Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit heute

IMRRS 2024, 0471

LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22

1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).

2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.

3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).

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Online seit 16. April

IMRRS 2024, 0518

LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 - 8 S 5/23

1. Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Allerdings müssen diese baulichen Veränderungen auch erforderlich sein.

2. Erforderlichkeit bedeutet, dass der Mieter unter mehreren möglichen nur die bauliche Veränderung beanspruchen kann, die mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz, in die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter verbunden ist.

3. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.

4. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen kann nur im Einzelfall erfolgen. Erfordert der Einbau der vom Mieter begehrten bodengleichen (barrierefreien) Dusche nicht nur den Umbau des bestehenden Bades der vom Mieter bewohnten Wohnung, insbesondere die Entfernung der vorhandenen Badewanne, sondern einerseits eine größere Durchbohrung der Geschossdecke und andererseits die räumliche, optische und wohl auch akustische Beeinträchtigung des Bades der unter der Wohnung des Mieters liegenden Wohnung, muss das Interesse des Mieters, der nicht substanziiert dargetan hat, dass und welche weniger belastenden Maßnahmen bestehen, am Einbau der beantragten Duschwand zurückstehen.

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Online seit 15. April

IMRRS 2024, 0513

LG Krefeld, Urteil vom 25.10.2023 - 2 S 16/23

1. Eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, so dass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann.

2. Allerdings muss der Schaden nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen auch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein.

3. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Kündigende die Kündigungsvoraussetzungen schlüssig dargetan hat und der Kündigungsempfänger keine Veranlassung hat, daran zu zweifeln; außerdem ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt-

4. Dies ist nicht der Fall, wenn der Kündigungsempfänger die Unwirksamkeit der Kündigung/des Widerrufs kennt.

5. Zwar begründet eine Geltendmachung unbegründeter Ansprüche nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien aber ein Vertragsverhältnis oder eine sonstige Verbindung, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB darstellen.

6. Darüber hinaus muss sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung auch als vernünftig und zweckmäßig darstellen.

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Online seit 12. April

IMRRS 2024, 0362

AG Rheine, Urteil vom 09.05.2023 - 14 C 44/23

1. Die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind.

2. Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. sieben Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

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Online seit 11. April

IMRRS 2024, 0505

BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 363/21

1. Ist ein Hotelbetrieb durch das Verbot einer Beherbergung von Personen zu touristischen Zwecken als Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie daran gehindert, dem Gast den Gebrauch des Hotelzimmers im vereinbarten Leistungszeitraum zu gewähren, ist ihm die geschuldete Leistung i.S.v. § 275 Abs. 1 BGB (rechtlich) unmöglich.*)

2. Die Annahme einer Offensichtlichkeit i.S.d. § 323 Abs. 4 BGB erfordert grundsätzlich, dass der künftige Eintritt der Rücktrittsvoraussetzungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (hier: Beschränkung einer touristischen Beherbergung durch einen Hotelbetrieb während der COVID-19-Pandemie).*)

3. Das der Überlassung eines Hotelzimmers an einen Gast entgegenstehende generelle Beherbergungsverbot für touristische Reisen ist als Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kein in der Person des Gastes liegender Umstand i.S.v. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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Online seit 10. April

IMRRS 2024, 0497

AG Wedding, Urteil vom 03.03.2023 - 16 C 301/21

1. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über das Ausmaß des zu gewährleistenden Schallschutzes, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei jedoch grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.

2. Auch wenn der Mieter sozialüblichen Kinderlärm grundsätzlich hinnehmen muss, gilt dies jedenfalls nicht für dasjenige Mehr an Lärm, das bei Einhalten der Bauvorschriften nicht wahrnehmbar wäre.

3. Ansonsten ist Kinderlärm wie Rennen und Schreien, jedenfalls sofern der Lärm nicht regelmäßig über lange Zeit anhält, während der üblichen Tageszeiten hinzunehmen.

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IMRRS 2024, 0472

AG Karlsruhe, Urteil vom 09.08.2023 - 3 C 294/23

1. Wird durch einen Mieter die gerichtliche Feststellung seiner Minderungsberechtigung wegen eines Mietmangels begehrt, ist ein unbezifferter Antrag zulässig.

2. Eine Klage auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung ist hinreichend begründet, wenn die Mängel substanziiert dargelegt werden.

3. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Mietminderungsquote der jeweiligen Jahreszeit entsprechend anzupassen.

4. Bei Ausfall der Heizung im Wohnzimmer ist während der Wintermonate eine Minderung um 30%, in den Sommermonaten um 5% gerechtfertigt.

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Online seit 9. April

IMRRS 2024, 0398

LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2024 - 14 S 31/23

1. In den Fällen, in denen das Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde, aber zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuerer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt, ist auf die Werte des neueren Mietspiegels zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

2. Die Fläche eines Balkons ist regelmäßig nur mit 25% zu berücksichtigen. Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu "normalen" Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.

3. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

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Online seit 8. April

IMRRS 2024, 0473

AG Wennigsen, Urteil vom 21.07.2023 - 3 C 41/23

Kosten der Thermenwartung sind notwendig, da bei Thermen mit Heizwerttechnik jährliche Wartungen durch eine Fachfirma empfohlen werden, um die Langlebigkeit der Geräte zu gewährleisten.

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Online seit 4. April

IMRRS 2024, 0448

VG Schleswig, Beschluss vom 06.03.2024 - 8 B 3/24

1. In aller Regel rechtfertigt bereits die sich aus dem Fehlen einer im Einzelfall notwendigen Baugenehmigung für die konkrete Nutzung einer baulichen Anlage ergebende formelle Illegalität den Erlass einer Nutzungsuntersagung. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig bzw. bei verfahrensfreien Vorhaben offensichtlich zulässig ist oder materiellen Bestandsschutz genießt.

2. Von der offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit kann nur dann gesprochen werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde ohne weitere Ermittlungen erkennen kann, dass die bauliche Anlage und ihre Nutzung dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Es muss mit anderen Worten geradezu handgreiflich sein und keiner näheren Prüfung bedürfen, dass der vom Bauherrn gewünschte Zustand dem öffentlichen Baurecht vollständig entspricht.

3. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit kommt von vorneherein nur in Betracht, wenn bereits ein entsprechender Antrag gestellt worden ist.

4. Für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten müssen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden sein.

5. Für Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, muss der erste Rettungsweg über eine notwendige Treppe führen. Der zweite Rettungsweg kann eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein.

6. Zwar ist bei der baurechtswidrigen Nutzung einer Wohnung der unmittelbare Nutzer grundsätzlich vorrangig in Anspruch zu nehmen, wenn die gegenwärtige Nutzung unterbunden werden soll. Die Inanspruchnahme des Eigentümers kommt in diesen Fällen allerdings in Betracht, wenn der Nutzer schwer zu fassen ist, etwa weil die Nutzer ständig wechseln, die Nutzersituation also unübersichtlich ist bzw. die künftigen Nutzer noch gar nicht bestimmt werden können.

7. Bei der Vermietung von insgesamt sieben Kellerräumen nebst Bad und Küche an 14 Personen unter im Einzelnen unklaren Mietverhältnissen ist von einer solchen Situation auszugehen.

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IMRRS 2024, 0412

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.02.2024 - 8 C 218/23

1. Das Rechtsschutzbedürfnis einer Zahlungsklage ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn der Kläger durch Verwertung der geleisteten Mietkaution sein Ziel erreichen kann.

2. Das Anbohren der Fensterrahmen, um Innenrollos bzw. Plissees anzubringen, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch und stellt somit eine Substanzverletzung dar.

3. Vereinbaren die Parteien, dass Schönheitsreparaturen bereits abgegolten sind, können als Schadensersatz nur die Kosten für das Anschleifen und verschließen der Bohrlöcher angesetzt werden. Das danach notwendige Streichen der Fensterrahmen fällt unter die bereits abgegoltenen Schönheitsreparaturen und ist nicht weiter zu vergüten.

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Online seit 3. April

IMRRS 2024, 0446

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23.11.2023 - 10 A 3502/20

1. Weder ein Wechsel in der Besetzung der Richterbank noch eine wesentliche Änderung der Prozesslage führen zur Unwirksamkeit eines erklärten Verzichts auf mündliche Verhandlung oder machen diese Erklärung widerruflich. Das Gericht hat in diesem Zusammenhang dafür einzustehen, dass trotz der unterbliebenen mündlichen Verhandlung das rechtliche Gehör der Beteiligten nicht verletzt wird.*)

2. Hat der Wohnungseigentümer dem Mieter gegenüber die Zustimmung zur begehrten Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Prostitutionsstätte verweigert, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung, solange nichts auf eine Bereitschaft des Wohnungseigentümers hindeutet, den von ihm nach außen hin dokumentierten Standpunkt aufzugeben.*)

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IMRRS 2024, 0456

LG Bonn, Urteil vom 29.06.2023 - 6 S 97/22

Eine per besonderem elektronischen Anwaltspostfach (beA) schriftsätzlich eingereichte Kündigung ist durch die Weiterleitung durch das Gericht dem Kündigungsempfänger bzw. dessen Prozessbevollmächtigten nicht formwirksam zugegangen.

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Online seit 2. April

IMRRS 2024, 0441

AG Stuttgart, Urteil vom 12.10.2023 - 31 C 1566/23

Es ist nicht maßgeblich, wie schnell der Mieter auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt.

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IMRRS 2024, 0442

AG Stuttgart, Urteil vom 04.04.2023 - 31 C 4334/22

§ 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht anwendbar, wenn der Vermieter in einem Wohngebäude mit drei Wohnungen, zwei der Wohnungen selbst bewohnt.*)

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Online seit 28. März

IMRRS 2024, 0445

BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 79/22

1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13, IMR 2015, 268).*)

2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 280/09, Rz. 9, IBRRS 2010, 2857 = IMRRS 2010, 2086 = NJW-RR 2010, 1310).*)

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IMRRS 2024, 0413

LG Berlin II, Beschluss vom 12.02.2024 - 67 S 291/23

Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.*)

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Online seit 27. März

IMRRS 2024, 0414

AG Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 - 4 C 307/23

Ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist im Regelfall dahin auszulegen, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann, weil anderenfalls der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden kann.

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Online seit 26. März

IMRRS 2024, 0401

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23

1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)

2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)

3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)

4. Soll die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucher-preisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)

5. Einer Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sog. Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)

6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zur Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)

7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)

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IMRRS 2024, 0404

BFH, Urteil vom 07.12.2023 - V R 15/21

Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.

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Online seit 25. März

IMRRS 2024, 0403

KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22

Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)

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IMRRS 2024, 0337

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22

1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.

2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).

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Online seit 22. März

IMRRS 2024, 0396

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 250/23

1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.*)

2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.09.2023 (5 B 5/22).*)

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IMRRS 2024, 0358

VGH Bayern, Beschluss vom 21.08.2023 - 12 BV 23.725

1. Allein die Tatsache einer gelegentlichen, gegebenenfalls auch mehrfachen kurz- oder auch längerfristigen Vermietung oder Gebrauchsüberlassung von Wohnraum reicht angesichts der mannigfaltigen Möglichkeiten einer vollkommen legalen (genehmigten) Nutzung ohne das Hinzutreten weiterer, eindeutig auf eine Zweckentfremdung hinweisender Umstände regelmäßig nicht aus, die Annahme eines konkreten Anfangsverdachts einer entsprechenden Ordnungswidrigkeit zu rechtfertigen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413 , NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 12).*)

2. Eine permanente "generalpräventive" (Total-)Überwachung und -kontrolle des (gesamten) Wohnungsbestands ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung im Einzelfall kommt in einem freiheitlichen Rechtsstaat nicht in Betracht. Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt kein "generalpräventives Vorgehen" zur "Abschreckung" lediglich potentieller Zweckentfremder (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 26.07.2021 - 12 B 21.913, BayVBl. 2022, 193).*)

3. Die konkrete Tauglichkeit eines bestimmten Objekts für die Verwirklichung des Tatbestandes einer Zweckentfremdung muss positiv feststehen, bevor eine Behörde als ersuchende Stelle i.S.v. § 14 Abs. 2 TMG a.F. bzw. § 22 Abs. 3 Nr. 1 TTDSG Auskunft begehrt, denn nur dann ist überhaupt eine Rechtsgutsverletzung, die den Handlungsrahmen erst eröffnet, denkbar und möglich. Eine auf bloße Mutmaßungen gestützte Auskunftserteilung ist ausgeschlossen (vgl. bereits VGH Bayern, Beschluss vom 20.08.2019 - 12 ZB 19.333; Beschluss vom 20.05.2020 - 12 B 19.1648, IBRRS 2020, 1540 = IMRRS 2020, 0670; Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)

4. Aus einem im Grundsatz vollkommen legalen Verhalten - wie beispielsweise dem Vermieten von Wohnraum - kann allein noch kein Anfangsverdacht einer Zweckentfremdung hergeleitet werden. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass grundsätzlich erlaubte Handlungen unter einen allgemeinen Generalverdacht gestellt werden. Nicht ein abstrakter Gefahrenverdacht, sondern nur eine hinreichend konkrete Gefahr eröffnet den zweckentfremdungsrechtlichen Handlungs- und Eingriffsrahmen (vgl. auch bereits VGH Bayern, Beschluss vom 16.06.2021 - 12 CS 21.1413, NVwZ-RR 2021, 932 [933], Rz. 14).*)

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Online seit 20. März

IMRRS 2024, 0336

LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 210/21

1. Eine "umfassende" Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.

2. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

3. Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen.

4. Die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung führen zu einem Zustand der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

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IMRRS 2024, 0339

KG, Beschluss vom 27.11.2023 - 12 W 40/23

Der Wert der Feststellung der die zulässige Höhe überstei­genden Miete ist gem. § 41 Abs. 5 GKG analog nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.

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