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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit gestern

IMRRS 2025, 0627

OLG Hamm, Urteil vom 26.11.2024 - 21 U 60/22

1. Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen (vgl. BGH, IMR 2020, 124).

2. Auch bei der Abnahme hat er die Arbeiten auf für ihn erkennbare Mängel zu überprüfen und auf deren Beseitigung hinzuwirken.

3. Erklärt der Verwalter aber, dass bei Beauftragung einer ihm unbekannten Firma er die Baubetreuung ablehne und die Gemeinschaft einen Architekten mit der Baubetreuung beauftragen müsse, er aber bei Beauftragung einer ihm bekannten Firma die Baubetreuung selbst übernehmen würde, signalisiert er damit, dass er eine Baubetreuung höherer Qualität als die "wie ein Bauherr" zu leisten im Stande und bereit ist.

4. Dies gilt erst recht, wenn der Verwalter meint, in diesem Fall die Überprüfung des Angebots durch seinen hauseigenen Architekten vornehmen zu lassen.

5. Im Fall von Abdichtungsarbeiten am Dach ist somit der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers maßgeblich, der über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.

6. Handelt es sich bei den vorgenommenen Abdichtungsarbeiten am Dach eines Mehrfamilienhauses um standardisierte Maßnahmen, die ein fachkundiger Handwerker beherrschen muss, ist vom Verwalter somit zwar keine durchgängige Überwachung der Arbeiten, aber doch eine Prüfung bei Abnahme auf für einen fachkundigen Dachdecker ohne Weiteres sichtbare und sich aufdrängende Ausführungsfehler zu erwarten.

7. Die Gemeinschaft kann den entstandenen Schaden fiktiv abrechnen.

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Online seit 16. Mai

IMRRS 2025, 0580

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.04.2025 - 10 U 54/24

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum ist grundsätzlich berechtigt, seine individuellen Rechte aus dem Vertrag mit dem Veräußerer selbstständig zu verfolgen, solange durch sein Vorgehen gemeinschaftsbezogene Interessen der Wohnungseigentümer oder schützenswerte Interessen des Veräußerers nicht beeinträchtigt sind. Das gilt auch für den Vorschussanspruch, mit der Maßgabe, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

2. Der Verlust von Gewährleistungsansprüchen durch vorbehaltlose Abnahme tritt ein, wenn der Besteller im Zeitpunkt der Abnahme positive Kenntnis von einem Mangel hat. Auf ein "Kennenmüssen" kommt es nicht an.

3. Sieht die Baubeschreibung vor, dass eine Erdgeschosswohnung barrierefrei geplant ist, dann liegt ein Mangel vor, wenn Türschwellen an einer - dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden - Terrasse 8 cm hoch sind.

4. Der Vorschussanspruch ist nach den voraussichtlich anfallenden erforderlichen Aufwendungen zu bemessen und umfasst auch die zukünftig anfallende Umsatzsteuer.

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Online seit 14. Mai

IMRRS 2025, 0511

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.04.2025 - 980b C 16/24 WEG

1. Eine bauliche Veränderung setzt eine auf Dauer angelegte Maßnahme an realen Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums voraus. Bleibt die bauliche Substanz des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes auf Dauer unangetastet, handelt es sich lediglich um eine des Gebrauchs.

2. Dementsprechend regelt ein Beschluss, der das temporäre Aufstellen einer aufgrund eigener Schwere auf dem Boden ruhenden Kinderwagen-Garage für einen überschaubaren vordefinierten Zeitraum auf dem gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass es dazu eines Eingriffs in selbiges bedarf, genehmigt, lediglich die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

3. Bei der Beschlussfassung über eine "Benutzung" ist eine umfassende Einzelfallbetrachtung vorzunehmen; die Regelung muss der "goldenen Grundregel" gegenseitiger Rücksichtnahme und sonstigem Recht entsprechen und die Interessen der Betroffenen (inklusive individueller Bedürfnisse) und der Eigentümer im Übrigen zum schonenden Ausgleich bringen, also ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben fördern und der Wahrung des Hausfriedens dienen.

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IMRRS 2025, 0597

AG Friedberg, Urteil vom 10.01.2025 - 2 C 580/24

1. Ein Beschluss, dass die Eigentümer ihren Balkon sanieren, ist unbestimmt, da diesem Beschluss nicht zu entnehmen ist, in welchem Umfang die Sanierung der Balkone durchgeführt werden soll, sprich nur das Sondereigentum (etwa Oberbelag) oder auch das Gemeinschaftseigentum (die Grundkonstruktion des Balkons und alle für die Sicherheit des Balkons erforderlichen Teile).

2. Ein Beschluss mit dem Ziel, Sondereigentum zu verwalten, ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. Es besteht selbst dann keine Beschlusskompetenz, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift Maßnahmen am Sondereigentum erfordert.

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Online seit 12. Mai

IMRRS 2025, 0598

AG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2024 - 95b C 72/24

1. Bei der beabsichtigten Umgestaltung der Fassade durch Anbringung eines Fassadengemäldes handelt es sich nicht um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage gem. § 20 Abs. 4 WEG.*)

2. Wenn der Beschluss die zu gestaltende Fläche konkret und abschließend beschreibt, Auskunft zu dem Kostenrahmen gibt, zum beabsichtigten Beginn der Arbeiten, zur Frage der fachlichen Begleitung der Arbeiten und den Anforderungen an die zu verwendenden Farben, zu der Mindestdauer, vor deren Ablauf das Kunstwerk nicht entfernt werden darf, Angaben enthält, ist er hinreichend bestimmt.*)

3. Unschädlich ist das Fehlen der Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird. Dies führt nicht zu einer Unbestimmtheit im Rechtssinne. Denn es gehört zum Wesen der Kunst, dass deren Ergebnis für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist.*)

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Online seit 7. Mai

IMRRS 2025, 0572

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 17.03.2025 - 2-13 T 7/25

Der Streitwert einer einstweiligen Verfügung, mit der ein Beschluss ausgesetzt wird, der eine Auftragserteilung zum Gegenstand hat, ist mit mindestens 50% des Werts der Hauptsache festzusetzen, da im Regelfall mit der Aussetzung das Angebot hinfällig wird.*)

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Online seit 6. Mai

IMRRS 2025, 0570

LG München I, Urteil vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24

1. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.

2. Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum und somit auch die Einbringung in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

3. Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich ist.

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Online seit 28. April

IMRRS 2025, 0548

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 105/24

1. Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung (hier: Klimaanlage) einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt und deshalb nicht gestattet werden darf, sind im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs (hier: tieffrequenter Schall) zu berücksichtigen. Anders kann es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung für die Wohnungseigentümer evident ist, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen wird.*)

2. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließt gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus.*)

3. Ein bestandskräftiger Gestattungsbeschluss hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht daran, die Nutzung der baulichen Veränderung auf der Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz zu regeln; derartige Nutzungsregelungen müssen nicht zugleich mit der Gestattung beschlossen werden.*)

IMRRS 2025, 0492

AG München, Urteil vom 13.03.2025 - 1294 C 22650/24 WEG

1. Die Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen ist wesentliche Tatsachengrundlage für die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer. Dies gilt umso mehr als diese auch das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten haben.*)

2. Wird ein Kostenrahmen oder eine Kostenobergrenze im Beschluss nicht genannt, widerspricht der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Das Erfordernis der Nennung eines Kostenrahmens oder einer Kostenobergrenze gilt auch für den Fall der Fassung eines Grundlagenbeschlusses, weil bereits hier feststehen muss, ob die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer gegeben ist und letztere auch wissen müssen, welche voraussichtlichen Kosten auf sie zukommen.*)

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Online seit 23. April

IMRRS 2025, 0522

BAG, Urteil vom 06.03.2025 - 2 AZR 115/24

Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht eines Verwalters einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern für Rechtsgeschäfte gegenüber einem Wohnungseigentümer ist nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG unwirksam, soweit dieser der Gemeinschaft wie ein Außenstehender gegenübertritt.*)

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