Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

IMRRS 2025, 0858

AG München, Urteil vom 30.01.2025 - 1293 C 19323/24 WEG

1. Fundamentale Baumaßnahmen wie solche zur statischen Ertüchtigung von Gebäuden können im Rahmen einer Gemeinschaftsordnung als Instandsetzungsmaßnahmen zu qualifizieren sein, sofern die Gemeinschaftsordnung den quantitativen Umfang der Maßnahmen nicht beschränkt.

2. Eine Klausel in einer Gemeinschaftsordnung, die einen Schadensersatz für Maßnahmen ausschließt, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und zur Werterhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind oder zweckmäßig erscheinen, kann auch den sog. Aufopferungsanspruch i.S.v. § 14 Abs. 1 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. umfassen (ebenso LG München I, Urteil vom 16.09.2013 - 1 S 21191/12 WEG).

3. Der bis zum 30.11.2020 geltende § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. ist von dem seit dem 01.12.2020 geltenden § 14 Abs. 3 WEG n.F. mitumfasst. Dies führt dazu, dass ein in einer Gemeinschaftsordnung vereinbarter Ausschluss von Schadensersatzansprüchen i.S.v. § 14 Abs. 1 Nr. 4 Halbs. 2 WEG a.F. auch für den seit dem 01.12.2020 geltenden § 14 Abs. 3 WEG n.F. gelten kann.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 0847

AG Hamburg, Urteil vom 19.03.2025 - 9 C 184/24

1. Der Störer muss zwar grundsätzlich die Quelle fortdauernder Störungen beseitigen. Wie er dies bewerkstelligt, steht ihm allerdings frei.

2. Eine sog. Wohnküche stellt einen schützenswerten Aufenthaltsraum im Sinne der DIN 4109 dar.

3. Regelmäßig ist ein Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, durch nachträgliche Maßnahmen den bestehenden Schallschutz zu verbessern.

4. Dies gilt auch dann, wenn er Veränderungen innerhalb seines Sondereigentums vornimmt, durch die er das Gemeinschaftseigentum auf eine andere und gegebenenfalls intensivere Weise als bisher - allerdings in einem weiterhin zulässigen Rahmen - nutzt.

5. Ein Eigentümer, der sich nach einem Bad-Umbau eines Nachbarn durch Abflussgeräusche gestört fühlt, hat keinen Anspruch auf deren Unterlassung oder Beseitigung, obwohl diese Geräusche die Grenzwerte überschreiten, wenn sie von mangelhaft gedämmten Abflussrohren herrühren, die bereits bei der Erstellung der Eigentumsanlage vorhanden waren.

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Online seit 8. Juli

IMRRS 2025, 0863

BGH, Urteil vom 16.05.2025 - V ZR 270/23

1. Auch sog. werdenden Wohnungseigentümern kann im Innenverhältnis ein Anspruch auf Beseitigung rechtswidriger baulicher Veränderungen zustehen, dessen Ausübung seit dem 01.12.2020 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt.*)

2. Der teilende Bauträger handelt bei der Errichtung der Anlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern in Erfüllung seiner im Verhältnis zu den Erwerbern bestehenden vertraglichen Verpflichtungen. Errichtet der teilende Bauträger die Anlage nicht plangerecht, stehen den Erwerbern nur vertragliche Ansprüche zu, nicht aber Ansprüche wegen einer rechtswidrigen Beeinträchtigung des (werdenden) Wohnungseigentums i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB; das gilt auch dann, wenn der teilende Bauträger weiterhin eingetragener Eigentümer einer oder mehrerer Einheiten ist und er das gemeinschaftliche Eigentum im räumlichen Bereich dieser Einheiten abredewidrig errichtet.*)

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Online seit 4. Juli

IMRRS 2025, 0849

LG Köln, Urteil vom 31.10.2024 - 29 S 27/24

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die keinen Verwalter hat, wird bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein.

2. Eine förmliche Beschlussfassung zu verlangen, deren Ergebnis bereits zweifelsfrei feststeht, wäre eine unnötige Förmelei.

3. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, den Geldbedarf des Verbandes durch Zahlung der Hausgelder zu decken, und können diesen nicht darauf verweisen, dass sie stattdessen selbst Zahlungen an Dritte leisten.

4. Eine Pflicht zur Zahlung von Hausgeldern auf ein nicht unmittelbar auf die Gemeinschaft lautendes Konto kann zu verneinen sein. Allerdings gilt dies nicht, wenn durch das Ausbleiben der Zahlungen die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft beeinträchtigt wird.

5. Es erscheint zudem treuwidrig, wenn zahlungsverweigernden Eigentümer einerseits eine Zahlung auf das von einem Miteigentümer eröffnete Konto ablehnen, aber gleichzeitig keinerlei Bemühungen unternehmen, gemeinschaftlich mit diesem ein anderes Konto für Gemeinschaft einzurichten.

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Online seit 2. Juli

IMRRS 2025, 0773

AG Köln, Urteil vom 14.04.2025 - 215 C 57/24

Fassen die Eigentümer nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG einen Beschluss, über einen ganz konkreten Antrag (hier Bestellung einer Mülltonne in einer bestimmten Größe) im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen abstimmen zu wollen, ist hiervon eine Mehrheitsabstimmung im Umlaufverfahren über einen inhaltlich abweichenden Antrag (hier: Bestellung einer Mülltonne anderer Größe) nicht erfasst.*)

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Online seit 27. Juni

IMRRS 2025, 0783

LG Lüneburg, Urteil vom 04.03.2025 - 9 S 28/24

Zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen im Falle der Einberufung durch Nichtberechtigte.*)

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Online seit 26. Juni

IMRRS 2025, 0699

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.04.2025 - 2-13 T 21/25

1. Über die Wiedereinsetzung in die versäumte Anfechtungs- oder Anfechtungsbegründungsfrist ist im Urteil zu entscheiden, nicht durch gesonderten Beschluss.*)

2. Zu den Anforderungen an die Übersendung einer fristrelevanten Kostenanforderung durch einen Rechtsanwalt an den Mandanten per E-Mail.*)

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Online seit 25. Juni

IMRRS 2025, 0785

LG Hamburg, Urteil vom 06.11.2024 - 318 S 49/23

1. Wesentliche Bestandteile des Gebäudes können nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, wenn sie nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern.

2. Dies ist bei Rollläden jedenfalls dann anzunehmen, wenn sie von außen angebracht und sichtbar sind.

3. Dabei ist unerheblich, wenn nicht sämtliche Fenster des Gebäudes mit Rollläden ausgestattet sind, da die Einheitlichkeit der Außenfassade nicht Voraussetzung für eine erhebliche Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung durch die Beseitigung des wesentlichen Bestandteils ist.

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IMRRS 2025, 0786

LG Hamburg, Beschluss vom 04.11.2024 - 318 S 37/22

Gestattet die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Überdachungskonstruktion unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung und wird die Baugenehmigung erst im laufenden Beschlussmängelstreit eingeholt, entspricht es im Rahmen von § 91a ZPO der Billigkeit, der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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Online seit 23. Juni

IMRRS 2025, 0782

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.12.2024 - 303c C 10/23

Die in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, auf seine Kosten ordnungsgemäß in Stand zu halten und in Stand zu setzen hat, ist dahin auszulegen, dass sie die Instandsetzung auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der Balkone betrifft.*)

Online seit 20. Juni

IMRRS 2025, 0788

LG München I, Urteil vom 23.10.2024 - 1 S 4107/24 WEG

1. Hat die Gemeinschaft ein Ermessen, kann die Anfechtung des Negativbeschlusses keinen Erfolg haben.

2. Will ein Eigentümer eine Beschlussersetzung über eine Auftragsvergabe erreichen, muss er dem Gericht die erforderlichen Tatsachen - unter anderem Angebote - vortragen.

3. Die Wohnungseigentümer haben einen Anspruch auf Wiederinbetriebnahme eines defekten Aufzugs.

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Online seit 18. Juni

IMRRS 2025, 0770

LG München I, Urteil vom 20.11.2024 - 1 S 9461/23 WEG

1. Ist durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter zur Teilnahme befugt.

2. Zwar ist die Anwesenheit Dritter, insbesondere technischer oder rechtlicher Berater (z.B. Mieter, Hausmeister, Architekten, Buchprüfer, Rechtsanwälte etc.) im Interesse der Gemeinschaft grundsätzlich zulässig. Zur Wahrung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit dürfen diese Personen in der Wohnungseigentümerversammlung aber nur zwecks punktueller Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Tagesordnungspunkten anwesend sein und müssen die Versammlung vor deren interner Behandlung wieder verlassen.

3. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses wegen eines formellen Mangels scheidet aber in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders verhält es sich nur bei schwer wiegenden Verstößen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird oder wenn die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet werden.

4. Die Wahl einer Gemeinde, bei der es sich um eine juristische Person des öffentlichen Rechts handelt, in den Verwaltungsbeirat ist zulässig.

5. Wie bei der Bestellung einer juristischen Person zum Verwalter handelt es sich bei der Wahrnehmung der Aufgaben einer zum Verwaltungsbeirat bestellten juristischen Person um eine betriebsbezogene Pflicht, die jeder wahrnehmen kann, der zum Unternehmen gehört.

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IMRRS 2025, 0769

LG Stuttgart, Urteil vom 31.01.2024 - 10 S 33/22

Nach § 28 Abs. 1 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, abzurechnen und ein Zahlenwerk zu erstellen. Soweit es in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG heißt, dass die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufzustellen ist, meint dies nur die Organzuständigkeit. Schuldner der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 1 WEG ist dagegen di Geeinsftt.

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IMRRS 2025, 0771

AG Hannover, Urteil vom 28.08.2024 - 544 C 4784/24

1. Nach Beendigung des Verwaltervertrags hat der Auftraggeber einen Anspruch auf Herausgabe von allen, was der Verwalter zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, insbesondere alle Verwaltungsunterlagen in Bezug auf das Verwaltungsobjekt.

2. Die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht durch den Verwalter.

3. Demzufolge richtet sich ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herausgabe von Unterlagen an die Gemeinschaft und nicht an den Verwalter.

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Online seit 16. Juni

IMRRS 2025, 0740

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 128/24

1. Eine unbillige Benachteiligung gem. § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG setzt voraus, dass die bauliche Veränderung einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf.

2. Bei der Beurteilung einer unbilligen Benachteiligung sind grundsätzlich nur die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Veränderung, nicht aber die des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen.

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung später durch Beschluss zu regeln.

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Online seit 12. Juni

IMRRS 2025, 0707

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.05.2025 - 980a C 9/24 WEG

1. Ein Beschluss ist nichtig, wenn die rein tatsächliche Durchführbarkeit nicht möglich oder zweifelhaft ist, der Beschluss also auf eine unmögliche Handlung gerichtet ist. Dieselbe Rechtsfolge trifft auch Beschlüsse, die Regelungen zu Lasten Dritter enthalten.

2. Ein Beschluss, der die Auszahlung eines bestimmten Betrags von Geldern, die wegen Mängeln noch auf einem Notaranderkonto liegen, an den insolventen Bauträger vorsieht, ist nichtig, da er nicht durchführbar ist ohne die - verweigerte - Zustimmung der betreffenden Käufer.

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Online seit 11. Juni

IMRRS 2025, 0703

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.05.2025 - 19 S 8/25

1. Alle konstruktiven Teile, beispielsweise der Estrich und andere Isolierschichten, stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Hieraus folgt, dass es sich bei allen Bauteilen, die Bestandteil des Isolationskonzeptes - sei es gegen Schall, Feuchtigkeit oder Wärme - sind, um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt.

2. Liegt die Ursache des von einem Eigentümer geltend gemachten Schadens im Gemeinschaftseigentum, stehen diesem Ansprüche allenfalls gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu.

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