Immobilien- & Mietrecht

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Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit gestern

IMRRS 2026, 0715

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.06.2026 - 33029 C 130/25

Die Mietpreisbremse in Hessen wurde auf rechtswidriger Grundlage verlängert, denn für jede einzelne betroffene Stadt und Gemeinde hätte eine Begründung geliefert werden müssen, so dass sie in Frankfurt nicht mehr gilt.

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IMRRS 2025, 1562

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 24.11.2025 - 113 C 5049/25

1. Ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei der vereinbarten Abtretung führt zur Unwirksamkeit des Vertrags.

2. Das Angebot von Rechtsdienstleistungen durch Nicht-Anwälte und deren Honorierung muss sich an den Gebühren für Anwälte messen lassen und verstößt gegen die guten Sitten, wenn es der gesetzlichen Regelung zuwider läuft.

3. Ansonsten ist die Abtretung von Ansprüchen des Mieters gem. § 138 Abs. 1 BGB wegen wucherähnlicher Geschäfte nichtig.

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2026, 0726

AG Hamburg, Urteil vom 27.02.2026 - 49 C 607/24

1. Die Kostenposition "Wartung RWR Anlage" ist unwirksam, da es sich der Sache nach um eine unverständliche Abkürzung handelt. Insbesondere kann aus dem Kürzel RWR schwer auf die Wartung einer Lichtkuppel mit einem Rauchabzugs- und Fernbetätigungselement geschlossen werden.

2. Auch die Kostenposition "Schornstein. HOH. Gef. 2. OG. re" ist ein vollkommen unverständlichen Angabe.

3. Soweit im Mietvertrag sonstige Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind, bedarf es einer spezifizierten Einzelangabe.

4. Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder sind nur umlagefähig, wenn es hierfür eine Umlagevereinbarung gibt.

5. Grundsätzlich sind bei einer Auflistung nur die ausdrücklich genannten Positionen umlagefähig. Soweit die Vorauszahlungen auf bestimmte Kostenarten beschränkt werden, sind nur die Kostenarten umlagefähig, die zum einen aufgelistet werden und zum anderen für die auch eine Vorauszahlung erfolgt.

6. Wer seine Vertragspartner grundlos herabwürdigt und beleidigt und dazu noch bedroht, kann nicht erwarten, dass seine Vertragspartner in seinen Räumen Belegeinsicht nehmen.

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Online seit 1. Juli

IMRRS 2026, 0725

AG Hamburg, Urteil vom 27.02.2026 - 49 C 276/24

1. Eine Kostenposition "Strom" kann andere Stromquellen beinhalten, die keine Kosten der Beleuchtung sind, wie etwa den Aufzugsstrom, die Stromkosten der Klingelanlage, die Stromkosten eines Signalverstärkers, der Heizung oder auch einer Entlüftungsanlage. Insoweit handelt es sich bei einer Kostenposition "Strom" um eine unzulässige Vermischung verschiedener Kostenarten, die als solche teilunwirksam ist.

2. Es entspricht der üblichen Praxis der Verwaltungen, unter einer Kostenposition "Strom" alle Stromquellen zusammenzufassen, für die es keinen Stromzähler gibt.

3. Eine Abrechnung hat nach den Ist-Vorauszahlungen zu erfolgen.

4. Erhöhte Vorauszahlungen sind nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geschuldet.

5. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist unwirksam, wenn lediglich auf etwaig mögliche Kostensteigerungen pauschal Bezug genommen wird.

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IMRRS 2026, 0738

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 08.06.2026 - 1 M 299/26

1. Gegen den Sachverständigen wird ein Ordnungsgeld festgesetzt, wenn er zur Erstattung des Gutachtens verpflichtet ist, ordnungsgemäß zum Termin geladen war und dennoch nicht erschienen ist und sich auch nicht vorher genügend entschuldigt hat.

2. Erklärt der Sachverständige, er könne wegen vordringlicher anderer Termine nicht erscheinen, hat er auf Verlangen des Gerichts die konfiligierenden Termine zu konkretisieren und glaubhaft zu machen.

3. Wird eine Terminsaufhebung bzw. -verlegung erst kurz vor der mündlichen Verhandlung beantragt und mit einer Erkrankung begründet, so muss der Verhinderungsgrund so dargelegt und untermauert sein, dass das Gericht ohne weitere Nachforschungen selbst beurteilen kann, ob Verhandlungs- bzw. Reisefähigkeit besteht. Aus der zur Glaubhaftmachung übersandten Bescheinigung muss sich in einem solchen Fall jedenfalls ihr Aussteller sowie die Art, Schwere und voraussichtliche Dauer der Erkrankung entnehmen lassen.

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Online seit 30. Juni

IMRRS 2026, 0720

AG Zeitz, Urteil vom 08.04.2026 - 4 C 106/25

1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, wofür der Mieter den vereinbarten Mietzins zu leisten hat (§ 535 Abs. 2 BGB). Ein Anspruch kann sich sogar dann ergeben, wenn die konkrete Ursache für den Mangel ggf. nicht direkt in den Mieträumlichkeiten, sondern in nicht mitvermieteten Bereichen des Mietobjektes (Fassade, Fundament, Gemeinschaftsräume etc.) liegt. Maßgeblich ist allein, dass die Ursache des Mangels sich auf die Mieträumlichkeiten auswirkt.*)

2. Der Anspruch aus § 535 BGB kann aber nicht derart weit ausgelegt werden, dass ohne spürbare Einwirkung auf die eigentliche Mietsache, für die eine Mietzahlung erfolgt, einem Mängelanspruch stattgegeben wird.*)

3. Allein der Vortrag, dass eine Dachlattung einen besorgniserregenden Zustand aufweist sowie erhebliche Probleme befürchtet werden, die mit dieser Dachlattung einhergehen könnten, genügt hierfür nicht. Auch wenn im Weiteren auf einen sichtbaren Reparaturstau bei dem Haus hingewiesen wird, ist damit gerade aber keine Einwirkung auf die Wohnung verbunden. Es erfolgte weder ein Vortrag zu sichtbaren Feuchtigkeitseintritten im Dachbereich noch zu Zugerscheinungen, die auf eine undichte Dachkonstruktion hinweisen könnten. Auch anderweitige sichtbare Spuren, etwa Risse in dem Dachbereich - mit dem Auge sichtbar in ihrer Wohnung - wurden nicht vorgetragen. Einem Mieter kann zwar nicht zugemutet werden, erst einen Zustand abwarten zu müssen, der eine spürbare und wertmäßig bezifferbare Beschädigung der Mietsache bzw. gar des persönlich eingebrachten Eigentums des Mieters zur Folge hat; es kann aber auch nicht genügen, wenn sich dem Vorbringen keine konkrete Einwirkung auf die Mietsache entnehmen lässt.*)

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IMRRS 2026, 0642

LG Köln, Urteil vom 30.03.2026 - 15 S 6/25

1. Die Anfechtung eines Beschlusses wegen Unterschreitung der Ladungsfrist setzt voraus, dass der Kläger innerhalb der Klagebegründungsfrist konkret darlegt, welche weiteren Vorbereitungsmaßnahmen bei ordnungsgemäßer Ladung möglich gewesen wären und wie sich der Mangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte.

2. Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf Grundbesitzabgaben nur berücksichtigen, soweit diese im Abrechnungsjahr tatsächlich gezahlt wurden; eine bloße Buchung oder Rücklastschrift genügt nicht.

3. Die dauerhafte Übertragung der Entscheidung über Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage auf den Verwalter ist auch ohne ausdrückliche inhaltliche Vorgaben zulässig, sofern der Verwalter bei der Ausübung der Kompetenz die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung beachtet.

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Online seit 29. Juni

IMRRS 2026, 0723

AG Wedding, Urteil vom 05.03.2026 - 13 C 319/25

1. Die Regelungen der §§ 556d ff. BGB zur Mietpreisbremse finden auf einen Mieterwechsel im Wege der Vertragsübernahme durch Nachtragsvereinbarung keine Anwendung, wenn das bestehende Mietverhältnis lediglich mit neuen Mietern fortgesetzt wird.*)

2. Ein unzulässiges Umgehungsgeschäft i.S.d. §§ 556d ff. BGB liegt nicht bereits dann vor, wenn die Parteien anstelle eines Neuabschlusses den Eintritt neuer Mieter in ein bestehendes Mietverhältnis vereinbaren, sofern keine Umgehungsabsicht erkennbar ist.*)

3. Die Vereinbarung einer erhöhten Nettokaltmiete im Rahmen eines Mieterwechsels durch Nachtragsvereinbarung ist nicht nach § 556g Abs. 1 BGB unwirksam, wenn kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.*)

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IMRRS 2026, 0729

BGH, Urteil vom 12.06.2026 - V ZR 205/24

Eine Untätigkeit der Parteien führt nicht zum Stillstand des Verfahrens i.S.d. § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB, wenn die Verfahrensleitung bei dem Gericht liegt, das für den Fortgang des Prozesses Sorge zu tragen hat. *)

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2026, 0709

OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.01.2026 - 4 U 51/24

Zum Nachweis des arglistigen Verschweigens von Mängeln eines erworbenen Hausanwesens (hier: Feuchtigkeit/Nässeschäden im Keller bei vorangegangenen Sanierungsversuchen des Verkäufers).*)

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IMRRS 2026, 0359

OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2026 - 34 U 103/24

1. Die Vermittlung einer Anlageimmobilie (hier: denkmalgeschützte Wohnung mit Steuervorteilen) ist nicht nur nach einfachem Maklerrecht zu beurteilen ist, sondern kann auch einen Anlageberatungsvertrag begründen.

2. Der Vermittler/Berater muss über wesentliche Risiken aufklären - dazu zählt explizit auch die mangelnde Erfahrung des Bauträgers, wenn Wohnungen als Kapitalanlage vermittelt werden.

3. Vermittler dürfen sich nicht blind darauf verlassen, dass die Risiken einer Anlage in einem Verkaufsprospekt ausreichend dargestellt sind, wenn wesentliche Faktoren wie die Unerfahrenheit des Bauträgers verschwiegen werden.

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IMRRS 2026, 0712

KG, Beschluss vom 24.02.2026 - 7 W 2/26

Zur Frage, ob und wann die Ablehnung von weiteren Beweisfragen bzw. Ergänzungsfragen im selbständigen Beweisverfahren im Wege der sofortigen Beschwerde überprüft werden kann.*)

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2026, 0690

LG Stuttgart, Urteil vom 22.10.2025 - 10 S 11/24 WEG

Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Jahresabrechnung vor, die einen der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel zu Grunde legt, tritt keine Erfüllung i.S.d. § 362 BGB ein. Erfüllung setzt voraus, dass ein ordnungsgemäßer Entwurf vorgelegt wird und die Jahresabrechnung zumindest weitgehend mangelfrei ist. Fehler der Jahresabrechnung perpetuieren sich im Vermögensbericht.

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IMRRS 2026, 0714

OLG Bremen, Beschluss vom 21.08.2025 - 2 U 114/24

1. Der Käufer einer zu Wohnzwecken veräußerten Immobilie kann erwarten, dass ein vorhandener Anschluss an Versorgungsleitungen rechtlich gesichert ist und nicht von der freiwilligen Duldung eines Nachbarn abhängig ist. Fehlt es daran, liegt ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F. vor.*)

2. Ein solcher Sachmangel wird von einem in dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst.*)

3. Für eine Arglist des Verkäufers kommt es allein darauf an, ob er die den Fehler begründenden Umstände kannte. Diese Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen dahingehend ersetzt werden, dass der Verkäufer sich einer Kenntnis bewusst verschlossen habe, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (Anschluss an BGH, IBR 2005, 1010 - nur online; IMR 2013, 1159 - nur online).*)

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IMRRS 2026, 0221

OLG München, Beschluss vom 10.11.2025 - 14 W 1459/25

Die Zulässigkeit isolierter selbständiger Beweisverfahren beurteilt sich insbesondere danach, ob der Katalog des § 485 Abs. 2 Satz 1 ZPO die antragstellerseits formulierten Sachverständigenfragen abdeckt; dass die zu erwartenden Sachverständigenantworten gemäß der vorausschauenden richterlichen Einschätzung in einem sich abzeichnenden Hauptsacheverfahren möglicherweise unbehelflich sein werden, hat außen vor zu bleiben.

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Online seit 24. Juni

IMRRS 2026, 0708

LG Gießen, Urteil vom 23.12.2025 - 1 S 29/25

Nur in Ausnahmefällen kann im Rahmen des Verschuldens eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden kann, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. Das bedeutet aber nicht, dass jede nachträgliche Zahlung automatisch zu einem Kündigungsausschluss führt, auch dann nicht, wenn sie zeitnah nach der Kündigung erfolgt.*)

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IMRRS 2026, 0719

BGH, Urteil vom 12.06.2026 - V ZR 68/25

1. Der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (hier: Doppelhaushälften). Das Beschlusserfordernis kann allerdings in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch Formulierungen dahin, dass die Einheiten so behandelt werden sollen, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde.*)

2. Eine rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung, die zu einer erheblichen optischen Veränderung der Gesamtanlage führt, wird nicht dadurch beseitigt, dass die bauliche Veränderung im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist.*)

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Online seit 23. Juni

IMRRS 2026, 0583

AG Dresden, Urteil vom 21.11.2025 - 146 C 5420/24

1. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig.

2. Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören grundsätzlich auch solche Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

3. Sofern der Mieter sein Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht.

4. Soweit der Mieter einen Anspruch auf Vorlage von Zahlungsbelegen hat, geht dieser mit einem Anspruch auf Vorlage von solchen Belegen einher, die eine Zahlung des Vermieters an den Dritten derart erkennen lassen, dass der Mieter sein Kontrollrecht ausüben kann.

5. Dieser Anspruch wird nicht durch die Vorlage von Eigenbelegen erfüllt.

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IMRRS 2026, 0707

BGH, Urteil vom 21.05.2026 - I ZR 224/25

Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.*)

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Online seit 22. Juni

IMRRS 2026, 0699

OLG Stuttgart, Urteil vom 27.12.2024 - 3 U 184/23

1. Fällt der Sicherungszweck wegen Erlöschens der Hauptschuld weg, hat der Erwerber kein vernünftiges Interesse mehr am Behalten der Bürgschaftsurkunde. Der Bauträger kann aus eigenem Recht verlangen, dass der Erwerber die Bürgschaftsurkunde an den Bürgen oder - bei Wegfall des Sicherungszwecks - auch an ihn selbst herausgibt, um der Verpflichtung zur Zahlung von Avalzinsen zu entgehen.

2. Der Bürge kann grundsätzlich die Verjährung oder Verwirkung der Hauptschuld einwenden (hier: Verwirkung von Herstellungs- und Gewährleistungsansprüchen des Erwerbers gegen den Bauträger bejaht).

3. Die (Vorauszahlungs-)Bürgschaft nach § 7 Abs. 1 MaBV sichert sowohl Ansprüche auf Rückgewähr der Vorauszahlung aufgrund Rücktritts oder Minderung wegen mangelhafter Ausführung als auch den Ersatz von Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln, die vor Abnahme festgestellt sind. Nicht gedeckt sind Gewährleistungsansprüche aufgrund von Mängeln, die erst nach Abnahme auftreten und nicht im Abnahmeprotokoll festgehalten sind.

4. Die MaBV-Bürgschaft umfasst Rückgewähransprüche vom Zeitpunkt der Vorauszahlungen bis zur Erfüllung der in § 3 Abs. 1 MaBV genannten Voraussetzungen und der vollständigen Fertigstellung des Bauwerks.

5. Ein rechtskräftiges Urteil zwischen Bauträger und Erwerber wirkt zugunsten des Bürgen (nicht aber zu seinen Lasten). Der Bürge kann daher dem Erwerber die rechtskräftige Aberkennung der Hauptforderung im Prozess gegen den Bauträger entgegenhalten.

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IMRRS 2026, 0702

LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2026 - 23 S 78/25

1. Eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens erfordert im Kündigungsschreiben die hinreichend konkrete Angabe von Zeit, Ort und Art der Pflichtverletzung. Pauschale oder wertende Angaben genügen nicht.

2. Das Anbieten sexueller Dienstleistungen in der Mietwohnung rechtfertigt eine Kündigung nur bei substanziiertem Vortrag zu konkreten Umständen und Beeinträchtigungen. Bloßer Verweis auf häufig wechselnden Besuch genügt nicht.

3. Eine außerordentliche Kündigung wegen Fehlverhaltens von Besuchern des Mieters setzt substanziierten Vortrag zu deren Identität, Verhalten und Zurechenbarkeit voraus. Unkonkrete Behauptungen sind nicht ausreichend.

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IMRRS 2026, 0691

AG Stuttgart Bad Cannstatt, Urteil vom 02.04.2026 - 5 C 321/25

1. Allgemein sind Aufwendungen des Gläubigers durch seine eigenen Mitarbeiter zur Bearbeitung und Abwicklung einer Mängelbeseitigung nicht erstattungsfähig (st. Rspr. des BGH, z.B. Urteil vom 31.05.1976 - II ZR 133/74), solange nicht feststeht, dass dem Gläubiger hierdurch zusätzlicher, andernfalls nicht angefallener Personalaufwand entstanden ist.

2. Der Verwalter hat bereits im Rahmen seiner originären Pflichten Erhaltungsarbeiten zu überwachen und die zugehörigen Nachbesserungsarbeiten erforderlichenfalls zu begleiten.

3. Eine Vertragsregelung, wonach über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen gesondert honoriert werden sollen, die aber nicht erkennen lässt, für welche konkrete Leistung eine Vergütung verlangt werden kann, noch die Höhe der zusätzlichen Vergütung bestimmt, ist wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam.

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Online seit 19. Juni

IMRRS 2026, 0692

AG Köpenick, Urteil vom 03.02.2026 - 3 C 233/25

Ein dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform überlassenes Exposé, das einen deutlichen Hinweis auf das Baujahr enthält, ermöglicht dem Mieter, sich über die Geltung bzw. Nichtgeltung der Mietpreisbremse hinreichend zu informieren.

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Online seit 18. Juni

IMRRS 2026, 0685

VG Berlin, Beschluss vom 23.02.2026 - 19 L 554/25

1. Zu den gegen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit vorzusehenden Maßnahmen gehört die ordnungsgemäße Eindeckung der Dächer und die Abführung des Niederschlagwassers durch Dachrinnen und Fallrohre.*)

2. In dem nach § 3 oder nach § 8 WEG geteilten Grundstück ist die Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Insbesondere Fundament, die Fassade und das Dach, tragende Wände und die Geschossdecken sind notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums.*)

3. Es stellt im konkreten Fall keinen Ermessensfehler dar, wenn die Behörde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Zustandsverantwortliche zu Abdichtungsmaßnahmen verpflichtet und nicht die Sondereigentümerin der Dachgeschosseinheiten.*)

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IMRRS 2026, 0660

AG Hannover, Beschluss vom 11.06.2025 - 407 C 11056/24

1. Zum Anspruch auf Belegeinsicht und Untergang desselben.

2. Zum Beginn der Verjährung bei einer formell wirksamen Abrechnung.

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IMRRS 2026, 0644

AG Kreuzberg, Urteil vom 08.04.2026 - 10 C 253/25

1. § 556d Abs. 1 BGB findet dem Wortlaut nach nur Anwendung, wenn ein Mietvertrag (neu) abgeschlossen wird.

2. Insbesondere bei einem Austausch des Mieters hängt es von der konkreten vertraglichen Gestaltung ab, ob der Vertrag als Eintritt des neuen Mieters in den alten Mietvertrag oder als Neuabschluss anzusehen ist.

3. Von einer Novation darf nur ausnahmsweise ausgegangen werden, sofern die Parteien einen solchen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen; im Zweifel ist nur von einer Vertragsänderung auszugehen.

4. Bei einem Austausch eines Mieters durch einen neuen Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem bisherigen Mieter und dem neuen Mieter wird regelmäßig kein neuer Mietvertrag i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB abgeschlossen, selbst wenn die dreiseitige Vereinbarung mit einer Mieterhöhung verbunden wird.

5. Es ist aber jeweils zu prüfen, ob ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vorliegt, das formal als Vertragsänderung gestaltet wurde, rechtlich hingegen als Neuabschluss zu behandeln ist.

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Online seit 17. Juni

IMRRS 2026, 0689

LG Flensburg, Urteil vom 17.04.2026 - 1 S 64/25

1. Ist dem Vermieter aufgrund der Umstände des Einzelfalls die Ausnahmesituation bekannt, dass es in der Hausgemeinschaft zu Hausfriedensstörungen mehrerer Mitparteien kommt, die jeweils für sich genommen eine außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB begründen, und diese Störungen sich gegenseitig bedingen, so hat der Vermieter bei der Auswahl des Kündigungsempfängers nach seinen Möglichkeiten niedrigschwellige Bemühungen hinsichtlich des Initiators der Störung anzustellen.*)

2. Unterlässt der Vermieter solche Bemühungen, so führt dies zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.*)

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Online seit 16. Juni

IMRRS 2026, 0686

BGH, Beschluss vom 21.04.2026 - VIII ZR 221/25

1. Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts richtet sich nach der im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung geltenden Rechtslage; spätere Gesetzesänderungen wie das MoPeG entfalten keine Rückwirkung.

2. Eine personalistisch geprägte Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann auch nach Inkrafttreten des MoPeG grundsätzlich weiterhin eine Eigenbedarfskündigung zugunsten ihrer Gesellschafter aussprechen.

3. Der Wegfall des Eigenbedarfs nach Zugang der Kündigung ist nur bei tatsächlichem Wegfall relevant; eine gesetzliche Rückwirkung durch das MoPeG ist hierfür nicht vorgesehen.

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IMRRS 2026, 0669

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.06.2026 - 19 A 1545/25

1. Zur Einhaltung der anwaltlichen Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen im Wege des elektronischen Rechtsverkehrs über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) ist es unerlässlich, den Versandvorgang zu überwachen. Die Prüfung der ord­nungsgemäßen Übermittlung erfordert die Kontrolle, ob die Bestätigung des Eingangs des elektronischen Dokuments bei Gericht nach § 55a Abs. 5 Satz 2 VwGO erteilt wurde (vgl. auch BVerwG, Beschluss vom 16.05.2025 - 5 B 8.25, Rn. 3 m.w.N., IBRRS 2025, 3333).*)

2. Ein von einem Rechtsanwalt als Eingangsbestätigung vorgelegtes Dokument, das lediglich eine Datumsangabe enthält, ohne Bestätigung, dass die beab­sichtigte Übermittlung ausgeführt und erfolgreich abgeschlossen wurde, ge­nügt diesen Anforderungen nicht.*)

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IMRRS 2026, 0676

BGH, Beschluss vom 02.06.2026 - VI ZB 14/25

Eine auf die Verletzung des Grundrechts auf Gewährung wirkungsvollen Rechtsschutzes gestützte Rechtsbeschwerde ist unzulässig, wenn es der Beschwerdeführer im Rahmen des vorinstanzlichen Rechtsmittels versäumt hat, eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (materielle Subsidiarität).*)

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Online seit 15. Juni

IMRRS 2026, 0663

LG München I, Urteil vom 25.02.2026 - 1 S 631/25 WEG

1. Wird ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters wegen eines materiellen Mangels rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, sofern nicht besondere Umstände die erneute Beschlussfassung rechtfertigen.

2. Das Fehlen alternativer Verwalterangebote oder die drohende Verwalterlosigkeit stellen grundsätzlich keine besonderen Umstände dar, die die erneute Bestellung eines zuvor als ungeeignet angesehenen Verwalters rechtfertigen können.

3. Die nachträgliche Aufnahme zuvor verweigerter Tagesordnungspunkte in eine spätere Eigentümerversammlung genügt nicht, um die Besorgnis der fehlenden Neutralität des Verwalters zu entkräften, wenn dies unter dem Eindruck eines laufenden Anfechtungsverfahrens geschieht.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2026, 0674

BGH, Beschluss vom 13.05.2026 - XII ZR 74/24

Für die Beurteilung, ob ein Mietvertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist der Marktwert der Nutzungsüberlassung anhand der Miete zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. In der Regel wird sich der Tatrichter bei der Ermittlung der orts- oder marktüblichen Miete einschließlich der Frage, welche Objekte vergleichbar sind, sachverständig beraten lassen müssen und für den Fall, dass ausnahmsweise keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen lassen müssen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann (im Anschluss an Senatsurteile vom 30.06.2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 und vom 10.07.2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822).*)

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IMRRS 2026, 0643

AG Hamburg, Urteil vom 18.03.2026 - 9 C 376/25

1. Wird der Gerichtskostenvorschuss nicht innerhalb angemessener Frist nach Aufforderung eingezahlt, ist die Anfechtungsklage gegen einen WEG-Beschluss als verfristet anzusehen. Eine Zustellung der Klage an die Beklagte erfolgt dann nicht mehr "demnächst" iSv §167 ZPO.

2. Die fehlerhafte Auszählung der Stimmen nach Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen gemäß Teilungserklärung führt nicht zur Nichtigkeit eines WEG-Beschlusses, wenn das Beschlussergebnis dadurch nicht beeinflusst wird.

3. Ein Verstoß gegen die Stimmrechtsausübung in der Eigentümerversammlung begründet nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit des Beschlusses, sofern keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt werden.

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IMRRS 2026, 0659

LSG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.12.2025 - L 15 SB 171/25

1. Der gerichtlich bestellte Sachverständige erhält eine Vergütung nur insoweit, als seine Leistung bestimmungsgemäß verwertbar ist, wenn er eine mangelhafte Leistung erbracht hat und er die Mängel nicht in einer von der heranziehenden Stelle gesetzten angemessenen Frist beseitigt.

2. Die Einräumung einer Frist zur Mängelbeseitigung ist entbehrlich, wenn das schriftliche Gutachten grundlegende Mängel aufweist oder wenn offensichtlich ist, dass eine Mängelbeseitigung nicht erfolgen kann.

3. Ein Sachverständigengutachten ist wegen inhaltlicher Mängel unverwertbar, wenn es in entscheidenden Punkten, insbesondere sprachlich, unverständlich ist, der Sachverständige nur das Ergebnis seiner Untersuchung mitteilt, so dass das Gutachten dem Gericht nicht ermöglicht, den Gedankengängen des Sachverständigen nachzugehen, sie zu prüfen und sich ihnen anzuschließen oder sie abzulehnen, oder wesentliche Gutachtenteile (z.B. die Auseinandersetzung mit der Aktenlage oder mit wissenschaftlicher Literatur und Vorgutachten) fehlen.

4. Es existiert kein Rechtssatz dahingehend, dass das Verstreichen eines längeren Zeitraums von - mindestens oder etwa - sechs Monaten oder von mehr als einem Jahr zwischen der Durchführung des Ortstermins und der Vorlage des schriftlichen Sachverständigengutachtens dazu führt, dass das vorgelegte schriftliche Gutachten schlechthin unbrauchbar und deshalb unverwertbar ist.

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2026, 0654

OLG Celle, Beschluss vom 23.01.2026 - 16 U 102/25

Eine nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Unternehmers vom Besteller erklärte Aufrechnung mit kündigungsbedingten Fertigstellungsmehrkosten ist wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar, wenn die aufrechenbar gegenüberstehenden Forderungen aus demselben Vertrag stammen.

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IMRRS 2026, 0652

BGH, Urteil vom 23.07.2025 - VIII ZR 287/23

1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB heilt nicht die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, die auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24, IMRRS 2025, 0913).

2. Die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 09.04.2025 - VIII ZR 145/24, IMRRS 2025, 0913).

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IMRRS 2026, 0630

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2026 - 2-13 S 60/25

Ein Anspruch auf Übersendung von Dateien besteht aus § 18 Abs. 4 WEG nicht; eine "digitale Einsicht" erfordert die Zurverfügungstellung von Dateien nicht.*)

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IMRRS 2026, 0656

BGH, Beschluss vom 19.05.2026 - VI ZR 255/25

Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag. Zudem muss der Tatrichter, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis erteilen.*)

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Online seit 10. Juni

IMRRS 2026, 0647

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.04.2026 - 12 U 160/23

1. Im Falle der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen Architekten stellt jede Pflichtverletzung einen gesonderten Streitgegenstand dar.*)

2. Macht der Bauherr mit der Klage Schadensersatz wegen bestimmter Mangelerscheinungen geltend, so hemmt dies auch dann die Verjährung des Anspruchs, wenn der Schaden von einer anderen als in der Klageschrift angegebenen Pflichtverletzung des Architekten verursacht wurde.*)

3. Der Bauherr muss sich ein Planungsverschulden des Statikers im Verhältnis zum planenden Architekten als Mitverschulden zurechnen lassen, wenn der Statiker fehlerhafte Pläne überlässt oder dazu sonstige Angaben macht, die den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprechen.*)

4. Ein nach Durchführung der Beweisaufnahme erfolgter weiterer Beweisantritt kann zurückgewiesen werden, da eine Partei gehalten ist, sogleich sämtliche Beweismittel für ihre Behauptung zu benennen.*)

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IMRRS 2026, 0651

BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 6/24

1. Die Regelungen über den Einwendungsausschluss gem. § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB finden grundsätzlich auch in dem Fall Anwendung, dass der Mieter geltend macht, der Vermieter habe den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entgegen § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht beachtet.*)

2. Das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ist nicht schon dann verletzt, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegt, keine Vergleichsangebote einholt. Vielmehr ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.*)

IMRRS 2026, 0633

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 70/25

Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einer Änderung der Kostenverteilerschlüssel von Miteigentumsanteilen auf einen Flächenschlüssel in die Berechnung beheizbare, aber öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignete, Dachgeschossräume einbezogen werden.*)

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IMRRS 2026, 0653

OLG Dresden, Beschluss vom 21.04.2026 - 4 U 224/26

Mit der Zahlung der Kosten für ein von ihm beauftragtes Sachverständigengutachten erbringt der Versicherer keine Entschädigungsleistung an den Versicherungsnehmer, auch wenn diese Kosten letztlich in dessen Interesse aufgewandt werden. Ein solcher Anspruch lässt sich auch nicht im Wege der Drittschadensliquidation begründen.*)

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IMRRS 2026, 0638

OLG Hamm, Beschluss vom 19.05.2026 - 17 W 10/26

1. Für die Streitwertfestsetzung ist das zu schätzende Interesse des Antragstellers an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens und nicht das objektive wirtschaftliche Gewicht der zu klärenden Rechts- und Tatsachenfragen maßgeblich.

2. Für den Wert des selbstständigen Beweisverfahrens ist grundsätzlich der Wert des Hauptsacheanspruchs maßgeblich, dessen Voraussetzungen im vorbereitenden Beweisverfahren geklärt werden sollen. Der Streitwert des selbständigen Beweisverfahrens bemisst sich nach dem vollen Hauptsachewert.

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Online seit 9. Juni

IMRRS 2026, 0650

BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 47/25

Auf die seitens des Vermieters von Wohnraum vorgenommene Umstellung der Wärmeversorgung von durch den Mieter betriebenen Einzelöfen auf die eigenständig gewerbliche Lieferung der Wärme durch einen Wärmelieferanten findet die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage der Kosten einer solchen Lieferung als Betriebskosten auf die Mieter weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.*)

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IMRRS 2026, 0634

VG Braunschweig, Urteil vom 15.10.2025 - 8 A 429/24

1. Verstöße gegen Vorschriften für die öffentliche Auftragsvergabe im Sinne des Art. 35 Abs. 2 Buchst. b Delegierte VO (EU) Nr. 640/2014 sind (auch) Verstöße gegen Vorschriften des Niedersächsischen Tariftreue- und Vergabegesetzes (NTVergG), das wiederum auf die VOB/A 2019 verweist.*)

2. Nach Art. 35 Abs. 2 Buchst. b Delegierte VO (EU) Nr. 640/2014 sind insbesondere diejenigen Verstöße sanktionswürdig, die den Prozess bis zur Auftragsvergabe, d.h. der Zuschlagserteilung regeln. Das betrifft alle jene Vorschriften, die beeinflussen können, welches Unternehmen den Zuschlag erhält.*)

3. § 8 Abs. 2 NTVergG verlangt vom Hauptunternehmer einen Nachweis der vollständigen Entrichtung von Beiträgen zur gesetzlichen Sozialversicherung und verpflichtet spiegelbildlich den öffentlichen Auftraggeber, diesen Nachweis zu verlangen und zu prüfen. § 8 Abs. 2 NTVergG konkretisiert und überlagert die von § 6a VOB/A 2019 vorgesehene Eignungsprüfung. Während der Katalog in § 6a Abs. 2 VOB/A 2019 nicht zwingend abzufragen ist, bestimmt § 8 Abs. 2 NTVergG ein zwingend zu prüfendes Eignungskriterium.*)

4. Für Nachunternehmer sieht weder das NTVergG noch die VOB/A 2019 zwingend eine Eignungsprüfung vor.*)

5. Die Finanzkorrekturleitlinie normiert keine tatbestandlichen Voraussetzungen, sondern enthält ermessenslenkende Vorschriften. Ähnliche Verstöße können bei gleichmäßiger Ermessensausübung ebenfalls geahndet werden.*)

6. Die Behörde darf zum Zwecke einer möglichst einheitlichen Anwendung der Finanzkorrektur grundsätzlich den Regeleinstufungen aus der Finanzkorrekturleitlinie folgen und dementsprechend die Höhe der prozentualen Sanktion errechnen.*)

7. Es ist ermessensfehlerhaft, wenn die Behörde die Zuwendung auf die Höhe der beantragten Kosten deckelt (Zuwendungshöchstgrenze), gleichzeitig aber zur Berechnung der Sanktionshöhe die tatsächlich entstandenen, höheren Kosten zugrunde legt. Die Wahl dieser Bezugsgröße führt regelmäßig zu prozentual höheren Abzügen als von der Finanzkorrekturleitlinie vorgesehen und führt damit strukturell zu unverhältnismäßigen Ergebnissen.*)

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IMRRS 2026, 0645

LG Hamburg, Beschluss vom 18.05.2026 - 334 S 4/26

Zu den Voraussetzungen der Geltendmachung eines Anspruchs auf Vorschuss gem. § 555a Abs. 3 Satz 2 BGB im einstweiligen Rechtsschutz.*)

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IMRRS 2026, 0632

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 89/24

Eigentümer haben gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Beseitigung einer durch einen Eigentümer auf einer Gemeinschaftsfläche errichteten unzulässigen baulichen Veränderung, wenn von dem Bauwerk eine Beeinträchtigung ausgeht und Beseitigungsansprüche gegen den Eigentümer wegen Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden können.*)

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IMRRS 2026, 0649

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.2025 - 4 U 18/24

1. Voraussetzung einer "Überflutung von Grund und Boden" im Rahmen einer Elementarschadenversicherung ist, dass eine normalerweise trocken liegende Bodenfläche des versicherten Grundstücks durch starke Niederschläge von erheblichen Wassermengen bedeckt wird, welche nicht auf normalem Wege abfließen, so dass das Wasser nicht mehr "erdgebunden" ist.

2. Versicherungsschutz wegen Überflutung umfasst daher nur Schäden, die dadurch hervorgerufen werden, dass das Grundstück außerhalb des Gebäudes überflutet wird, also das Wasser über die Erdoberfläche hinaus austritt oder über es geleitet wird.

3. Die Anstauung von Wassermassen auf Flachdächern, Terrassen oder Balkonen aufgrund mangelnder Entwässerung unterfällt in der Regel nicht dem Versicherungsschutz, wenn dies auf bauliche Gegebenheiten und mangelnde Entwässerung zurückzuführen ist.

4. Der Versicherungsnehmer muss - auch bei bekannten Starkregenereignissen - den Nachweis führen, dass Witterungsniederschläge zu einer Überflutung des Grund und Bodens, auf dem sich das versicherte Gebäude befindet, geführt haben und dass die Überschwemmung des versicherten Grundstücks adäquat kausal für den Schadenseintritt am Gebäude gewesen ist, wobei Mitursächlichkeit ausreichen kann.

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IMRRS 2026, 0637

BGH, Beschluss vom 06.05.2026 - XII ZR 109/23

1. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots (hier: Einholung eines schriftvergleichenden Gutachtens) stellt u.a. dann einen Gehörsverstoß dar, wenn das Gericht offenkundig unrichtig eine beweisbewehrte Behauptung als unzulässige Ausforschung oder als "ins Blaue hinein" aufgestellt angesehen hat.

2. Grundsätzlich darf es einer Partei nicht verwehrt werden, eine tatsächliche Aufklärung auch hinsichtlich solcher Punkte zu verlangen, über die sie selbst kein zuverlässiges Wissen besitzt und auch nicht erlangen kann. Sie kann deshalb genötigt sein, eine von ihr nur vermutete Tatsache zu behaupten und unter Beweis zu stellen.

3. Die Zulässigkeit des Bestreitens mit Nichtwissen schließt die Verpflichtung der Partei zu substanziiertem Bestreiten aus.

4. Der Beweis der Echtheit einer Urkunde kann durch Schriftvergleichung geführt werden, indem das Gericht den Schriftvergleich im Wege des Augenscheinsbeweises selbst durchführt oder - ohne dass es dazu eines Parteiantrags bedarf - bei der Schriftvergleichung einen Sachverständigen hinzuzieht.

5. Die Überzeugung, eine bestrittene Tatsache sei nach teilweiser Beweiserhebung bereits erwiesen, erlaubt es dem Gericht nicht, von der Erhebung weiterer zulässiger, für das Gegenteil angebotener Beweise abzusehen.

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IMRRS 2026, 0624

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2026 - 2-13 S 118/24

In die Jahresabrechnung sind auch Einnahmen einzustellen, die zu Unrecht - hier aufgrund von Fehlüberweisungen - erfolgt sind und im Abrechnungszeitraum nicht zurückgeführt wurden.*)

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