Immobilien- und Mietrecht.
Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten
Online seit 22. März
IMRRS 2024, 0358VGH Bayern, Beschluss vom 21.08.2023 - 12 BV 23.725
1. Allein die Tatsache einer gelegentlichen, gegebenenfalls auch mehrfachen kurz- oder auch längerfristigen Vermietung oder Gebrauchsüberlassung von Wohnraum reicht angesichts der mannigfaltigen Möglichkeiten einer vollkommen legalen (genehmigten) Nutzung ohne das Hinzutreten weiterer, eindeutig auf eine Zweckentfremdung hinweisender Umstände regelmäßig nicht aus, die Annahme eines konkreten Anfangsverdachts einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit zu rechtfertigen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413 , NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 12).*)
2. Eine permanente "generalpräventive" (Total-)Überwachung und -kontrolle des (gesamten) Wohnungsbestands ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung im Einzelfall kommt in einem freiheitlichen Rechtsstaat nicht in Betracht. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein "generalpräventives Vorgehen" zur "Abschreckung" lediglich potentieller Zweckentfremder (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 26.07.2021 - 12 B 21.913, BayVBl. 2022, 193).*)
3. Die konkrete Tauglichkeit eines bestimmten Objekts für die Verwirklichung des Tatbestandes einer Zweckentfremdung muss positiv feststehen, bevor eine Behörde als ersuchende Stelle i.S.v. § 14 Abs. 2 TMG a.F. bzw. § 22 Abs. 3 Nr. 1 TTDSG Auskunft begehrt, denn nur dann ist überhaupt eine Rechtsgutsverletzung, die den Handlungsrahmen erst eröffnet, denkbar und möglich. Eine auf bloße Mutmaßungen gestützte Auskunftserteilung ist ausgeschlossen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.08.2019 - 12 ZB 19.333; Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)
4. Aus einem im Grundsatz vollkommen legalen Verhalten - wie beispielsweise dem Vermieten von Wohnraum - kann allein noch kein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung hergeleitet werden. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass grundsätzlich erlaubte Handlungen unter einen allgemeinen Generalverdacht gestellt werden. Nicht ein abstrakter Gefahrenverdacht, sondern nur eine hinreichend konkrete Gefahr eröffnet den zweckentfremdungsrechtlichen Handlungs- und Eingriffsrahmen (vgl. auch bereits VGH Bayern, Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)
VolltextIMRRS 2024, 0397
BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 47/23
Zu den Anforderungen an die Darlegung eines erheblichen Grunds i.S.v. § 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO im Falle der Verhinderung des Prozessbevollmächtigten einer Partei wegen eines kollidierenden Verhandlungstermins (im Anschluss an BGH, IBR 2024, 1004 - nur online).*)
VolltextOnline seit 21. März
IMRRS 2024, 0391OLG Oldenburg, Urteil vom 28.03.2023 - 2 U 178/22
1. Mit der in § 48 Abs. 1 EStG geregelten Abzugsverpflichtung tritt neben die zivilrechtliche Verpflichtung zur Werklohnzahlung des Leistungsempfängers (= Auftraggebers) gegenüber dem Leistenden (= Auftragnehmer) seine öffentlich-rechtliche Zahlungsverpflichtung und Haftung gegenüber dem Finanzamt des Leistenden (= Auftragnehmers), die sich der Höhe nach auf den Betrag der Bauabzugssteuer erstreckt. Bezahlt der Leistungsempfänger die Bauabzugssteuer, erfüllt er in Höhe des Abzugsbetrags seine zivilrechtliche Leistungspflicht, indem er der ihm abgabenrechtlich auferlegte Abzugsverpflichtung gegenüber dem Finanzamt des Leistenden nachkommt.
2. Eine Aufspaltung des einheitlichen Werklohnanspruchs in einen noch nicht entrichteten und bereits bezahlten Teil ist nicht möglich. Zutreffend ist allein, dass die Bemessungsgrundlage der durch das Finanzamt festzusetzenden Bauabzugssteuer lediglich das bereits an den Leistenden (Auftragnehmer) entrichtete Entgelt einschließlich Umsatzsteuer ist.
3. Die Klärung der steuerlichen Lage und der Ausgleich einer eventuell zu viel entrichteten Bauabzugssteuer findet im Verhältnis zwischen dem Leistenden (Auftragnehmer) und dem Fiskus statt.
4. Eine Erklärung, nach der zuvor gerügte Mängel mittlerweile "behoben" bzw. "erledigt" seien, kann eine ausdrückliche Abnahme darstellen, mit der zugleich der stillschweigende Verzicht auf ein vereinbartes, förmliches Abnahmeprozedere verbunden ist.
5. Von einem Aushandeln i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ist nur dann auszugehen, wenn der AGB-Verwender ihren Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt und sein Gegenüber die reale Möglichkeit erhält, auf den Inhalt der Vertragsbedingung Einfluss zu nehmen. Bekundet der Verwendungsgegner im Rahmen von Vertragsverhandlungen sein Einverständnis mit der Klausel, füllt dies das Tatbestandsmerkmal des Aushandelns nicht aus.
6. Eine Klausel benachteiligt den Verwendungsgegner unangemessen und ist unwirksam, wenn die gebotene Auslegung ergibt, dass der Verwender selbst nach Fertigstellung und Abnahme sämtlicher Arbeiten sowie Vorlage aller anderen in ihr geforderten Nachweise 30% des Werklohns zurückbehalten darf, bis ihm Erklärungen des Auftragnehmers und/oder dessen Subunternehmern vorgelegt werden, dass er/sie in der Vergangenheit nicht gegen Bestimmungen des SchwarzArbG, des AEntG und des AÜG verstoßen hat/haben.
VolltextIMRRS 2024, 0383
AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 13.12.2023 - 980a C 35/23 WEG
1. Einem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, die Durchführung einer Eigentümerversammlung, zu der Mitglieder des Verwaltungsbeirats eingeladen haben, mittels eines Unterlassungsanspruchs zu verhindern.
2. Die Einladung durch einen Nichtberechtigten führt nicht ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse, weswegen etwaige Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend zu machen sind und abzuwarten ist, ob sich etwaige formelle Fehler auch auf Beschlussergebnisse auswirken.
VolltextIMRRS 2024, 0377
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 10/23 WEG
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Garagenordnung beschließen.
2. Ein "Tiefgaragenstellplatz" ist dem Wortsinne und dem allgemeinen Sprachverständnis nach keine allgemeine "Abstellfläche", auch wenn sie - wie etwa im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhäuser - mitunter auch dazu genutzt werden, um den eigenen (Stau-)Raum, der in den eigentlich dazu bestimmten Räumen (Wohnung, Keller, Dachboden etc.) nicht zur Verfügung steht, zu vergrößern.
3. Ein solcher Gebrauch des (Sonder-)Eigentums ist weder sozial üblich noch Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, also nach allgemeinem Verständnis kein wesentliches Element der Nutzung.
VolltextIMRRS 2024, 0392
BGH, Beschluss vom 23.01.2024 - VI ZR 213/22
Zur Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör durch Übergehen von Vortrag des Klägers, wie er auf einen richtigen ärztlichen Befund reagiert hätte.*)
VolltextOnline seit 20. März
IMRRS 2024, 0389OLG Oldenburg, Beschluss vom 27.04.2023 - 12 U 114/22
1. Der Erwerber einer Teileigentumseinheit kann gegenüber der (Werklohn-)Forderung des Veräußerers auch wegen eines das Gemeinschaftseigentum betreffenden Nacherfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 641 Abs. 3 BGB geltend machen. Dies gilt in jedem Fall dann, wenn die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung des Nacherfüllungsanspruchs nicht an sich gezogen hat.
2. Macht nur ein Erwerber wegen eines Mangels Ansprüche geltend, kann er seine Leistung in Höhe der (gesamten) Mängelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags verweigern. Machen dagegen mehrere Eigentümer wegen eines Mangels Zurückbehaltungsrechte geltend, ist das Leistungsverweigerungsrecht nach § 242 BGB insgesamt auf die angemessene Höhe begrenzt, wobei den einzelnen Eigentümern in diesem Fall das Zurückbehaltungsrecht regelmäßig nur quotal in Höhe ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile bzw. bis zur Ausschöpfung des durch § 641 Abs. 3 BGB gesteckten Rahmens zusteht.
VolltextIMRRS 2024, 0336
LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 210/21
1. Eine "umfassende" Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.
2. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
3. Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen.
4. Die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung führen zu einem Zustand der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
VolltextIMRRS 2024, 0382
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.02.2024 - 980a C 33/23 WEG
1. Allen Wohnungseigentümern muss die Teilnahme an der Versammlung möglich sein, weswegen Versammlungsort und Versammlungsstätte frei zugänglich sein müssen; gemeint ist der freie Zugang in das Gebäude und den gewählten Versammlungsraum.
2. Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Eigentümerversammlung, sondern auch während einer solchen die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte bzw. den (nichtöffentlichen) Raum, in dem die Versammlung stattfindet, zu erreichen, um an der Versammlung teilnehmen zu können.
3. Ist der Zugang zu der Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres möglich, etwa weil die Eingangstüren des Gebäudes grundsätzlich verschlossen oder bei Versammlungsbeginn verschlossen worden sind, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, dass ein zutrittsbereiter Wohnungseigentümer um Einlass bitten kann. Zu solchen Mitteln zählen etwa die Benutzung einer (funktionierenden) Klingelanlage oder die telefonische Erreichbarkeit des Versammlungsleiters bzw. einer Person, die den Zugang zur Versammlungsstätte herstellen kann.
4. Diese Anforderungen gelten nicht nur für Wohnungseigentümer, die erst nach Versammlungsbeginn am Versammlungsort eintreffen, sondern auch für solche, die die Versammlungsstätte zwischenzeitlich - aus welchen Gründen auch immer - verlassen hatten und wieder Zutritt begehren.
5. Ein Eigentümer kann nicht auf die Kontaktaufnahme per E-Mail verwiesen werden. Selbst wenn die Verbreitung von mobilen Endgeräten, mit denen eine Kommunikation auch per E-Mail möglich ist, mittlerweile weit fortgeschritten ist, ist eine Verengung der Erreichbarkeit auf dieses - für die Bitte um Zutritt zu Gebäuden unübliche - Mittel für einen verständigen Wohnungseigentümer nicht zumutbar; dieser kann darauf vertrauen, dass ihm jedenfalls auf Klingeln geöffnet wird oder dass er sich per Telefon Gehör verschaffen kann.
6. Auf die Frage, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung eines (ausgeschlossenen) Wohnungseigentümers die erforderliche Mehrheit gefunden hätten, kommt es nicht an, wenn schwer wiegende Verstöße vorliegen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Verbandsmitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird (hier bejaht).
VolltextIMRRS 2024, 0350
AG Langenburg, Beschluss vom 20.10.2023 - M 293/23
Forderungen, die nach Insolvenzeröffnung entstehen, sind nicht vom Vollstreckungsverbot des § 89 bzw. § 294 InsO erfasst, so dass eine Vollstreckung in das insolvenzfreie Vermögen zulässig ist.
VolltextIMRRS 2024, 0339
KG, Beschluss vom 27.11.2023 - 12 W 40/23
Der Wert der Feststellung der die zulässige Höhe übersteigenden Miete ist gem. § 41 Abs. 5 GKG analog nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.
VolltextOnline seit 19. März
IMRRS 2024, 0361LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 123/22
1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.
VolltextIMRRS 2024, 0343
LG Berlin, Beschluss vom 16.08.2023 - 85 S 59/23 WEG
Der Beschluss "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann." bedarf der Einstimmigkeit.
VolltextIMRRS 2024, 0372
OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2024 - 4 W 80/24
1. Eine mit dem Ziel der Streitwertheraufsetzung durch einen Rechtsanwalt eingelegte Streitwertbeschwerde gilt regelmäßig als in dessen Namen eingelegt.*)
2. Ist eine über das beA eingegangene Streitwertbeschwerde weder mit der qualifizierten elektronischen Signatur noch mit einer einfachen Signatur versehen, weil die Unterschriftenzeile nicht mitübermittelt wurde, liegt eine wirksame elektronische Einreichung nicht vor.*)
VolltextIMRRS 2024, 0371
OLG Brandenburg, Beschluss vom 09.11.2023 - 12 W 26/23
1. Die Festsetzung des Streitwerts für die Gerichtsgebühren hat einheitlich zu erfolgen, wobei die Werte mehrerer Streitgegenstände grundsätzlich zusammengerechnet werden, wenn sie im selben Verfahren geltend gemacht werden.
2. Der Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit ist selbstständig festzusetzen, wenn sich die Rechtsanwaltsgebühren in einem gerichtlichen Verfahren nicht nach dem für die Gerichtsgebühren maßgebenden Wert errechnen, etwa weil gegen mehrere Beklagte Ansprüche in unterschiedlicher Höhe geltend gemacht werden.
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