Immobilien- und Mietrecht.
Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum
Online seit heute
IMRRS 2024, 0558OLG Köln, Urteil vom 12.04.2023 - 17 U 14/22
1. Die Prozessführungsbefugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich aus einem vor dem 01.12.2020 erlassenen Vergemeinschaftungsbeschluss ergibt, besteht auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft fort. Dies gilt auch für den werkvertraglichen Anspruch auf Kostenvorschuss (im Anschluss an BGH, IBR 2023, 325 = IMR 2023, 251).
2. Ein Beschluss ohne Versammlung ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Ein Verstoß führt nicht bloß zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern es handelt sich um einen sog. Nichtbeschluss. Die nachfolgende Verkündung durch den Verwalter führt nicht zur Heilung.
3. Der Gesetzgeber, der in Reaktion auf die Pandemie zahlreiche Regelungen getroffen hat, um Kontaktbeschränkungen Rechnung zu tragen, hat keine generelle Einschränkung des Allstimmigkeitserfordernisses vorgesehen, sondern es auch im Zuge der WEG-Reform bei der Regelung des § 23 Abs. 3 WEG belassen.
VolltextOnline seit 24. April
IMRRS 2024, 0461AG Schwarzenbek, Urteil vom 28.06.2023 - 2 C 385/22 WEG
1. Zwar sind Geschäftsordnungsbeschlüsse, deren Regelungsinhalt sich auf eine konkrete Versammlung beschränkt, nicht separat anfechtbar. Bei einer Geschäftsordnungsbestimmung, die die Rededauer betrifft, handelt es aber um eine Regelung, die aller Voraussicht nach auch künftig jederzeit wieder gefasst werden kann, insbesondere wenn sie darauf abzielt, Wortbeiträge eines bestimmten Eigentümers zu beschränken, und bereits auf früheren Versammlungen ähnliche Regelungen beschlossen wurden.
2. Eine Regelung, die Redezeit auf drei Minuten zu begrenzen, widerspricht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil sie generell und ohne jegliche Ausnahme eine maximale Redezeit festlegt. Um der Bedeutung einzelner Tagesordnungspunkte gerecht zu werden, kann eine Begrenzung der Redezeiten aber nur dann verhältnismäßig sein, wenn bereits in der Regelung selbst Ausnahmen für schwierige und/oder besonders umfangreiche Themenkomplexe vorgesehen sind.
3. Ein Beschluss, mit dem die Einsichtnahme in Unterlagen vom Erfordernis eines genehmigenden Beschlusses abhängig gemacht wird und der weiter regelt, dass die Einsichtnahme nur durch im Grundbuch eingetragene Eigentümer erfolgen darf, ist nichtig, da den Wohnungseigentümern bereits die Kompetenz dazu fehlt, die getroffenen Regelungen im Beschlusswege zu fassen.
4. ...
VolltextOnline seit 23. April
IMRRS 2024, 0379AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 02.02.2024 - 980a C 21/23 WEG
1. Bei der Wiederbestellung der amtierenden Verwaltung besteht keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.
2. Der Verwaltervertrag geht bei der Verschmelzung von juristischen Personen auf den übernehmenden Rechtsträger über; nichts anderes gilt für die Organstellung des Verwalters.
3. Den Wohnungseigentümern steht bei der Wiederwahl der Verwaltung im Ermessenspielraum zu, der auch ein sog. Verzeihungsermessen umfasst. Es liegt im Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft, bei der (Wieder-)Bestellung des Verwalters dessen frühere Verfehlungen bei günstiger Zukunftsprognose nicht gegen ihn zu verwenden.
4. Dieser Beurteilungsspielraum ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände erneut bestellen.
5. Es wird regelmäßig nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn wesentliche, vor allem auch kostenintensive Maßnahmen komplett oder im Kernbereich auf den Verwalter übertragen werden, weil es dabei bleiben muss, dass die Wohnungseigentümer über wesentliche Maßnahmen selbst entscheiden müssen.
6. Auch die Auswahl eines Fachunternehmens für die Durchführung einer nicht unbedeutenden Sanierungsmaßnahme gehört zu den Kernrechten der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer als Willensbildungsorgan, die ihnen nicht durch einen Beschluss (der Mehrheit) entzogen werden kann.
7. Ein Sanierungsbeschluss, aus dem nicht ersichtlich wird, welche Fachfirma beauftragt werden soll, ist unbestimmt.
8. Das "Wie" einer Sanierungsmaßnahme kann bei Kosten um 5.000 Euro auf die Verwaltung delegiert werden.
9. Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme dadurch umzusetzen, indem er Vergleichsangebote einholt, diese prüft und den Auftrag an einen Anbieter erteilt.
VolltextOnline seit 22. April
IMRRS 2024, 0469AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.01.2024 - 980b C 21/23 WEG
1. Ein Rechtsschutzbedürfnis auf Änderung des Versammlungsprotokolls ist nur gegeben, wenn die Protokollberichtigung das Ziel hat, die Auslegung von Beschlüssen zu beeinflussen.
2. Das Versammlungsprotokoll dient nicht dazu, Erklärungen Einzelner, die für einen Wohnungseigentümer in eigener Sache Beweisrelevanz und/oder -wert haben könnten, zu dokumentieren.
VolltextIMRRS 2024, 0512
LG Itzehoe, Beschluss vom 24.05.2023 - 11 T 46/22
Bei der Anfechtungsklage gegen einen Nichtbeschluss beschränkt sich die gerichtliche Prüfung auf die Feststellung, dass ein Beschluss nicht gefasst wurde. Eine auch nicht potentielle inhaltliche Prüfung des von dem "Nichtbeschluss" erfassten Streitgegenstands erfolgt nicht. Damit ist lediglich der Mindeststreitwert anzusetzen.
VolltextOnline seit 19. April
IMRRS 2024, 0538BGH, Beschluss vom 07.03.2024 - V ZB 46/23
1. Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage ("Duplexparker") noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem ("Palettenparker") ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a.F. sondereigentumsfähig.*)
2. Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.*)
VolltextOnline seit 18. April
IMRRS 2024, 0462AG Dortmund, Urteil vom 31.05.2023 - 514 C 25/21
1. Ein Wohnungseigentümer als Streithelfer ist als streitgenössischer Streithelfer anzusehen.
2. Als Streitgenosse hat der streitgenössische Nebenintervenient gegenüber dem einfachen Streithelfer erweiterte Möglichkeiten, den Prozess zu beeinflussen. Insbesondere kann er selbstständig, auch bei Widerspruch der Partei, Angriffs- und Verteidigungsmittel aus deren Recht vorbringen und (sonstige) Prozesshandlungen vornehmen.
3. Im Fall der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ist der Erwerber aus eigenem Recht zur Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse und zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ungültigkeit ab dem Zeitpunkt berechtigt, in dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
4. Ist zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits eine noch vom Veräußerer erhobene Anfechtungsklage rechtshängig, bleibt dieser nach Maßgabe des § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, das Verfahren fortzuführen.
5. Wird trotz Vorliegens eines Nichtbeschlusses das Zustandekommen eines positiven oder negativen Eigentümerbeschlusses verkündet, ist hiergegen die Anfechtungsklage zu erheben.
6. Wird die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nicht eingehalten, führt dies zur Ungültigerklärung der gefassten Beschlüsse, es sei denn, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären.
7. Die Ursächlichkeit eines formellen Mangels ist erst zu verneinen, wenn eine Einflussnahme des durch den Mangel betroffenen Wohnungseigentümers auf den Diskussionsverlauf und das Abstimmungsverhalten in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann.
8. Wenn es bereits im Vorfeld zu Auseinandersetzungen und einem Polizeieinsatz kommt, und sodann ein Teil der zuvor noch erschienenen Eigentümer den Ort der Versammlung verlässt, stellt sich die Durchführung einer Eigentümerversammlung durch eine Minderheit der Eigentümer als treuwidrig dar. Eine solche Versammlung ist schon aus formellen Gründen nicht beschlussfähig.
VolltextIMRRS 2024, 0511
LG Augsburg, Beschluss vom 23.02.2023 - 42 S 641/23
1. Entscheidend für die Frage, ob eine Wohnungseigentumssache oder eine allgemeine Zivilsache vorliegt, ist die Klagebegründung; maßgebend ist hierbei allerdings nicht die jeweilige Anspruchsgrundlage, aus der die Ansprüche geltend gemacht werden, sondern ob das von Klägerseite in Anspruch genommene Recht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.
2. Wird auf das wohnungseigentumsrechtliche Gemeinschaftsverhältnis und die damit einhergehenden Treuepflichten abgestellt, liegt demnach eine Wohnungseigentumssache vor.
VolltextOnline seit 17. April
IMRRS 2024, 0515LG Stuttgart, Beschluss vom 19.05.2023 - 19 S 31/21
1. Ein Verwalter kann aus wichtigem Grund abberufen werden.
2. Allerdings reicht das Vorliegen eines wichtigen Grunds für sich genommen nicht aus, einen Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung zu begründen. Denn auch dann hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch ein Ermessen, ob sie einen wichtigen Grund als Anlass zur Kündigung nehmen will, oder ob sie den Verwalter beibehalten will.
3. Solange das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht auf null reduziert ist, widerspricht die Ablehnung eines Beschlussantrags grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
4. Eine allgemeine Überwachungspflicht oder eine Weisungsbefugnis des Verwaltungsbeirats gegenüber dem Verwalter sieht das Gesetz nicht vor.
5. Ein Entlastungsbeschluss entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, außer wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen.
VolltextIMRRS 2024, 0510
AG Siegen, Urteil vom 27.01.2023 - 17 C 8/22
Zur Ausübung des Einsichtsrechts in die Betriebskostenbelege kann der Wohnungseigentümer seinen Mieter ermächtigen.
VolltextOnline seit 16. April
IMRRS 2024, 0378AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.11.2023 - 980a C 19/23 WEG
1. Legt der Verwalter eigenmächtig gegen ein Urteil Berufung ein und informiert die Eigentümer auf einer Versammlung über das laufende Berufungsverfahren trotz ausdrücklicher Nachfragen einzelner Eigentümer nicht, so kann der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund - ohne Abmahnung - gekündigt werden.
2. Zumindest in einem Fall der Interessenkollision ist die Verwaltung gehalten, eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über den Fortgang des Rechtsstreits einzuholen, weil sie anderenfalls ein eigenes Fehlverhalten zu retten versucht.
3. Nach einer Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kann der Verwalter auch keine Vergütung mehr für die nächsten sechs Monate verlangen.
VolltextOnline seit 15. April
IMRRS 2024, 0376AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 7/23 WEG
1. Die Gemeinschaft kann einen Rechtsanwalt beauftragen, ausstehende Hausgeldforderungen einzufordern.
2. Der säumige Eigentümer hat diese Anwaltskosten zu tragen.
VolltextOnline seit 12. April
IMRRS 2024, 0366AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 13.10.2023 - 980b C 13/23 WEG
Unterscheidet die Teilungserklärung an mehreren Stellen zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, dann werden von einer Vereinbarung, nach der die Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung der Fenster in ihrem Sondereigentum zu tragen haben, die Kosten für die Instandsetzung dieser Fenster nicht erfasst; hier verbleibt es vielmehr bei der Kostentragung durch die Gemeinschaft.
VolltextIMRRS 2024, 0364
LG Landau, Urteil vom 11.08.2023 - 5 S 39/22
1. Selbst wenn die einem Eigentümer erteilte "Vollmacht" zur Geltendmachung von Auskunftsansprüchen ab der Bestellung eines neuen Verwalters erlöschen sollte und ein Rechtsstreit vom neuen Verwalter übernommen werden müsste, kann der neue Verwalter rückwirkend (selbst in der Berufungsinstanz) die Prozessführung durch den Eigentümer genehmigen.
2. Die rückwirkende Genehmigung der Prozessführung als Ganzes durch den gesetzlichen Vertreter bedarf keiner Zustimmung des Gegners.
VolltextOnline seit 11. April
IMRRS 2024, 0363LG Koblenz, Urteil vom 20.11.2023 - 2 S 29/22 WEG
1. Die Vergabe von Aufträgen an Bauunternehmen und Architekten, um Abbruch- und Abdichtungsarbeiten durchführen sowie Ausführungspläne erstellen zu lassen, ist keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung und führt zu erheblichen finanziellen Verpflichtungen der Gemeinschaft. Daher muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Auswahl eines speziellen Angebots selbst entscheiden.
2. Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich einen Anspruch auf Ersterrichtung des Gemeinschaftseigentums. Die Grenze bildet die Unzumutbarkeit i.S.v. § 242 BGB.
3. Da eine Beschlussersetzung das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer beschneidet, darf sie stets nur soweit gehen wie dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist.
4. Dementsprechend ist bei einem bereits beim Abriss des Altgebäudes steckengebliebenen Bauvorhaben der zunächst anstehende Beschluss daher die Einholung eines Gutachtens zu den voraussichtlichen Kosten für die Errichtung des Gemeinschaftseigentums, damit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Folge sachgerecht darüber entscheiden kann, ob es bei der Pflicht zur Errichtung der Wohnungseigentumsanlage (Gemeinschaftseigentum) verbleibt oder eine Ausnahme wegen Unzumutbarkeit gegeben ist.
VolltextOnline seit 10. April
IMRRS 2024, 0477AG Pforzheim, Urteil vom 27.02.2024 - 12 C 1654/23
Es kann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn ein Verwalter bestellt wird, der sich den Wohnungseigentümern zuvor nicht persönlich vorgestellt hat.
VolltextOnline seit 9. April
IMRRS 2024, 0498BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 6/23
1. Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche (hier: Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung) nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht im Wege der actio pro socio von einem einzelnen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 86/21, IMR 2022, 204 = NJW-RR 2022, 733).*)
2. Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen, die sich auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen der Wohnungseigentümer beziehen, von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 180/21, IBRRS 2022, 3031 = IMRRS 2022, 1311 = NJW 2022, 3577).*)
IMRRS 2024, 0365
LG Rostock, Urteil vom 29.09.2023 - 1 S 132/22
1. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Bezüglich der Dauer des Verwaltervertrags gilt dies zumindest für Bestellungen vor Inkrafttreten des WEMoG.
2. Kann im Fall besonderer Dringlichkeit von der satzungsmäßigen Ladungsfrist abgesehen werden, ist dies zu bejahen, wenn eine Gemeinschaft mit 28 Wohneinheiten infolge Amtsniederlegung verwalterlos wird.
3. Sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag wird jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen.
VolltextOnline seit 8. April
IMRRS 2024, 0463LG Düsseldorf, Urteil vom 31.05.2023 - 25 S 60/22
Nach der Neufassung des WEG ist die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für Kosten von Erhaltungsmaßnahmen nicht mehr auf den Einzelfall beschränkt. Vielmehr können die Wohnungseigentümer nunmehr auch beschließen, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen auch generell nach einem anderen Verteilungsschlüssel abgerechnet werden.
VolltextOnline seit 5. April
IMRRS 2024, 0459AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 30.06.2023 - 980a C 26/22 WEG
Dass es sich bei der Beauftragung eines Unternehmens mit einer Maßnahme um ein "altbekanntes und bewährtes" Unternehmen handelt, genügt nicht, um davon abzusehen, ausreichende Vergleichsangebote einzuholen.
VolltextIMRRS 2024, 0406
OLG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2023 - 13 W 56/23
1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist teilrechtsfähig und kann auch Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben; sie ist materiell grundbuchfähig.
2. Besitzt ein Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile und bringt alle Wohnungseinheiten in eine GbR ein, so unterfallen die Verfügungen nicht einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis.
VolltextOnline seit 4. April
IMRRS 2024, 0468BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 87/23
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 18.06.2010 - V ZR 164/09, Rz. 17 ff., IMR 2010, 382 = BGHZ 186, 51).*)
VolltextIMRRS 2024, 0408
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.12.2023 - 980b C 20/23 WEG
1. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Selbstbindung der Eigentümer und gegen den Anspruch auf Gleichbehandlung vor, der die Unwirksamkeit des ersten Beschlusses zur Folge hat.
2. Wird einem Eigentümer das Anbringen von Rollläden in einem Beschluss untersagt, in einem anderen aber allen Eigentümern deren baulichen Veränderungen nachträglich genehmigt, ist nicht klar, ob auch dem einen Eigentümer durch den zweiten Beschluss seine Rollläden genehmigt werden sollen, so dass der zweite Beschluss wegen Unbestimmtheit unwirksam ist.
3. Ein Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Gegenstand der Genehmigungserteilung nicht feststeht, sondern erst durch eine "protokollierte Begehung mit allen interessierten Eigentümern" durch die Verwaltung festgelegt werden soll.
VolltextIMRRS 2024, 0452
KG, Beschluss vom 01.08.2023 - 1 W 380/22
Zum Nachweis der Beschlussfassung gegenüber dem Grundbuchamt, dass eine im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung aufgehoben und gelöscht werden soll, bedarf es der Niederschrift, die gem. § 24 Abs. 6 WEG über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse aufzunehmen ist und die auch als Versammlungsprotokoll bezeichnet wird; eine bloße schriftliche Wiedergabe des Beschlussinhalts genügt zum Nachweis von dessen Zustandekommen nicht.
VolltextOnline seit 3. April
IMRRS 2024, 0449LG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2024 - 11 S 53/22
1. Das Dach eines Flachdach-Anbaus einer WEG-Anlage gehört selbst dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn alle darunterliegenden Räume zu ein und derselben Sondereigentumseinheit gehören.*)
2. Im Wege der Beschlussersetzungsklage kann auch auf bloßen Grundlagenbeschluss zu einer Erhaltungsmaßnahme beantragt werden.*)
3. Rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers, wenn der Kostenanteil für den Verwaltungsaufwand von 9/10 auf 1/3 durch "verwaltungstechnische Zusammenfassung von Einheiten" gedrückt werden soll.*)
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