Immobilien- und Mietrecht.
Hervorzuhebende Urteile in allen Sachgebieten
In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt
Online seit 1. März
IMRRS 2024, 0299AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2023 - 34 C 67/21
1. Genauso wie der Mieter einer gemieteten Wohnung nicht Einzelanweisungen des Vermieters im Hinblick auf Art und Muster der anzubringenden Tapeten und deren im zeitlichen Abstand erfolgenden Tapetenerneuerungen unterliegt, so kann dem Mieter eines Gartens auch nicht im Einzelnen vom Vermieter vorgegeben werden, welche Pflanzen einzupflanzen sind.
2. Ob ein Vermieter auch das Setzen von Sträuchern und Bäumen verbieten bzw. ob er dann später deren Beseitigung/Entfernung begehren kann, hängt von der Beurteilung des Einzelfalls, hier insbesondere von der Größe des Gartens ab. Ein zusätzlicher Maßstab ist auch die Ortsüblichkeit.
3. Ist genügend Platz vorhanden und sind zudem nicht mehr als unerhebliche Störungen zu befürchten, so hat der Vermieter auch die Anpflanzung von (Obst-)Bäumen durch hierzu bereite Mieter zu dulden. Die Grenze dieser Duldungsverpflichtung ist dann erreicht, wenn eine völlige Umgestaltung des Gartens erfolgt.
4. Der Gebrauch des Gartens eines gemieteten Hauses umfasst regelmäßig u. a. das Aufstellen von Regentonnen.
5. Solange eine Gefahr für das Haus und/oder das zugehörige Gartengrundstück nicht durch die gepflanzten Bäume und/oder die Regentonne droht, kann der Vermieter auch nicht vom Mieter verlangen, dass dieser die Bäume und/oder die Regentonne beseitigt bzw. entfernt.
6. Ein drohender Marderbefall stellt in der Regel eine Gefahr für das Haus des Vermieters in diesem Sinn dar, zu deren Abwehr er auch geeignete Maßnahmen treffen darf.
VolltextOnline seit 29. Februar
IMRRS 2024, 0292OLG Frankfurt, Urteil vom 18.10.2023 - 15 U 228/21
1. Mängelansprüche des Erwerbers aus Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, wenn deren Errichtung nicht zu lange zurückliegt. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war und die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.
2. Liegt den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit drei exklusiven Eigentumswohnungen zu Grunde, schuldet der Bauträger einen Schallschutz, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert.
3. Bei der Berechnung der Höhe einer Minderung ist der vereinbarte Kaufpreis um das Verhältnis herabzusetzen, um das das mangelhafte Werk gegenüber einem mangelfreien Werk im Wert herabgesetzt ist.
VolltextIMRRS 2024, 0295
LG Berlin II, Urteil vom 25.01.2024 - 67 S 264/22
1. Mieter können unter Berufung auf die sog. Sozialklausel nach Abwägung mit den Vermieterinteressen unter gewissen Voraussetzungen die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses verlangen, auch wenn die zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.
2. Solche Voraussetzungen sind gegeben, wenn sich die Mieter nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet beworben haben, jedoch aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebots freier Wohnungen mit ihren Bewerbungen keinen Erfolg haben und auch über das sog. Geschützte Marktsegment in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung steht.
3. Dies gilt erst recht, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich ist.
4. Die Miete ist in diesem Fall aber auf ein marktübliches Niveau anzuheben (vgl. LG Berlin, IMR 2024, 95).
VolltextIMRRS 2024, 0293
LG Hanau, Urteil vom 22.11.2023 - 2 S 35/22
Eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietzahlung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.07.2017 - VIII ZR 214/16, IMRRS 2017, 1083, nicht, wenn kein Rückerlangungswille des Vermieters besteht. Dieser Rückerlangungswille kann vorliegend nicht angenommen werden, da der Beklagte trotz Kündigung durch den Kläger von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht was er durch das Führen eines Prozesses über zwei Instanzen dokumentiert. Eines konkreten Rückgabeangebots des Mieters bedarf es in einem solchen Fall nicht.*)
VolltextIMRRS 2024, 0294
OLG Brandenburg, Urteil vom 27.09.2023 - 4 U 76/23
1. Gegenstand einer Feststellungsklage kann - abgesehen von der Feststellung der Echtheit oder Unechtheit einer Urkunde - nur die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses sein.
2. Der Annahmeverzug ist - wie auch der Schuldnerverzug - lediglich eine gesetzlich definierte Voraussetzung unterschiedlicher Rechtsfolgen, also lediglich eine Vorfrage für die Beurteilung dieser Rechtsfolgen. Er ist selbst kein Rechtsverhältnis, das festgestellt werden kann.
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