Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 15. Oktober

IMRRS 2025, 1316

LG Flensburg, Urteil vom 09.10.2025 - 4 O 80/25

Ist ein Rechtsanwalts-Mandatsvertrag als Fernabsatzgeschäft abgeschlossen worden, und ist der Mandant dabei nicht über sein Widerrufsrecht belehrt worden, so kann der Anwalt nach einem Widerruf keine Vergütung für seine bereits geleistete Tätigkeit verlangen, auch nicht nach Bereicherungsrecht, weil § 357a BGB insoweit eine abschließende Regelung enthält.*)

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IMRRS 2025, 1318

BGH, Beschluss vom 25.09.2025 - III ZR 297/23

1. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.

2. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots stellt - auch bei Kenntnisnahme des Vorbringens durch den Tatrichter - dann einen Gehörsverstoß dar, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet.

3. Das Schweigen des Gerichts bei seiner Befassung mit der Stellungnahme zum Hinweisbeschluss kann den Schluss zulassen, dass der Parteivortrag nicht oder zumindest nicht hinreichend beachtet worden ist.

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Online seit 14. Oktober

IMRRS 2025, 1284

AG Brakel, Urteil vom 09.01.2025 - 7 C 223/23

Bei der Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten (hier: Müllabfuhr) hat der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter im Regelfall den Kostenanteil zu tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, da er das Vermietungsrisiko trägt.

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IMRRS 2025, 1230

AG Bad Homburg, Urteil vom 19.12.2024 - 218 C 760/24

1. Dass Kosten im Rahmen von Bauarbeiten immer gewissen Schwankungen unterliegen, weil im Zuge der Arbeiten - gerade auch bei der Sanierung von älteren Gebäuden - unvorhersehbare Zusatzkosten entstehen können, ist allgemein bekannt. Dementsprechend können Angebote die angebotene Summe nicht garantieren.

2. Ist mit gravierenden Folgeschäden am Gemeinschafts- und Sondereigentum zu rechnen bei einem Zurückstellen der Sanierungsmaßnahme, entspricht nur die Vornahme dieser Sanierungsmaßnahme billigem Ermessen.

3. Sind die Dachterrassen über 40 Jahre alt und treten seit mehreren Jahren regelmäßig Wassereintritte in den unter den Dachterrassen gelegenen Wohnungen auf, so entspricht ein Beschluss, keine Leckortung und Reparatur, sondern eine umfassende Sanierung durchzuführen, ordnungsmäßiger Verwaltung.

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IMRRS 2025, 1308

OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 34 Wx 106/25

Es genügt, wenn die Zuweisungserklärung des in der Teilungserklärung ermächtigten Eigentümers durch Zugang beim Grundbuchamt wirksam geworden ist, als er noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war (Anschluss an KG, FGPrax 2023, 49; Änderung der Rechtsprechung).*)

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IMRRS 2025, 1313

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16.06.2025 - 80 N 1/25

1. Ein Rechtsanwalt kann das Recht, nicht-qualifiziert elektronisch signierte Dokumente auf einem sicheren Übermittlungsweg zu versenden, nicht auf andere Personen übertragen (§ 23 Abs. 3 Satz 5 RAVPV).*)

2. Ein Rechtsanwalt handelt nicht ohne Verschulden, wenn er die Nutzungsbedingungen für das beA nicht kennt bzw. nicht beachtet.

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IMRRS 2025, 1312

BGH, Beschluss vom 30.09.2025 - II ZR 54/25

1. Klageerweiterungen, die in der Berufungsinstanz erhoben und durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen wurden, sind bei der Streitwertbemessung nicht zu berücksichtigen.

2. Die Wirkung von Klageerweiterungen erlischt entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO mit der Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss.

3. Im Nichtzulassungsbeschwerde- bzw. Revisionsverfahren sind Entscheidungen über Klageerweiterungen nicht nachprüfbar und daher bei der Wertfestsetzung nicht zu berücksichtigen.

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IMRRS 2025, 1307

LAG Niedersachsen, Beschluss vom 06.06.2025 - 4 Ta 114/25

1. Eine per E-Mail eingereichte Beschwerdeschrift wahrt die nach Maßgabe des (…) § 130a ZPO zulässige elektronische Form der Einreichung nicht.*)

2. Auch wenn das der E-Mail angefügte Dokument eine Unterschrift aufweist und Bestandteil der elektronischen Akte geworden ist, ist die Schriftform nach (…) § 569 Abs. 2, § 130 Nr. 6 ZPO nicht gewahrt.*)

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Online seit 13. Oktober

IMRRS 2025, 1250

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2025 - 19 U 128/24

Wird die Auszahlung des Sicherheitseinbehalts gemäß § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB in einer für den Verbraucher nicht nachvollziehbaren Weise in die Ratenzahlungsvereinbarung eines Bauträgervertrages integriert, so kann dies sowohl einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Intransparenz) als auch gegen § 3 Abs. 2 MaBV (8 Teilbeträge) zur Folge haben.*)

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IMRRS 2025, 1129

BVerfG, Beschluss vom 21.07.2025 - 1 BvR 1428/24

1. Der Eigentumsschutz des Mieters steht gerichtlichen Entscheidungen entgegen, die die Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Rechtsposition des Mieters verkennen.

2. Dies kann der Fall sein, wenn Fachgerichte Wohnenden die eigenverantwortliche Entscheidung darüber absprechen, wie sie ihr Wohnen gestalten wollen.

3. Zum Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit von Wohnraummietern gehört grundsätzlich, die eigene Wohnung so einzurichten und so zu leben, wie sie es für richtig halten.

4. Es ist mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht vereinbar, wenn ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile dem Vermieter aus dem Wohnverhalten des Mieters erwachsen, dessen Interessen der Vorrang gegeben wird, ohne entgegenstehende Belange des Mieters einzustellen.

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IMRRS 2025, 1233

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 18.08.2025 - 980b C 18/25 WEG

1. Die Kosten einer sog. Erstmahnung sind nicht ersatzfähig.

2. Wird ein Beschluss im Umlaufverfahren mit abgesenkter Mehrheit gefasst, kommt der Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

3. Dies ist jedoch nicht im Sinne des Zugangs der Mitteilung bei jedem einzelnen Eigentümer zu verstehen, sondern es genügt jede Form der Unterrichtung, die den internen Geschäftsbereich des Feststellenden verlassen hat, und bei der den gewöhnlichen Umständen nach mit einer Kenntnisnahme durch die Wohnungseigentümer gerechnet werden kann.

4. Das Wesen eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit bringt es mit sich, dass die Wohnungseigentümer im Anschluss an die Versammlung, in der dieser gefasst wird, einen weiteren (Sach-)Beschluss fassen können, aber nicht - und erst recht nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt - fassen müssen.

5. Der Wohnungseigentümer ist im Rahmen des Zumutbaren nicht verpflichtet, von sich aus in regelmäßigen Zeitabständen bei der Verwaltung nachzufragen, ob und wann diese mit dem Umlaufverfahren begonnen hat bzw. wann mit der Mitteilung eines Beschlussergebnisses zu rechnen ist.

6. In Bezug auf die Möglichkeit, sich anwaltlicher Hilfe zur Durchsetzung offener Wohngeldforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer zu bedienen, verbleibt im Hinblick auf eine Erstattung der Rechtsverfolgungskosten als Verzugsschaden im Fall eines Umlaufbeschlusses mit abgesenkter Mehrheit der Verwaltung der Gemeinschaft eine vorherige Mahnung des Schuldners.

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IMRRS 2025, 1303

KG, Beschluss vom 17.09.2025 - 20 U 78/25

Die Kosten des Verfahrens sind nach dem Veranlasserprinzip dem Rechtsanwalt aufzuerlegen, wenn er eine umfassende Prozessvollmacht missbräuchlich zum Nachteil seines Mandanten verwendet (hier: Berufungseinlegung gegen den Willen des Mandanten).

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IMRRS 2025, 1305

BGH, Beschluss vom 29.09.2025 - VIII ZR 193/24

1. Ein Ablehnungsgesuch, das lediglich Ausführungen enthält, die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit gänzlich ungeeignet sind, ist offensichtlich unzulässig und vom abgelehnten Richter zu verwerfen, ohne dass es der vorherigen Einholung einer dienstlichen Stellungnahme bedürfte.

2. Das Ablehnungsgesuch in einem Parallelverfahren begründet keine Wartepflicht im vorliegenden Verfahren.

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Online seit 10. Oktober

IMRRS 2025, 1231

LG München I, Urteil vom 08.05.2024 - 14 S 7162/21

1. Bei separat abgeschlossenen Mietverträgen über einen Wohnraum und einen Stellplatz gilt regelmäßig eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge.

2. Diese tatsächliche Vermutung der rechtlichen Selbstständigkeit kann aber widerlegt werden.

3. Befinden sich Stellplatz und Wohnraum auf demselben Grundstück, ist in der Regel ein beidseitiger Parteiwille zur Einbeziehung des Stellplatzmietvertrags in den Wohnraummietvertrag und damit ein Wille zur einheitlichen Behandlung beider Mietverträge anzunehmen.

4. Eine Klausel, wonach der Mietvertrag für den Stellplatz automatisch mit der Beendigung des Mietvertrags über die Wohnung endet, spricht dafür, dass die Parteien den Stellplatzvertrag in den Wohnraummietvertrag einbeziehen wollen und die Parteien den Willen haben, dass die beiden Verträge gerade nicht losgelöst voneinander bestehen sollen.

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IMRRS 2025, 1261

LG Kempten, Urteil vom 28.10.2024 - 64 O 232/24

1. Gegen den ehemaligen Lebensgefährten besteht ein Räumungsanspruch für das im Eigentum der Klägerin stehende Haus.

2. Ein Verlöbnis begründet kein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB, auch nicht nach § 1298 Abs. 1 BGB, insoweit besteht allenfalls ein Ersatzanspruch.

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IMRRS 2025, 1302

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.06.2025 - 15 WF 30/22

1. Der Honoraranspruch des Sachverständigen besteht unabhängig davon, ob das von ihm erstellte Gutachten objektiv richtig ist und wie die Beteiligten oder das Gericht das Gutachten bewerten.*)

2. Soweit das Gericht das Gutachten des Sachverständigen berücksichtigt, gilt die Leistung des Sachverständigen gem. § 8a Abs. 2 Satz 2 JVEG als verwertbar.*)

3. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die vom Sachverständigen angegebene Zeit richtig ist und für die Gutachtenerstellung auch erforderlich war. Dementsprechend findet grundsätzlich lediglich eine allgemeine Plausibilitätsprüfung der Kostenrechnung anhand allgemeiner Erfahrungswerte statt. Anlass zur Nachprüfung besteht nur dann, wenn der angesetzte Zeitaufwand im Verhältnis zur erbrachten Leistung außergewöhnlich hoch erscheint.*)

4. Eine Hinweispflicht des Sachverständigen gem. § 30 Abs. 1 FamFG, § 8a Abs. 3 JVEG, § 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO besteht jedenfalls in den von Amts wegen zu führenden Kindschaftssachen nicht.*)

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IMRRS 2025, 1300

BGH, Beschluss vom 25.09.2025 - III ZR 58/23

1. Eine gehörswidrige Überraschungsentscheidung liegt unter anderem vor, wenn das Gericht ohne vorherigen Hinweis einen Sachverhalt in einer Weise rechtlich würdigt, mit der auch ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Verfahrensverlauf nicht zu rechnen braucht (hier bejaht).

2. Das Gericht hat in diesem Fall auf seine Rechtsauffassung hinzuweisen und dem Prozessbeteiligten eine Möglichkeit zur Stellungnahme zu eröffnen.

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IMRRS 2025, 1267

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2025 - 101 VA 105/25

1. Das Vorbringen, die Hinterlegungsstelle habe in Verkennung de Voraussetzungen des § 372 BGB die vom Schuldner beantragte Annahme eines Geldbetrags zur Hinterlegung angeordnet, zeigt keine Rechtsverletzung des Gläubigers auf, die ihm die Befugnis verschaffen könnte, die rechtswidrige Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle im Verfahren nach §§ 23 ff. EGGVG anzufechten, denn im Fall eine fälschlich auf § 372 BGB gestützten Hinterlegung treten die für den Gläubiger nachteiligen Rechtsfolgen der §§ 378, 379 BGB nicht ein.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn der Hinterleger mit der Hinterlegung bezweckte, die Vollstreckung des Gläubigers wegen der Forderung aus der vollstreckbaren Notarurkunde abzuwenden.*)

3. Die Hinterlegungsstelle ist zu der Prüfung verpflichtet, ob sich aus den vom Hinterleger vorgetragenen Tatsachen, welche die Hinterlegung rechtfertigen sollen, schlüssig ein Hinterlegungsgrund ergibt.*)

4. Eine rechtswidrige Hinterlegungsanordnung kann die Hinterlegungsstelle in eigener Zuständigkeit nach Maßgabe von Art. 10 Abs. 5 BayHintG i. V. m. Art. 48 BayVwVfG zurücknehmen.*)

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Online seit 9. Oktober

IMRRS 2025, 1251

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.09.2025 - 21 U 14/25

1. Soweit der Unternehmer eine zu hohe Bauhandwerkersicherheit verlangt hat, hindert dies die Wirksamkeit der Fristsetzung nicht. Ist nämlich die Höhe der zutreffenden Sicherheit etwa aufgrund vorliegender Rechnungen feststellbar, hat der Besteller Sicherheit in zutreffender Höhe anzubieten.

2. Die Kündigung wegen unterbliebener Sicherheitsleistung kann auch nach erfolgter Abnahme wirksam erklärt werden.

3. Weder die Kündigung des Vertrags noch eine zwischenzeitlich erfolgte Abnahme schließen den Anspruch auf Sicherheitsleistung aus. Gleiches gilt für eine danach vom Unternehmer erklärte "Kündigung der Mängelbeseitigung".

4. Gegenforderungen des Bestellers finden nur Berücksichtigung, wenn sie unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (hier verneint für Kostenumlagen für Baustrom, Bauwasser, Abfallbeseitigung und Versicherung).

5. Für die zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht erbrachten (Rest-)Leistungen richtet sich die abzuziehende Vergütung nach § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB, d.h. es sind nur die durch die Kündigung ersparten Aufwendungen abzuziehen. Für die zwischen den Parteien unstreitigen Mängel an den bis zur Kündigung erbrachten Leistungen, die wegen einer erklärten "Kündigung der Mängelbeseitigung" vom Unternehmer nicht mehr zu beseitigen sind, kommt es hingegen auf deren Minderwert an.

6. Über den Anspruch auf Sicherheitsleistung darf im Prozess über den Werklohnanspruch trotz Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen vorab durch Teilurteil entschieden werden.

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IMRRS 2025, 1229

OLG Frankfurt, Beschluss vom 24.06.2025 - 3 W 14/25

Bei einer Leistungsverfügung ist ein Verfügungsgrund nur in Ausnahmefällen anzunehmen.*)

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Online seit 8. Oktober

IMRRS 2025, 1294

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 65 S 116/25

1. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung und der Nahversorgung ist beim Berliner Mietspiegel im Rahmen der Wohnlagenausweisung abschließend berücksichtigt worden.

2. Es ist deshalb nicht möglich gem. § 19 Abs. 4 MsV (Mietspiegelverordnung) Zuschläge hierfür bei der Spanneneinordnung anzusetzen.

3. Die Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO mittels Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ist eine Frage des Einzelfalls.

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IMRRS 2025, 1235

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.03.2025 - 8 C 269/24

1. Mängel sind im Rahmen der Bewertung der Miethöhe nicht relevant.

2. Aus der Höhe des Heizkostenvorschusses kann nicht auf eine fehlende oder unzureichende Wärmedämmung geschlossen werden.

3. Gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal.

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IMRRS 2025, 1295

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 29.08.2025 - 6 LA 128/24

1. Zwischen der Einbeziehung von Buchgrundstücken in das Abrechnungsgebiet und der Frage, ob sich der ausbaubeitragsrechtlich relevante Vorteil auf das gesamte Buchgrundstück in gleicher oder unterschiedlicher Weise oder nur auf eine Teilfläche erstreckt, ist zu differenzieren.*)

2. Ausgehend vom formellen Grundstücksbegriff bezieht sich die Vorteilslage grundsätzlich auf das gesamte Buchgrundstück.*)

3. Für den Fall, dass sich Vorteilswirkungen einer Maßnahme eindeutig auf eine Teilfläche eines Buchgrundstücks beschränken, ist eine entsprechende anteilige Einbeziehung in die Aufwandsverteilung und Zugrundelegung bei der Beitragsbemessung denkbar.*)

4. Der Begriff der Zugänglichkeit richtet sich nicht nach Festsetzungen eines Bebauungsplans im Bereich der Grundstückszuwegung, sondern stellt allein auf den wirtschaftlichen Vorteil ab, der dem Grundstück und den darauf befindlichen Baulichkeiten durch den Ausbau der öffentlichen Einrichtung Straße zuwächst.*)

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IMRRS 2025, 1293

BGH, Beschluss vom 11.09.2025 - I ZB 29/25

1. Die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um vier Wochen darf vom Rechtsanwalt nicht als Verlängerung um einen Monat missverstanden werden.

2. Eine (abweichende) telefonische Auskunft der Geschäftsstelle des Berufungsgerichts über die Fristverlängerung ersetzt nicht die Verfügung des Vorsitzenden und entlastet den Rechtsanwalt nicht.

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IMRRS 2025, 1296

BGH, Beschluss vom 26.08.2025 - VIII ZR 262/24

Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inanspruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint.*)

IMRRS 2025, 1258

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2025 - 18 W 170/24

1. Der Rechtspfleger muss grundsätzlich die Festsetzung der Vergütung ablehnen, soweit der Antragsgegner Einwendungen oder Einreden erhebt, die nicht im Gebührenrecht ihren Grund haben.

2. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise, wenn der Einwand offensichtlich unbegründet ist, das heißt, wenn seine Haltlosigkeit ohne nähere Sachprüfung auf der Hand liegt, substanzlos ist oder erkennbar rechtsmissbräuchlich eingesetzt wird (hier bejaht).

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