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Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 12.02.2019 im Volltext bei imr-online eingestellt


Online seit gestern

IMRRS 2024, 0435
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wann können die Wohnungseigentümer die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen ändern?

BGH, Urteil vom 22.03.2024 - V ZR 81/23

1. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.*)

2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.*)

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IMRRS 2024, 0411
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Installation einer Wallbox: Gemeinschaft darf Auflagen für die zu verlegenden Kabel machen

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 20.03.2023 - 20 C 562/22

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ohne Weiteres die Beschlusskompetenz, bei der Genehmigung der fachgerechten Installation von Wallboxen Auflagen für die zu verlegenden Kabel zu machen. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG umfasst nicht nur die Anbringung eines Ladepunktes oder einer Ladestation an der Wand, sondern auch die Ladeinfrastruktur, also die Summe aller elektrotechnischen Verbindungen, Mess-, Steuer- und Regelungseinrichtungen einschließlich Überstrom- und Überspannungsschutzeinrichtungen, die zu Installation, zum Betrieb und zur Steuerung von Ladepunkten für die Elektromobilität nötig sind.

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Online seit 26. März

IMRRS 2024, 0427
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Recht zum Einbau von Dachgauben erlaubt auch Einbau von Dachfenstern!

AG Heidelberg, Urteil vom 20.03.2024 - 45 C 128/23

1. Ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, muss einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.

2. Bei der Auslegung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt. Umstände außerhalb der Grundbucheintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.

3. Dürfen nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Dachgeschossräume in den Bürohäusern (nur) für alle baurechtlich zulässigen Zwecke genutzt werden, ist auch eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig.

4. Ist ein Sondereigentümer nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dazu berechtigt, das Dachgebälk einschließlich des Kniestocks - auch durch Einbau von Dachgauben - zu verändern, umfasst dies auch das Recht zum Einbau von Dachfenstern.

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Online seit 21. März

IMRRS 2024, 0383
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Einladung zur Eigentümerversammlung durch Beirat?

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 13.12.2023 - 980a C 35/23 WEG

1. Einem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, die Durchführung einer Eigentümerversammlung, zu der Mitglieder des Verwaltungsbeirats eingeladen haben, mittels eines Unterlassungsanspruchs zu verhindern.

2. Die Einladung durch einen Nichtberechtigten führt nicht ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse, weswegen etwaige Anfechtungs- und/oder Nichtigkeitsgründe erst nachträglich geltend zu machen sind und abzuwarten ist, ob sich etwaige formelle Fehler auch auf Beschlussergebnisse auswirken.

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IMRRS 2024, 0377
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Tiefgaragenstellplätze dürfen nicht für Lagerzwecke missbraucht werden

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980a C 10/23 WEG

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Garagenordnung beschließen.

2. Ein "Tiefgaragenstellplatz" ist dem Wortsinne und dem allgemeinen Sprachverständnis nach keine allgemeine "Abstellfläche", auch wenn sie - wie etwa im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhäuser - mitunter auch dazu genutzt werden, um den eigenen (Stau-)Raum, der in den eigentlich dazu bestimmten Räumen (Wohnung, Keller, Dachboden etc.) nicht zur Verfügung steht, zu vergrößern.

3. Ein solcher Gebrauch des (Sonder-)Eigentums ist weder sozial üblich noch Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, also nach allgemeinem Verständnis kein wesentliches Element der Nutzung.

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Online seit 20. März

IMRRS 2024, 0382
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wer zu spät kommt, den bestraft nicht immer das Leben!

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.02.2024 - 980a C 33/23 WEG

1. Allen Wohnungseigentümern muss die Teilnahme an der Versammlung möglich sein, weswegen Versammlungsort und Versammlungsstätte frei zugänglich sein müssen; gemeint ist der freie Zugang in das Gebäude und den gewählten Versammlungsraum.

2. Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Eigentümerversammlung, sondern auch während einer solchen die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte bzw. den (nichtöffentlichen) Raum, in dem die Versammlung stattfindet, zu erreichen, um an der Versammlung teilnehmen zu können.

3. Ist der Zugang zu der Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres möglich, etwa weil die Eingangstüren des Gebäudes grundsätzlich verschlossen oder bei Versammlungsbeginn verschlossen worden sind, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, dass ein zutrittsbereiter Wohnungseigentümer um Einlass bitten kann. Zu solchen Mitteln zählen etwa die Benutzung einer (funktionierenden) Klingelanlage oder die telefonische Erreichbarkeit des Versammlungsleiters bzw. einer Person, die den Zugang zur Versammlungsstätte herstellen kann.

4. Diese Anforderungen gelten nicht nur für Wohnungseigentümer, die erst nach Versammlungsbeginn am Versammlungsort eintreffen, sondern auch für solche, die die Versammlungsstätte zwischenzeitlich - aus welchen Gründen auch immer - verlassen hatten und wieder Zutritt begehren.

5. Ein Eigentümer kann nicht auf die Kontaktaufnahme per E-Mail verwiesen werden. Selbst wenn die Verbreitung von mobilen Endgeräten, mit denen eine Kommunikation auch per E-Mail möglich ist, mittlerweile weit fortgeschritten ist, ist eine Verengung der Erreichbarkeit auf dieses - für die Bitte um Zutritt zu Gebäuden unübliche - Mittel für einen verständigen Wohnungseigentümer nicht zumutbar; dieser kann darauf vertrauen, dass ihm jedenfalls auf Klingeln geöffnet wird oder dass er sich per Telefon Gehör verschaffen kann.

6. Auf die Frage, ob die gefassten Beschlüsse auch bei einer Mitwirkung eines (ausgeschlossenen) Wohnungseigentümers die erforderliche Mehrheit gefunden hätten, kommt es nicht an, wenn schwer wiegende Verstöße vorliegen, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Verbandsmitglieds in gravierender Weise unterlaufen wird (hier bejaht).

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Online seit 18. März

IMRRS 2024, 0385
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Während Corona-Pandemie auf Vertreterversammlung gefasste Beschlüsse sind nicht nichtig

BGH, Urteil vom 08.03.2024 - V ZR 80/23

Während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.*)




Online seit 15. März

IMRRS 2024, 0341
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Sanierung der Balkone: Wie viele Angebote sind einzuholen?

AG Köln, Urteil vom 17.10.2023 - 215 C 3/23

Das Einholen von Alternativangeboten ist kein Selbstzweck. Wie viele Alternativangebote erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Er ist nur überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen.

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Online seit 14. März

IMRRS 2024, 0340
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Beschlusskompetenz für erstmalige Kostenlast

LG Berlin, Urteil vom 27.10.2023 - 56 S 52/23

Dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. lässt sich nicht hinreichend deutlich entnehmen, dass auch eine Kompetenz begründet werden soll, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals Kosten aufzuerlegen.

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Online seit 12. März

IMRRS 2024, 0344
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Schaden vor, verzögerte Beseitigung nach 01.12.2020: Haftet Verwalter oder WEG?

AG München, Urteil vom 21.06.2023 - 1292 C 8365/22 WEG

Verlangt ein Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen verzögerter Beauftragung der Trocknung bei einem Wasserschaden, ist für die Frage des anwendbaren Rechts auf den Zeitpunkt der Pflichtverletzung abzustellen, nicht auf den Zeitpunkt der Schadensbeseitigung auch hinsichtlich der Folgeschäden. War die Trocknung vor dem 01.12.2020 beauftragt worden, liegt ein abgeschlossener Sachverhalt vor mit der Folge, dass die Hausverwaltung direkt haftet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG.

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Online seit 11. März

IMRRS 2024, 0330
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
2021 ist nicht gleich 2021!

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 03.11.2023 - 980b C 31/22 WEG

1. Die Vollziehung eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis eines anfechtenden Wohnungseigentümers grundsätzlich nicht entfallen.

2. Der Beginn einer Eigentümerversammlung um 17:00 Uhr an Werktagen ist nicht zu beanstanden, ebenso wenig ein 14 km entfernter Versammlungsort.

3. Ein Ermessensfehler bei der Festsetzung von Ort und Zeitpunkt einer Versammlung führt grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse, wobei sich ein entsprechender Fehler auf das Beschlussergebnis - im Sinne einer (tatsächlich zu Gunsten des Anfechtenden vermuteten) Kausalität - ausgewirkt haben muss.

4. Die Entlastung der Verwaltung und des Beirates für 2021 ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn die Jahresabrechnung 2021 fehlerhaft ist. Denn diese wird erst 2022 erstellt, steht also einer Entlastung für 2021 nicht entgegen.

5. Vor der Beauftragung des Austausches von Fenstern in einem Staffelgeschoss durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft müssen von dieser mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.

6. Sofern die Verwaltung mit zumutbarem Aufwand - und rechtzeitig vor der Versammlung - alles Erforderliche getan hat, also eine ausreichende Anzahl von Fachunternehmen kontaktiert und um Abgabe von Angeboten gebeten hat, treffen sie keine weiteren rechtlichen Pflichten zur Vorbereitung der Beschlussfassung. Es bedarf also in diesem Fall keiner drei Vergleichsangebote.




Online seit 7. März

IMRRS 2024, 0321
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Stilllegung einer Müllabwurfanlage per Mehrheitsbeschluss!

AG Königstein, Urteil vom 21.12.2023 - 21 C 833/23 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann seine Beschlussklage (Hauptsache) mit einer einstweiligen Verfügung flankieren und damit den gesetzlich in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG normierten Mechanismus, wonach ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, überwinden.

2. Durch den Beschluss, eine Müllabwurfanlage stillzulegen, wird nicht der Gebrauch der Müllschluckanlagen geregelt, denn eine Gebrauchsregelung muss eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug ist keine Regelung des Gebrauchs.

3. Der Gebrauchsentzug ist dem Mehrheitsprinzip von vorneherein ebenso wenig zugänglich wie die Änderung einer Vereinbarung. Die Stilllegung einer Müllabwurfanlage bzw. eines Müllschluckers ist mithin einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.

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Online seit 5. März

IMRRS 2024, 0313
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
WEG-Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22

1. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18, Rz. 16, IBRRS 2019, 3884 = IMRRS 2019, 1412 = ZWE 2020, 44).*)

2. Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

3. Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.*)

4. Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.*)




Online seit 26. Februar

IMRRS 2024, 0287
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Rollstuhlrampe für Terrasse ist zulässig

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 33/23

1. Beschließen die Wohnungseigentümer die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt (hier: § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG), ist der Beschluss auf die Klage eines anderen Wohnungseigentümers nur für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 WEG die Wohnanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet.*)

2. Ob die Anspruchsvoraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG im Einzelnen vorliegen und ob die bauliche Veränderung insbesondere angemessen ist, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen dem Verlangen eines Eigentümers stattgebenden Beschluss ohne Bedeutung. Auf diese Voraussetzungen kommt es nur an, wenn der Individualanspruch des Wohnungseigentümers abgelehnt worden ist und sich dieser mit einer Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss wendet und/oder den Anspruch mit der Beschlussersetzungsklage weiterverfolgt.*)

3. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)




Online seit 16. Februar

IMRRS 2024, 0254
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Verwalter, übernehmen Sie!

AG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 28.09.2022 - 4 C 201/21

1. Für Zustellungen ist in den Fällen von § 9b Abs. 2 WEG der Beiratsvorsitzende oder der ermächtigte Eigentümer der richtige Adressat i.S.v. § 170 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

2. Die einem Eigentümer erteilte Vollmacht wird ab der Bestellung eines neuen Verwalters überlagert mit der Folge, dass der Rechtsstreit von dem neuen Verwalter übernommen werden muss.

3. Erfolgt keine Übernahme, ist die Klage als unzulässig abzuweisen.

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Online seit 14. Februar

IMRRS 2024, 0185
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Anforderung an Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 21.07.2023 - 980b C 4/23 WEG

1. Hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" einer neuen Kostenverteilung besteht für die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Selbstverwaltungsautonomie ein - weiter - Gestaltungsspielraum.

2. Eines sachlichen Grundes als Auslöser für die Abweichung vom bestehenden Verteilerschlüssel bedarf es nicht; es gilt lediglich das Willkürverbot.

3. Das Ziel, eine höhere Abrechnungsgerechtigkeit dadurch zu erreichen, dass auch verbrauchsunabhängige Kosten anstatt nach Miteigentumsanteilen nach Fläche zu verteilen, ist nicht zu beanstanden bzw. ermessensfehlerfrei.

4. Dementsprechend entspricht die Änderung des Kostenverteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen hin zur Wohnfläche ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Eigentümer nur einen geringen Miteigentumsanteil hat, aber aufgrund von Sondernutzungsrechten die größte Wohnung inne hat.

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Online seit 13. Februar

IMRRS 2024, 0240
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Aufzug am Jugendstilhaus? Barrierefreiheit geht vor!

BGH, Urteil vom 09.02.2024 - V ZR 244/22

1. Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.01.2017 - V ZR 96/16, Rz. 30 ff., IMR 2017, 146 = ZWE 2017, 224).*)

2. Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit.*)

3. Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben.*)

4. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.*)

5. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.05.2020 - V ZR 64/19, Rz. 14, IMRRS 2020, 0749 = NJW-RR 2020, 1022).*)




IMRRS 2024, 0187
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Erhaltungslast wird auf Sondereigentümer übertragen: Wie muss der Beschluss aussehen?

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 30.06.2023 - 980a C 19/22 WEG

1. Der Vollzug eines Beschlusses lässt das Rechtsschutzbedürfnis für dessen Anfechtung nicht entfallen, und zwar unabhängig davon, ob der Kläger im Falle der erfolgreichen Anfechtung einen Folgenbeseitigungsanspruch verfolgen oder die eigene Belastung mit den Kosten verhindern will.

2. Ein Beschluss, die Erhaltungslast für das Gemeinschaftseigentum auf einen Sondereigentümer zu übertragen, muss die Verlagerung der damit verbundenen Entscheidungskompetenzen auf einen Sondereigentümer und deren Reichweite klar, eindeutig und konkret regeln, schon um zu gewährleisten, dass die Vornahme der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme zur Zielerreichung geeignet ist und führt.

3. Zwischen der Vornahme einer Maßnahme und deren Gestattung ist zu unterscheiden; Letztere lässt Raum dafür, dass eine Umsetzung der Maßnahme nicht erfolgt.

4. Bei der Gestattung einer baulichen Veränderung müssen die Grundzüge dessen, was errichtet werden soll, im Voraus feststehen und für die Eigentümer erkennbar sein.

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Online seit 8. Februar

IMRRS 2024, 0223
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kostentragungsbeschluss widerspricht Teilungserklärung: Beschluss ist nichtig!

LG Itzehoe, Urteil vom 12.05.2023 - 11 S 14/22

1. Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand.

2. Beschließen die Eigentümer, dass die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollen, obwohl nach der maßgebenden Teilungserklärung die Zuständigkeit für die Entscheidung über Maßnahmen und die Kostentragung hinreichend klar und eindeutig auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen wurde, so ist dieser Beschluss zur Kostenübernahme wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

3. Die fehlende Beschlusskompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft führt auch im Einzelfall zu einer Nichtigkeit des Beschlusses.

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Online seit 6. Februar

IMRRS 2024, 0212
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Entlastung des Verwalters bei unklaren Kosten

AG Kassel, Urteil vom 29.06.2023 - 800 C 3190/22

1. Abrechnungspositionen, denen es an einer materiellen Rechtfertigung fehlt, können nicht gesondert angefochten werden. Sollte es für einzelne Abrechnungspositionen an der materiellen Rechtfertigung fehlen, so ist dies nicht mit der Anfechtung der Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Zahlungsspitzen geltend zu machen, sondern auf anderem Wege.

2. Sofern Zweifel an der ordnungsgemäßen Tätigkeit der Hausverwaltung bestehen, sind diese erst auszuräumen, bevor ein Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung gefasst wird, da er anderenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Solange zwischen den Beteiligten nicht geklärt ist, ob Hausmeister- und Reinigungskosten auf einer tauglichen Beschluss- bzw. vertraglichen Grundlage angefallen sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass insoweit eine fehlerhafte Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegt, was eine Entlastung ausschließt.

4. Eine erfolgreiche Anfechtung eines Beschlusses über die Hausgeldvorschüsse erfordert entweder, dass die Wohnungseigentümer aus zweckwidrigen Erwägungen heraus einen einzelnen Wohnungseigentümer benachteiligen wollen, oder, dass offensichtlich Positionen eingestellt sind, deren materielle-rechtliche Grundlage nicht gegeben ist.

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Online seit 5. Februar

IMRRS 2024, 0184
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Einstweiliger Rechtsschutz gegen unbefugte Einberufung einer Eigentümerversammlung?

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 04.09.2023 - 980b C 24/23 WEG

1. Dem einzelnen Wohnungseigentümer fehlt die Kompetenz, einen gemeinschaftlichen Belang allein und für sich gegenüber einem anderen Beteiligten - hier dem Verwalter, dessen Bestellungszeit vor Kurzem abgelaufen ist - geltend zu machen bzw. gerichtlich durchzusetzen.

2. Eine präventive Rechtmäßigkeitskontrolle durch Unterlassungsansprüche scheidet aus und die Wohnungseigentümer werden darauf verwiesen, etwaig auf der Versammlung gefasste Beschlüsse gegebenenfalls anfechten zu müssen.

3. Weder die Einladung durch einen Nicht(mehr-)berechtigten noch die Unterschreitung der Einladungsfrist führt ohne Weiteres zur Anfechtbarkeit etwaig gefasster Beschlüsse.

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Online seit 31. Januar

IMRRS 2024, 0170
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschlussfeststellungsklage: Beschlussmängel und Anfechtungsgründe sind zu prüfen

BGH, Urteil vom 10.11.2023 - V ZR 51/23

1. Bei der Entscheidung über eine Gestaltungsklage, mit welcher bei fehlender oder bei fehlerhafter Verkündung des Ergebnisses eines Beschlusses der Wohnungseigentümer der wahre Beschlussinhalt geklärt werden soll (sog. Beschlussfeststellungsklage), hat das Gericht einredeweise geltend gemachte Beschlussmängel zu prüfen.*)

2. Im Rahmen einer solchen Beschlussfeststellungsklage kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsgründe einredeweise geltend machen.*)

3. Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben.*)

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Online seit 25. Januar

IMRRS 2024, 0126
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Regelungsverfügung über die Bestellung eines WEG-Verwalters?

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.12.2023 - 11 S 12/23

1. Wenn von einer erlassenen, aber nicht rechtskräftigen einstweiligen Verfügung über die Bestellung eines WEG-Verwalters lange Zeit kein Gebrauch gemacht wird, kann dies zur Selbstwiderlegung der Dringlichkeit führen.*)

2. Eine Regelungsverfügung über die Bestellung eines WEG-Verwalters ist für gewöhnlich auf maximal ein Jahr zu befristen.*)

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Online seit 24. Januar

IMRRS 2024, 0102
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Beeinflussung der Beschlussergebnisse durch Anwesenheit der Ehefrau?

LG Aurich, Beschluss vom 01.12.2023 - 1 S 83/21

Nimmt der Ehepartner eines Eigentümers an der Eigentümerversammlung teil, obwohl dies von anderen Eigentümern gerügt wird, sind die getroffenen Beschlüsse anfechtbar.

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IMRRS 2024, 0016
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Konkludenter Vertragsschluss für Wärmeliefervertrag?

OLG Hamburg, Urteil vom 06.04.2023 - 15 U 96/21

1. Die in einem Erwerbsvertrag vorgesehene Übernahme der Vertragsverpflichtung durch den Erwerber begründet eine Vertragsbeziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft nicht.

2. Waren sich die Parteien einig, dass ein Fernwärmebezug eine Vertragsübernahme erfordert, kommt diese aber nicht zu Stande, kann in dem fortgesetzten Fernwärmebezug kein konkludenter Vertragsschluss gesehen werden.

3. Besteht bereits ein Wärmeliefervertrag (hier: mit dem Bauträger), kommt die Annahme eines konkludenten Vertragsschlusses durch Wärmeentnahme nicht in Betracht.

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Online seit 23. Januar

IMRRS 2024, 0103
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Wäschelüften geht in Ordnung!

LG Karlsruhe, Beschluss vom 04.12.2023 - 11 S 85/21

Das Auslegen von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke des Auslüftens stellt keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar. Hierin liegt nach objektiver Betrachtung ein in vielen Haushalten übliches und sozialadäquates Verhalten.*)

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Online seit 19. Januar

IMRRS 2024, 0087
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ProzessualesProzessuales
Sondereigentümer kann sich auf Verletzung des Rücksichtnahmegebots berufen!

VG Berlin, Beschluss vom 23.11.2023 - 19 L 225.23

1. Im Anwendungsbereich von § 9a Abs. 2 WEG n.F. stehen die Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis und damit auch das Recht zur gerichtlichen Geltendmachung der sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte ausschließlich dem Verband und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer zu. Dazu zählt auch die Geltendmachung öffentlich-rechtlicher Nachbaransprüche im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum.*)

2. Auch nach neuer Rechtslage bleibt es möglich, dass sich ein Sondereigentümer auf eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme berufen kann, wenn die besorgte Beeinträchtigung ausschließlich oder zumindest auch sein Sondereigentum betrifft. Dafür ist indes erforderlich, dass er substantiiert die Umstände benennt und darlegt, aufgrund derer sich die angegriffene Maßnahme gerade auf sein Sondereigentum - über die allgemeine Betroffenheit des Gemeinschaftseigentums hinaus - auswirkt. Insbesondere ist die Darlegung unerlässlich, in welcher räumlichen Beziehung das Sondereigentum zum angegriffenen Vorhaben steht.*)

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Online seit 17. Januar

IMRRS 2024, 0078
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Gartensondernutzungsrecht erlaubt kein Gartenhaus!

LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 1 S 3566/23 WEG

1. Bauliche Änderungen an einer Sondernutzungsfläche stellen eine nicht ordnungsgemäße Nutzung dar, wenn sie den Rahmen des eingeräumten Sondernutzungsrechts überschreiten.

2. Das für eine unbebaute Grundstücksfläche eingeräumte Gartensondernutzungsrecht gestattet mit der Nutzung, wie wenn der Sondernutzungsberechtigte Eigentümer eines Gartens in einem real geteilten Grundstück wäre, keine bauliche Veränderung ohne Beschluss.

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Online seit 16. Januar

IMRRS 2024, 0041
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Anfechtung eines Beschlusses zur Errichtung von Photovoltaikanlagen

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 30.11.2023 - 29 C 10/23 WEG

1. Auch ein Beschluss über lediglich vorbereitende Maßnahmen kann anfechtbar sein.

2. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung gem. § 20 Abs. 1 WEG dar und darf grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.

3. Die Errichtung einer Photovoltaikanlage kann nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässig sein, wenn hierdurch der optische Gesamteindruck in erheblichem, wertminderndem Maße beeinträchtigt wird.

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Online seit 12. Januar

IMRRS 2024, 0110
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WohnungseigentumWohnungseigentum
"Analog" ist doch "auf Grundlage"!

LG München I, Urteil vom 09.08.2023 - 1 S 16489/22 WEG

1. Auch das Einladungsschreiben kann - trotz seiner fehlenden Dokumentation - zur Auslegung eines Beschlusses ausnahmsweise herangezogen werden, wenn der Beschluss keine Dauerwirkung entfaltet.

2. Es macht keinen Unterschied, ob ein Beschluss "auf Grundlage" oder "analog" eines Angebotes gefasst wird.

3. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses aufgrund eines Auszählungsfehlers kommt nur in Betracht, wenn sich bei korrekter Ermittlung des Abstimmungsergebnisses für den zu Grunde liegenden Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hätte.

4. Die Online-Teilnahme ohne entsprechenden Gestattungs-Beschluss verletzt nicht per se das Teilnahmerecht eines Wohnungseigentümers oder das Nichtöffentlichkeitsgebot.

5. Allein die fehlende Sicherstellung der Nichtöffentlichkeit begründet keinen Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit.

6. Eine Pflicht, bei der Einholung von Angeboten für eine Maßnahme über jedwedes Angebot eine Abstimmung herbeizuführen, besteht nicht.




Online seit 11. Januar

IMRRS 2024, 0029
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Speicher darf nicht zur Wohnung ausgebaut werden

AG München, Urteil vom 28.06.2023 - 1292 C 9285/22 WEG

1. Ein Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die beabsichtigte Wohnnutzung gegen die Zweckbestimmung verstößt und die Maßnahme deshalb unzulässig ist.

2. Ist in der Teilungserklärung ein Speicher als Teileigentum bestimmt, besteht eine Beschlusskompetenz zur Genehmigung von Umbaumaßnahmen für eine Wohnnutzung nicht.

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Online seit 10. Januar

IMRRS 2024, 0030
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Anfechtung eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses macht keinen Sinn!

AG München, Urteil vom 26.05.2023 - 1295 C 8327/22 WEG

Bestätigt ein Beschluss lediglich einen früheren bestandskräftigen Beschluss und geht er inhaltlich in keiner Weise über diesen hinaus, verbleibt es selbst bei wirksamer Anfechtung des Beschlusses bei der bereits getroffenen Entscheidung.

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Online seit 9. Januar

IMRRS 2024, 0059
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ProzessualesProzessuales
Anfechtung eines Abrechnungsbeschlusses: Beschwer des Klägers bei Abweisung?

BGH, Beschluss vom 09.11.2023 - V ZB 67/22

1. Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich die Beschwer des Klägers im Falle der Abweisung der Klage weiterhin in aller Regel nach seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung (im Anschluss an Senat, Urteil vom 24.02.2023 - V ZR 152/22, Rz. 24 ff., IMR 2023, 210 = NJW 2023, 2111).*)

2. Dass der gem. § 49 GKG bestimmte Streitwert in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels des unterlegenen Anfechtungsklägers maßgeblichen Beschwer entspricht, ändert nichts daran, dass für die Wertbemessung die gleichen Grundsätze gelten, soweit es um das für beide Werte relevante Einzelinteresse des Anfechtungsklägers an einer stattgebenden Entscheidung geht (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 24.03.2022 - V ZR 149/21, Rz. 6, IBRRS 2022, 1556 = IMRRS 2022, 0625 = NJW 2022, 2195).*)

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Online seit 8. Januar

IMRRS 2024, 0014
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Versammlung durch unzuständige Person einberufen: Beschlüsse nichtig!

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.04.2023 - 73 C 29/22

Beschlüsse sind nichtig, wenn die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die absolut unzuständig war. Dies führt regelmäßig dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was gleichwirkend mit ihrer Nichtigkeit ist.

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IMRRS 2024, 0003
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Nur zahlende Eigentümer dürfen Nutzungen ziehen!

LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 - 1 S 5214/23 WEG

1. Die Nutzungen des nach §§ 20, 21 WEG baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten zu tragen haben.

2. Die in §§ 20, 21 WEG vorgesehene Beschlusskompetenz ermöglicht ein faktisches Sondernutzungsrecht.

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Online seit 5. Januar

IMRRS 2024, 0004
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Anforderungen an Beschluss für Wanddurchbohrungen?

AG München, Urteil vom 01.06.2023 - 1293 C 13203/22 WEG

1. Ein Vornahme-, Gestattungs- oder Grundlagenbeschluss muss dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dazu muss der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Es muss für jeden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln errichtet/verändert/eingebaut/abgebaut usw. wird.

2. Demnach ist ein Beschluss, der Wanddurchbohrungen erlaubt, ohne die Lage der Löcher festzuhalten, zu unbestimmt.

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Online seit 4. Januar

IMRRS 2024, 0005
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Für Alternativangebote reicht Nachfrage bei bekannten Unternehmen

AG Buxtehude, Urteil vom 06.04.2023 - 31 C 324/22

Ein Ansatz der Verwaltung, eine Hand voll Firmen zu kontaktieren, die in der Region ansässig sind und mit denen man bereits geschäftlichen Kontakt gehabt hat, ist nicht zu kritisieren. Der Verwaltung kann nicht zugemutet werden, zahlenmäßig unbeschränkte Telefonate zu führen oder Schreiben zu verfassen und abzusenden, allein zu dem Zweck, später den Vorwurf einer nicht ordnungsgemäßen Beschlussfassung zu vermeiden.

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Online seit 27. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1194
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Wie wird Beschluss durch das Gericht ersetzt?

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 03.04.2023 - 980a C 29/22 WEG

Sofern der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beschlussfassung hat und den (übrigen) Wohnungseigentümern bei der Auswahl der zu treffenden Maßnahmen ein Gestaltungsspielraum verbleibt (wie etwa bei der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums), wird bei der Beschlussersetzungsklage das den Eigentümern zustehende Ermessen durch das Gericht ausgeübt; prozessual wird dem dadurch Rechnung getragen, dass die Angabe des Rechtsschutzziels genügt und das Gericht an den Wortlaut eines konkreten Klageantrags nicht gebunden ist.

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Online seit 21. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1640
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Balkonkraftwerke sind nicht privilegiert!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.11.2023 - 2-13 S 54/23

Ein Balkonkraftwerk stellt eine bauliche Veränderung dar, die nicht unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG in der derzeitigen Fassung fällt.*)

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IMRRS 2023, 1607
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Wann ist ein Negativ-Beschluss anfechtbar?

AG Rosenheim, Urteil vom 05.05.2023 - 8 C 1598/21 WEG

Der (Negativ-)Beschluss betreffend die Rückzahlung einer von der Untergemeinschaft erhobenen Sonderumlage ist nur anfechtbar, wenn eine vollständige Ermessensreduzierung der Wirtschaftseinheit/Untergemeinschaft dahingehend vorgliegt, den Beschluss zu erlassen. Diese käme in Betracht, wenn die zweckwidrige Verwendung der Sonderumlage offensichtlich vorliegt.

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Online seit 20. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1495
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Eigenmächtige Entnahme eventuell künftiger Verwaltervergütung ist Untreue!

AG Köln, Urteil vom 24.07.2023 - 202 C 6/23

Der Verwalter erfüllt durch die eigenmächtige Einvernahme der ihm nach seinem Dafürhalten zustehenden zukünftigen, noch nicht fälligen Vergütungsansprüchen den Tatbestand der Untreue gem. § 266 StGB.

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Online seit 18. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1570
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Unzulässige Änderung des Verteilungsschlüssels

AG Bonn, Urteil vom 30.03.2023 - 211 C 28/22

Die Eigentümer können gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichende Verteilung beschließen. Auf Erhaltungsmaßahmen gerichtete Änderungsbeschlüsse sind mit einfacher Mehrheit der Eigentümer möglich. So ist nach § 16 Abs. 2 WEG generell eine Abänderungsmöglichkeit der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss hinsichtlich der Verteilungsschlüssel möglich. Ein neuer Verteilungsschlüssel muss dabei ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG, also dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen.

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Online seit 15. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1562
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels zulässig?

LG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.2023 - 25 S 34/22

Es ist regelmäßig unzulässig, in bereits vollständig abgeschlossene Abrechnungszeiträume einzugreifen. Anders liegt es nur, wenn der bisherige Kostenverteilungsschlüssel unbrauchbar, in hohem Maße unpraktikabel oder grob unbillig ist.

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Online seit 14. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1599
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Genehmigung des Wirtschaftsplans meint nur Festlegen der Vorschüsse!

BGH, Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23

1. Wird die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen einen nach dem 30.11.2020 auf der Grundlage des Wirtschaftsplans gefassten Beschluss über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen abgewiesen, bestimmt sich die Beschwer weiterhin in aller Regel nach der Höhe der Vorschüsse, die dem Anteil aus dem Wirtschaftsplan entsprechen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 18.09.2014 - V ZR 290/13, Rz. 10, IMR 2014, 535 = NJW 2014, 3583).*)

2. Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den "der Wirtschaftsplan genehmigt wird", ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.*)




Online seit 13. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1574
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Allergie eines Eigentümers zwingt nicht zum absoluten (Fell-) Tierhaltungsverbot

LG Karlsruhe, Urteil vom 05.12.2023 - 11 S 126/22

1. Durch Zweitbeschlusses kann auch ein vereinbarungsersetzender Beschluss über ein generelles Tierhaltungsverbot aufgehoben werden und durch bloße Einschränkungen bei der Tierhaltung (hier: kein freies Herumlaufenlassen; kein Betreten fremder Flächen) ersetzt werden.*)

2. Eine streitige lebensbedrohliche Tierhaar-Allergie eines Wohnungseigentümers zwingt nicht zum Erlass eines generellen Tier- oder Felltierhaltungsverbots.*)

3. Angesichts des eher generalisierenden Ansatzes der WEG-Hausordnung kommt die Berücksichtigung jeder individuellen Besonderheit bzw. jeder individuellen Empfindlichkeit oder Unempfindlichkeit nicht in Betracht.*)

4. Es ist dem (angeblich) hochallergischen Sondereigentümer in der Regel zumutbar, aus der Betroffenheit eigener Rechte in individuellen, risikoreichen Prozessen die betreffenden Wohnungseigentümer auf Unterlassung der Tierhaltung in Anspruch zu nehmen. Denn umgekehrt würde die gänzliche Ablehnung des Beschlussantrags auf Lockerung des Tierhaltungsverbots die Gemeinschaft einem erheblichen Prozessrisiko aussetzen.*)

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Online seit 12. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1587
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Teilanfechtung von Beschlüssen über Vor- bzw. Nachschüsse!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.12.2023 - 2-13 S 27/23

1. Eine Teilanfechtung der Beschlüsse über die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG) bzw. die Anpassung der Vorschüsse oder die Einforderung von Nachschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG) ist nicht möglich.*)

2. Enthält die Abrechnung bzw. der Wirtschaftsplan einen verteilungsrelevanten Fehler, sind die gefassten Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären.*)




Online seit 6. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1550
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Ohne Vermögensbericht keine Entlastung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.11.2023 - 2-13 S 3/23

Hat der Verwalter keinen Vermögensbericht vorgelegt, entspricht der Entlastungsbeschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Pflicht zur Vorlage des Vermögensberichts kommt der Verwalter nicht bereits mit der Vorlage der Jahresabrechnung und einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach.*)

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Online seit 5. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1540
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WohnungseigentumWohnungseigentum
„Faktische Stilllegung“ einer Aufzugsanlage ist keine bauliche Veränderung!

LG Karlsruhe, Urteil vom 01.09.2023 - 11 S 167/20

1. Die "faktische Stilllegung" eine WEG-Aufzugsanlage durch die Ablehnung der Instandsetzung greift nicht in dessen Substanz ein. Eine solchermaßen faktisch stillgelegte Anlage kann jederzeit wieder repariert und in Betrieb genommen werden. Hierdurch unterscheidet sich die "faktische Stilllegung durch Nichtstun" sowohl vom (unterlassenen) erstmaligen Einbau als auch von der Entfernung (Ausbau) einer Aufzugsanlage. Letztere greift in die Substanz des Gemeinschaftseigentums ein und verändert dieses tatsächlich, während die "faktische Stilllegung" lediglich zu einem - gegebenenfalls vorübergehenden - allgemeinen, sämtliche Wohnungseigentümer gleichermaßen treffenden - Gebrauchsausschluss führt.*)

2. Eine in der notariellen Teilungserklärung enthaltene "Gebrauchsregelung" u. a. zum Personenaufzug bestimmt nicht ohne Weiteres, welche Räume und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch zu errichten und in Stand zu halten sind, sondern im Ausgangspunkt lediglich, durch wen die zu diesem Zweck vorhandenen Anlagen benützt werden dürfen.*)

3. Solange die Wohnungseigentümer ihre Wohnungseigentumseinheit weiter über das Treppenhaus erreichen können, greift die "faktische Stilllegung" des Aufzugs nicht in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein. Etwas anderes mag gelten, wenn - wie denkbarerweise bei einer Wohnanlage zum "betreuten Wohnen" - erhöhte Anforderungen an die Barrierefreiheit zum Kernbereich des konkreten Wohnungseigentums gehören.*)

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Online seit 4. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1529
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Kosten für Installation einer Photovoltaikanlage über Erhaltungsrücklage finanzierbar?

AG Mülheim a.d.R., Urteil vom 25.10.2023 - 13 C 1169/22

1. Die Installation einer Photovoltaikanlage stellt keine Erhaltungsmaßnahme, sondern eine bauliche Veränderung dar. Die Erhaltungsrücklage darf hierfür grundsätzlich nicht verwendet werden.

2. Eine Aufhebung der Zweckbindung der Erhaltungsrücklage durch Beschluss entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Rücklage hinreichend hoch angesammelt ist, eine "eiserne Reserve" verbleibt und eine zeitnahe Rückführung gewährleistet ist.

3. Es ist widersprüchlich, die Kosten für die Installation einer Photovoltaikanlage der Erhaltungsrücklage zu entnehmen, wenn nach dem Beschluss über die bauliche Veränderung nur einzelne der Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben.

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Online seit 1. Dezember 2023

IMRRS 2023, 1513
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Mehrheitseigentümer darf bei Abstimmung nicht einfach ignoriert werden

AG München, Urteil vom 15.11.2023 - 1295 C 16480/22 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen.

2. Die bloße Gefahr der Majorisierung führt nicht zur Unzulässigkeit des Objektprinzips, weil die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung der im Einzelfall gefassten Beschlüsse vor rechtsmissbräuchlichem Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers geschützt werden.

3. Die übrigen Wohnungseigentümer sind jedoch unabhängig von dieser Rechtsschutzmöglichkeit dann vor der Mehrheitsentscheidung eines einzelnen Mehrheitseigentümers zu schützen, wenn dieser seine Mehrheitsmacht rechtsmissbräuchlich ausübt.

4. Für die Annahme einer Majorisierung muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.

5. Majorisierende Beschlüsse können dabei insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

6. Die Stimmabgabe eines Mehrheitseigentümers ist auch dann nicht unwirksam, wenn er trotz drohender Verwalterlosigkeit die Verwalterbestellung blockiert.

7. Die Klage auf Ungültigerklärung des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist mit der Klage auf "Feststellung" eines positiven Beschlusses zu verbinden, wenn die erfolgreiche Anfechtung des "negativen" Beschlusses allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses bei Berücksichtigung der zu Unrecht ausgeschlossenen Stimmen führt.

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