Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit heute

IMRRS 2026, 0592

BGH, Urteil vom 30.04.2026 - III ZR 164/25

1. Die Frage, ob einem Grundstückseigentümer gegen einen Immobilienmakler wegen der Vermarktung einer Immobilie ein Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) und bei dessen Geltendmachung ein Schadensersatzanspruch (§ 678 BGB) zusteht, ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn der Mieter der Immobilie den Makler mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt hat.*)

2. Einem Grundstückseigentümer kann gegenüber einem Immobilienmakler ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB zustehen, wenn dieser unter Verwendung von Fotografien der Innenräume der Immobilie diese öffentlich vermarktet (Fortführung von BGH, Urteile vom 20.09.1974 - I ZR 99/73, JZ 1975, 491; IMR 2011, 249; IMR 2013, 382, und vom 19.12.2014 - V ZR 324/13, IMRRS 2015, 1564 = NJW 2015, 2037).*)

3. Besteht ein solcher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB und mahnt der Eigentümer den Makler in einer Weise ab, die diesem einen Weg weist, ihn ohne Inanspruchnahme der Gerichte klaglos zu stellen, kann der Eigentümer die Rechtsanwaltskosten, die er den Umständen nach für die Verfolgung seines Anspruchs für erforderlich halten darf, vom Makler nach den §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB ersetzt verlangen (Fortführung von BGH, Urteile vom 15.10.1969 - I ZR 3/68, BGHZ 52, 393; vom 02.03.1973 - I ZR 5/72, NJW 1973, 901; vom 19.12.2014 - V ZR 324/13, IMRRS 2015, 1564 = NJW 2015, 2037; vom 11.06.2015 - I ZR 7/14, IMRRS 2015, 1565 = VersR 2016, 1255 und vom 17.12.2020 - I ZR 228/19, NJW 2021, 2023).*)

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IMRRS 2026, 0591

BGH, Urteil vom 11.03.2026 - I ZR 202/25

1. Die Vorschrift des § 126b Satz 1 BGB ist mit Blick auf § 656a BGB dahin auszulegen, dass - wenn ein Maklervertrag die Textform wahren muss - die jeweiligen Erklärungen der Vertragsparteien nicht in einem Dokument enthalten sein müssen, sondern auch jeweils auf getrennten dauerhaften Datenträgern vorhanden sein können mit der Folge, dass durch den Austausch von E-Mails ein nach § 656a BGB formwirksamer Maklervertrag zustande kommen kann.*)

2. Die in § 656a BGB genannten Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, können wirksam nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent abgeschlossen werden, wenn die wesentlichen Bestandteile des Maklervertrags - insbesondere die Parteien des Maklervertrags, die Höhe der Provision und der Gegenstand des in Aussicht genommenen Hauptvertrags - sich aus den die Textform des § 126b BGB wahrenden Vertragserklärungen bestimmbar ergeben, wobei für die Bestimmbarkeit auch auf außerhalb der Vertragserklärungen liegende Umstände zurückgegriffen werden darf, sofern für den Willen in dem erforderlichen Umfang ein zureichender Anhaltspunkt in der Urkunde besteht.*)

3. Auch wenn in der seit dem 13.06.2014 geltenden Fassung des § 126b BGB nicht mehr vorgesehen ist, dass der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss, muss der Erklärende weiterhin auf geeignete Weise deutlich machen, wo seine Erklärung endet, damit die Textform gewahrt wird.*)

4. Bereicherungsrechtliche Ansprüche des Maklers gegen den Maklerkunden scheiden aus, wenn der Maklervertrag die nach § 656a BGB erforderliche Textform nicht wahrt.*)

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Online seit 19. Mai

IMRRS 2026, 0561

KG, Urteil vom 05.02.2026 - 10 U 52/24

Der Konflikt zwischen dem Verbraucherschutz nach dem sog. Halbteilungsgrundsatz und den Regelungen zum Vorkaufsfall ist zu Gunsten des Verbraucherschutzes aufzulösen.*)

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Online seit 13. Mai

IMRRS 2026, 0542

LG Hamburg, Urteil vom 29.10.2025 - 315 O 151/25

1. Eine Beeinträchtigung durch den unangekündigten (Über-)Flug des Nachbargrundstücks mit einer kamerabestückten Drohne ist nicht rechtswidrig, weil das grundrechtlich geschützte Interesse der betroffenen Nachbarn an der Achtung ihrer Privatsphäre nicht das geschützte Interesse des störenden Nachbarn an einer wirtschaftlichen Nutzung seines Grundstücks durch Installation einer Photovoltaikanlage auf seinem Haus überwiegt. Wenn der Nachbar zur Installation einer Photovoltaikanlage das Nachbargrundstück an einem einzelnen Tag mit einer Drohne überfliegen lässt, um Luftbildaufnahmen für die Planung der Anlage anfertigen zu lassen, tritt eine damit einhergehende Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts zurück, weil es sich allenfalls um eine kurzfristige und abstrakte Beeinträchtigung handelt.*)

2. Bei Beeinträchtigungen durch Laub und Totholz sind Nachbarn dann nur als Störer anzusehen, wenn ihnen die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung ihres Grundstücks vorzuwerfen ist (vgl. BGH, IMR 2019, 511). Darin, dass die Nachbarn nicht in dem von den Klägern gewünschten Umfang Kronenrückschnitte haben vornehmen lassen, sind keine außergewöhnlichen Umstände zu erblicken.*)

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Online seit 12. Mai

IMRRS 2026, 0385

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2026 - 10 U 81/25

1. Täuscht der Verkäufer einer Immobilie den Käufer arglistig über das Zustandekommen eines für die Nutzung wesentlichen Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft, ist der Käufer zur Anfechtung des Kaufvertrags nach § 123 Abs. 1 BGB berechtigt. Der Vertrag ist dann gem. § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an nichtig.

2. Die Kausalität der Täuschung für den Abschluss des Kaufvertrags ist zu bejahen, wenn der getäuschte Käufer den Vertrag ohne die Täuschung zumindest nicht zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen hätte. Auf die objektive rechtliche Relevanz des getäuschten Umstands kommt es nicht an.

3. Ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB besteht, wird jedoch durch dem Käufer zugeflossene Nutzungsvorteile im Wege der Vorteilsausgleichung gemindert.

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Online seit 11. Mai

IMRRS 2026, 0539

OLG München, Urteil vom 27.04.2026 - 17 U 2866/25

1. Die Sicherungshypothek des Bauunternehmers nach § 650e BGB ist streng akzessorisch. Der Unternehmer hat die vom Besteller geleistete Sicherheit zurückzugeben, sobald der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Forderung des Unternehmers erloschen oder wegen eingetretener Verjährung undurchsetzbar geworden ist.

2. Besteht die Forderung nicht mehr, ist das Grundbuch im Hinblick auf die Sicherungshypothek (und damit auch im Hinblick auf eine diese sichernde Vormerkung) unrichtig.

3. Erfolgt eine Abtretung vor der Eintragung der für den Zedenten bereits bewilligten Vormerkung, kann die Vormerkung nicht auf den Zessionar übergehen, da sie im Zeitpunkt der Abtretung mangels Eintragung noch nicht entstanden ist. Sie kann aber auch nicht in der Person des Zedenten entstehen, weil dieser im Zeitpunkt der Eintragung nicht mehr Rechtsinhaber des gesicherten Anspruchs ist; aus diesem Grund kommt nur eine Entstehung in Person des Zessionars in Betracht.

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Online seit 8. Mai

IMRRS 2026, 0470

BFH, Urteil vom 07.10.2025 - IX R 26/24

1. Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.*)

2. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14.07.2021, BGBl I 2021, 2805) stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar.*)

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2026, 0513

OLG Hamm, Urteil vom 23.03.2026 - 22 U 66/25

Der Verkäufer ist gehalten, Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Bagatellisierende Antworten können eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen (im Anschluss an BGH, IMR 2024, 438).*)

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Online seit 4. Mai

IMRRS 2026, 0504

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 169/24

Der wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers nach Deliktsrecht zu ersetzende Differenzschaden des Käufers besteht in dem Betrag, um den der Käufer im Vertrauen auf die Angaben des Verkäufers die Kaufsache zu teuer erworben hat. Es kommt nicht darauf an, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.*)

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Online seit 30. April

IMRRS 2026, 0502

LG Bochum, Urteil vom 01.04.2026 - 3 O 232/23

1. Ein verständiger Erklärungsempfänger darf die Angabe eines Baujahrs in einem Makler-Exposé zunächst einmal so verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes gemeint ist.

2. Selbst nach einer vollumfänglichen Kernsanierung eines Gebäudes ist bei dem Erhalt tragender Strukturen, wie Fundamente, Wände und Decken, der Begriff "Baujahr" nach diesen Grundsätzen so zu verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung gemeint ist. Gleiches gilt für Um-, An- und Erweiterungsbauten und auch dann, wenn ein Gebäude nur teilweise unbenutzbar wurde und anschließend wiederhergestellt wurde.

3. Demgegenüber ist bei einer nahezu vollständigen Zerstörung eines Gebäudes und dem vollständigen Wiederaufbau eines Gebäudes, etwa durch Kriegseinwirkungen, das Jahr des Wiederaufbaus, also der Herstellung der erneuten Bezugsfertigkeit, zu Grunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn wesentliche Gebäudeteile, wie etwa der Keller, erhalten geblieben sind.

4. In subjektiver Hinsicht genügt für eine Täuschung (hier: über das Baujahr), dass der Täuschende bedingt vorsätzlich handelte, also die Unrichtigkeit der angegebenen Tatsachen für möglich hielt und diesen Umstand billigend in Kauf nahm. Ausreichend ist insbesondere die Erklärung vertragswesentlicher Umstände ohne hinreichende Erkenntnisquelle "ins Blaue hinein".

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