IMR 03/2014 - Vorwort

Liebe Kolleginnen und Kollegen,

ich hoffe, Sie haben sich nunmehr gut im neuen Jahr etabliert und die ersten guten Vorsätze erfolgreich in die Tat umgesetzt.

Die ARGE widmete sich am 13. und 14. Februar mit den Bamberger Abrechnungstagen der ersten Fortbildungsveranstaltung des Jahres 2014.

Themenbereiche der Veranstaltung waren wie in den Vorjahren die Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis und die Jahresabrechnung der WEG. Die Vortragsreihe zu den sich hierbei ergebenden Spezialfragen eröffnete RAin Henrike Butenberg. Sie beschäftigte sich mit der Selbsterstellung der (korrigierten) Betriebskostenabrechnung durch den Mieter und wies zutreffend darauf hin, dass mit der Selbstabrechnung des Mieters Abrechnungsanspruch und Zurückbehaltungsrecht hinfällig werden.

RAin Ruth Breiholdt widmete sich sodann dem bisher nahezu unerforschten § 556c BGB n.F. und der hierzu ergangenen WärmeLV. Der Vorteil der neuen Vorschriften besteht für den Vermieter u. a. darin, dass die vollen Kosten der Fremdwärmelieferung zukünftig auch dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn eine Regelung gemäß § 2 Nr. 4c BetrKV bisher im Mietvertrag fehlt. Jedoch sind im Rahmen der neuen Vorschriften zugleich sehr strenge formale Anforderungen hinsichtlich der nun zwingend notwendigen Ankündigung der Umstellung gegenüber dem Mieter zu beachten.

Gegenstand des ersten Vortrags zur Jahresabrechnung der WEG (RA Michael Drasdo) waren verspätete Wohngeldzahlungen von Sondereigentümern. Diese lösen Handlungsbedarf der WEG aus. Da die gesetzlichen Verzugsfolgen unvermeidbar sind, muss entweder eine Verrechnung der Zahlung entsprechend der gesetzlichen Vorschriften erfolgen oder eine Leistungsbestimmung des Eigentümers Berücksichtigung finden. In der Folge besteht entweder ein anteiliger Wohngeldrückstand für den Monat oder es ist eine Schadensersatzforderung der WEG hinsichtlich der Verzugszinsen gegeben.

Mit dem nachfolgenden Beitrag erfolgte durch RA Thomas Hannemann eine ausdifferenzierte Darstellung der Behandlung des Wohnungsleerstands in der Betriebskostenabrechnung je nach Betriebskostenart und Umlageschlüssel sowie evtl. hierzu bestehender mietvertraglicher (Abänderungs-)Regelungen.

RAin Wiebke Först analysierte anschließend das Pro und Contra der Kostentragungspflicht des WEG-Verbands in Bezug auf die Verwaltergebühr für die Verwalterzustimmung bei Eigentumsübergang sowie Lösungsansätze gemäß § 21 Abs. 7 WEG und § 448 Abs. 2 BGB, wobei Letzterer jedoch nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber betrifft.

Der erste Veranstaltungstag wurde abgerundet durch einen weiteren Vortrag von Butenberg zu Voraussetzungen sowie Art und Umfang des Nachweises bei Ansatz eigener Vermieter-Leistungen in der Betriebskostenabrechnung.

Zu Beginn des zweiten Tages erörterte RiLG Dr. Ulrich Steiner die Abrechnung der Selbstbeteiligung bei Versicherungsleistungen in der WEG. Sorgfältig und überzeugend arbeitete er insbesondere die in der Praxis zumeist vollständig missachtete Problemlage bei Regulierung von Versicherungsschäden im Bereich des Sondereigentums heraus.

Es folgte ein weiterer Beitrag von Drasdo zu den Zahlungsverpflichtungen des Bauträgers in Bezug auf leer stehende Wohnungen. Grundsätzlich kann sich der Bauträger – auch innerhalb der werdenden WEG – dieser Verpflichtung nicht entziehen. Auch ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung dürfte sich nur in besonderen Ausnahmefällen, wenn z. B. klar ist, dass Wohnungen oder Bauabschnitte gar nicht mehr erstellt werden, ergeben. Alternativ kann der Bauträger für solche Bauabschnitte nur eine Parzellierung der WEG anstreben.

Der in der Praxis sicherlich vernachlässigten Abrechnung von Betriebskosten bei dinglichen und schuldrechtlichen Wohnrechten widmete sich RA Dr. Markus Pflügl (München). Er brachte mit einem guten und differenzierten Überblick zu den bestehenden gesetzlichen Regelungen und der hierzu ergangenen Rechtsprechung des BGH zur Erleichterung der Teilnehmer viel Licht ins Dunkel.

Die Unterzeichnerin legte schließlich einige besondere Probleme bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung dar. Diese Ausführungen fanden vertiefende Ergänzung durch RA Horst Müller, welcher sich in angemessener Kürze, aber sehr präzise mit der Umlage der Schornsteinfegergebühren im Sondereigentum auseinandersetzte, und dem die Veranstaltung abschließenden Vortrag von Hannemann zur Direktbelastung der Grundsteuer an den Mieter.

Die Veranstaltung wird im nächsten Jahr mit dem Abrechnungstag am 06.02.2015 in Erfurt Fortsetzung finden.

Sollten Sie jetzt weiteren Wissensdurst verspüren, kann diesem in 2014 abgeholfen werden, u. a. in Karlsruhe am 15.05. (Schaffung eines Bauträgervertragsgesetzes) oder dort am 16.05. (Immobilienrechtstag), in Stuttgart am 26.06. (Frühjahrstagung ARGE im Rahmen des DAT), oder in Heidelberg am 26./27.09. (Herbsttagung ARGE).

Ich würde mich sehr freuen, Sie auf der einen oder anderen Veranstaltung zu treffen, und grüße Sie bis dahin herzlichst,

Ihre
Beate Heilmann

Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der ARGE Mietrecht und Immobilien

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