Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0476

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.03.2025 - 22 U 106/24

1. Eine Klausel, die die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs von der Zahlung des "gesamten Kaufpreises" abhängig macht, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam.

2. Der Bauträger verhindert treuwidrig den Eintritt der Fälligkeit des Übereignungsanspruchs, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. In diesem Fall kann die Übereignung nicht wegen eines offenen Anspruchs auf Restkaufpreiszahlung verweigert werden.

3. Jedenfalls wenn ein Mangel feststeht, kann der Erwerber nicht darauf verwiesen werden, als Voraussetzung der Eigentumsübertragung Sicherheit leisten zu müssen.

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IMRRS 2025, 0556

LG Berlin II, Beschluss vom 04.09.2024 - 64 S 281/22

Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, IMR 2017, 9; BGH, Urteil vom 18.05.2005 - VIII ZR 368/03, IMR 2007, 1122 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 0545

AG Koblenz, Urteil vom 10.04.2025 - 152 C 2003/24

1. Bereits der Ausschluss nur einzelner Kündigungsgründe im Mietvertrag genügt, um die Schriftform erforderlich zu machen.

2. Aus einem Ankaufsrecht des Mieters als solchem folgt kein Verbot der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter.

3. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach wird unter einer Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Hierzu gehören u.a. eine Küche/Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Alle diese Einrichtungsmerkmale müssen sich innerhalb der abgeschlossenen Wohnung befinden.

4. Es kommt entscheidend darauf an, ob der Mieter nach dem Verständnis eines objektiven Dritten zum Zeitpunkt der Kündigung davon ausgehen musste, dass in dem Mietobjekt nicht mehr als zwei selbständige Haushalte geführt werden.

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IMRRS 2025, 0554

OLG Stuttgart, Urteil vom 25.03.2025 - 6 U 110/24

Eine Berufung, die ausschließlich auf neues Vorbringen gestützt ist, setzt für deren Zulässigkeit eine ausreichende Begründung zu den Tatsachen voraus, die eine Zulassung des neuen Vorbringens rechtfertigen.*)

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IMRRS 2025, 0496

OLG Nürnberg, Beschluss vom 25.06.2024 - 6 U 797/23

1. Eine konkludente Abnahme scheidet aus, wenn die Parteien eine förmliche Abnahme vereinbart haben.

2. Der Auftraggeber darf sich jedenfalls dann nach Treu und Glauben nicht (mehr) auf eine fehlende förmliche Abnahme berufen, wenn die Voraussetzungen der Abnahme vorliegen und die Handlungen des Auftraggebers auf eine Billigungserklärung schließen lassen. Voraussetzung ist, dass die Parteien von der eigentlich vereinbarten förmlichen Abnahme abgewichen sind.

3. Die Annahme eines Abrechnungsverhältnisses setzt voraus, dass das Werk als fertiggestellt vom Auftragnehmer angeboten wurde.

4. Ein Abzug "neu für alt" kommt bei einem Vorschussanspruch nur dann in Betracht, wenn durch die Mängelbeseitigung eine deutlich verlängerte Nutzungsdauer entsteht und der Mangel sich verhältnismäßig spät ausgewirkt hat und der Auftraggeber bis dahin keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste

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IMRRS 2025, 0491

LG Berlin II, Beschluss vom 28.05.2024 - 64 S 50/24

Als wirksame "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kommt jede nach Abschluss des Vor-Mietvertrags durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien geänderte Miete in Frage, denn eine solche Mietvereinbarung im laufenden Mietverhältnis ist nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen. Ein Vergleich der Parteien des Vor-Mietverhältnisses über die Miethöhe, den diese im Hinblick auf einen zwischen ihnen umstrittenen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB schlossen, ist daher geeignet, eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc zu heilen (Anschluss BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 300/21, IMR 2022, 483.)*)

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IMRRS 2025, 0547

LG Berlin II, Beschluss vom 13.01.2025 - 63 S 138/24

1. Befindet sich die Klausel zur Vereinbarung einer Indexmiete als Unterpunkt unter einem mit "Sonstige Vereinbarungen" überschriebenen Paragraphen und regelt dieser in den Ziffern 1 bis 3 keine materiellen Mietvertragspflichten, sondern befasst sich u.a. mit der formellen Wirksamkeit des Mietvertrags und der Kommunikation der Parteien, so ist diese Klausel überraschend und damit unwirksam. Denn eine Klausel zur Regelung der Miethöhe ist an dieser Stelle und in diesem Zusammenhang als überraschend anzusehen, weil sie nach keinem Verständnis zu der Überschrift "sonstige Vereinbarungen" passt.

2. Eine solche Klausel ist zudem intransparent, wenn sie lediglich auf § 557b BGB verweist, ohne zu erläutern, welcher Inhalt damit gemeint ist. Bloße Paragraphenangaben sind gegenüber Verbrauchern intransparent.

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IMRRS 2025, 0553

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

1. Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 - VIII ZR 316/13, Rz. 16, BGHZ 202, 17 = IMR 2014, 393; vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13, Rz. 18, BGHZ 202, 158 = IMR 2014, 394, und vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, Rz. 26, WuM 2020, 94 = IMR 2020, 124).*)

2. Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Eigentümer der Wohnung, da der Verbrauch nur für die gesamte Wohnung erfasst werden kann.*)

3. Die Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter stellt eine konkludente Annahme des Angebots des Versorgungsunternehmens im Namen des Eigentümers dar, wobei die Vertretungsmacht der Mieter aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht folgt.*)

4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt den Adressaten der Realofferte, wobei bei fehlender separater Verbrauchserfassung der Eigentümer als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens anzusehen ist.*)d

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IMRRS 2025, 0551

BGH, Beschluss vom 11.03.2025 - VI ZB 5/24

1. Zu den Anforderungen des § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO an die Übermittlung eines elektronischen Dokuments.*)

2. Eine Berufungsbegründung, die mit dem Wort "Rechtsanwalt" ohne Namenszusatz endet, ist weder mit einer einfachen Signatur eines Rechtsanwalts versehen, wofür die einfache Wiedergabe des Namens am Ende des Textes ausreicht, noch auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht worden.

3. Mit der qualifizierten elektronischen Signatur ist die Vermutung verbunden, dass der Unterzeichner sich den Inhalt eines Schreibens zu eigen gemacht hat und dafür aufgrund eigener Prüfung die Verantwortung übernimmt.

4. Die einfache Signatur eines Schriftsatzes ist neben der qualifizierten elektronischen Signatur nicht erforderlich. Weiter ist es nicht erforderlich, dass der Schriftsatz aus dem beA desjenigen Rechtsanwalts, der den Schriftsatz qualifiziert elektronisch signiert hat, dem Gericht übermittelt wird.

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IMRRS 2025, 0552

BGH, Beschluss vom 08.04.2025 - VIII ZR 143/24

1. Eine Anhörungsrüge gegen die Nichtzulassung der Revision ist nur zulässig, wenn eine neue und eigenständige entscheidungserhebliche Gehörsverletzung durch den Bundesgerichtshof gerügt wird.

2. Die Wiederholung und Vertiefung des bisherigen Vorbringens genügt hierfür ebenso wenig wie die schlichte Behauptung einer Gehörsverletzung.

3. Liegt eine Beschwerdeerwiderung vor, muss sich der Beschwerdeführer mit dieser auseinandersetzen und darlegen, dass sich die Zurückweisung der Beschwerde auch unter Berücksichtigung der Argumente der Gegenseite nur damit erklären lässt, dass bestimmtes Vorbringen nicht zur Kenntnis genommen worden ist.

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IMRRS 2025, 0429

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 24.02.2025 - 5 Sa 1/25

Der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO gilt auch für Streitigkeiten aus einem Mietvertrag, durch den eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Wohnraum i.S.v. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB als Unterkunft für Monteure anmietet.*)

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Online seit 28. April

IMRRS 2025, 0548

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 105/24

1. Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.

2. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.

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IMRRS 2025, 0532

LG Berlin II, Urteil vom 26.02.2025 - 64 S 189/23

1. Erfolgt die Rüge einer Mietüberhöhung nach § 556g Abs. 2 BGB durch einen vollmachtlosen Vertreter, kann der vertretene Mieter die Rüge gem. §§ 180, 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB rückwirkend genehmigen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Rüge nicht entsprechend §§ 174, 180 Satz 2 BGB unverzüglich zurückweist. Der Ausnahmefall des § 184 Abs. 1 2. Halbs. BGB, dass eine Rückwirkung der Genehmigung durch gesetzliche Bestimmung ausgeschlossen sei, liegt hinsichtlich der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nicht vor. (entgegen LG Berlin, Urteil von 08.08.2024 - 67 S 92/24, IMRRS 2024, 1200).*)

2. Innerhalb des seit dem 01.10.2021 geltenden Gebührenrahmens von 0,5 bis höchstens 1,3 für auf unbestrittene Forderungen bezogene Inkassodienstleistungen kann sich der Ansatz der Höchstgebühr als angemessen darstellen, wenn das Inkassounternehmen Mieterinteressen im Bereich der "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB verfolgt. Dieses Metier stellt sich - in Relation zum gesamten Spektrum typischer Inkassodienstleistungen - als besonders schwierig dar. Soweit die Inkassodienstleistungen automatisiert erbracht werden, spricht dies nicht entscheidend für den Ansatz einer geringeren Gebühr; denn die dazu genutzten Algorithmen und Plattformen wurden aufwändig entwickelt und bedürfen ständiger Pflege.*)

3. Der Gesetzgeber hat mit dem Kosten- und Betreuervergütungsrechtsänderungsgesetz 2025 klargestellt, dass der Streitwert einer auf Feststellung einer Mietüberhöhung gerichteten Klage nach dem Jahresinteresse zu bemessen ist.*)

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IMRRS 2025, 0492

AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der GdWE und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)

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IMRRS 2025, 0533

AG Duisburg, Urteil vom 05.02.2025 - 504 C 2376/24

1. Das vorgerichtliche Austarieren der tatsächlichen Möglichkeiten trotz Nichtbestehens eines rechtlichen Anspruchs ist nicht als Pflichtverletzung eines Anwaltsvertrags zu werten, selbst wenn der Anwalt den Fall nicht juristisch bis ins Detail analysiert hat.

2. Besteht der Mandant auf Klageerhebung trotz erheblicher Bedenken des Anwalts an deren Erfolgsaussichten (hier: Bedenken gegen Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel sowie mögliches negatives Schuldanerkenntnis durch Wohnungsübergabeprotokoll), macht sich der Anwalt nicht schadensersatzpflichtig.

3. Es erscheint unplausibel, dass der Anwalt einen anderen Rechtsanwalt mit einer umfangreichen Prüfung der Rechtslage auf Rechnung vorzunehmen betraut und im Rahmen der Besprechung der Analyse die sehr deutlich formulierten Bedenken des Kollegen gegenüber dem Mandanten nicht zur Sprache bringt.

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IMRRS 2025, 0540

OLG Celle, Beschluss vom 15.04.2024 - 14 W 7/24

Zahlt der Kläger einen Gerichtskostenvorschuss über Jahre nicht ein und unterbleibt deshalb ein Tätigwerden des Gerichts im Zusammenhang mit einer bereits zugestellten Klage, kann das Verhalten des Klägers in Ausnahmefällen dahin aufzufassen, dass er endgültig davon absieht, das Verfahren durchzuführen (hier bejaht).

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Online seit 25. April

IMRRS 2025, 0484

AG München, Urteil vom 27.02.2025 - 191 C 19243/24

1. Blockiert ein Autofahrer durch unzulässiges Parken einen anderen PKW auf dessen Parkfläche nicht nur kurzzeitig, liegt eine Eigentumsverletzung am zugeparkten PKW vor, da dessen Halter diesen in diesem Zeitraum nicht bestimmungsgemäß benutzen konnte. Zudem liegt darin eine Besitzstörung an der Parkfläche/Stellplatz.

2. Der blockierte Halter darf den PKW abschleppen lassen und die aufgewandten Abschleppkosten ersetzt verlangen.

3. Der Halter ist auch nicht gehalten, über einen Anruf bei der Polizei die Identität der Fahrers zu erforschen und diesen zu einem Wegfahren zu bewegen. Zumal ein solcher Anruf nicht erfolgsversprechend ist.

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IMRRS 2025, 0539

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - I ZR 61/24

1. Für die Einordnung als Einfamilienhaus - und damit für die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes - ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich.

2. Um ein Einfamilienhaus handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

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IMRRS 2025, 0512

OLG Celle, Beschluss vom 07.11.2023 - 4 U 75/23

1. Der Auftragnehmer kann im Wege der sog. verlängerten Vollstreckungsgegenklage materiell-rechtliche Einwendungen gegen einen titulierten Anspruch des Auftraggebers auf Mängelbeseitigung geltend machen.

2. Eine Ermächtigung zur Durchführung der Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme nach § 887 Abs. 1 ZPO führt lediglich dazu, dass der Auftragnehmer sich im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nicht auf Erfüllung einer Mängelbeseitigungspflicht berufen kann. Andere materiell-rechtliche Einwendungen (hier: Annahmeverzug) können dagegen geltend gemacht werden.

3. Annahmeverzug setzt voraus, dass der Auftragnehmer die geschuldete Leistung in einer den Annahmeverzug begründenden Art und Weise anbietet. Daran fehlt es, wenn der Auftragnehmer die geschuldete Mängelbeseitigung (nur) "nach den anerkannten Regeln der Technik" anbietet, obwohl er nach einem geschlossenen Vergleich dazu verpflichtet ist, bei der Mängelbeseitigung (auch) die Feststellungen und Vorgaben eines Sachverständigen zu beachten.

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IMRRS 2025, 0535

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.04.2025 - 17 W 19/24

Die Einlassung der Partei zur Sache und/oder die Antragstellung in der Verhandlung hindern gemäß § 43 ZPO oder § 295 ZPO grundsätzlich nicht die Anbringung eines Befangenheitsgesuchs gegen den Sachverständigen.*)

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Online seit 24. April

IMRRS 2025, 0523

LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2025 - 64 S 199/24

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat in diesem Fall gem. §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums, nämlich des anteilig auf den der Mieterin versprochenen Mietgebrauch an der Wohnung entfallenden Pachtertrags; sie kann deswegen nach § 242 BGB Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen verlangen. Der Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem der Mieterin geschuldeten Mietgebrauch und den Gebrauchsrechten der Pächterin fehle; denn soweit der versprochene Mietnutzen geht, stimmt er mit dem Pachtnutzen überein, auch wenn der Pächterin noch weitergehende Nutzungsrechte zustehen.*)

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IMRRS 2025, 0407

LG Meiningen, Urteil vom 15.01.2025 - 4 S 72/24

1. Bei einem auf rasche Zimmerwechsel ausgerichteten, mit Tagespreisen aufwartenden, Übernachtungsverträge typischerweise ohne Ansehung der Person abschließenden Pensionsbetrieb, ohne dass dieses Angebot in ein bestimmtes Konzept bzw. ein erweitertes Angebot - z.B. als Tagungs-, Wellness- oder Familienhotel - eingebettet wird, ist von einem "Massengeschäft" i.S.v. § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG auszugehen.

2. Zur Bemessung eines an der Genugtuungs-, aber auch an der Abschreckungsfunktion von Ansprüchen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz orientierten Entschädigungsanspruchs (hier 1.200 Euro), wenn ein Pensionsgast trotz bestätigter Buchung wegen seiner Blindheit abgewiesen und zwecks Beherbergung an die Zimmervermittlung der städtischen Tourist-Information verwiesen wird, weil ihm, wiewohl in Begleitung einer sehenden Person erscheinend, das sichere Erreichen des im Dachgeschoss gelegenen Zimmers über die allein vorhandene Treppenanlage sowie das Bewältigen einer Schwelle im Zimmer - in (vorgeblicher) Fürsorge des Persionsbetreibers, um der ihm nach den Verhältnissen des Einzelfalls obliegenden Verkehrssicherungspflicht zu entsprechen - nicht zugetraut wurde.

3. Ein Verschulden des Benachteiligenden ist keine Voraussetzung des Anspruchs auf immateriellen Schadensersatz.

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IMRRS 2025, 0527

OLG Oldenburg, Urteil vom 16.04.2025 - 5 U 74/24

1. Die Verjährungshemmung infolge Anrufung der Schlichtungsstelle endet im Falle fehlenden Einverständnisses der Gegenseite mit Ablauf des Tages, an dem die Schlichtungsstelle veranlasst, dass das fehlende Einverständnis dem Antragsteller bekannt gegeben wird.*)

2. Dieser Zeitpunkt wird regelmäßig durch das Datum des Schreibens der Schlichtungsstelle gekennzeichnet, in welchem diese dem Antragsteller diesen Umstand mitteilt. Es kommt demgegenüber im Regelfall für das Ende der Hemmung nicht darauf an, wann das Schreiben tatsächlich bei der Schlichtungsstelle in den Postausgang gelangt oder wann es zur Post gelangt ist.*)

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IMRRS 2025, 0534

BGH, Beschluss vom 27.03.2025 - V ZB 27/24

Ein Rechtsanwalt, der in einem Teilungsversteigerungsverfahren in eigener Sache tätig wird, ohne als Rechtsanwalt aufzutreten, ist jedenfalls dann zur elektronischen Übermittlung von Schriftsätzen an das Gericht verpflichtet, wenn er Rechtsmittel (hier: Beschwerde gegen die Verkehrswertfestsetzung) einlegt.*)

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IMRRS 2025, 0531

KG, Beschluss vom 28.03.2025 - 2 W 9/25

1. Die einseitig gebliebene Erklärung des Gläubigers, dass sein Antrag nach § 888 ZPO in der Hauptsache erledigt sei, ermöglicht es, die Erledigung des Zwangsmittelantrags festzustellen und dem Schuldner die Kosten aufzuerlegen.*)

2. Die Erledigungserklärung kann auch mit einer zulässigen sofortigen Beschwerde des Gläubigers gegen die Zurückweisung des Zwangsmittelantrags eingeführt werden. Selbst wenn die Beschwerde Erfolg hat, hat der Gläubiger die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, so die Erledigungserklärung bei gewissenhafter Prozessführung bereits im ersten Rechtszug hätte abgegeben werden können.*)

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Online seit 23. April

IMRRS 2025, 0140

AG Bottrop, Urteil vom 28.11.2024 - 8 C 126/24

1. Der Vermieter kann einen Mieter, der auf nicht mit vermieteten Flächen sein Auto abstellt, nicht ohne Weiteres abschleppen lassen.

2. Vielmehr hätte es dem Vermieter im Rahmen seiner mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht oblegen, den Mieter zunächst hinsichtlich der vertragswidrigen Nutzung der Fläche abzumahnen bzw. zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufzufordern oder gerichtlichen Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

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IMRRS 2025, 0522

BAG, Urteil vom 06.03.2025 - 2 AZR 115/24

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.*)

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IMRRS 2025, 0528

LAG Baden-Württemberg, Beschluss vom 10.04.2025 - 2 Sa 8/25

1. Ein auf einen vorübergehenden „Computer-Defekt”, „Computer-Absturz”, „Totalabsturz“ der Kanzlei-EDV oder „Internetausfall“ gestützter Wiedereinsetzungsantrag verlangt zwingend nähere Darlegungen zur Art des Defekts und seiner Behebung, um die Möglichkeit auszuschließen, dass die Fristversäumnis von der Partei beziehungsweise ihren Prozessbevollmächtigten verschuldet war.*)

2. Ein Rechtsanwalt muss bei Ausfall "nur" seiner Kanzleisoftware zunächst auf die beA-Webanwendung zurückgreifen und eine Übermittlung als elektronisches Dokument hierüber versuchen (offengelassen, ob auch die beA-App auf dem mobilen Endgerät des Rechtsanwalts vorrangig zu nutzen ist).*)

3. Scheitert die Übermittlung als elektronisches Dokument, muss des Weiteren grundsätzlich der Versuch einer Ersatzeinreichung nach § 46g Satz 3 ArbGG unternommen werden. Die (fristwahrende) Ersatzeinreichung geht dem Wiedereinsetzungsantrag (bei Fristversäumung) vor. Die Versäumung einer Notfrist erfolgt in aller Regel schuldhaft, wenn von zumutbaren Möglichkeiten einer Ersatzeinreichung kein Gebrauch gemacht wird.*)

4. Eine nach § 46c Abs. 3 Satz 3 ArbGG übermittelte eidesstattliche Versicherung eines Dritten muss (vom Prozessbevollmächtigten) qualifiziert signiert bzw. (vom Prozessbevollmächtigten) einfach signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden.*)

5. Die vorübergehende technische Unmöglichkeit als Voraussetzung einer wirksamen Ersatzeinreichung muss nicht im Moment des Fristablaufs vorliegen. Bei wirksamer Ersatzeinreichung sind weitere Versuche einer Übermittlung als elektronisches Dokument bis zum Fristablauf obsolet.*)

6. Erfolgt jedoch keine Ersatzeinreichung und wird die Frist versäumt, bestehen nach der im Rahmen eines Wiedereinsetzungsantrags weiterhin anwendbaren höchstrichterlichen Rechtsprechung zum „vorschnellen Aufgeben“ von Übermittlungsversuchen erhöhte Sorgfaltspflichten, wenn die Frist bis zum letzten Tag ausgeschöpft wird.*)

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IMRRS 2025, 0526

BGH, Beschluss vom 18.02.2025 - XI ZB 24/24

1. Enthält ein Ablehnungsgesuch lediglich Ausführungen, die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit gänzlich ungeeignet sind, ist es offensichtlich unzulässig.

2. Eindeutig unzulässig ist ein Ablehnungsgesuch auch, wenn es sich gegen den gesamten Spruchkörper eines Gerichts richtet.

3. Bei eindeutig unzulässigen oder rechtsmissbräuchlichen Ablehnungsgesuchen sind die abgelehnten Richter an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert. In diesen Fällen entscheidet das Gericht unter Mitwirkung der abgelehnten Richter und ohne Einholung einer dienstlichen Äußerung der abgelehnten Richter.

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Online seit 22. April

IMRRS 2025, 0517

AG Bernau, Urteil vom 04.04.2025 - 10 C 513/24

Der Mieter ist berechtigt, eine nicht funktionierende Toilettenspülung auch bei fehlendem Verzug des Vermieters in Eigenregie reparieren zu lassen.

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IMRRS 2025, 0449

LG München I, Urteil vom 03.03.2025 - 22 O 11152/24

1. Ist für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung vereinbart, dass dem Käufer die Mitteilung des Notars über die Kaufpreisfälligkeit zugegangen ist oder der Käufer hiervon auf andere Weise erfährt, so hat der Verkäufer den Zugang der Mitteilung zu beweisen.

2. Aus der Absendung eines Briefes ergibt sich kein Beweis des Zugangs. Bei gewöhnlichen Briefen rechtfertigt die Absendung allein nicht den Anscheinsbeweis für den Zugang.

3. Auch der Nachweis des Versands einer E-Mail lässt nicht den Schluss und damit den Beweis des Zugangs der E-Mail beim Empfänger zu.

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IMRRS 2025, 0510

OLG Dresden, Beschluss vom 06.02.2025 - 12 W 70/25

Die Teilnahme eines Rechtsanwalts an der mündlichen Verhandlung löst das Entstehen einer Terminsgebühr auch dann aus, wenn die Klage gegen den vertretenen Beklagten schon vor der mündlichen Verhandlung zurückgenommen worden ist, aber der aufrufende Richter hiervon (noch) keine Kenntnis hatte. Die Gebühr ist aber vom zurücknehmenden Gegner nicht zu erstatten, wenn der an der Verhandlung teilnehmende Prozessbevollmächtigte des Beklagen seinerseits schon früher Kenntnis von der Zurücknahme hatte und seine Teilnahme an der mündlichen Verhandlung aus Sicht einer verständigen und wirtschaftlichen vernünftig denkenden Partei nicht notwendig war.*)

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IMRRS 2025, 0525

AGH Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 07.03.2025 - 2 AGH 03/23

1. Die Bezeichnung einer Mandantin, die sich über unzureichende Information über die Bearbeitung des Mandats bei der Rechtsanwaltskammer beschwert hat, als "dreckige Lügnerin" stellt als Schmähkritik einen Verstoß des Rechtsanwalts gegen das Sachlichkeitsgebot dar.*)

2. Die Schwelle zur sanktionswürdigen Pflichtverletzung ist überschritten, wenn eine Herabsetzung nach Inhalt und Form als strafbare Beleidigung (§ 185 StGB), üble Nachrede (§ 186 StGB) oder Verleumdung (§ 187 StGB) zu beurteilen ist oder die rechtliche Auseinandersetzung durch neben der Sache liegende Herabsetzung belastet wird, zu denen andere Beteiligte oder der Verfahrensverlauf keinen Anlass gegeben haben.*)

3. Die Berufung des vom Vorstand der Rechtsanwaltskammer gem. § 56 Abs. 1 BRAO zur Auskunft oder zur Vorlage seiner Handakten aufgeforderten Rechtsanwalts auf sein Auskunfts- oder Vorlageverweigerungsrecht erfordert – insbesondere bei nachträglicher Geltendmachung nach bereits umfangreich getätigten Aussagen in dem Verfahren – eine zumindest ansatzweise Substantiierung, auf welches der unterschiedlichen Verweigerungsrechte die Auskunfts- oder Vorlageverweigerung gegründet werden soll, da es möglich sein muss, zu prüfen, ob der Grund für die Auskunftsverweigerung besteht bzw. möglicherweise beseitigt werden kann.*)

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IMRRS 2025, 0524

BGH, Beschluss vom 26.03.2025 - III ZB 1/25

1. Bei der Ablehnung eines Richters müssen ernsthafte Umstände angeführt werden, die die Befangenheit des einzelnen Richters rechtfertigen.

2. Wenn das Gericht eine andere Rechtsauffassung einnimmt als vom Antragsteller gewünscht, stellt dies keine Verletzung des Rechts auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar.

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IMRRS 2025, 0427

BayObLG, Beschluss vom 19.03.2025 - 101 AR 15/25

1. Wenn bei der Bestellung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart wird, dass der Berechtigte Betriebskosten anteilig zu tragen hat, so handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis, §29a ZPO ist mithin nicht anwendbar.

2. Nach § 28 ZPO können im Gerichtsstand der Erbschaft, das heißt dort, wo der Erblasser zur Zeit seines Todes den allgemeinen Gerichtsstand hatte, Nachlassverbindlichkeiten gegen die Erben eingeklagt werden, solange diese noch als Gesamtschuldner haften.

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Online seit 17. April

IMRRS 2025, 0495

OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2025 - 5 U 147/23

1. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "das Kaufobjekt (...) binnen 12 Monaten nach Baubeginn fertig zu stellen und dem Käufer vertragsgemäß zu übergeben" ist, stellt keine Fälligkeitsbestimmung dar, auf deren Grundlage ein Verzug ohne Mahnung herbeigeführt werden könnte.

2. Ein Vorschussanspruch ist grundsätzlich nicht durch einen zurückbehaltenen Werklohn ausgeschlossen (entgegen KG, IBR 2024, 513; OLG Oldenburg, IBR 2024, 512). Etwas anderes kann dann gelten, wenn Umstände festzustellen sind, aufgrund derer in der Geltendmachung des Vorschussanspruchs ein Verstoß gegen Treu und Glauben läge, insbesondere, weil von einer Absicht, den Vorschuss zur Mängelbeseitigung zu verwenden, nicht auszugehen ist.

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IMRRS 2025, 0363

AG Würzburg, Urteil vom 17.10.2024 - 30 C 771/24 WEG

1. Verfügungen über Grundstücksteile (also Kauf oder Verkauf durch den Verband) werden als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung dann in Betracht gezogen, wenn sie der gemeinschaftlichen Nutzung dienen.

2. Sofern die Eigentümer eine Maßnahme wünschen, die die Gebrauchsmöglichkeit der gemeinschaftlichen Immobilie bzw. des Sondereigentums verbessert (z.B. Einrichtung eines Fahrradabstell- oder Müllstandplatzes), dienst sie der gemeinschaftlichen Nutzung und begründet somit die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Beschließt die Gemeinschaft, eine Gewerbeeinheit mit einem feuchten Kellergewölbe, dessen Trockenlegung mit einen Kostenaufwand von ca. 300.000 Euro verbunden wäre, zu einen symbolischen Preis von 1 Euro zu erwerben, damit der Gemeinschaft die Entscheidung über die Trockenlegung des Kellers selbst obliegt und somit die Kosten für die Sanierung des Kellers nicht aufgebracht werden müssen (der feuchte Keller ist für die Gebäudesubstanz hier ohne Bedeutung), zielt dieser Beschluss auf die Verbesserung der Position der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Dies gilt erst recht, wenn die zu erwerbende Teileigentumseinheit den einzigen Zugang zum Hinterhof hat, in dem sich auch die Garagengebäude und der Heizraum befinden.

5. Ein für die Zulässigkeit der Klage auf Protokollberichtigung erforderliches Rechtsschutzbedürfnis ist nur dann gegeben, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde.

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IMRRS 2025, 0507

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.01.2025 - 3 U 114/24

Verbindet die Rechtssprache mit einem in Allgemeinen Versicherungsbedingungen verwendeten Ausdruck einen fest umrissenen Begriff, ist im Zweifel anzunehmen, dass auch die Allgemeinen Versicherungsbedingungen nichts anderes darunter verstehen.*)

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IMRRS 2025, 0514

BGH, Beschluss vom 25.02.2025 - VI ZB 19/24

Für die Glaubhaftmachung (§ 294 ZPO) der vorübergehenden Unmöglichkeit der Einreichung eines Schriftsatzes als elektronisches Dokument nach § 130d Satz 2, 3 ZPO bedarf es zunächst einer aus sich heraus verständlichen, geschlossenen Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände. Hieran fehlt es, wenn die dargelegten Tatsachen jedenfalls auch den Schluss zulassen, dass die Unmöglichkeit nicht auf technischen, sondern auf in der Person des Einreichers liegenden Gründen beruht. Darzulegen ist die technische Unmöglichkeit einschließlich ihrer vorübergehenden Natur, wobei eine laienverständliche Darstellung des Defektes und der zu seiner Behebung getroffenen Maßnahmen genügt, aufgrund derer es möglich ist festzustellen, dass Bedienungsfehler unwahrscheinlich sind.*)

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IMRRS 2025, 0506

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.03.2025 - 11 U 33/24

1. Lässt sich die Reichweite der Rechtskraft eines Feststellungstenors nur durch Auslegung unter Berücksichtigung von Tatbestand und Entscheidungsgründen ermitteln, sind auch im Tatbestand i.S.d. § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO enthaltene Verweise auf konkret benannte Anlagen mitzuberücksichtigen.*)

2. Grundlage der Auslegung ist der dem Gericht bei der Abfassung der Entscheidung bekannte Sachverhalt. Lassen spätere, bei der Entscheidungsfindung nicht in den Prozess eingeführte Erkenntnisse die Entscheidung im Nachherein als nicht mit einer EU-Verordnung konform erscheinen (hier: Art. 8 Abs. 1, 3 Rom II-VO), führt der Grundsatz des „effet utile“ nicht zu einer einschränkenden Auslegung der Rechtskraft des Tenors. Das Unionsrecht gebietet es vielmehr einem nationalen Gericht nicht, von der Anwendung innerstaatlicher Vorschriften, aufgrund deren eine Gerichtsentscheidung Rechtskraft erlangt, abzusehen, selbst wenn dadurch einer mit dem Unionsrecht unvereinbaren nationalen Situation abgeholfen werden könnte (EuGH, Urteil vom 9.4.2024 - C-582/21).*)

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IMRRS 2024, 1476

LG Lübeck, Urteil vom 17.10.2024 - 5 O 125/23

1. Der Versorger muss den Anfangs- und Endstand des Zählers nachweisen.

2. Kommt der Versorger eine Aufforderung zur Einzahlung eines Kostenvorschusses für die Zeugenvernehmung nicht nach, wird kein Beweis erhoben und der Versorger bleibt den Beweis schuldig.

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Online seit 16. April

IMRRS 2025, 0505

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.2024 - 22 U 40/24

1. Es ist möglich, dass DIN-Normen die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Ob darüber hinaus in allen Fällen eine Vermutung dafür anzuerkennen ist, dass DIN-Normen den Regeln der Technik entsprechen, ist zweifelhaft.

2. Das Gericht darf sich bei der Prüfung, welche Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, nicht auf die persönliche Auffassung eines Sachverständigen stützen. Es muss den Sachverständigen anleiten, aussagekräftige Erkenntnisquellen zu nutzen, um die Frage, welche Ausführung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, zu beantworten.

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IMRRS 2025, 0481

LG Darmstadt, Urteil vom 21.02.2025 - 19 O 325/20

Soweit sich der Bauherr auf Ansprüche aus Mängeln bezieht, beginnt die absolute Verjährungsfrist nach § 199 Abs. 3, 4 BGB mit der Abnahme zu laufen, ohne dass es darauf ankäme, ob der Bauträger nach der Abnahme über das Vorliegen von Mängeln getäuscht hat.*)

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IMRRS 2025, 0487

LG Dresden, Urteil vom 24.09.2024 - 4 S 81/23

1. Für die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt, gilt ein objektiver, überindividueller Maßstab.

2. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

3. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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IMRRS 2025, 0308

AG München, Urteil vom 30.10.2024 - 1292 C 13811/24 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" einer privilegierten Maßnahme (hier: Einbau einer Ladesäule) besitzt der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung.

2. Hinsichtlich des "Wie" dieser privilegierten baulichen Veränderung hat der Verband jedoch nach wie vor einen Ermessensspielraum.

3. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verband sich die Option offenhalten will, eine gemeinschaftliche Ladeeinrichtung einzubauen mit Anschluss aller Mitglieder an diese gemeinschaftliche Ladeeinrichtung.

4. Dementsprechend kann der Verband den Einbau einer Ladesäule verweigern, wenn der betreffende Eigentümer nicht bereit ist, sich auch im Fall einer (späteren) Einrichtung einer gemeinschaftlichen Ladeeinrichtung dieser anzuschließen.

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IMRRS 2025, 0502

OLG Bremen, Beschluss vom 11.03.2025 - 2 W 24/24

1. Eine die Einigungsgebühr gemäß Ziff. 1003, 1000 Abs. 1 Satz 1 VV RVG auslösende Einigung kann auch in einem - und sei es auch nur konkludent - abgesprochenen Prozessverhalten liegen, wenn die Parteien ihre jeweiligen Prozesshandlungen nicht unabhängig von der Erklärung des anderen vorgenommen haben.*)

2. Eine solche Einigung liegt aber nicht schon dann vor, wenn sich das Verhalten der Prozessparteien darauf beschränkt, dass der Beklagte die Klageforderung erfüllt, einer künftigen Erledigungserklärung des Klägers zustimmt, vorgreiflich die Kostenübernahme für den Fall der Erledigungserklärung erklärt und der Kläger daraufhin nach Zahlungseingang den Rechtsstreit für erledigt erklärt.*)

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IMRRS 2025, 0503

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.04.2025 - 30 W 28/25

Kann die nachträgliche Festsetzung in einem Kostenfestsetzungsbeschluss nicht festgesetzter Kosten gem. § 106 Abs. 2 ZPO (ohne zusätzliche Kosten) durchgeführt werden, fehlt einer sofortigen Beschwerde gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss das Rechtsschutzbedürfnis.*)

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Online seit 15. April

IMRRS 2025, 0508

BGH, Urteil vom 11.04.2025 - V ZR 96/24

1. Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen.*)

2. Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Vorauszusetzen ist, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten.*)

IMRRS 2025, 0352

LG Gera, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 S 129/24

1. Teilt einer der Miteigentümer seinen Anteil und veräußert einen der sodann neu entstehenden Miteigentumsanteile, so führt dies regelmäßig nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

2. Die übrigen Wohnungseigentümer sind insbesondere schutzbedürftig, wenn die Vermehrung der Stimmrechte in der Teilungserklärung nicht angelegt und damit nicht vorhersehbar ist.

3. Von einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer, die deren Schutzbedürftigkeit entfallen lässt, ist dann auszugehen, wenn diese derart bei der weiteren (Unter-)Teilung mitgewirkt haben, dass sie ihre Zustimmung im Sinne einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer dahingehend erklärt haben, dass sie nicht nur keine Einwände gegen die Veräußerung erheben, sondern zudem auch der Vermehrung der Stimmrechte zustimmen.

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IMRRS 2025, 0374

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.09.2024 - 5 S 4/23

1. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung ist in den Fällen möglich, in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entsteht.

2. Stehen aber verschiedene, gleichwertige Auslegungsalternativen zur Auswahl, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht.

3. Der Ausbauberechtigte hat die Kosten der gestatteten baulichen Veränderung zu tragen. Kosten in diesem Sinne sind alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, d.h. sowohl die Erst-Errichtungskosten als auch alle Folgekosten. Bei gebotener weiter Auslegung werden alle Kosten erfasst, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind, also auch alle Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Verkehrssicherung und späterer Erhaltungsmaßnahmen, ebenso notwendige "Vorbereitungskosten"; dies gilt selbst dann, wenn die Ausbaumaßnahme unvermeidbar auch anderen Wohnungseigentümern zugutekommt

4. Auszugrenzen sind - in Anlehnung an die Rechtsfigur der "Sowieso-Kosten" - die Kosten, die auch ohne die bauliche Veränderung in gleicher Form entstanden wären.

5. Sind die Kosten für die Ertüchtigung des Brandschutzes durch den Ausbau der Dachgeschosseinheiten und die daraus resultierende Einstufung der Gebäude in eine andere Gebäudeklasse ausgelöst worden, hat sie demnach der Ausbauberechtigte zu tragen.

6. Der eingeräumte Ausbau ist auch nicht als Ersterrichtung zu bewerten - zumindest dann nicht, wenn lediglich ein Ausbaurecht und keine -pflicht besteht.

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