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IVR 01/2021 - Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

die Entscheidung des OLG Köln vom 12.11.2020 (14 U 17/20, IMRRS 2020, 0155 = BeckRS 2020, 32418, in diesem Heft Dokument öffnen S. 36 u. 37) gibt Anlass, grund­ sätzliche Gedanken zu Uralt­Grundschulden anzustellen. Um ein Grundstück zu erwerben, besteht regelmäßig erheblicher, fremd finanzierter Geldbedarf, der an zu erwerbenden Immobilien abgesichert wird. Der Käufer wendet sich an die Bank. Diese gibt dem Verkäufer das Geld und verlangt im Gegenzug eine Grundschuld. Soweit so gut so schön. Die Jahre gehen ins Land. Das Darlehen wird zurückbezahlt. Die Bank erteilt eine Löschungs­ bewilligung, gibt bei Briefrechten den Brief zurück, und tut so, als gehe sie das Ganze nichts mehr an. Der Eigentümer verstirbt. Seine Kinder beantragen die Teilungsversteigerung und erleben die Enttäuschung! Die Teilungsversteigerung, rechtlich korrekt: „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft“ (§ 180 Abs. 1 ZVG) teilt gar nichts, sondern verwandelt das ungeteilte Grundstück in Geld. Dies ist aber nicht alles. Die vor zig Jahrzehnten eingetragene, gefühlt längst „abbezahlte“ Grundschuld macht nur Kummer. Denn ein Ersteher soll die Grundschuld übernehmen und dann noch ab Zuschlag mit 15% oder mehr Zinsen bezahlen.

Was einst im ausgehenden 19. Jahrhundert geregelt wurde, ist heute antiquiert. Ein Erwerber sollte ein eingetragenes Recht (Hypothek damals), zu den damals den Darlehen anpassten Zinsen einfach über­ nehmen können. Bei real existierenden Zinssätzen von etwa 1% ist es niemanden mehr verständlich zu machen, warum eine Grundschuld, dann auch noch ohne Valuta, derart astronomisch hoch verzinst wer­ den soll. Weiter ist nur schwer erklärbar, dass sich das Gebot aus zwei Teilen zusammensetzt (dem Barteil und dem bestehenden bleibenden Recht), für das sich niemand so richtig zuständig fühlt. Dass eine Fest­ stellungsklage eingereicht werden muss, um festzustellen, wem ein eingetragenes Recht zusteht, zeigt die frappierende Entfremdung im Hypothekenrecht.

Es bedarf eines Umdenkens. Das Erlöschen von nicht valutierten Grundschulden in der Aufhebungsver­ steigerung muss erleichtert werden. So regt der BDR ein Antragsrecht an, dem Geringsten Gebot in An­ lehnung an § 174 ZVG das nicht valutierte Recht zu Grunde legen zu dürfen. Eine Abtretung eines Brief­ rechtes darf de lege ferenda nur mit einer schriftlichen Abtretungsurkunde zu Stande kommen, die vom Zessionar und Zedenten unterzeichnet ist. Für eine schwammige, konkludente Abtretung wie vom OLG Köln erkannt, wäre kein Raum mehr. Es kann nicht sein, dass rumgerätselt werden muss, wer denn nun Inhaber des Rechts ist. Banken sollten ihrer Verantwortung gerecht werden, rechtssicher die von ihnen einstmals eingeforderten Sicherheiten zurückzugeben.

Wenn nicht mehr valutierte Grundschulden einfacher zum Wegfall kommen könnten, wäre dies eine große Entschlackung der Aufhebungsversteigerungen.


Ihr

Gerhard Schmidberger
Diplom­Rechtspfleger

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