Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 29. Juli

IMRRS 2025, 0899

AG Kassel, Urteil vom 28.03.2024 - 800 C 2582/23

1. Ein Beschluss, wonach Überwachungskameras installiert werden sollen, ist nicht nichtig.

2. Hat ein Eigentümer der Installation der Kameras zugestimmt, kann er sich nicht darauf berufen, seine Rechte seien übergangen worden.

3. Sofern die Installation nicht den Vorgaben des Beschlusses entsprechen, muss ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft vorgehen und nicht gegen den Installateur, der nur im Auftrag der Gemeinschaft handelt.

4. Auch wenn der Installateur die Überwachungsanlagen als Beauftragter der Gemeinschaft betreiben soll, richten sich mögliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft.

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IMRRS 2025, 0880

AG Dortmund, Urteil vom 03.07.2025 - 514 C 4/25

1. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war.

2. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.

3. Die Ablehnung der Beschlussfassung stellt keine Genehmigung der ohne Erlaubnis errichteten baulichen Veränderung dar.

IMRRS 2025, 0843

LG Stuttgart, Urteil vom 24.03.2025 - 4 S 159/24

1. Veröffentlicht ein Verantwortlicher Lichtbilder aus dem Inneren einer bewohnten Wohnung ohne nachgewiesene Einwilligung der Betroffenen, liegt ein Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 DSGVO vor, der einen Schadensersatzanspruch gem. Art. 82 DSGVO begründet. Ein Kontrollverlust über personenbezogene Daten stellt dabei bereits einen immateriellen Schaden i.S.v. Art. 82 Abs. 1 DSGVO dar, ohne dass zusätzlich spürbare negative Folgen dargelegt werden müssen.

2. Bei der Bemessung des immateriellen Schadensersatzes wegen der Veröffentlichung von Lichtbildern aus dem Innenraum einer bewohnten Wohnung ist eine Entschädigung i.H.v. 100 Euro je Betroffenen angemessen und ausreichend, wenn nur für einen begrenzten Personenkreis die Wohnungsbilder als Wohnung der Betroffenen erkennbar sind und die Veröffentlichung ohne Einwilligung nicht beabsichtigt, sondern auf ein Kommunikationsversehen zurückzuführen war.

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IMRRS 2025, 0949

LAG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 23.12.2024 - 5 Sa 982/24

1. Die vorübergehende Unmöglichkeit, eine Berufungsschrift als elektronisches Dokument über das besondere elektronische Anwaltspostfach an das Gericht zu übermitteln, ist gemäß § 46 g Satz 4 ArbGG bei der Ersatzeinreichung oder unverzüglich danach glaubhaft zu machen.*)

2. Die handschriftlich verfasste Angabe "wg. beA-Störung" auf der kurz vor Ablauf der Berufungsfrist als Fax eingehenden Berufungsschrift genügt den Anforderungen an eine Glaubhaftmachung nicht, weil diese einer aus sich heraus verständlichen, geschlossenen Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände beim Fehlschlag der elektronischen Übermittlung bedarf.*)

3. Eine Glaubhaftmachung nach § 46 Satz 4 ArbGG erfolgt in der Regel nicht mehr unverzüglich, wenn zwischen Ersatzeinreichung und Glaubhaftmachung ein Zeitraum von mehr als einer Woche liegt.*)

4. Es kann dahinstehen, ob ein anwaltliches Organisationsverschulden darin liegt, dass eine mit der Übermittlung fristgebundener elektronischer Dokumente beauftragte Kanzleikraft nicht angewiesen ist, im Falle einer notwendig werdenden Ersatzeinreichung den zuständigen anwaltlichen Sachbearbeiter oder ein anderes anwaltliches Mitglied der Kanzlei zu benachrichtigen, um so eine gleichzeitig oder kurz nach Ersatzeinreichung erfolgende Glaubhaftmachung der die Unmöglichkeit der vorgeschriebenen Übermittlung begründenden Umstände zu gewährleisten.*)

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IMRRS 2025, 0954

BGH, Beschluss vom 08.07.2025 - VII ZR 36/24

1. Der Streitwert einer durchgeführten Nebenintervention stimmt mit dem Streitwert der Hauptsache überein, wenn der Nebenintervenient am Prozess im gleichen Umfang beteiligt ist wie die Partei, der er beigetreten ist.

2. Ist der Streithelfer in geringerem Umfang am Rechtsstreit beteiligt, ist der Streitwert entsprechend herabzusetzen.

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IMRRS 2025, 0787

OLG München, Beschluss vom 27.11.2024 - 101 AR 144/24

1. Wird eine Entstörungsklage gegen den Eigentümer und den Fremdnutzer erhoben, wird als gemeinsames Gericht das Wohnungseigentumsgericht bestimmt, da dort der Eigentümer seinen ausschließlichen Gerichtsstand hat und das Gericht damit sachnäher ist.

2. Klagen gegen Fremdnutzer von Sondereigentum fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG, weil diese als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Sondereigentümern in einer Rechtsbeziehung stehen, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist.

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Online seit 28. Juli

IMRRS 2025, 0925

AG Bottrop, Urteil vom 05.05.2025 - 12 C 11/25

1. Behauptet der "Mieter", dass ein Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 900 Euro vorliege, muss er schlüssig vortragen, dass er überhaupt über die finanziellen Möglichkeiten verfügt, die von ihm behauptete Miete i.H.v. 900 Euro monatlich zu entrichten.

2. Bei einem Nettoeinkommen von 1.200 Euro sowie monatlichen Belastungen für Bewährungsauflage, Handyvertrag und Fitnessstudio erscheint dies nicht glaubhaft.

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IMRRS 2025, 0916

AG Köpenick, Urteil vom 09.07.2025 - 17 C 5/25

Es widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem Maßnahmenbeschluss ein Grundlagenbeschluss vorgeschaltet wird.

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IMRRS 2025, 0953

BGH, Urteil vom 09.07.2025 - IV ZR 161/23

1. Eine Widerrufsbelehrung, die auf nicht einschlägige oder zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht existierende Normen verweist, ist inhaltlich fehlerhaft und setzt die Widerrufsfrist nicht in Gang.

2. Die Geltendmachung des Widerrufsrechts kann trotz fehlerhafter Belehrung ausnahmsweise Treu und Glauben widersprechen, wenn besonders gravierende Umstände des Einzelfalls vorliegen, die vom Tatrichter festzustellen sind.

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IMRRS 2025, 0824

VG Freiburg, Urteil vom 20.02.2025 - 4 K 1852/24

Ein Bauaufwand kann den Kosten nach als wesentlich im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbotsgesetz angesehen werden, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.*)

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IMRRS 2025, 0951

BGH, Urteil vom 08.05.2025 - IX ZR 90/23

1. Die Vergütungsvereinbarung bestimmt, auf welche Tätigkeiten und welche Angelegenheiten die Prüfung der unangemessenen Höhe der Vergütung zu beziehen ist. Danach richtet sich, ob von einer einheitlichen Vergütungsvereinbarung erfasste anwaltliche Tätigkeiten, die jeweils den Gegenstand eines selbstständigen Anwaltsdienstvertrags bilden können, für die Prüfung der Angemessenheit der Vergütung getrennt von anderen nach der Vergütungsvereinbarung erfassten Aufträgen zu betrachten sind. Wurde der Rechtsanwalt mit anwaltlichen Tätigkeiten betraut, die üblicherweise den Gegenstand eines selbstständigen Anwaltsdienstvertrags bilden, ist grundsätzlich auf die hierfür ausgeübten Tätigkeiten, den darauf entfallenden Teil der Vergütung nach der Vergütungsvereinbarung sowie die hierfür fiktiv anfallenden gesetzlichen Gebühren abzustellen.*)

2. Die tatsächliche Vermutung, dass ein vereinbartes Honorar unangemessen hoch ist, welches die gesetzlichen Gebühren um mehr als das Fünffache übersteigt, gilt auch bei Vereinbarung eines Zeithonorars für zivilrechtliche Streitigkeiten.*)

3. Bei der Herabsetzung einer unangemessen hohen Vergütung auf den angemessenen Betrag ist dem von den Parteien gewählten Vergütungsmodell Rechnung zu tragen. Ein von den Parteien vereinbartes Zeithonorar kann nicht durch Kappung des Honoraranspruchs auf einen Pauschalbetrag der Sache nach in ein Pauschalhonorar umgestaltet werden.*)

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IMRRS 2025, 0952

BGH, Beschluss vom 17.07.2025 - IX ZR 55/24

1. Das Gebot des rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen.

2. In den Entscheidungsgründen müssen die wesentlichen Tatsachen- und Rechtsausführungen verarbeitet werden. Wenn ein bestimmter Vortrag einer Partei den Kern des Parteivorbringens darstellt und für den Prozessausgang von entscheidender Bedeutung ist, besteht für das Gericht eine Pflicht, die vorgebrachten Argumente zu würdigen und in den Entscheidungsgründen hierzu Stellung zu nehmen. Ein Schweigen lässt hier den Schluss zu, dass der Vortrag der Prozesspartei nicht oder zumindest nicht hinreichend beachtet wurde.

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IMRRS 2025, 0946

BGH, Beschluss vom 17.06.2025 - AnwZ (Brfg) 15/25

Die Verwerfung eines Ablehnungsgesuchs als unzulässig unter Mitwirkung des abgelehnten Richters ist nur zulässig, wenn das Gesuch als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist, etwa wenn es nur mit solchen Umständen begründet wird, die eine Befangenheit unter keinem denkbaren Gesichtspunkt rechtfertigen können (hier bejaht).

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IMRRS 2025, 0926

LG Essen, Beschluss vom 16.04.2025 - 15 T 54/25

Der Streitwert für das Hausverbot eines Besuchers einer vermieteten Wohnung ist mit 3.000 Euro bis 5.000 Euro anzusetzen.

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Online seit 25. Juli

IMRRS 2025, 0879

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 13.06.2025 - 539 C 20/24

Wollen die Wohnungseigentümer bewusst eine dauerhafte Regelung schaffen bzw. dauerhaft die Änderung der bestehenden Rechtslage herbeiführen, muss feststehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein befolgten, sich für die Zukunft daran binden bzw. die bisherige Regelung ändern und auf Dauer durch eine neue ersetzen zu wollen.

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IMRRS 2025, 0917

LG Lüneburg, Beschluss vom 25.03.2025 - 6 S 8/25

1. Für die Frage, ob eine Räumungsfrist zu verlängern ist, kommt es neben anderen Momenten im Wesentlichen darauf an, ob der Räumungsschuldner sich hinreichend um eine Ersatzwohnung bemüht hat.

2. Die Räumung kann auch dann hinausgeschoben und die Räumungsfrist verlängert werden, wenn den Wohnungsnutzer die Räumung unverhältnismäßig trifft.

3. § 765a ZPO ist eine absolute Ausnahmevorschrift und als solche trotz des scheinbaren Ermessensspielraums des Gerichts eng auszulegen. In Zweifelsfällen gebührt den Interessen des Gläubigers stets der Vorrang.

4. Eine sittenwidrige Härte ist nur dann anzunehmen, wenn die Zwangsvollstreckung Leben oder Gesundheit des Schuldners ernstlich gefährdet.

5. Das Fehlen einer Ersatzwohnung stellt regelmäßig keine Härte dar, die eine Maßnahme nach § 765a ZPO begründen könnte.

6. Die mit einer Räumung verbundene Folge der Unterbringung in einem Obdachlosenheim stellt sich für die Betroffenen regelmäßig nicht als besondere Härte dar.

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IMRRS 2025, 0947

AG Köln, Beschluss vom 02.07.2025 - 312 F 130/25

1. Der Rechtsanwalt hat mittels künstlicher Intelligenz generierte und frei erfundene Entscheidungszitate in Schriftsätzen zu unterlassen, da sie die Rechtsfindung erschweren, den unkundigen Leser in die Irre führen und das Ansehen des Rechtsstaates und insbesondere der Anwaltschaft empfindlich schädigen.

2. Überdies verhält sich der Rechtsanwalt berufsrechtswidrig, wenn er wissentlich Falsches über Inhalt und Aussagen von Gesetzen und Urteilen vorträgt.

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IMRRS 2025, 0811

AG Waiblingen, Urteil vom 24.03.2025 - 13 C 280/25

Ein Schuldner ist im Allgemeinen vor Fälligkeit nicht verpflichtet, sich zu seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit zu äußern. Vielmehr gibt der Schuldner nur und erst dann Anlass zur Klageerhebung, wenn er aktiv ein Verhalten an den Tag legt, das aus der Sicht eines objektiven vernünftigen Betrachters an der Erfüllungsbereitschaft zweifeln lässt

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