Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 1098

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 36/24

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.*)

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IMRRS 2025, 1007

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025 - 9 C 6/24

1. In die Betriebskostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten ist als Mindestinhalt für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufzunehmen.

2. Fehlt die Angabe eines Umlageschlüssels, ist die Betriebskostenabrechnung bereists formell unwirksam.

3. Erhöhte Vorauszahlungen können nur auf eine formell wirksame und materiell fehlerfreie Abrechnung gestützt werden.

4. Erlaubt der Vermieter dem Mieter, Zahlungsrückstände in Raten zu begleichen, kann eine Kündigung nicht auf diese Rückstände gestützt werden, da sich der Vermieter sonst widersprüchlich und damit rechtsmissbräuchlich verhalten würde.

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IMRRS 2025, 1013

AG München, Urteil vom 28.11.2024 - 1293 C 17375/24 WEG

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass die TG-Stellplatzbesitzer allein über Angelegenheiten abstimmen, die die Tiefgarage betreffen, und die Wohnungseigentümer allein über Angelegenheiten abstimmen, die nur das Gebäude betreffen, und, dass in Fällen, in denen sowohl die Tiefgarage als auch das Gebäude betroffen sind, beide zusammen abstimmen, so sind bei der Frage des Einbaus von Wallboxen in der Tiefgarage auch die Wohnungseigentümer entscheidungsbefugt, wenn der Einbau die Installation der Ladeinfrastruktur im Waschraum des Gebäudes, die Umrüstung der Bestandszählerverteilung im Gebäude und ein Wanddurchbruch zwischen Gebäude und Tiefgarage erfordert.

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IMRRS 2025, 1077

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.07.2025 - 5 U 77/22

1. Wenn der Eigentümer eine Beeinträchtigung seines Grundstücks durch vom Grundstück des Nachbarn ausgehenden Rauch hinreichend dargelegt hat, ist es Sache des Nachbarn, darzulegen und zu beweisen, dass es sich dabei um die Zuführung unwägbarer Stoffe handelt, durch die das Grundstück des Eigentümers nur unwesentlich beeinträchtigt wird.

2. Eine solche unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel dann vor, wenn die in Gesetzen und Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte eingehalten werden. Entsprechendes gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die auf Grundlage des BImSchG erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

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IMRRS 2025, 1094

BGH, Beschluss vom 15.07.2025 - VIII ZB 69/24

Ein rechtliches Interesse gem. § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich.*)

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IMRRS 2025, 1048

OLG Schleswig, Beschluss vom 06.08.2025 - 7 W 11/25

1. Für die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO sind die Grundgedanken des Kostenrechts heranzuziehen, so dass in der Regel derjenigen Partei die Kosten aufzuerlegen sind, die sie ohne Erledigung bei Fortsetzung des Rechtsstreites nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen zu tragen hätte.*)

2. Im Rahmen der summarischen Prüfung genügt bei schwierigen ungeklärten Rechtsfragen bei der Beurteilung der Erfolgsaussichten zwar die "mindestens überwiegende Wahrscheinlichkeit", das gilt jedoch nicht für streitige Tatsachenfragen (insoweit ist nur ausnahmsweise eine antizipierte Beweiswürdigung zulässig).*)

3. Ob die schlichte Duldung des Zahlungsverzuges durch den Verkäufer eines Hauses verbunden mit der Entgegennahme von monatlichen Nutzungsentgelten als konkludente Stundungsvereinbarung auszulegen ist, ist zweifelhaft. Es könnte sich auch lediglich um eine einseitige Duldung ohne Verpflichtungscharakter gehandelt haben.*)

4. Kommt es nicht mehr zur Durchführung einer Beweisaufnahme, die ohne die Erledigung geboten gewesen wäre, so sind die Kosten in der Regel gegeneinander aufzuheben. Bei nicht hinreichend geklärter Rechtslage sind die Kosten gegeneinander aufzuheben.*)

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IMRRS 2025, 1006

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025 - 49 C 468/24

1. Kosten, die materiell fehlerhaft auf den Mieter umgelegt werden, weil es an einer mietvertraglichen Umlagevereinbarung fehlt, vermögen eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung nicht zu begründen.

2. Haben die Parteien eines Mietvertrags formularvertraglich eine Regelung über die Betriebskostentragungspflicht geschlossen, wonach bestimmte Betriebskosten umgelegt werden und hierzu eine Auflistung im Mietvertrag erfolgt, sind nur die ausdrücklich genannten Positionen umlagefähig.

3. Ist ferner vereinbart, dass monatliche Vorauszahlungen erhoben werden und bei jeder einzelnen Betriebskostenart der Vorauszahlungsbetrag angegeben werden muss, so schuldet die Mieterseite nur die Betriebskosten, für die die Parteien die entsprechenden Vorauszahlungsbeträge eingetragen haben.

4. Eine stillschweigende Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zu Stande, dass die Vermieterseite Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage sie nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht.

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IMRRS 2025, 1075

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.07.2025 - 4 U 113/24

1. Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Da ein Vertrag durch gegenseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen zustande kommt, dürfen bei der nach dem objektiven Empfängerhorizont vorzunehmenden Auslegung nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren. Die Auslegung erfolgt ausgehend vom Wortlaut und Systematik auch anhand von Begleitumständen.

2. Für eine Vertragsurkunde gilt grundsätzlich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit. Dies gilt grundsätzlich auch für formbedürftige Erklärungen, bei der Umstände außerhalb der Urkunde bei der Auslegung allerdings nur dann zu berücksichtigen sind, soweit der aus Umständen außerhalb der Urkunde ermittelte rechtsgeschäftliche Wille in der Urkunde einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat.

3. Einseitige Erwartungen einer Vertragspartei, die für ihre Willensbildung maßgeblich waren, gehören nur dann zur Geschäftsgrundlage, wenn sie in den dem Vertrag zugrunde liegenden gemeinschaftlichen Willen beider Parteien aufgenommen worden sind. Dazu genügt nicht, dass die eine Partei ihre Erwartungen bei den Vertragsverhandlungen der anderen Partei mitgeteilt hat. Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten des anderen Teils als bloße Kenntnisnahme oder nach Treu und Glauben als Einverständnis und Aufnahme der Erwartung in die gemeinsame Grundlage des Geschäftswillens zu werten ist.

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IMRRS 2025, 1087

OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2025 - 25 W 110/25

1. Der Gerichtssachverständige erhält die Vergütung lediglich in Höhe des Auslagenvorschusses (hier: 6.000 Euro), wenn die Vergütung (hier: 30.000 Euro) den angeforderten Vorschuss erheblich überschreitet und er nicht rechtzeitig auf diesen Umstand hingewiesen hat.

2. Die Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls bei einer Überschreitung von 25 Prozent erreicht.

3. Mit der Mitteilung, dass der Vorschuss voraussichtlich nicht ausreichen wird, genügt der Sachverständige seiner Hinweispflicht nicht. Vielmehr bedarf es einer Kostenschätzung, auf deren Grundlage ein zahlenmäßiger Wert anzugeben ist, um den die voraussichtlichen Kosten den Auslagenvorschuss überschreiten.

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IMRRS 2025, 1083

BGH, Beschluss vom 08.07.2025 - AnwZ (Brfg) 33/24

Eine Krankheit greift nur dann als Grund für eine "nicht verschuldete" Versäumung einer Rechtsmittelfrist durch, wenn sie so schwer war, dass der von ihr betroffene Verfahrensbeteiligte nicht bloß unfähig war, selbst zu handeln, sondern auch außerstande war, einen Bevollmächtigten mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen und im gebotenen Umfang zu informieren.

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IMRRS 2025, 1081

BGH, Beschluss vom 31.07.2025 - III ZR 422/23

Die Gerichte zwar verpflichtet, das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Es besteht jedoch keine Pflicht des Gerichts, namentlich bei letztinstanzlichen Entscheidungen, zu ausdrücklicher Befassung mit jedem Vorbringen.

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IMRRS 2025, 1049

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 74/24

1. Für die Ermittlung eines künftigen Verdienstausfallschadens gelten § 252 BGB und § 287 ZPO; die Anforderungen dürfen nicht überspannt werden.*)

2. Wird im angefochtenen Urteil zwar einleitend die korrekte Vorschrift des § 287 ZPO angeführt, sodann allerdings – ohne die „überwiegende Wahrscheinlichkeit“ als einschlägigen Beweismaßstab zu benennen – ausgeführt, das Gericht habe sich „nicht davon überzeugen“ können, dass der Kläger „mit hoher Wahrscheinlichkeit“ befördert worden wäre, bzw. die Aussage eines Zeugen sei „nicht ausreichend“, um eine Beförderung „für sehr wahrscheinlich zu halten“, liegt dem Urteil offenbar die Anwendung eines unrichtigen Beweismaßstabes zugrunde. Darin liegt ein wesentlicher Mangel des Verfahrens i. S. d. § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.*)

3. Ist aufgrund eines wesentlichen Verfahrensmangels die Vernehmung von fünf Zeugen – davon drei erneut und zwei erstmals – durch das Berufungsgericht notwendig, handelt es sich um eine umfangreiche Beweisaufnahme i. S. d. § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die die Zurückverweisung der Sache an das Gericht des ersten Rechtszuges rechtfertigt.*)

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Online seit 18. August

IMRRS 2025, 1040

OLG Koblenz, Urteil vom 04.04.2024 - 2 U 68/23

1. Der Werklohn wird auch ohne Abnahme fällig, wenn der Besteller endgültig keine Erfüllung mehr verlangt oder aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht verlangen kann.

2. Tritt der Bauträger seine Kaufpreisansprüche aus dem Bauträgervertrag mit dem Erwerber an einen Dritten ab und schließt der Bauträger später mit dem Erwerber einen Vergleich (hier: Zahlung eines Abgeltungsbetrags gegen Eigentumsumschreibung), in dem der Bauträger zulasten des Dritten auf einen Teil der Vergütungsforderungen verzichtet, entfaltet dieser Verzicht gegenüber dem Dritten keine Rechtswirkung, wenn der Erwerber Kenntnis von der Abtretung hatte.

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IMRRS 2025, 1031

LG München I, Urteil vom 05.02.2025 - 14 S 9406/23

1. Eine Vorfälligkeitsklausel ist unwirksam, wenn zudem eine Aufrechnungsbeschränkung für eine Mietzahlung vorliegt, die sich wegen eines Mangels gemindert hat.

2. Der zeitnahe Ausgleich eines Betriebskostenrückstands nach der Kündigung lässt den Kündigungsgrund nicht entfallen.

3. Eine Mängelanzeige beim Hausverwalter der WEG ist dem Vermieter nicht zuzurechnen, dieser ist auch weder Empfangsvertreter noch Empfangsbote.

4. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mindert sich die Nutzungsentschädigung nicht, wenn ein Mangel erst während der Zeit der Vorenthaltung auftritt.

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IMRRS 2025, 1039

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980a C 11/25 WEG

1. Regelungen in einer Teilungserklärung sind - wie alle im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen - objektiv-normativ auszulegen. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch etwaige Sonderrechtsnachfolger binden, und Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

2. Ist in der Teilungserklärung nur von Wohnungseigentümern die Rede, ist daraus nicht zu folgern, dass Teileigentümer davon nicht betroffen sind, wie ein Vergleich mit § 16 WEG zeigt, in dem ebenfalls nur von Wohnungseigentümern die Rede ist, aber auch die Teileigentümer gemeint sind. Der Begriff "Wohnungseigentümer" ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen in einem umfassenden Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen.

3. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen wollte.

4. Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Kosten müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

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IMRRS 2025, 1050

OLG Köln, Urteil vom 12.06.2025 - 24 U 92/24

Die von der Sekretärin des Beklagtenvertreters auf der Berufungs- und Berufungsbegründungsschrift vorgenommene qualifizierte elektronische Signatur genügt dem Formerfordernis nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beklagtenvertreter sich den Inhalt der an das Gericht übermittelten elektronischen Dokumente zu eigen gemacht hat.

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IMRRS 2025, 1044

BGH, Beschluss vom 17.07.2025 - I ZB 52/25

1. Eine Berufung kann auch ausschließlich mit neuen Angriffs- oder Verteidigungsmitteln begründet werden; in einem solchen Fall bedarf es keiner Auseinandersetzung mit den Gründen des angefochtenen Urteils.

2. Wird die Berufung ausschließlich hierauf gestützt, sind die in § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 ZPO genannten Angaben erforderlich; fehlen diese, kann die Berufung ohne weiteres zurückgewiesen werden. Das gilt auch dann, wenn sie später unstreitig werden könnten.

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IMRRS 2025, 1073

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.03.2025 - 16 U 9/23

1. Ein nicht signiertes elektronisches Dokument (hier: xhtml-Dateien und digitalisierte Ausdrucke von Chatverläufen) kann nur den Beweis des Augenscheinobjekts erbringen.

2. Der Beweiswert nicht signierter privater elektronischer Dokumente, d.h. ob die in ihnen enthaltene Erklärung vom behaupteten Urheber stammt, ist nach den allgemeinen Grundsätzen frei zu würdigen. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass sich elektronische Dokumente leicht und für den Laien oft nicht erkennbar fälschen lassen.

3. Die Überzeugungskraft kann sich im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung durch begleitende Umstände oder andere Beweismittel (bspw. Zeugen) erhöhen.

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Online seit 15. August

IMRRS 2025, 1080

BGH, Urteil vom 06.08.2025 - VIII ZR 161/24

1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.*)

2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit i.S.d. § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.*)

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IMRRS 2025, 0970

AG Pankow, Urteil vom 27.02.2025 - 101 C 5061/24

1. Die Merkmale gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung müssen in einer Metropole mehr als das Übliche bieten, um als wohnwerterhöhend gewertet werden zu können.

2. Die Versorgung mit drei Lebensmittelmärkten und einer Apotheke ist, am Maßstab einer Metropole bewertet, allenfalls durchschnittlich, und die ÖPNV-Anbindung ist, wenn sich innerhalb von 20 Gehminuten keine einzige U-Bahn-Station und keine einzige S-Bahn-Station befindet, als ausgesprochen dürftig zu werten.

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IMRRS 2025, 1064

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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IMRRS 2025, 1047

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.05.2025 - 7 W 4/25

1. Rechtsfolge eines Verstoßes gegen das Tätigkeitsverbot des § 45 Abs. 1 Nr. 1 BRAO ist die Nichtigkeit des Anwaltsvertrages. Dem Rechtsanwalt steht insoweit auch kein Vergütungsanspruch aus dem Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag oder dem Bereicherungsrecht zu.*)

2. Der Begriff "dieselbe Rechtssache" i.S.v. § 45 Abs. 1 Nr. 1 BRAO ist weiter auszulegen als der enge Streitgegenstandsbegriff. Er umfasst jede rechtliche Angelegenheit, die bei natürlicher Betrachtungsweise auf ein innerlich zusammengehöriges, einheitliches Lebensverhältnis zurückzuführen ist.*)

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IMRRS 2025, 1042

BGH, Beschluss vom 19.05.2025 - VI ZR 223/24, VI ZB 29/24

1. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zugeschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen in erster Instanz zu verweisen.

2. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung in dieser Weise jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig.

3. Bei einem teilbaren Streitgegenstand oder bei mehreren Streitgegenständen muss sich die Berufungsbegründung grundsätzlich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Änderung beantragt wird.

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IMRRS 2025, 1035

BGH, Beschluss vom 22.07.2025 - X ZB 19/22

1. Ein Befangenheitsantrag ist nach vollständigem Abschluss einer Instanz gem. § 42 ZPO grundsätzlich nicht mehr zulässig.

2. Die Ablehnung nach Verkündung einer unanfechtbaren Entscheidung ist aber grundsätzlich zulässig, wenn zusammen mit dem Ablehnungsantrag eine Anhörungsrüge erhoben wird; die Instanz ist dann nämlich noch nicht vollständig abgeschlossen.

3. Ein schutzwürdiges Interesse an einer Entscheidung über ein Ablehnungsgesuch besteht allerdings nicht, wenn die Anhörungsrüge von vorneherein unzulässig ist.

4. Eine Anhörungsrüge, die trotz Anwaltszwangs vom Kläger selbst erhoben wird, ist unzulässig.

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Online seit 14. August

IMRRS 2025, 1065

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.08.2025 - 14 S 1737/24

1. Zur Auslegung einer sogenannten Sprechklausel in einer zwischen den Beteiligten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Finanzierungsvereinbarung für ein Eisenbahninfrastrukturvorhaben ("Stuttgart 21").*)

2. Die Darlegung besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten im Sinn von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO mit dem Vortrag, der Begründungsaufwand im angefochtenen Urteil sei besonders hoch, erfordert die Schilderung, dass dieser auf qualitativ zu bemessende besondere tatsächliche oder rechtliche Herausforderungen und nicht nur auf eine besondere Quantität des Beteiligtenvorbringens oder eine besondere Sorgfalt des Verwaltungsgerichts zurückzuführen ist.*)

3. Keine besondere tatsächliche oder rechtliche Herausforderung ergibt sich daraus, dass in einem Fall (alle) Auslegungsmethoden einzeln angewendet werden müssen, denn dies ist juristischen Fällen in der Regel inhärent.*)

4. Ebenfalls keine besondere tatsächliche oder rechtliche Herausforderung ergibt sich daraus, dass verschiedene Entwürfe einer vertraglichen Vereinbarung gegenübergestellt werden müssen, denn dies übersteigt nicht die von Verwaltungsrichtern üblicherweise zu bewältigende Komplexität.*)

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IMRRS 2025, 1038

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 08.08.2025 - 980b C 47/24 WEG

1. Es darf eine abweichende Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten in den Einzelabrechnungen erfolgen, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer im Vorfeld, aber auch auf der betreffenden Versammlung selbst mehrfach bestätigt, dass er die Kosten für einen zu beauftragenden Sachverständigen übernehmen wird, und dies auch nach der Beauftragung noch einmal bestätigt.

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IMRRS 2025, 1045

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln – hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) – spätestens mit Ablauf von zehn Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels – hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes – als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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IMRRS 2025, 1046

OLG Stuttgart, Beschluss vom 15.07.2025 - 6 U 99/24

1. Der Anwalt hat das Bestehen einer vorübergehenden technischen Störung am Tag des Fristablaufs unverzüglich glaubhaft zu machen, andernfalls ist die Ersatzeinreichung unwirksam.

2. Die Glaubhaftmachung hat gegenüber dem Gericht zu erfolgen, sobald der Anwalt zu einer geschlossenen Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände in der Lage ist, ohne dass eine gesonderte Prüfungs- und Überlegungsfrist zu berücksichtigen wäre.

3. Die zulässige Frist ist jedenfalls dann überschritten, wenn die Glaubhaftmachung nach Ablauf von dreieinhalb Wochen erfolgt.

4. Auch wenn kein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gestellt ist, kann die Wiedereinsetzung von Amts wegen gewährt werden, wenn die versäumte Prozesshandlung innerhalb der Antragsfrist nachgeholt wird und Gründe für die unverschuldete Fristversäumnis innerhalb der Antragsfrist offenkundig sind oder nach einem erforderlichen gerichtlichen Hinweis offenkundig geworden wären (hier vereint).

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IMRRS 2025, 1041

BGH, Beschluss vom 03.07.2025 - V ZR 181/24

1. Neu ist ein Angriffs- oder Verteidigungsmittel, wenn es bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz nicht vorgebracht worden und daher im erstinstanzlichen Urteil unberücksichtigt geblieben ist. Ein im zweitinstanzlichen Verfahren erstmals vorgebrachtes Bestreiten bildet stets ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel.

2. Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Maßgeblich ist auch, ob die Partei bei Aufwendung der gebotenen Sorgfalt die Entscheidungsrelevanz des betreffenden Vorbringens überhaupt hätte erkennen können.

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Online seit 13. August

IMRRS 2025, 1030

AG Gießen, Urteil vom 17.01.2025 - 46 C 55/24

1. Eine vermieterseits auf § 543 Abs. 1 und 2 Satz 1 Nr. 3 a und b BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 242 BGB ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter über einen Zeitraum von 16 Monaten nach einer vermeintlichen übereinstimmenden Mieterhöhung zugewartet hat, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erreicht, wenn für den Vermieter erkennbar war, dass der Mieter von einer vollständigen Zahlung des geschuldeten Mietzinses ausging (hier: monatliche Zuwenigzahlung von 102,62 Euro).*)

2. Im Souterrain gelegene Räumlichkeiten weisen auch dann die notwendige räumliche Abgeschlossenheit für eine Wohnung i.S.d. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB auf, wenn der Flur der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Wohngebäudes darstellt.*)

3. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass es sich bei dem dritten und letzten Raum auf der linken Seite um einen typischen Kellerraum handelt, der als Durchgang zur Garage genutzt wird, wenn die Garage auch von außen erreichbar ist.*)

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IMRRS 2025, 0985

AG Hamburg-St.Georg, Urteil vom 01.08.2025 - 980b C 2/25 WEG

1. Für die Anfechtung sog. Absenkungsbeschlüsse fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die ordnungsmäßige Gebrauchmachung von der vorgenannten Beschlusskompetenz durch die Eigentümer inzident im Rahmen einer (möglichen) Anfechtung eines (etwaigen) Sachbeschlusses geprüft werden kann/muss.

2. Wird beschlossen, einen bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss aufzuheben, so kann dieser Beschluss nicht angefochten werden, da sich durch ihn an der Rechtslage nichts ändert, weswegen kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung besteht.

3. Gibt es nur einen Entwurf des Wirtschaftsplans, so kann auf ihn mit den Worten "Wirtschaftsplan in der vorliegenden Form" verwiesen werden, ohne dass der Beschluss unbestimmt wäre.

4. Soll ein Anwalt beauftragt werden, muss der Beschluss auch bestimmen, wie die Kosten der Beauftragung finanziert werden sollen.

5. Ein Beschluss über die Entlastung des Beirats widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Beiratsmitglieder eine Pflichtverletzung begangen haben und deswegen Ansprüche gegen sie in Betracht kommen.

6. Ein Beschluss, mit dem ein Bausachverständiger (Ingenieur/Architekt) für die Bestandsaufnahme/Begehung beauftragt werden soll, ist unbestimmt, wenn nicht feststeht, was unter "Begehung" und "Bestandsaufnahme" zu verstehen sein soll.

7. Ein Beschluss, mit dem eine Firma mit Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden soll, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Vergleichsangebote vorliegen und es keine Regelung zur Kostenhöhe/Deckelung der Kosten gibt.

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IMRRS 2025, 1043

BGH, Beschluss vom 22.07.2025 - VIII ZR 5/25

1. Ein Unternehmer, der beim Abschluss eines Fernabsatzvertrags mit einem Verbraucher eine von der Musterwiderrufsbelehrung in Teilen abweichende Widerrufsbelehrung verwendet, muss dort nicht seine Telefaxnummer mitteilen, wenn er in der Widerrufsbelehrung als Kommunikationsmittel beispielhaft seine Postanschrift und die E-Mail-Adresse mitgeteilt hat, über die der Verbraucher schnell mit ihm in Kontakt treten und effizient kommunizieren kann (Fortführung von BGH, Beschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24, Rz. 6 ff., 16 ff., IBRRS 2025, 0591 = IMRRS 2025, 0274 = NJW 2025, 1268 [zur Telefonnummer des Unternehmers]).*)

2. Ein normal informierter, angemessen aufmerksamer und verständiger Durchschnittsverbraucher würde von der rechtzeitigen Ausübung des Widerrufs selbst im Falle einer Unrichtigkeit oder Nichterreichbarkeit der im Impressum der Internetseite des Unternehmers angegebenen Telefaxnummer nicht abgehalten, wenn in der Widerrufsbelehrung beispielhaft sowohl die Postanschrift als auch die E-Mail-Adresse des Unternehmers mitgeteilt sind.*)

3. Dem Anlaufen der Widerrufsfrist steht es - jedenfalls im Anwendungsbereich der Verbraucherrechterichtlinie - nicht entgegen, wenn die Widerrufsbelehrung das Bestehen eines Widerrufsrechts (abstrakt) an die Verbrauchereigenschaft des Käufers und die ausschließliche Verwendung von Fernkommunikationsmitteln knüpft. Der Unternehmer ist nicht gehalten, den Verbraucher konkret einzelfallbezogen über das Vorliegen der persönlichen und sachlichen Voraussetzungen eines Widerrufsrechts bei ihm zu belehren (Bestätigung von Senatsbeschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24, Rz. 29, a.a.O.; im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. November 2011 - I ZR 123/10, Rz. 27, IBRRS 2012, 1688 = IMRRS 2012, 1241 = NJW 2012, 1814).*)

4. Es hindert das Anlaufen der Widerrufsfrist auch nicht, wenn der Unternehmer in der Widerrufsbelehrung dem Verbraucher zwar mitgeteilt hat, er habe die unmittelbaren Kosten der Rücksendung der Ware zu tragen, entgegen Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Halbs. 2 EGBGB jedoch keine - zumindest schätzungsweise - Angaben zu den Kosten der Rücksendung gemacht hat (Bestätigung von Senatsbeschluss vom 25. Februar 2025 - VIII ZR 143/24, Rz. 28, a.a.O.).*)

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IMRRS 2025, 1033

BGH, Beschluss vom 17.06.2025 - AnwZ (Brfg) 16/25

1. Die Fortbildungspflicht nach § 15 FAO setzt eine fachspezifische, anwaltsorientierte oder interdisziplinäre Veranstaltung mit strukturiertem Vortrag und Interaktionsmöglichkeit voraus.

2. Ob eine interne Schulung als derartige Veranstaltung anerkannt werden kann, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Erforderlich ist jedenfalls auch hier, dass ein Referent einem Kreis von Zuhörern ein fachbezogenes Thema strukturiert vermittelt und eine Interaktion zwischen Referent und Teilnehmenden sowie zwischen den Teilnehmenden möglich ist.

3. Die Erfüllung der Fortbildungspflicht ist durch Bescheinigungen oder andere geeignete Unterlagen unaufgefordert nachzuweisen. Die vorgelegten Bescheinigungen müssen so aussagekräftig sein, dass sich aus ihnen ohne weiteres ergibt, ob die Fortbildungsvoraussetzungen eingehalten sind (hier verneint).

4. Die Regelung des § 15 Abs. 5 Satz 3 FAO, die eine Nachholmöglichkeit für unterlassene Fortbildungen vorsieht, gilt erst ab dem Jahr 2023 und entfaltet keine Rückwirkung.

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IMRRS 2025, 1037

BGH, Beschluss vom 22.07.2025 - X ZB 20/22

1. Ein Befangenheitsantrag ist nach vollständigem Abschluss einer Instanz grundsätzlich nicht mehr zulässig.

2. Eine Anhörungsrüge, die trotz Anwaltszwangs vom Kläger selbst erhoben wird, ist unzulässig.

3. Ein schutzwürdiges Interesse an einer Entscheidung über ein Ablehnungsgesuch besteht nicht, wenn eine Anhörungsrüge von vornherein unzulässig ist.

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IMRRS 2025, 1053

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 01.08.2025 - 16 E 408/25

1. Ein Ablehnungsgesuch kann ausnahmsweise unter Mitwirkung des abgelehnten Richters als unzulässig verworfen werden oder überhaupt unberücksichtigt bleiben, wenn es zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit völlig ungeeignet ist bzw. sich als offenbarer Missbrauch des Ablehnungsrechts darstellt.

2. Völlige Ungeeignetheit ist anzunehmen, wenn für eine Verwerfung als unzulässig jedes Eingehen auf den Gegenstand des Verfahrens selbst entbehrlich ist, weil das Ablehnungsgesuch für sich allein – ohne jede weitere Aktenkenntnis – offenkundig eine Ablehnung nicht zu begründen vermag.

3. Ein eindeutig unzulässiges Ablehnungsgesuch liegt in der Regel vor, wenn es sich pauschal gegen einen gesamten Spruchkörper oder sogar gegen sämtliche Richterinnen und Richter eines Gerichts richtet.

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Online seit 12. August

IMRRS 2025, 0894

AG Rheine, Urteil vom 12.06.2025 - 10 C 78/24

1. Eine Wohnung muss lediglich besenrein zurückgegeben werden. Im Normalfall genügt der Mieter daher seiner Rückgabepflicht, wenn er die Wohnung lediglich ausfegt.

2. Etwas anderes gilt aber, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume, wie Bad und WC, gelegt. Diese Räume müssen sich in einem - auch hygienisch - gebrauchsfähigen Zustand befinden.

3. Staub und Ablagerungen (z. B. Spinnengewebe) sind - auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken - zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt wurden.

4. Ein 10 cm lange Kratzer an der Duschtür ist als unsachgemäßer Gebrauch der Mietsache anzusehen.

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IMRRS 2025, 1014

AG Neuss, Urteil vom 12.02.2025 - 82 C 2493/23

1. Bei Schäden eines Wohnungseigentümers wegen einer Pflichtverletzung des Verwalters kann der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Schadensersatz verlangen.

2. Eine Haftung des Verwalters kommt in Betracht für Fehler bei der Vorbereitung einer Beschlussfassung, z.B. in Form der Vorformulierung unzureichender Beschlussvorlagen.

3. Weist ein Eigentümer den Verwalter bereits vor der Eigentümerversammlung mehrfach darauf hin, dass bei ihm ein falscher, weil zu hoher Miteigentumsanteil zu Grunde gelegt wird, und ignoriert der Verwalter dies, macht er sich haftbar.

4. Die Ersatzpflicht erstreckt sich auch auf die zur Geltendmachung einer Pflichtverletzung entstandenen Kosten und damit regelmäßig auch auf Rechtsanwaltskosten. Die Ersatzpflicht setzt allerdings voraus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts aus der ex-ante Sicht erforderlich und zweckmäßig war.

5. Hat der Eigentümer auf den Fehler bereits mehrfach hingewiesen und ignoriert der Verwalter dies stets, kann der Eigentümer nicht darauf hoffen, dass sich das Verhalten des Verwalters durch Einschalten eines Rechtsanwalts ändern würde. Aus der ex-ante Sicht liegt es für den Eigentümer daher nahe, sich auf eine Anfechtung der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschlüsse zu beschränken.

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IMRRS 2025, 1017

OLG Nürnberg, Urteil vom 03.06.2025 - 6 U 519/24

1. Um im Rahmen des gutgläubigen Erwerbs eine Bösgläubigkeit des Erwerbers anzunehmen, müssen diesem Umstände bekannt gewesen sein, die mit auffallender Deutlichkeit dafür sprechen, dass der Verkäufer nicht Eigentümer war. Für den Erwerber muss also auch bei nur durchschnittlichem Merk- und Erkenntnisvermögen ohne besonders hohe Aufmerksamkeit und besonders gründliche Überlegung zu erkennen gewesen sein, dass die Verkaufssache dem Verkäufer nicht gehörte (BGH, Urteil vom 05.07.1978 - VIII ZR 180/77, IBRRS 1978, 0125). Dabei ist anerkannt, dass eine allgemeine Nachforschungspflicht bei Dritten als Voraussetzung für einen gutgläubigen Eigentumserwerb nicht besteht (BGH, Urteil vom 05.02.1975 - VIII ZR 151/73, IBRRS 1975, 0302). Eine solche Erkundigungspflicht obliegt dem Erwerber aber dann, wenn die Umstände den Verdacht nahelegen, dass der Verkäufer veräußert, obwohl er (noch) kein Eigentum an der Sache erworben hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.1972 - VIII ZR 66/71, IBRRS 1972, 0104). In einem solchen Fall genügt der Erwerber seiner Nachforschungsobliegenheit nicht bereits dadurch, dass er sich von dem Veräußerer bestätigen lässt, dass dieser Eigentümer der Sache oder zumindest verfügungsbefugt ist (vgl. BGH, Urteile vom 04.10.1972 und 05.07.1978, jeweils a.a.O.). Denn es besteht ersichtlich keine hinreichende Gewähr dafür, dass ein Verkäufer, der in Kenntnis der Umstände eine ihm nicht gehörende Sache zum Verkauf anbietet, auf ausdrückliche Nachfrage wahrheitsgemäß erklären wird, nicht Eigentümer oder Verfügungsbefugter und deshalb zu einer Eigentumsübertragung nicht in der Lage zu sein.*)

2. Ob die Umstände der Veräußerung den Verdacht nahe legen, dass der Veräußerer weder Eigentümer noch verfügungsbefugt ist, bedarf einer Gesamtwürdigung. Dabei ist insbesondere von Bedeutung, wie es zu der Veräußerung gekommen ist, wie die dabei beteiligten Personen sich verhalten haben, der Zustand des Kaufgegenstands, der ausgehandelte Preis, der Zeitpunkt des Verkaufs - zum Beispiel in der Hochsaison - und die Motivierung des Verkaufs (BGH, Urteil vom 04.10.1972, a.a.O.); auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten oder die verkehrsübliche Möglichkeit des Bestehens von Dritteigentum sind zu berücksichtigen. Dabei ist anerkannt, dass beim Erwerb hochwertiger Investitions- oder Konsumgüter vom Händler oder Endabnehmer mit dem üblicherweise vereinbarten Eigentumsvorbehalt des Vorlieferanten bzw. mit einer Sicherungsübereignung zu rechnen ist, wenn der Erwerb innerhalb der üblichen Finanzierungsdauer erfolgt (Grüneberg/Bassenge, BGB, 82. Aufl., § 932 Rn. 12; MüKoBGB/Oechsler, 9. Aufl., § 932 Rn. 58; OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.11.1998 - 11 U 36/98, IBRRS 1998, 0826; OLG Koblenz, Urteil vom 09.04.2010 - 8 U 1007/09, IBRRS 2017, 0293.*)

3. Beim Sorgfaltsmaßstab ist dann aber auch die besondere berufliche Stellung des Erwerbers zu berücksichtigen. Etwaiges Sonder- oder Spezialwissen des Erwerbers muss bei der Bestimmung des Sorgfaltsmaßstabs mit beachtet werden (MüKoBGB/Oechsler, 9. Aufl., § 932 Rn. 54 "Sonderhorizont des Erwerbers").*)

4. Ein Baumaschinenhändler muss beim Erwerb eines Baufahrzeugs wissen, dass dieses branchenüblich fremdfinanziert wird (OLG Koblenz, Urteil vom 15.12.2016 - 6 U 113/16, IBRRS 2017, 0293). Gerade bei "jüngeren" Baumaschinen muss ein Baumaschinenhändler damit rechnen, dass solche Geräte fremdfinanziert und damit nicht im Eigentum des Veräußerers stehen. Gerade der Umstand, dass solche Maschinen typischerweise unter Eigentumsvorbehalt geliefert bzw. gekauft werden, kann je nach Einzelfall eine Nachfrageobliegenheit begründen, wobei dieser Umstand aber nicht allein maßgeblich sein kann, sondern eine Gesamtwürdigung vorzunehmen ist (BGH, Urteil vom 04.10.1972 - VIII ZR 66/71, IBRRS 1972, 0104).*)

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IMRRS 2025, 1032

BGH, Beschluss vom 08.07.2025 - VIII ZB 12/25

1. Ein Prozessbevollmächtigter, der eine Rechtsmittel- oder eine Rechtsmittelbegründungsschrift gem. § 130a Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB einfach signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg - hier dem besonderen elektronischen Anwaltspostfach (beA) - bei Gericht einreicht, ist verpflichtet, das einzureichende Dokument vor der Versendung auf dessen Vollständigkeit und Richtigkeit zu überprüfen.*)

2. Hierzu gehört, wenn zum Zwecke des Versands die Ausgangsdatei - hier eine Word-Datei - in ein anderes Format - hier eine PDF-Datei - umgewandelt wird, auch die Überprüfung, ob der Inhalt der zu versendenden Datei demjenigen der Ausgangsdatei entspricht (Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.12.2024 - II ZB 5/24, IBR 2025, 154 = NJW 2025, 753 Rz. 9).*)

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IMRRS 2025, 1034

BGH, Beschluss vom 28.07.2025 - II ZR 154/23

1. Ein Verkündungstermin kann nur aus erheblichen Gründen verlegt werden, die zur Gewährleistung des rechtlichen Gehörs eine Zurückstellung des Beschleunigungs- und Konzentrationsgebots erfordern.

2. Ein während des Revisionsverfahrens gefasster Bestätigungsbeschluss kann im Einzelfall berücksichtigt werden, wenn er unstreitig ist und schützenswerte Belange der Gegenseite nicht entgegenstehen.

3. Nach Schluss der mündlichen Verhandlung können Angriffs- und Verteidigungsmittel gem. § 296a Satz 1 ZPO nicht mehr vorgebracht werden, was auch für das Revisionsverfahren gilt.

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IMRRS 2025, 1036

BGH, Beschluss vom 22.07.2025 - X ZB 21/22

1. Ein Befangenheitsantrag ist nach vollständigem Abschluss einer Instanz grundsätzlich unzulässig, da die beteiligten Richter ihre Tätigkeit im konkreten Verfahren beendet haben.

2. Eine Anhörungsrüge, die von vornherein unzulässig ist, führt nicht dazu, dass das durch eine abschließende Entscheidung untergegangene Ablehnungsrecht wiederauflebt.

3. Ein Befangenheitsantrag ist unzulässig, wenn er trotz Anwaltszwangs vom Kläger selbst erhoben wird.

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IMRRS 2025, 1004

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 10.02.2025 - 22 C 46/24 WEG

Der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG ist auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen; er darf den 7,5-fachen Wert des Interesses des Klägers sowie den Verkehrswert seines Wohnungseigentums nicht übersteigen.

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Online seit 11. August

IMRRS 2025, 0927

AG Bottrop, Urteil vom 24.04.2025 - 8 C 39/23

1. Werden Mietmängel allein deshalb nicht beseitigt, weil der Mieter (Tochter!) einen Termin zur Beseitigung persönlich oder per Telefon ausmachen wollte, der Vermieter (Eltern!) dies jedoch ignorierte und auf schriftliche Absprachen bestand, liegt kein (alleiniges) Verschulden des Mieters vor, so dass hierauf keine fristlose Kündigung gestützt werden kann.

2. Wird die Kündigung auf einen Mietzahlungsverzug gestützt, muss der Mieter anhand der Begründung der Kündigungserklärung erkennen können, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass die Kündigung auf diesem Rückstand basiert.

3. Ein Mieter ist dann nicht mehr zur Minderung der Miete berechtigt, wenn die Mängel durch ihn zu vertreten sind, er die Beseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert. Gleiches gilt, wenn der Mieter es unterlassen hat, nach Erhalt eines Kostenvorschusses die Mängelbeseitigung zügig auszuführen.

4. Zu der Frage, wie lange der Mieter mit der Mangelbeseitigung nach Kostenvorschusserhalt zuwarten darf.

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IMRRS 2025, 0975

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025 - 980b C 3/25 WEG

1. Es ist anerkannt, dass eine von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder "sonst feststeht", etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist.

2. Beschließen die Eigentümer einen Vornahmebeschluss, ist damit inzident auch der entsprechende Grundlagenbeschluss beschlossen.

3. Im Rahmen der Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG kann die Verwaltung auch generell ermächtigt werden, im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung mit einem noch nicht namentlich benannten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen.

4. Die Eigentümer sind beim Abschluss einer solchen Vereinbarung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ihrer ermessensgeleiteten Mehrheitsmacht weitgehend frei, darüber zu entscheiden, ob sie eine Vergütungsvereinbarung zur Grundlage einer anwaltlichen Beauftragung machen wollen oder - mit dem Ergebnis, dass sich die Honorarhöhe dann nach dem RVG bzw. den gesetzlichen Gebühren richtet - nicht.

5. Eine Ermächtigung der Verwaltung, einen Stundenlohn zwischen 150 und 300 Euro zu vereinbaren, widerspricht - zumindest in Hamburg - nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

IMRRS 2025, 0827

OLG Celle, Urteil vom 16.06.2025 - 7 U 10/25

1. Bei dem auf § 242 BGB gestützten Einwand der Verwirkung handelt es sich um eine Einwendung, die grundsätzlich geeignet ist, die Begründetheit einer Vollstreckungsgegenklage eintreten zu lassen, da es sich um einen Umstand handelt, der erst nach Erlangung des Titels entstehen kann und somit nicht der Präklusion unterliegt.

2. Wird ein Räumungsvergleich geschlossen, weil der Vermieter/Verpächter die Änderung der bisherigen Nutzung des Grundstücks beabsichtigt, und ist dies dem Mieter/Pächter bekannt, kommt eine Verwirkung auch dann nicht in Betracht, wenn zwischenzeitlich sieben Jahre vergangen sind und der Mieter/Pächter in dieser Zeit weitere Objekte auf dem Grundstück nutzen und gar eine Solaranlage errichten durfte.

3. Von einem Verlust des titulierten Räumungsanspruchs und damit einer Unzulässigkeit der Vollstreckung kann nur ausgegangen werden, wenn zwischen den Parteien ein neues Miet- bzw. Pachtverhältnis - gegebenenfalls auch konkludent - zu Stande gekommen ist.

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IMRRS 2025, 1000

BGH, Beschluss vom 17.06.2025 - X ZB 1/25

1. Mit der Anhörungsrüge können nur neue und eigenständige Verletzungen des rechtlichen Gehörs durch das Rechtsmittelgericht gerügt werden.

2. Eine abweichende Würdigung der Ausführungen des Klägers durch das Gericht stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar.

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IMRRS 2025, 0922

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 07.02.2025 - 22 B 92/25

1. Wird mit der begehrten Regelung nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO die Hauptsache vorweggenommen, liegt ein Anordnungsgrund nur dann vor, wenn ohne die begehrte Anordnung schwere und unzumutbare, später nicht wieder gut zu machende Nachteile entstünden, zu deren Beseitigung eine nachfolgende Entscheidung in der Hauptsache nicht mehr in der Lage wäre.*)

2. Eine endgültige, unumkehrbare Rechtsvereitelung im eigentlichen Sinne scheidet mit Blick auf das möglicherweise baldige Inkrafttreten eines neuen § 9 Abs. 1a Satz 2 BImSchG (BT-Drs. 20/14777, BR-Drs. 46/25) jedenfalls dann aus, wenn die daneben verbleibenden Anträge auf Vollgenehmigung nach § 6 BImSchG und auf Erteilung eines Vorbescheids nach § 9 Abs. 1 BImSchG auch unter Berücksichtigung absehbarer Änderungen der Rechtslage weiterhin realistische Erfolgsaussichten haben.*)

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Online seit 8. August

IMRRS 2025, 0979

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.02.2025 - 10 U 37/24

1. Der Nachzahlungsanspruch des Bauunternehmers gegen den Bauträger wegen eines gemeinschaftlichen Irrtums über die Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer ist der Höhe nach durch den Erstattungsantrag des Bauträgers an das Finanzamt begrenzt.

2. Die Verjährung des Anspruchs auf Werklohn in Höhe der Umsatzsteuer beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erstattungsantrag gestellt ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

3. Eine nicht hinreichend individualisierte Klage hemmt die Verjährung nicht. Die nachträgliche Individualisierung entfaltet keine Rückwirkung.

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IMRRS 2025, 0993

LG Köln, Urteil vom 25.04.2024 - 29 S 121/21

1. Ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands kann nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

2. So kann es etwa liegen, wenn die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.

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IMRRS 2025, 0998

OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.2025 - 4 WF 130/24

1. Geeignet, Misstrauen gegen eine unparteiliche Amtsausübung des Richters zu rechtfertigen, sind nur objektive Gründe, die aus der Sicht einer verständigen Prozesspartei berechtigte Zweifel an der Unparteilichkeit oder der Unabhängigkeit des Richters aufkommen lassen.*)

2. Eine Besorgnis der Befangenheit kann sich daraus ergeben, dass der Richter ungeachtet seiner Ablehnung und des daraus folgenden Tätigkeitsverbots gem. § 47 Abs. 1 ZPO gleichwohl (…) zu Lasten einer Partei eine weitreichende Entscheidung trifft.*)

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