Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 10. September

IMRRS 2025, 1176

OLG Naumburg, Urteil vom 07.06.2024 - 2 U 93/23 (Hs)

1. Erstreckt sich eine Vertragsklausel über den vorübergehenden Ausschluss des Zugangs zum Rechtsschutz auf sämtliche Streitigkeiten der Vertragsparteien "über die Auslegung und Abwicklung dieses Ingenieurvertrages", sind damit auch etwaige Streitigkeiten über die Höhe der Vergütung - als eine Hauptpflicht des Auftraggebers - und über die Erfüllung der primären Leistungspflichten - als eine Hauptpflicht des Auftragnehmers - erfasst. Gleiches gilt für sekundäre Leistungspflichten (hier: vermeintliche Gewährleistungspflichten des Auftragnehmers).*)

2. Eine als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel über den vorübergehenden Ausschluss des Rechtsweges ist auch im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB wegen Intransparenz unwirksam, wenn sie das Erfordernis der vorherigen Durchführung eines Schlichtungs- oder Mediationsverfahrens festlegt, ohne hinsichtlich der Ausgestaltung des Verfahrens (z.B. Auswahl und Gewährleistung der Unabhängigkeit, Unparteilichkeit und beruflichen Qualifikation des Mediators, Gewährleistung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, Bestehen eines Vorschlagsrechts des Mediators und Gewährleistung einer ausreichenden Bedenkzeit, angemessene Dauer des Verfahrens, Zulässigkeit der Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes, Regelungen zur Vertraulichkeit einschließlich der Einräumung eines Zeugnisverweigerungsrechts des Mediators, Regelungen zur Kostentragung und zur Schaffung von Vollstreckungstiteln) nähere Bestimmungen zu treffen oder auf eine allgemein zugängliche oder anerkannte Verfahrensordnung zu verweisen.*)

3. Vereinbaren die Vertragsparteien ausdrücklich, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund die Benennung und Erläuterung des zur Kündigung Veranlassung gebenden Grundes (bzw. der Gründe) beinhalten müsse, so genügt der im Kündigungsschreiben angegebene Grund, dass die Fortführung des Vertrages für den Auftraggeber unzumutbar sei, weil der Auftragnehmer keine oder allenfalls unzureichende Maßnahmen ergriffen habe, um den Bauablauf zu optimieren, nicht. Nutzt der Auftraggeber die - hier im Vertrag sogar ausdrücklich vorgesehene - Möglichkeit des Nachschiebens der Benennung und Erläuterung des Kündigungsgrundes innerhalb angemessener Frist nicht, so ist die Kündigung als Kündigung aus wichtigem Grunde unwirksam und u.U. in eine sog. freie Kündigung umzudeuten.*)

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IMRRS 2025, 1135

LG Regensburg, Beschluss vom 16.06.2025 - 21 S 25/25

1. Der Begriff des Gebäudes i.S.d. § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude. Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbstständige) Gebäude angesehen.

2. Der Annahme eines einheitlichen Gebäudes steht nicht entgegen, wenn es an einem gemeinsamen Treppenhaus und einem gemeinsamen Hauseingang oder sonstigen gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen fehlt und deshalb von einem erhöhten Konfliktpotenzial nicht auszugehen ist.

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IMRRS 2025, 1119

AG Hamburg, Urteil vom 11.06.2025 - 9 C 448/24

1. Gegen das apodiktische Erfordernis von mindestens drei Vergleichsangeboten spricht schon, dass die Wohnungseigentümer - auch nach Einholung der Vergleichsangebote - nicht verpflichtet sind, das billigste oder günstigste Angebot, wie man es bei einer Ausschreibung kennt, anzunehmen und zu realisieren.

2. Das Fehlen solcher drei Angebote darf nicht grundsätzlich und undifferenziert dazu führen, dass Instandsetzungsmaßnahmen gegen den Willen der sanierungswilligen Mehrheit verschleppt werden, wenn ein Sanierungsbedarf objektiv vorhanden und auch hinreichend durch technischen Sachverstand abgesichert ist.

3. Statt der gelegentlich zu Unrecht als zwingend angenommenen drei Vergleichsangebote sind entscheidende Faktoren etwa das Auftragsvolumen, die Bedeutung der Maßnahmen bzw. deren Unterlassung für die Bausubstanz, die Anfrage bei Unternehmen, die letztlich keine Angebote abgeben, sowie individuelle Faktoren.

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IMRRS 2025, 1187

OLG Schleswig, Urteil vom 21.07.2025 - 16 U 64/24

1. Die Bestimmung "Das Gebäude ist nicht länger als 6 Monate ununterbrochen unbewohnt" ist als Gefahrerhöhungstatbestand in einer Deklaration im Versicherungsschein bzw. in den Bedingungen einer Wohngebäudeversicherung im Hinblick auf die Steigerung des Brandrisikos unwirksam. Eine Erhöhung der Brandgefahr kann erst dann bejahen sein, wenn zu dem Leerstehen weitere Umstände hinzukommen (Anschluss an BGH, Urteil vom 13.01.1982 - IVa ZR 197/80, IBRRS 1982, 0536 = IMRRS 1982, 0002).*)

2. Steht ein Haus langjährig leer, sind darin erst während der Besitzzeit des Versicherungsnehmers regelmäßig Unbefugte eingedrungen, haben sie sich davon auch nicht durch den wiederholten Verschluss der Türen abhalten lassen, haben sie sich, wie sich aus verbliebenen Überresten erschließt, dort auch länger aufgehalten, befördert auch durch den Umstand, dass in dem Haus Strom vorhanden war, so liegt in einem Brandschadenfall im Hinblick auf die Nichtanzeige eines Versicherungsnehmers, dem all dies bekannt ist, mehr als ein nur mittelgradiges Verschulden vor, das eine Leistungskürzung wegen Nichtanzeige einer Gefahrerhöhung um 60% rechtfertigt.*)

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Online seit 9. September

IMRRS 2025, 1165

AG München, Urteil vom 27.03.2025 - 1293 C 21442/23 WEG

1. Eine Pflichtverletzung des Ex-Verwalters liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung (hier: zur Vertreterversammlung zu laden) offensichtlich unvertretbar und/oder nicht nachvollziehbar ist.*)

2. Es kann dem Ex-Verwalter nicht angelastet werden, dass er sich bei der Raumwahl im Jahr 2020 nicht ausschließlich von der zu erwartenden Teilnehmerzahl hat leiten lassen, sondern auch von dem Wunsch, die Eigentümer von der Versammlung fernzuhalten, und hierbei nicht in den Blick genommen hat, dass die von ihm gewählten Formulierungen im Einladungsschreiben aus der Sicht eines objektiven Empfängers als Ausladung verstanden werden konnten.*)

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Online seit 8. September

IMRRS 2025, 1164

LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2025 - 11 S 44/23

1. Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer zwar befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern.*)

2. Im Sinne der Prozessökonomie muss es möglich sein, die Beschlussersetzung (Nachgenehmigung) widerklagend im Rückbauprozess geltend zu machen. Von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung ist auszugehen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass Bemühungen um eine entspr. Beschlussfassung nicht erfolgversprechend und daher nur unnötige Förmelei wären.*)

3. Eine Beeinträchtigung kann bereits die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade darstellen.*)

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IMRRS 2025, 1166

OLG Celle, Urteil vom 29.04.2025 - 5 U 1/25

Der Kläger kann sich nach dem Grundsatz der Gleichwertigkeit des Parteivorbringens zwar die von seinem Sachvortrag abweichenden - und für ihn günstigen - Behauptungen des Beklagten zu eigen machen und seine Klage darauf stützen. Das Vorbringen des Beklagten darf der Entscheidung aber nur dann zu Grunde gelegt werden, wenn der Kläger es sich zumindest hilfsweise zu eigen macht (hier verneint).

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Online seit 5. September

IMRRS 2025, 1150

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.07.2025 - 4 O 129/25

1. Die Verjährung eines Anspruches aus einer selbstschuldnerischen Bürgschaft, die vorsieht, dass der Bürge nur unter den in § 650f Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Voraussetzungen zur Zahlung verpflichtet ist, beginnt nicht, ehe diese Voraussetzungen nicht eingetreten sind.*)

2. Solange die Verjährung einer Bürgschaftsschuld nicht begonnen hat und der Bürge seine Haftung nicht ernsthaft bestritten hat, besteht grundsätzlich kein Feststellungsinteresse für eine Feststellungsklage gegen den Bürgen. Offen bleibt, ob Abweichendes gilt, wenn sich der Bürge auf Aufforderung des Gläubigers nicht dazu erklärt, ob er die Hauptschuld und die daraus ggf. folgende - nicht fällige - Bürgschaftsschuld anerkennt.*)

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IMRRS 2025, 1174

OLG Brandenburg, Beschluss vom 13.08.2025 - 11 U 37/25

1. In der gleitenden Neuwertversicherung wird der Anspruch auf Ersatz der notwendigen Reparaturkosten durch § 13 Nr. 7 VGB 2008 eingeschränkt. Der Versicherungsnehmer erwirbt den Anspruch auf Zahlung des Teils der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt (Neuwertanteil) nur, soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalls sicherstellt, dass er die Entschädigung verwenden wird, um versicherte Sachen in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wiederherzustellen oder wiederzubeschaffen.

2. Die Sicherstellung der Verwendung der Entschädigung zur Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung ist Voraussetzung für die Entstehung des Anspruchs auf Ersatz des Schadens, der über den Zeitwertschaden hinausgeht. Ohne Sicherstellung beschränkt sich der Anspruch auf den Ersatz des Zeitwertschadens.

3. Die Sicherstellung erfordert eine Prognose in dem Sinne, dass bei vorausschauend-wertender Betrachtungsweise eine bestimmungsgemäße Verwendung hinreichend sicher angenommen werden kann. Diesbezüglich bedarf es Vorkehrungen, die - auch wenn sie keine restlose Sicherheit garantieren - jedenfalls keine vernünftigen Zweifel an der Wiederherstellung oder Wiederbeschaffung aufkommen lassen, um Manipulationen möglichst auszuschließen. Das wird etwa anzunehmen sein nach verbindlichem Abschluss eines Bauvertrags mit einem leistungsfähigen Unternehmer, wenn die Möglichkeit der Rückgängigmachung des Vertrages nur eine fernliegende ist.

4. Die bloße Vorlage von Kostenvoranschlägen oder eines Parteigutachtens oder die vom Versicherungsnehmer geäußerte Absicht, die Reparatur durchführen zu wollen, genügt zur Sicherstellung nicht.

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Online seit 4. September

IMRRS 2025, 1139

OLG München, Beschluss vom 29.01.2024 - 28 U 2650/23 Bau

1. Für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden besteht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Die Partei, die sich auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände beruft, trifft die Beweislast für deren Vorliegen (hier: Zustimmungsvorbehalt zu einem geschlossenen Vergleich).

2. Ein Vergleich über die Höhe der Restkaufpreiszahlung bedarf nicht der notariellen Beurkundung.

3. Die Verjährung von Mängelansprüche schließt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals die Leistung verweigert werden konnte.

4. Die Verweigerung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger erweist sich als treuwidrig, wenn die Restkaufpreisforderung geringfügig ist (hier bejaht für bis zu 8,5 %) und der Bauträger trotz Aufforderung bestehende - nicht unerhebliche - Mängel nicht beseitigt.

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Online seit 2. September

IMRRS 2025, 1120

OLG München, Beschluss vom 19.12.2023 - 28 U 3253/23 Bau

1. Abnahmeklauseln, die dem Verwalter die Befugnis geben, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen, sind regelmäßig unwirksam. Ein Gemeinschaftsbeschluss, der die unwirksame Abnahmeklausel lediglich "fortsetzt", teilt deren rechtliches Schicksal.

2. Ein Abrechnungsverhältnis entsteht u.a. dann, wenn die Eigentümergemeinschaft den Bauträger zur Mängelbeseitigung auffordert und nach fruchtlosem Fristablauf Schadensersatz verlangt, wohingegen der Bauträger die Mängelbeseitigung verweigert und sich auf Verjährung beruft.

3. Balkonkragplatten gehören zum Gemeinschaftseigentum.

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Online seit 1. September

IMRRS 2025, 1142

OLG München, Urteil vom 12.08.2025 - 9 U 2516/24 Bau

1. Solange die für die Abschlagsrate festgelegten Leistungen (hier: "Beginn der Erdarbeiten") nicht erbracht sind, besteht zwar grundsätzlich das Annahmeverbot gem. § 3 MaBV und kommt ein Rückzahlungs- bzw. Schadensersatzanspruch des Erwerbers in Betracht. Ein solcher Anspruch entfällt jedoch, wenn die Leistung zeitnah - binnen weniger Monate - nachgeholt und damit die Fälligkeitsvoraussetzung herbeigeführt wird (hier bejaht).

2. Für den "Beginn der Erdarbeiten" genügt der erste Spatenstich, nicht jedoch die Vornahme reiner Vorbereitungshandlungen (z.B. Abrissmaßnahmen).

3. Den Erwerber trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die geleisteten Zahlungen weder zum Zeitpunkt der Vornahme der Zahlungen noch zu einem späteren Zeitpunkt vorlagen.

4. Die (endgültige) Aufhebung einer einmal erteilten Baugenehmigung ändert nichts an den eingetretenen Fälligkeitsvoraussetzungen.

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IMRRS 2025, 1143

BGH, Beschluss vom 01.07.2025 - VI ZR 357/24

1. Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist verletzt, wenn offenkundig unrichtig überhöhte Anforderungen an die Substantiierungspflicht zum Vorliegen einer die Streupflicht auslösenden allgemeinen Glätte gestellt werden.*)

2. Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist dann nicht neu im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird.*)

3. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der die Räum- und Streupflicht Verletzende und für die Sicherheit eines Verkehrswegs Verantwortliche durch die Pflichtverletzung die maßgebliche Ursache für einen Unfall setzt, der sich infolge der nicht beseitigten Gefahrenlage ereignet. Ein die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ausschließender, weit überwiegender Verursachungsbeitrag des Geschädigten kann nur angenommen werden, wenn das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist.*)

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Online seit 29. August

IMRRS 2025, 1124

OLG München, Beschluss vom 19.08.2025 - 25 W 799/25

1. Hat das Gericht einen Sachverständigen bestimmt, der zunächst nicht Partei des Rechtsstreits war, und wird die Klage auf diesen Sachverständigen erweitert, so begründet dies regelmäßig keine Stellung des Sachverständigen als "Partei".

2. Eine Streitverkündung an den Sachverständigen oder eine Parteierweiterung auf diesen stellt sich regelmäßig als objektiv rechtsmissbräuchlich dar.

3. Die Parteierweiterung auf den Sachverständigen begründet keinen Ablehnungsgrund gegen diesen.

4. Lücken und Unzulänglichkeiten des Gutachtens rechtfertigen für sich allein nicht die Ablehnung eines gerichtlichen Sachverständigen wegen Befangenheit, soweit dessen Unparteilichkeit dadurch nicht in Frage gestellt wird. Fachliche Einwände gegen Methodik und Ergebnisse des Gutachtens sind nicht im Ablehnungsverfahren zu klären.

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IMRRS 2025, 1114

OLG Hamburg, Urteil vom 14.08.2025 - 4 U 29/25

1. Das Fehlen des Vermerks "vorgespielt und genehmigt" ändert nichts an der Wirksamkeit einer Prozesshandlung (hier: Klagerücknahme).

2. Ob eine erklärte Klagerücknahme unter der Bedingung der Bestandskraft des zwischen den Parteien im selben Termin geschlossenen Vergleichs steht, ist durch Auslegung zu ermitteln (hier verneint).

3. Prozesserklärungen können grundsätzlich nicht wegen Irrtums angefochten oder widerrufen werden. Ein Widerruf ist nur ausnahmsweise bei Vorliegen eines Restitutionsgrundes oder bei ausdrücklicher gesetzlicher Gestattung möglich.

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Online seit 27. August

IMRRS 2025, 1116

BGH, Beschluss vom 23.07.2025 - VII ZB 26/23

Eine Kostenentscheidung in einem selbständigen Beweisverfahren nach § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO verliert ihre Wirksamkeit, wenn eine abweichende Kostenentscheidung in einem nachfolgenden Klageverfahren ergeht.*)

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Online seit 26. August

IMRRS 2025, 1108

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.07.2025 - 6 U 120/24

1. Ein Nachweis meint eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

2. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrags wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf oder Verkauf interessierten Kunden im Allgemeinen auch den möglichen Vertragspartner - einschließlich vollständigem Namen und Anschrift - nennen müssen.

3. Eine Vermittlungstätigkeit ist die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potenziellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.

4. Da der Makler mithin aktiv am Zustandekommen des Vertrages beteiligt sein muss, genügt es für die Annahme einer den Provisionsanspruch auslösenden Vermittlungstätigkeit nicht, wenn sich seine Tätigkeit auf punktuelle Hilfestellungen beschränkt, etwa auf die Weitergabe von Informationen.

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IMRRS 2025, 1110

BGH, Beschluss vom 01.07.2025 - VI ZB 59/24

1. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann nicht gewährt werden, wenn nach den von der Partei vorgetragenen und glaubhaft gemachten Tatsachen zumindest die Möglichkeit besteht, dass die Fristversäumnis von ihrem Prozessbevollmächtigten verschuldet war.*)

2. Der Rechtsmittelführer ist generell mit dem Risiko belastet, dass das Rechtsmittelgericht in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens eine beantragte Verlängerung der Rechtsmittelbegründungsfrist (teilweise) versagt. Ohne Verschulden im Sinne von § 233 ZPO handelt der Rechtsanwalt daher nur dann, wenn (und soweit) er auf die Fristverlängerung vertrauen durfte, das heißt, wenn deren Bewilligung mit großer Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Das setzt neben der Zulässigkeit die Vollständigkeit des Fristverlängerungsantrags voraus. Hierzu gehört - bei Fehlen der Einwilligung des Gegners - auch die Darlegung eines erheblichen Grundes im Sinne des § 520 Abs. 2 Satz 3 ZPO für die Notwendigkeit der Fristverlängerung.*)

3. Grundsätzlich können möglicherweise noch erfolgende Berichtigungen eines Urteils nach §§ 319, 320 ZPO oder Protokollberichtigungen keine erheblichen Gründe im Sinne von § 520 Abs. 2 Satz 3 ZPO für eine Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist darstellen.*)

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Online seit 22. August

IMRRS 2025, 1066

LG Berlin II, Urteil vom 05.11.2024 - 65 S 149/24

1. Übersteigt der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete und besteht länger als einen Monat, rechtfertigt dies sowohl eine ordentliche als auch außerordentliche Kündigung.

2. Der Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung setzt keine Abmahnung voraus.

3. Aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls, die festzustellen und zu würdigen Aufgabe des jeweiligen Tatrichters ist, kann es dem Vermieter verwehrt sein, sich auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung mit Rücksicht auf Treu und Glauben zu berufen.

4. Dies kann anzunehmen sein, wenn der Mieter den Rückstand weniger als einen Monat nach Zugang der Kündigung vollständig ausgleicht.

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IMRRS 2025, 1062

AG Aachen, Urteil vom 29.04.2024 - 118 C 37/23

1. Grundsätzlich bestehen keine Bedenken dagegen, dass die Wohnungseigentümer durch eine klare und eindeutige Vereinbarung die Erhaltungslast und/oder die Kostenlast auch von zwingendem Gemeinschaftseigentum auf einzelne Wohnungseigentümer überwälzen.

2. Solche Abweichungen von § 16 Abs. 2 WEG sind aber stets restriktiv auszulegen, da ein Erwerber einer Eigentumswohnung unzweifelhaft erkennen können muss, welche Kosten auf ihn zukommen.

3. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Pflege, der Anstrich ohne Außenanstrich und die Erneuerung der Fensterrahmen den jeweiligen Eigentümern obliegt, so müssen die Eigentümer die Fenster selbst ersetzen (in Abgrenzung zu BGH, IMR 2012, 292).

4. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind an die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung gebunden und deshalb verpflichtet, im Fall der Erneuerung von Fenstern zur Optik des Gesamtobjekts passende, neue Fenster einzubauen.

5. Im Jahr 2008 waren von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilungsregeln durch Beschluss im Bereich der Instandhaltung oder Instandsetzung nur im Einzelfall möglich. Eine generelle Regelung war nichtig.

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IMRRS 2025, 1097

OLG Hamm, Urteil vom 29.07.2025 - 7 U 58/24

1. Die Übernahme der Protokollführung über die Beweisaufnahme, konkret die Protokollierung des mündlichen Gutachtens durch den Sachverständigen selbst, ist - anders als die Möglichkeit eines Wortlautprotokolls - in § 159 ZPO nicht vorgesehen, daher verfahrensfehlerhaft, und kann keine Grundlage für eine instanzbeendende Entscheidung sein, so dass entweder die Beweisaufnahme in zweiter Instanz zu wiederholen oder das erstinstanzliche Urteil auf Antrag aufzuheben und das Verfahren an das Landgericht zurückzuverweisen ist (in Festhaltung an OLG Hamm, IBR 2024, 387; OLG Hamm, Urteil vom 22.08.2023 - 7 U 112/22, IBRRS 2023, 3632; entgegen Rogler, r+s 2024, 567; anders obiter OLG Nürnberg, Beschluss vom 16.10.2024 - 8 U 2323/23, IBRRS 2024, 3056; offenlassend OLG Schleswig, IBR 2025, 1023 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 1052

BayObLG, Beschluss vom 31.07.2025 - 102 AR 76/25

1. Ein Antrag auf Zuständigkeitsbestimmung kann auch für ein selbständiges Beweisverfahren und auch noch nach dessen Anhängigkeit gestellt werden.

2. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 VOB/B richtet sich der Gerichtsstand - vorbehaltlich anderslautender Vereinbarung - für Streitigkeiten aus dem Vertrag nach dem Sitz der für die Prozessvertretung des Auftraggebers zuständigen Stelle, sofern die Voraussetzungen für eine Gerichtsstandvereinbarung nach § 38 ZPO vorliegen. Diese Gerichtsstandsvereinbarung umfasst Aktiv- und Passivprozesse des öffentlichen Auftraggebers und ist insoweit ausschließlich.

3. Zwar können Parteien für eine bereits entstandene Streitigkeit eine Gerichtsstandsvereinbarung abschließen. Eine solche Vereinbarung berührt ab dem Eintritt der Rechtshängigkeit beim zuständigen Gericht dessen Zuständigkeit nicht mehr. Diese Grundsätze gelten für das selbständige Beweisverfahren entsprechend.

4. Im selbständigen Beweisverfahren kann eine Zuständigkeit nicht kraft rügeloser Einlassung begründet werden.

5. Die Prorogation eines ausschließlichen Gerichtsstands mit einem der Streitgenossen hat grundsätzlich zur Folge, dass keiner der allgemeinen Gerichtsstände der Antragsgegner, sondern nur der vereinbarte ausschließliche Gerichtsstand für die gemeinsame Klage bestimmt werden kann.

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Online seit 21. August

IMRRS 2025, 1095

OLG Frankfurt, Beschluss vom 04.08.2025 - 30 W 105/25

1. Die beharrliche Weigerung des Sachverständigen, den Gutachterauftrag zur Kenntnis zu nehmen und daraus folgende Mängel des Gutachtens zu beseitigen, rechtfertigt aus Sicht der Partei die Besorgnis der Befangenheit.*)

2. Der Sachverständige, der den eindeutigen Gutachtenauftrag verlassen und den daraus resultierenden Mangel des Gutachtens auch nicht nachträglich behoben hat, als er darauf hingewiesen worden ist, handelt grob fahrlässig i.S.v. § 8a Abs. 3 Nr. 3 JVEG.*)

3. Wenn ein Sachverständiger nach Erstattung des Gutachtens mit Erfolg abgelehnt ist, darf ungeachtet des Wortlauts des § 412 Abs. 2 ZPO ("kann") das Gutachten des abgelehnten Sachverständigen grundsätzlich nicht mehr verwertet werden.*)

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IMRRS 2025, 1084

OLG Celle, Urteil vom 10.07.2025 - 11 U 179/24

Ein Wohngebäude, in dem seit mehr als einem Jahr niemand mehr wohnt und der letzte Bewohner nach seinem - absehbar endgültigen - Umzug in ein Altenpflegeheim lediglich noch die Möbel nebst sonstigem Inventar zurückgelassen hat, die in dem Heim keinen Platz fanden, ist im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen ungenutzt. Es besteht dann die Obliegenheit, die Wasserversorgung abzusperren.*)

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IMRRS 2025, 1091

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 04.07.2025 - 8 S 1006/23

Zur Antragsbefugnis eines Eigentümers einer im Plangebiet gelegenen Wohnung (hier: verneint).*)

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Online seit 20. August

IMRRS 2025, 1098

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 36/24

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.*)

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IMRRS 2025, 1007

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025 - 9 C 6/24

1. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen.

2. Fehlt die Angabe eines Umlageschlüssels, ist die Betriebskostenabrechnung bereits formell unwirksam.

3. Erhöhte Vorauszahlungen können nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden.

4. Erlaubt der Vermieter dem Mieter, Zahlungsrückstände in Raten zu begleichen, kann eine Kündigung nicht auf diese Rückstände gestützt werden, da sich der Vermieter sonst widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich verhalten würde.

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IMRRS 2025, 1013

AG München, Urteil vom 28.11.2024 - 1293 C 17375/24 WEG

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass die TG-Stellplatzbesitzer allein über Angelegenheiten abstimmen, die die Tiefgarage betreffen, und die Wohnungseigentümer allein über Angelegenheiten abstimmen, die nur das Gebäude betreffen, und, dass in Fällen, in denen sowohl die Tiefgarage als auch das Gebäude betroffen sind, beide zusammen abstimmen, so sind bei der Frage des Einbaus von Wallboxen in der Tiefgarage auch die Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt, wenn der Einbau die Installation der Ladeinfrastruktur im Waschraum des Gebäudes, die Umrüstung der Bestandszählerverteilung im Gebäude und ein Wanddurchbruch zwischen Gebäude und Tiefgarage erfordert.

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IMRRS 2025, 1094

BGH, Beschluss vom 15.07.2025 - VIII ZB 69/24

Ein rechtliches Interesse gem. § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine vom Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich.*)

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Online seit 19. August

IMRRS 2025, 1006

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025 - 49 C 468/24

1. Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt werden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zu begründen.

2. Haben die Parteien eines Mietvertrags formularvertraglich eine Regelung über die Betriebskostentragungspflicht geschlossen, wonach bestimmte Betriebskosten umgelegt werden und hierzu eine Auflistung im Mietvertrag erfolgt, sind nur die ausdrücklich genannten Positionen umlagefähig.

3. Ist ferner vereinbart, dass monatliche Vorauszahlungen erhoben werden und bei jeder einzelnen Betriebskostenart der Vorauszahlungsbetrag angegeben werden muss, so schuldet die Mieterseite nur die Betriebskosten, für die die Parteien die entsprechenden Vorauszahlungsbeträge eingetragen haben.

4. Eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass die Vermieterseite Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage sie nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht.

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IMRRS 2025, 1087

OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2025 - 25 W 110/25

1. Der Gerichtssachverständige erhält die Vergütung lediglich in Höhe des Auslagenvorschusses (hier: 6.000 Euro), wenn die Vergütung (hier: 30.000 Euro) den angeforderten Vorschuss erheblich überschreitet und er nicht rechtzeitig auf diesen Umstand hingewiesen hat.

2. Die Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung von 25 Prozent erreicht.

3. Mit der Mitteilung, dass der Vorschuss voraussichtlich nicht ausreichen wird, genügt der Sachverständige seiner Hinweispflicht nicht. Vielmehr bedarf es einer Kostenschätzung, auf deren Grundlage ein zahlenmäßiger Wert anzugeben ist, um den die voraussichtlichen Kosten den Auslagenvorschuss überschreiten.

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Online seit 18. August

IMRRS 2025, 1040

OLG Koblenz, Urteil vom 04.04.2024 - 2 U 68/23

1. Der Werklohn wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Besteller endgültig keine Erfüllung mehr verlangt oder aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht verlangen kann.

2. Tritt der Bauträger seine Kaufpreisansprüche aus dem Bauträgervertrag mit dem Erwerber an einen Dritten ab und schließt der Bauträger später mit dem Erwerber einen Vergleich (hier: Zahlung eines Abgeltungsbetrags gegen Eigentumsumschreibung), in dem der Bauträger zu Lasten des Dritten auf einen Teil der Vergütungsforderungen verzichtet, entfaltet dieser Verzicht gegenüber dem Dritten keine Rechtswirkung, wenn der Erwerber Kenntnis von der Abtretung hatte.

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IMRRS 2025, 1031

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 14 S 9406/23

1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat.

2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstands nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen.

3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt.

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IMRRS 2025, 1039

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980a C 11/25 WEG

1. Regelungen in einer Teilungserklärung sind - wie alle im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen - objektiv-normativ auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch etwaige Sonderrechtsnachfolger binden, und Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

2. Ist in der Teilungserklärung nur von Wohnungseigentümern die Rede, ist daraus nicht zu folgern, dass Teileigentümer davon nicht betroffen sind, wie ein Vergleich mit § 16 WEG zeigt, in dem ebenfalls nur von Wohnungseigentümern die Rede ist, aber auch die Teileigentümer gemeint sind. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen in einem umfassenden Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen.

3. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen wollte.

4. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

Online seit 15. August

IMRRS 2025, 1080

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 161/24

1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.*)

2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit i.S.d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.*)

IMRRS 2025, 1064

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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Online seit 14. August

IMRRS 2025, 1038

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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IMRRS 2025, 1045

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln - hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) - spätestens mit Ablauf von 10 Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrags, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels - hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes - als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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IMRRS 2025, 1041

BGH, Beschluss vom 03.07.2025 - V ZR 181/24

1. Neu ist ein Angriffs- oder Verteidigungsmittel, wenn es bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht vorgebracht worden und daher im erstinstanzlichen Urteil unberücksichtigt geblieben ist. Ein im zweitinstanzlichen Verfahren erstmals vorgebrachtes Bestreiten bildet stets ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel.

2. Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Maßgeblich ist auch, ob die Partei bei Aufwendung der gebotenen Sorgfalt die Entscheidungsrelevanz des betreffenden Vorbringens überhaupt hätte erkennen können.

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