH, Urteil vom 14.10.2025 - VI ZR 14/25

1. Fordert der Geschädigte entgangenen Gewinn, enthält § 252 BGB eine § 287 ZPO ergänzende Beweiserleichterung, wonach der Geschädigte nur die Umstände darzulegen und in den Grenzen des § 287 ZPO zu beweisen braucht, aus denen sich nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge oder den besonderen Umständen des Falls die Wahrscheinlichkeit des Gewinneintritts ergibt.*)

2. Die Erleichterungen der § 252 BGB, § 287 ZPO ändern nichts daran, dass es im Rahmen der notwendigen Prognose des entgangenen Gewinns im Sinne des § 252 Satz 2 BGB konkreter Anknüpfungstatsachen bedarf, die der Geschädigte darlegen und zur Überzeugung des Gerichts nachweisen muss.*)

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IMRRS 2025, 1405

OLG Braunschweig, Beschluss vom 14.10.2025 - 5 W 5/25

1. Nach Ablauf einer ordnungsgemäß gesetzten Frist nach § 411 Abs. 4 ZPO ist das selbstständige Beweisverfahren beendet.*)

2. Der Antrag auf Anhörung des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren kann nach Beendigung des selbstständigen Beweisverfahrens nicht mehr gestellt werden.*)

3. Das Gericht hat den Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren auch nicht von Amts wegen zur Erörterung seines Gutachtens zu laden.*)

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Online seit 4. November

IMRRS 2025, 1401

LG Berlin, Urteil vom 15.02.2023 - 64 S 267/22

Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäudes und rund zwanzig Jahre später zusätzlich noch eine Wohnung im zweiten Obergeschoss zur Nutzung durch drei Personen, können beide Wohnungen gemeinsam als eine "Familienwohnung" anzusehen sein. Wenn dann später nach dem Tode des Ehemannes die Ehefrau vornehmlich die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt und die Tochter hauptsächlich die Wohnung im zweiten Obergeschoss, liegt hinsichtlich der Wohnung im zweiten Obergeschoss keine verbotene Überlassung an Dritte i.S.v. § 540 BGB vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte.*)

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Online seit 3. November

IMRRS 2025, 1340

LG Berlin II, Urteil vom 26.09.2025 - 3 O 151/25

1. Der Mieter, der sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig.

2. Eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist.

3. Dies ist zu bejahen, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten Vorfall zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund stützt.

4. Der Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Mieter sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen wollen. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und ggf. Zwangsvollstreckung.

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IMRRS 2025, 1372

LG Hannover, Beschluss vom 04.04.2025 - 7 S 73/24

1. Die Zustimmungserklärung des Mieters kann abweichend von der Schriftform auch konkludent erfolgen.

2. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des neuen Mieterhöhungsbetrags geheilt.

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IMRRS 2025, 1403

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2025 - 3 U 42/20

1. Stellt bei einem verkauften Grundstück im Falle des Fehlens einer Erschließung zur Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und Niederschlagsentwässerung auf diesem selbst die vorhandene, aber nicht gesicherte Nutzung der Erschließungsanlagen auf einem Nachbargrundstück einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB dar, wenn die (Mit)Nutzung der benachbarten Erschließungsanlagen aus Rechtsgründen nicht durchsetzbar ist und deren Gewährung im Belieben des Nachbarn steht, kann die Mangelhaftigkeit auch bei einer entsprechenden Leitungsbaulast als öffentlich-rechtlicher Baubeschränkung zu verneinen sein, auch wenn eine solche privatrechtlich weder dem dadurch Begünstigen einen Nutzungsanspruch gewährt noch den Eigentümer des belasteten Grundstücks verpflichtet, die Nutzung zu dulden.*)

2. Anderenfalls scheiterte unter solchen Gegebenheiten jedenfalls die Annahme einer Arglist im Sinne von § 444 BGB bei einer unterbliebenen Aufklärung über die Anschlüsse über das Nachbargrundstück mangels eines entsprechenden Vorsatzes, nachdem auch Juristen die Unterscheidung zwischen Baulast und dinglicher Grunddienstbarkeit und deren rechtlichen Folgen nicht immer vollends präsent ist.*)

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IMRRS 2025, 1387

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2025 - 6 W 29/25

1. Die Kosten für ein prozessbegleitend privat eingeholtes Sachverständigengutachten können im Rahmen der Kostenfestsetzung zu erstatten sein, wenn diese Kosten zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Maßstab dafür ist, ob eine verständige und wirtschaftlich vernünftige Partei die kostenauslösende Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme als sachdienlich ansehen durfte (hier verneint für einen mit der Schadensabwicklung erfahrenen Versicherer).

2. Zur Beurteilung dieser Frage ist eine typisierende Betrachtung anzustellen, indem zuvörderst die berufliche Tätigkeit der Partei und die darin zum Ausdruck kommende, eventuell bestehende fachliche Überlegenheit berücksichtigt wird. Die Partei, die sich auf die Erstattungsfähigkeit von Privatgutachterkosten beruft, hat dazu ihre fehlende Sachkenntnis glaubhaft zu machen.

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Online seit 31. Oktober

IMRRS 2025, 1396

OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 - 11 U 23/25

Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.*)

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IMRRS 2025, 1395

OLG Stuttgart, Urteil vom 28.10.2025 - 6 U 33/25

1. Aus der gesetzlichen Pflicht des Herstellers, von einem fehlerhaften Produkt (hier: Batteriespeicher) ausgehende Gefahren für die Rechtsgüter des Käufers so effektiv wie möglich und zumutbar auszuschalten, kann nicht die Verpflichtung abgeleitet werden, dem Erwerber ein fehlerfreies, in jeder Hinsicht gebrauchstaugliches Produkt zur Verfügung zu stellen und dadurch dessen Äquivalenzinteresse zu befriedigen.

2. Gegenstand einer Feststellungsklage können grundsätzlich nur gegenwärtige Rechtsverhältnisse sein. Nicht ausreichend ist dagegen ein Rechtsverhältnis, das noch nicht besteht, sondern erst in Zukunft unter Voraussetzungen, deren Eintritt noch völlig offen ist, entstehen kann.

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IMRRS 2025, 1397

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.10.2025 - 6 U 126/24

1. Der die Zahlung eines Zeithonorars beanspruchende Rechtsanwalt hat grundsätzlich den Nachweis zu führen, dass der geltend gemachte zeitliche Arbeitsaufwand überhaupt angefallen ist. Dies erfordert zunächst eine schlüssige Darlegung der geltend gemachten Stunden, wobei über pauschale Angaben hinaus die während des abgerechneten Zeitintervalls getroffenen Maßnahmen konkret und in nachprüfbarer Weise darzulegen sind

2. Nicht genügend sind allgemeine Hinweise über Aktenbearbeitung, Literaturrecherche und Telefongespräche, weil sie jedenfalls bei wiederholter Verwendung inhaltsleer sind und ohne die Möglichkeit einer wirklichen Kontrolle geradezu beliebig ausgeweitet werden können.

3. Eine Minderung der vereinbarten Vergütung wegen mangelhafter Leistung ist bei einem Dienstvertrag wie dem Anwaltsvertrag ausgeschlossen.

4. Die Verpflichtung zur Zahlung der Gebühren kann nur dann entfallen, wenn die Belastung mit der Honorarverbindlichkeit Bestandteil des aus einer Verletzung vertraglicher Pflichten resultierenden - vom Auftraggeber darzulegenden und zu beweisenden - Schadens ist.

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Online seit 30. Oktober

IMRRS 2025, 1383

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 09.07.2025 - 2-13 S 68/24

Ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung kann nicht deshalb mit Erfolg angefochten werden, weil keine Ansparung einer Erhaltungsrücklage vorgesehen ist.*)

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IMRRS 2025, 1375

LSG Thüringen, Beschluss vom 08.10.2025 - L 1 JVEG 313/25

1. Die reine Darstellung des Akteninhalts ist mit dem Zeitaufwand für die Aktendurchsicht bereits vergütet. Werden die einzelnen ärztlichen Befunde nicht nur nachrichtlich wiedergegeben, sondern bereits gezielt im Hinblick auf das Beweisthema bzw. ihre Bedeutung hierfür erläutert, ist es gerechtfertigt, sie dem Beurteilungsteil des Gutachtens hinzuzurechnen und entsprechend zu vergüten.*)

2. Der Beurteilungsteil eines Sachverständigengutachtens kann sich durchaus an mehreren Stellen eines Gutachtens befinden, ohne dass sämtliche Beurteilungen am Ende des Gutachtens zu finden oder unter einschlägigen Überschriften zusammengefasst sein müssen.*)

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2025, 1370

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.

2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.

3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.

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Online seit 28. Oktober

IMRRS 2025, 1339

OLG München, Beschluss vom 12.03.2024 - 27 U 3051/23 Bau

1. Ein Vertrag, mit dem die Verpflichtung begründet werden soll, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören, einschließlich vor der Beurkundung bewirkte Zahlungen sowie Sonderentgelte.

2. Haben die Parteien bewusst Unrichtiges beurkunden lassen, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig (hier bejaht).

3. Die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrags kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig sein. Der Treuwidrigkeitseinwand scheidet jedoch in Fällen aus, in denen die Parteien wissentlich und willentlich einen einen niedrigeren als den tatsächlich gewollten Kaufpreis beurkunden lassen.

4. § 817 Satz 2 BGB steht dem Rückforderungsanspruch des Erwerbers hinsichtlich der an den Verkäufer geleisteten (nicht beurkundeten) Kaufpreiszahlungen nicht entgegen.

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IMRRS 2025, 1364

OLG Köln, Beschluss vom 20.08.2025 - 19 W 21/25

1. Bei einer Kenntniserlangung der Gründe für die Ablehnung des Sachverständigen während der mündlichen Erstattung des Sachverständigengutachtens ist das Befangenheitsgesuch unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, anzubringen.

2. Der Verlust des Ablehnungsrechts nach rügelosem Verhandeln zur Sache umfasst hiernach jedenfalls die der Partei bekannten Ablehnungsgründe, d.h. solche, die sich aus Äußerungen des Gutachters im Rahmen seiner Anhörung ergeben.

3. Der allgemein gehaltene Antrag auf Gewährung einer Frist zur Stellungnahme zur Beweisaufnahme genügt nicht.

4. Eine fehlerhafte Tatsachengrundlage für das Sachverständigengutachten kann allenfalls Anlass für die Einholung einer ergänzenden erläuternden Stellungnahme oder/und einer (weiteren) mündlichen Anhörung des Sachverständigen geben, keinesfalls aber die Besorgnis einer Befangenheit begründen.

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IMRRS 2025, 1356

OLG Köln, Beschluss vom 19.07.2023 - 16 U 39/22

1. Der Besteller genügt seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (sog. Symptomtheorie). Erforderlich ist nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden können. Der Besteller ist nicht gehalten, auch die Mängelursachen im Einzelnen anzugeben.

2. Eine schlüssige Klage setzt die Darstellung des Sachverhalts voraus, und zwar in dem Sinne, dass der Schriftsatz aus sich heraus verständlich und die Bezugnahme auf Anlagen nachvollziehbar bleibt. Der Vortrag darf insgesamt nicht so angelegt sein, dass die Bezugnahme auf Anlagen substantiierten Vortrag ersetzt. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, sich etwaige Tatsachengrundlagen für die Subsumtion aus den Anlagen herauszusuchen.

3. Ein gerichtlicher Hinweis ist nicht erforderlich, wenn der Mangel des Vortrages auf der Hand liegt und von einer gewissenhaften und sachkundigen Prozesspartei hätte erkannt werden müssen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Prozessgegner auf den Mangel des Vortrages hinweist und dieser Hinweis auch zutreffend ist.

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Online seit 27. Oktober

IMRRS 2025, 1352

OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025 - 12 U 74/24

1. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei auf den Formmangel berufen hat.

2. Für die Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern, während sich die präzise Lage und Anordnung regelmäßig an Ort und Stelle feststellen lässt. Es genügt also, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist.

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IMRRS 2025, 1355

LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 - 1 S 9755/24 WEG

Ein Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Ziel (hier bauliche Veränderung) auch durch einen Beschluss erreicht werden kann.

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Online seit 24. Oktober

IMRRS 2025, 1324

AG Minden, Urteil vom 16.09.2025 - 36 C 8/25

Entfernt man sich nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, kann dennoch mit Beschlussfassungen zu rechnen sein; es besteht eine Erkundigungsobliegenheit, deren Verletzung einer Wiedereinsetzung in die versäumte Klagefrist entgegensteht.

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Online seit 23. Oktober

IMRRS 2025, 1357

BGH, Urteil vom 26.09.2025 - V ZR 108/24

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.*)

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IMRRS 2025, 1349

LG Regensburg, Urteil vom 18.09.2025 - 85 O 1495/24

1. Ein Mietvertrag über ein Hotelzimmer fällt nicht unter § 29a ZPO, da dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt ist.

2. Der Tod eines Mieters stellt keine Pflichtverletzung dar und begründet keinen Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 535 ff. BGB.

3. Ein Erbe haftet nur für Altverbindlichkeiten, die bis zum Tod des Erblassers entstanden sind; Kosten für die Instandsetzung des Hotelzimmers nach dem Tod des Mieters sind keine Altverbindlichkeiten.

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IMRRS 2025, 1297

LG Berlin II, Urteil vom 20.05.2025 - 67 S 221/24

1. Die Rechte des Mieters im Falle einer Veräußerung des Wohnraums sind durch § 566 BGB umfassend geschützt und verringern sich nicht dadurch, dass nunmehr eine natürliche statt einer juristischen Person auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eintritt.

2. Nimmt eine Modernisierungsvereinbarung ausdrücklich Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag und ändert diesen (lediglich) "in den nachstehenden Punkten ab", bringen die Parteien damit zum Ausdruck, dass der ursprünglich vereinbarte Mietvertrag und die darin enthaltenen Regelungen weiter Bestand haben sollen, sofern nicht grundsätzlich durch die Modernisierungsvereinbarung eine neue Regelung getroffen wird.

3. Ausreichend ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs regelmäßig die Angabe der Person, die die Wohnung benötigt und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Angaben zur Wohnsituation sind erforderlich, soweit sie für den Erlangungswunsch von Bedeutung sind.

4. Sieht eine Vertragsklausel vor, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreicht; vielmehr "wichtige berechtigte Interessen (...) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen" müssen, so reicht das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse nicht aus; es muss darüber hinaus vielmehr ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der durch das Erfordernis wichtiger berechtigter Interessen, die die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, definiert ist. Die Klausel billigt dem Mieter einen gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhten Bestandsschutz zu.

5. Eine "Familienzusammenführung" genügt hierfür nicht.

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Online seit 22. Oktober

IMRRS 2025, 1336

LG München I, Urteil vom 25.06.2025 - 14 S 14073/24

1. Die Zustimmung nach § 558b Abs. 1 BGB ist bedingungsfeindlich und darf auch nicht unter einem Vorbehalt erklärt werden. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig.

2. Gibt der Mieter durch den Vorbehalt zu erkennen, dass er die Zustimmung nur gelten lassen will, wenn weitere Umstände oder Ereignisse eintreten, dann fehlt es an einer wirksamen Zustimmung.

3. Erklärt sich der Mieter grundsätzlich mit der Mieterhöhung einverstanden, meldet aber Zweifel an der Korrektheit der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete an und benennt dabei konkret drei falsch angewandte Mietspiegelmerkmale, liegt darin keine vollumfängliche vorbehaltlose Zustimmung zur Mieterhöhung.

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IMRRS 2025, 1332

OLG Hamm, Beschluss vom 23.06.2025 - 25 W 98/25

1. Die eine Hinweispflicht des Sachverständigen auslösende Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung des angeforderten Vorschusses von 25% anzunehmen.

2. Da bereits leichte Fahrlässigkeit ausreicht, kann sich ein fehlendes Vertretenmüssen des Sachverständigen nicht daraus ergeben, dass die Höhe des Vorschusses (nur) der mit der Ladung zum Termin übersandten gerichtlichen Verfügung zu entnehmen war.

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Online seit 21. Oktober

IMRRS 2025, 0768

OLG Celle, Beschluss vom 27.08.2024 - 2 W 117/24

1. Der gerichtlich bestellte Sachverständige erhält eine Vergütung grundsätzlich nur insoweit, als seine Leistung bestimmungsgemäß verwertbar ist. Weist sein Gutachten Mängel auf, hat er diese innerhalb einer ihm hierfür gesetzten angemessenen Frist zu beseitigen.

2. Die Einräumung einer Frist zur Mängelbeseitigung ist entbehrlich, wenn die Leistung grundlegende Mängel aufweist oder wenn offensichtlich ist, dass eine Mängelbeseitigung nicht erfolgen kann.

3. Inhaltliche Mängel berühren den Vergütungsanspruch des Sachverständigen grundsätzlich nicht. Voraussetzung für eine Versagung der Vergütung ist vielmehr, dass das Gutachten aufgrund inhaltlicher, objektiv feststellbarer Mängel unverwertbar ist und mithin unter keinem Gesichtspunkt als Entscheidungsgrundlage dienen kann.

4. Mangelhaft ist eine gutachterliche Leistung, wenn sie fachliche oder objektiv feststellbare, inhaltliche Defizite aufweist, die gestellte Beweisfrage nicht, weitgehend nicht eindeutig oder nicht nachvollziehbar beantwortet oder sich auf die Mitteilung eines Ergebnisses beschränkt.

5. Allein der Umstand, dass der Sachverständige entsprechende DIN-Normen nicht kennt, führt zwar regelmäßig zur Mangelhaftigkeit der Leistung, lässt aber eine Fristsetzung nicht per se entbehrlich erscheinen.

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IMRRS 2025, 1321

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.06.2025 - 5 A 1399/22

1. Schriftsätze, die über das beA übermittelt werden, müssen einfach oder qualifiziert elektronisch signiert sein.

2. Da Rechtsanwälte verfahrensleitende Schriftsätze über das beA nur selbst übertragen dürfen, müssen sie deren Inhalt vor Versand prüfen.

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Online seit 20. Oktober

IMRRS 2025, 1315

LG Berlin II, Beschluss vom 06.05.2024 - 64 S 19/22

1. § 548 Abs. 1 BGB stellt für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung dar, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht.

2. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen - fahrlässiger oder auch vorsätzlicher - unerlaubter Handlung.*)

3. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte.*)

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IMRRS 2025, 1221

AG München, Urteil vom 18.09.2025 - 419 C 23314/24

1. Die vom Vertragszweck gedeckte Nutzung zum Wohnen kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des Einzelfalls.

2. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des "Wohnens". Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website, trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung allein nicht.

3. Der Vermieter ist für die über die Wohnnutzung hinausgehende gewerbliche Nutzung beweisbelastet.

4. Mahnt der Vermieter ab und mahnt danach erneut ab, statt eine Kündigung auszusprechen, kann eine Kündigung nicht mehr auf Sachverhalte gestützt werden, die zwischen der ersten und der zweiten Abmahnung liegen.

5. Die nicht genehmigte Untervermietung eines Teils der Wohnung an den stellt eine Pflichtverletzung dar, die mangels hinreichender Erheblichkeit nicht geeignet ist, eine Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen - jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.

6. Bereits die Absicht des Mieters, nach dem Auszug eines bisherigen Mitmieters nicht allein leben zu wollen, oder der nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden oder fortzusetzen, kann ein solches Interesse begründen.

7. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist auch zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will.

8. Das berechtigte Interesse des Mieters tritt nur zurück, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre, was insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten oder bei Überbelegung anzunehmen ist.

9. Es ist dem Mieter in dem Fall, in dem er ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, einen Dritten in die Wohnung aufgenommen hat, nicht verwehrt, sich gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, dass ihm ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung zusteht.

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Online seit 17. Oktober

IMRRS 2025, 1327

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 250/23

Zur Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.*)

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IMRRS 2025, 1323

LAG Hamburg, Urteil vom 14.07.2025 - 4 SLa 26/24

1. Der Beweis des ersten Anscheins greift bei typischen Geschehensabläufen ein, also in Fällen, in denen ein bestimmter Sachverhalt feststeht, der nach der allgemeinen Lebenserfahrung auf eine bestimmte Ursache oder auf einen bestimmten Ablauf als maßgeblich für den Eintritt eines bestimmten Erfolgs hinweist (im Anschluss an BAG, IBR 2024, 546; BGH, Urteil vom 12.12.2023 - VI ZR 76/23, Rz. 19, IBRRS 2024, 0468).*)

2. Sind auf der Reproduktion des Zustellbelegs bei einem Einwurf-Einschreiben die Art der Sendung (Einschreiben Einwurf), die Sendungsnummer, die Postleitzahl und der Zustellbezirk erfasst, stehen unter der Kategorie Empfangsberechtigter zum Ankreuzen die Möglichkeiten "Empf", "EmpfBev" und "And.EmpfBer" zur Verfügung und steht hinter dem Titel Empfangsbestätigung der Text "Ich habe die o.g. Sendung dem Empfangsberechtigten übergeben, bzw. das Einschreiben Einwurf in die Empfangsvorrichtung des Empfängers eingelegt", streitet bei Übersendung eines Schriftstücks per Einwurf-Einschreiben und gleichzeitiger Vorlage des Einlieferungsbelegs und der Reproduktion des Auslieferungsbelegs nicht der Beweis des ersten Anscheins für den Zugang dieses Schriftstücks bei dem Empfänger.*)

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IMRRS 2025, 1322

OLG Köln, Beschluss vom 09.10.2025 - 5 W 28/25

1. Sieht eine Partei darin einen Befangenheitsgrund, dass der im selbständigen Beweisverfahren bestellte Sachverständige den Gutachtenauftrag im schriftlichen Gutachten überschreitet, muss sie den Befangenheitsantrag bereits im selbständigen Beweisverfahren unverzüglich stellen. Der erst im Hauptsacheverfahren gestellte Befangenheitsantrag ist unzulässig.*)

2. Zur Frage, ob die einmalige Antwort "Unsinn" des Sachverständigen auf eine Frage der Partei in der mündlichen Verhandlung die Besorgnis der Befangenheit rechtfertigt.*)

3. Ein Mangel an Sachkunde sowie Unzulänglichkeiten oder Fehler des Gutachtens begründen die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen nicht.*)

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Online seit 16. Oktober

IMRRS 2025, 1163

AG Bocholt, Urteil vom 28.03.2025 - 21 C 10/24

1. Sperrmüllkosten sind als umlagefähig anzusehen, wenn diese Kosten zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Es muss sich demnach um für den Vermieter zumindest wiederkehrende Kosten handeln.

2. Dagegen sind die Kosten einer einmaligen "Entrümpelungsaktion" nicht im Rahmen von laufenden Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

3. Wohnungsabnahmen und das Einweisen von Handwerkern gehört nicht zu den umlagefähigen Tätigkeiten eines Hauswarts.

4. Nimmt der Vermieter eine klare Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts nicht vor, müssen die vollständigen angesetzten Kosten für den Hauswart als nicht umlagefähig angesehen werden.

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IMRRS 2025, 1311

LG Hamburg, Urteil vom 14.03.2025 - 318 S 39/23

Die Entastung und Kappung einer Scheinzypresse im Bereich der Einfahrt zu einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar.

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Online seit 15. Oktober

IMRRS 2025, 1275

LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025 - 63 S 141/24

1. Eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 565 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter mit der Eigennutzung durch den Mieter einverstanden war und dem Mieter (Zwischenvermieter) nur wenige Wohnungen überlassen wurden.

2. Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt in einer späteren Mietsenkung keine Vereinbarung über die zukünftigen Mietforderungen, die den Beschränkungen des § 556d BGB nicht unterliegt; aus der Entscheidung des BGH (GE 2022, 1201) zu einer Mieterhöhungsvereinbarung folgt nichts anderes.

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IMRRS 2025, 1309

AG Böblingen, Urteil vom 28.01.2025 - 23 C 866/24 WEG

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die "untergeordnete Bedeutung" haben und "nicht zu erheblichen Verpflichtungen" führen. Beide Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ erfüllt sein. Nur für eine Geldverwaltung, die sich im Rahmen üblicher, ordnungsmäßiger Verwaltung hält, besteht eine Befugnis gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Befugnis besteht jedoch nicht für die Anlage von Geldern mit einer festen Laufzeit von mehreren Jahren, die nur unter wirtschaftlichen Einbußen zurückgezahlt werden können.

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2025, 1284

AG Brakel, Urteil vom 09.01.2025 - 7 C 223/23

Bei der Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten (hier: Müllabfuhr) hat der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt.

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IMRRS 2025, 1230

AG Bad Homburg, Urteil vom 19.12.2024 - 218 C 760/24

1. Dass Kosten im Rahmen von Bauarbeiten immer gewissen Schwankungen unterliegen, weil im Zuge der Arbeiten - gerade auch bei der Sanierung von älteren Gebäuden - unvorhersehbare Zusatzkosten entstehen können, ist allgemein bekannt. Dementsprechend können Angebote die angebotene Summe nicht garantieren.

2. Ist mit gravierenden Folgeschäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum zu rechnen bei einem Zurückstellen der Sanierungsmaßnahme, entspricht nur die Vornahme dieser Sanierungsmaßnahme billigem Ermessen.

3. Sind die Dachterrassen über 40 Jahre alt und treten seit mehreren Jahren regelmäßig Wassereintritte in den unter den Dachterrassen gelegenen Wohnungen auf, so entspricht ein Beschluss, keine Leckortung und Reparatur, sondern eine umfassende Sanierung durchzuführen, ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2025, 1313

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16.06.2025 - 80 N 1/25

1. Ein Rechtsanwalt kann das Recht, nicht-qualifiziert elektronisch signierte Dokumente auf einem sicheren Übermittlungsweg zu versenden, nicht auf andere Personen übertragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 RAVPV).*)

2. Ein Rechtsanwalt handelt nicht ohne Verschulden, wenn er die Nutzungsbedingungen für das beA nicht kennt bzw. nicht beachtet.

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IMRRS 2025, 1307

LAG Niedersachsen, Beschluss vom 06.06.2025 - 4 Ta 114/25

1. Eine per E-Mail eingereichte Beschwerdeschrift wahrt die nach Maßgabe des (…) § 130a ZPO zulässige elektronische Form der Einreichung nicht.*)

2. Auch wenn das der E-Mail angefügte Dokument eine Unterschrift aufweist und Bestandteil der elektronischen Akte geworden ist, ist die Schriftform nach (…) § 569 Abs. 2, § 130 Nr. 6 ZPO nicht gewahrt.*)

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Online seit 13. Oktober

IMRRS 2025, 1250

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2025 - 19 U 128/24

Wird die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts gemäß § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB in einer für den Verbraucher nicht nachvollziehbaren Weise in die Ratenzahlungsvereinbarung eines Bauträgervertrages integriert, so kann dies sowohl einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Intransparenz) als auch gegen § 3 Abs. 2 MaBV (8 Teilbeträge) zur Folge haben.*)

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IMRRS 2025, 1129

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2025 - 1 BvR 1428/24

1. Der Eigentumsschutz des Mieters steht gerichtlichen Entscheidungen entgegen, die die Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Rechtsposition des Mieters verkennen.

2. Dies kann der Fall sein, wenn Fachgerichte Wohnenden die eigenverantwortliche Entscheidung darüber absprechen, wie sie ihr Wohnen gestalten wollen.

3. Zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit von Wohnraummietern gehört grundsätzlich, die eigene Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig halten.

4. Es ist mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar, wenn ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile dem Vermieter aus dem Wohnverhalten des Mieters erwachsen, dessen Interessen der Vorrang gegeben wird, ohne entgegenstehende Belange des Mieters einzustellen.

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IMRRS 2025, 1233

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.08.2025 - 980b C 18/25 WEG

1. Die Kosten einer sog. Erstmahnung sind nicht ersatzfähig.

2. Wird ein Beschluss im Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit gefasst, kommt der Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

3. Dies ist jedoch nicht im Sinne des Zugangs der Mitteilung bei jedem einzelnen Eigentümer zu verstehen, sondern es genügt jede Form der Unterrichtung, die den internen Geschäftsbereich des Feststellenden verlassen hat, und bei der den gewöhnlichen Umständen nach mit einer Kenntnisnahme durch die Wohnungseigentümer gerechnet werden kann.

4. Das Wesen eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit bringt es mit sich, dass die Wohnungseigentümer im Anschluss an die Versammlung, in der dieser gefasst wird, einen weiteren (Sach-)Beschluss fassen können, aber nicht - und erst recht nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt - fassen müssen.

5. Der Wohnungseigentümer ist im Rahmen des Zumutbaren nicht verpflichtet, von sich aus in regelmäßigen Zeitabständen bei der Verwaltung nachzufragen, ob und wann diese mit dem Umlaufverfahren begonnen hat bzw. wann mit der Mitteilung eines Beschlussergebnisses zu rechnen ist.

6. In Bezug auf die Möglichkeit, sich anwaltlicher Hilfe zur Durchsetzung offener Wohngeldforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer zu bedienen, verbleibt im Hinblick auf eine Erstattung der Rechtsverfolgungskosten als Verzugsschaden im Fall eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit der Verwaltung der Gemeinschaft eine vorherige Mahnung des Schuldners.

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