Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 29. Oktober

IMRRS 2025, 1370

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 24.09.2025 - 41 C 332/25

1. Wird der Kautionsabrechnungsanspruch verfrüht geltend gemacht, ist die Klage als - derzeit - unbegründet abzuweisen.

2. Der (ehemalige) Vermieter muss die Kaution nicht unverzüglich abrechnen.

3. Korrekturen sind innerhalb der gesetzlichen Fristen möglich.

 Volltext


IMRRS 2025, 1103

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 17.02.2025 - 44 C 483/23

1. Will der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung seinem Sohn zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen und beabsichtigt dieser, dort einzuziehen, liegt Eigenbedarf vor.

2. Auch wenn der Kündigungsausspruch zeitlich mit der Korrespondenz zwischen dem Vermieter und dem Mieter über bestehende Unklarheiten in der Abrechnung von Nebenkosten zusammenfällt, kann daraus nicht zugleich der Schluss gezogen werden, dass die Kündigung motivational auf diesem Ereignis beruht.

3. Auch unterhalb absoluter und irreparabler Folgen wie eines zu besorgenden Suizids, nämlich in Fällen, in denen die Verschlechterung des - auch psychischen - Gesundheitszustands des Mieters als Kündigungsfolge ernsthaft droht, ist seine Grundrechtsposition unter Berücksichtigung ihres objektiven Gewichts im Rahmen der Prüfung des Durchgreifens eines Sozialwiderspruchs mit den Vermieterinteressen an der Nutzung des Wohnraums zur Abwägung zu stellen.

4. Auf Vermieterseite ist allerdings auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Vermieter ebenfalls psychisch gestört ist und das enge Zusammenleben mit dem Sohn seiner Gesundheit nicht förderlich ist; sprich der Auszug des Sohns in die vermietete Wohnung die Gesundheit des Vermieters verbessert.

5. Ist ein Überwiegen des Mieterinteresses gegenüber dem Beendigungsinteresse des Vermieters nach den Umständen des Einzelfalles nicht klar erkennbar, fehlt es also an einem klaren Ergebnis, ist die tatbestandlich eng gefasste Kündigungsberechtigung für Wohnraummietverhältnisse nicht durch die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB begrenzt.

 Volltext


IMRRS 2025, 1371

OLG Köln, Beschluss vom 22.04.2025 - 17 W 40/25

1. Die sofortige Beschwerde ist bei der Ablehnung eines "Gesuchs" dann statthaft, wenn die abgelehnte Entscheidung nur auf Antrag ergehen konnte. Ist dagegen die Entscheidung von Amts wegen zu treffen, liegt in dem "Gesuch" einer Partei inhaltlich eine bloße Anregung, die das Rechtsmittel der Beschwerde nicht eröffnet.

2. Der "Antrag", dem Sachverständigen konkrete Beweisfragen vorzugeben, ist prozessual eine bloße Anregung, den Sachverständigen - von Amts wegen - anzuleiten und entsprechende Weisungen zu erteilen.

3. Eine Beschwerde kann ausnahmsweise statthaft sein, wenn ansonsten ein bleibender rechtlicher Nachteil eintreten würde, der sich im weiteren Verfahren nicht mehr oder jedenfalls nicht mehr vollständig beheben lässt (hier verneint).

 Volltext


IMRRS 2025, 1382

BGH, Beschluss vom 11.09.2025 - IX ZB 15/24

Für die Festsetzung der Vergütung des Sachwalters ist der Rechtspfleger im eröffneten Insolvenzverfahren auch dann funktionell zuständig, wenn im Verfahren ein Insolvenzplan vorgelegt wurde.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1015

LG München I, Beschluss vom 12.12.2024 - 1 S 7231/24 WEG

1. Ein sicherer Übermittlungsweg nach § 130a Abs. 4 Nr. 2 ZPO ist nur gegeben, wenn die verantwortende Person den Schriftsatz selbst versendet.

2. Ein Defekt am Endgerät des Rechtsanwalts stellt keine technische Störung i.S.v. § 130d Satz 2 ZPO dar.

 Volltext


IMRRS 2025, 1346

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.09.2025 - 10 U 116/24

1. Der abgelehnte Richter ist in klaren Fällen eines unzulässigen oder missbräuchlich angebrachten Ablehnungsgesuchs an der weiteren Mitwirkung nicht gehindert.

2. Hat sich eine Partei in vollumfänglicher Kenntnis der zur Begründung des Ablehnungsgesuchs angeführten Umständen in die Sacherörterung eingelassen und ihre Sachanträge wiederholt, führt das zum Verlust des Ablehnungsrechts.

3. Eine falsche oder ungünstige Rechtsauffassung und -anwendung ist kein Ablehnungsgrund.

 Volltext

Online seit 28. Oktober

IMRRS 2025, 1339

OLG München, Beschluss vom 12.03.2024 - 27 U 3051/23 Bau

1. Ein Vertrag, mit dem die Verpflichtung begründet werden soll, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, bedarf der notariellen Beurkundung. Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören, einschließlich vor der Beurkundung bewirkte Zahlungen sowie Sonderentgelte.

2. Haben die Parteien bewusst Unrichtiges beurkunden lassen, ist der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft und der wirklich gewollte Vertrag wegen Formmangels nichtig (hier bejaht).

3. Die Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrags kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen treuwidrig sein. Der Treuwidrigkeitseinwand scheidet jedoch in Fällen aus, in denen die Parteien wissentlich und willentlich einen einen niedrigeren als den tatsächlich gewollten Kaufpreis beurkunden lassen.

4. § 817 Satz 2 BGB steht dem Rückforderungsanspruch des Erwerbers hinsichtlich der an den Verkäufer geleisteten (nicht beurkundeten) Kaufpreiszahlungen nicht entgegen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1343

LG Berlin II, Urteil vom 03.01.2025 - 66 S 216/24

1. Vorkommnisse, die vor einer Abmahnung geschahen, können nicht als Grund für eine spätere Kündigung herangezogen werden.

2. Auch Vorkommnisse nach Ausspruch der Kündigung können diese nicht nachträglich rechtfertigen.

3. Das Bellen eines Hundes rechtfertigt eine Kündigung nur, wenn es eine solche Intensität besessen hat, dass von einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ausgegangen werden kann.

4. Beleidigungen und Anfeindungen können grundsätzlich eine Kündigung rechtfertigen.

5. Wird die Zustimmung des Vermieters zur Haustierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters ohne überprüfbare Voraussetzungen gestellt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor.

 Volltext


IMRRS 2025, 1364

OLG Köln, Beschluss vom 20.08.2025 - 19 W 21/25

1. Bei einer Kenntniserlangung der Gründe für die Ablehnung des Sachverständigen während der mündlichen Erstattung des Sachverständigengutachtens ist das Befangenheitsgesuch unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, anzubringen.

2. Der Verlust des Ablehnungsrechts nach rügelosem Verhandeln zur Sache umfasst hiernach jedenfalls die der Partei bekannten Ablehnungsgründe, d.h. solche, die sich aus Äußerungen des Gutachters im Rahmen seiner Anhörung ergeben.

3. Der allgemein gehaltene Antrag auf Gewährung einer Frist zur Stellungnahme zur Beweisaufnahme genügt nicht.

4. Eine fehlerhafte Tatsachengrundlage für das Sachverständigengutachten kann allenfalls Anlass für die Einholung einer ergänzenden erläuternden Stellungnahme oder/und einer (weiteren) mündlichen Anhörung des Sachverständigen geben, keinesfalls aber die Besorgnis einer Befangenheit begründen.

 Volltext


IMRRS 2025, 1373

BGH, Beschluss vom 30.09.2025 - II ZR 70/24

1. Zum Klagegrund des Schuldbeitritts gehört die Schuld, der beigetreten worden ist.*)

2. Das Berufungsgericht verletzt den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör, wenn es der Klägerin mehr zuspricht, als diese beantragt hat.

3. Die Bestimmung des Streitgegenstands obliegt dem Kläger, der bei der Einführung eines neuen Streitgegenstands klar zum Ausdruck bringen muss, dass er einen neuen prozessualen Anspruch verfolgt.

4. Eine Klagestattgabe unter dem Gesichtspunkt gleichwertigen Parteivorbringens erfordert, dass der Kläger sich den entsprechenden Vortrag des Beklagten hilfsweise zu eigen macht und seine Klageforderung darauf stützt.

 Volltext


IMRRS 2025, 1356

OLG Köln, Beschluss vom 19.07.2023 - 16 U 39/22

1. Der Besteller genügt seiner Darlegungspflicht, wenn er einen Mangel in seinem äußeren Erscheinungsbild behauptet und belegt (sog. Symptomtheorie). Erforderlich ist nur eine hinreichend genaue Bezeichnung von Mangelerscheinungen, die einer fehlerhaften Leistung eines Baubeteiligten zugeordnet werden können. Der Besteller ist nicht gehalten, auch die Mängelursachen im Einzelnen anzugeben.

2. Eine schlüssige Klage setzt die Darstellung des Sachverhalts voraus, und zwar in dem Sinne, dass der Schriftsatz aus sich heraus verständlich und die Bezugnahme auf Anlagen nachvollziehbar bleibt. Der Vortrag darf insgesamt nicht so angelegt sein, dass die Bezugnahme auf Anlagen substanziierten Vortrag ersetzt. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, sich etwaige Tatsachengrundlagen für die Subsumtion aus den Anlagen herauszusuchen.

3. Ein gerichtlicher Hinweis ist nicht erforderlich, wenn der Mangel des Vortrags auf der Hand liegt und von einer gewissenhaften und sachkundigen Prozesspartei hätte erkannt werden müssen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Prozessgegner auf den Mangel des Vortrags hinweist und dieser Hinweis auch zutreffend ist.

 Volltext

Online seit 27. Oktober

IMRRS 2025, 1352

OLG Schleswig, Urteil vom 20.08.2025 - 12 U 74/24

1. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Schriftform ist von Amts wegen zu berücksichtigen, selbst wenn sich keine Partei auf den Formmangel berufen hat.

2. Für die Festlegung des Mietobjekts reichen konkrete Angaben der Örtlichkeiten sowie eine Circa-Angabe an Quadratmetern, während sich die präzise Lage und Anordnung regelmäßig an Ort und Stelle feststellen lässt. Es genügt also, wenn das Mietobjekt vor Ort bestimmbar ist.

 Volltext


IMRRS 2025, 1355

LG München I, Beschluss vom 22.05.2025 - 1 S 9755/24 WEG

Ein Anspruch auf eine Änderung der Teilungserklärung besteht nicht, wenn das Ziel (hier bauliche Veränderung) auch durch einen Beschluss erreicht werden kann.

 Volltext


IMRRS 2025, 1361

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 25.08.2025 - 14 W 46/24

1. Gegenstand eines Rangvorbehalts gem. § 881 BGB kann auch die Möglichkeit der inhaltlichen Abänderbarkeit eines bereits bestehenden und im Grundbuch eingetragenen Erbbaurechts sein.*)

2. Soweit § 881 Abs. 1 BGB hinsichtlich des vorbehaltenen Rechts ein "dem Umfang nach bestimmtes Recht" verlangt, setzt dies voraus, dass der Inhaber des mit dem Rangvorbehalt belasteten Rechts die Tragweite des potentiellen Nachrangs hinreichend zuverlässig einschätzen kann.*)

3. Die hinsichtlich des Entschädigungsanspruchs nach § 27 ErbbauRG gewählte Formulierung, wonach "beliebige Vereinbarungen über Entschädigungsansprüche nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf vereinbart werden" können, genügt den Bestimmtheitsanforderungen des § 881 Abs. 1 BGB nicht.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1366

BGH, Beschluss vom 29.09.2025 - AnwZ (Brfg) 26/25

1. Eine Entscheidung über einen Antrag auf Videoübertragung noch vor der mündlichen Verhandlung kann von einem Beteiligten nur dann erwartet werden, wenn er auch seinen prozessualen Mitwirkungsobliegenheiten genügt.

2. Dafür hat jedenfalls ein anwaltlich vertretener Beteiligter den Antrag möglichst zeitnah zur Terminsmitteilung zu stellen oder einen - gegebenenfalls erst später entstandenen - Grund anzugeben, der aus seiner Sicht seiner persönlichen Teilnahme an der mündlichen Verhandlung entgegensteht und eine Videoübertragung erfordert.

 Volltext


IMRRS 2025, 1363

BFH, Beschluss vom 26.09.2025 - III B 112/24

1. Eine Gehörsverletzung liegt vor, wenn ein Gericht trotz beantragter Terminverlegung und Bestehen eines Verlegungsgrundes die mündliche Verhandlung durchführt und in der Sache entscheidet. Gleiches gilt, sofern sich ‑ ohne dass das Vorliegen eines Verlegungsgrundes abschließend beurteilt werden könnte ‑ aus der Art und Weise der Behandlung des abgelehnten Terminverlegungsantrages oder der Begründung für dessen Ablehnung ergibt, dass das Gericht die Bedeutung und die Tragweite des Anspruchs auf rechtliches Gehör verkannt hat.*)

2. Eine Gehörsverletzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn das Gericht einen nicht "in letzter Minute" gestellten Antrag auf Verlegung des Termins für die mündliche Verhandlung erst im Schlussurteil unter Verweis auf die unzureichende Substantiierung oder Glaubhaftmachung ablehnt, ohne zuvor Gelegenheit gegeben zu haben, in der vom Gericht gewünschten Weise den Antrag zu substantiieren beziehungsweise den Verlegungsgrund glaubhaft zu machen.*)

 Volltext

Online seit 24. Oktober

IMRRS 2025, 1274

LG Berlin II, Urteil vom 01.07.2025 - 67 S 285/24

1. Die Gerichte können zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der - wie der Berliner Mietspiegel 2023 - tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält.

2. Hierzu besteht allerdings keine Pflicht.

3. Für die Feststellung eines Verstoßes gegen die Mietenbegrenzungsverordnung kann der Berliner Mietspiegel 2023 und 2024 herangezogen werden.

 Volltext


IMRRS 2025, 1324

AG Minden, Urteil vom 16.09.2025 - 36 C 8/25

Entfernt man sich nach einer körperlichen Auseinandersetzung und dem Herbeirufen der Polizei von der Versammlung, kann dennoch mit Beschlussfassungen zu rechnen sein; es besteht eine Erkundigungsobliegenheit, deren Verletzung einer Wiedereinsetzung in die versäumte Klagefrist entgegensteht.

 Volltext


IMRRS 2025, 1350

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 09.10.2025 - 8 A 1408/25

1. Im Rahmen des Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist dem Beteiligten ein etwaiges Organisationsverschulden seines Prozessbevollmächtigten zuzurechnen. Zu einer ordnungsgemäßen Büroorganisation gehört auch die Organisation einer hinreichend sicheren Ausgangskontrolle. Hängt die Einhaltung von Fristen allein von den Anweisungen des Rechtsanwalts an sein Personal ab, Schriftsätze an einem bestimmten Tag zu versenden, stellt dies keine hinreichende, die fristgerechte Übermittlung von Schriftsätzen sicherstellende Büroorganisation dar.*)

2. Wird ein nicht qualifiziert elektronisch signiertes Dokument nicht vom Rechtsanwalt selbst, sondern auf dessen Anweisung durch sein Büropersonal aus dem besonderen elektronischen Anwaltspostfach des Rechtsanwalts versendet, ist dieses nicht auf einem sicheren Übermittlungsweg im Sinne des § 55a Abs. 3 Satz 1 Alt. 2, Abs. 4 Nr. 2 VwGO eingereicht. Erforderlich ist eine eigenhändige Übersendung durch die den Schriftsatz verantwortende Person.*)

3. Begehrt ein Grundstückseigentümer die Abwehr schädlicher Umwelteinwirkungen i. S. d. § 3 Abs. 1 BImSchG, richtet sich die Streitwertfestsetzung nach Nr. 19.2 i. V. m. Nr. 2.2.2 und nicht i. V. m. Nr. 2.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, weil nicht auf das Eigentum als solches zugegriffen wird.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 1347

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2025 - 3 W 26/24

Die Beschwer des Rechtsanwalts, der gem. § 32 Abs. 1 Satz 1 RVG aus eigenem Recht eine Beschwerde gegen den Streitwertbeschluss einlegt, ist gegeben, wenn er geltend macht, dass die Streitwertfestsetzung zu gering sei und er deswegen nur geringere Gebühren abrechnen könne. Dabei ist jeder Rechtsanwalt beschwert, der in der Instanz einen Gebührenanspruch erworben hat oder dem der bereits entstandene Vergütungsanspruch abgetreten wurde.*)

 Volltext