Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2026, 0398

BGH, Beschluss vom 26.02.2026 - V ZR 83/25

Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwer wiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.*)

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IMRRS 2026, 0382

AG Esslingen, Urteil vom 28.11.2025 - 8 C 1379/24

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.

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IMRRS 2026, 0380

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 - 10 C 25/25

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "(...) das Streichen (...) der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Formularvertragliche Bestimmungen (AGB) müssen sich an einem anderen Maßstab messen als Verordnungstexte und auch der Auslegungsmaßstab ist ein anderer.

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IMRRS 2026, 0394

OLG Rostock, Entscheidung vom 25.02.2026 - 3 U 51/25

1. Verteilt sich die Haftung für Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge in einem Grundstückskaufvertrag danach, ob eine Erschließungsanlage "endgültig hergestellt" ist, ist unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage von Käufer und Verkäufer grundsätzlich davon auszugehen, dass dies nicht im öffentlichen-rechtlichen Sinne projektbezogen gemeint ist, sondern damit auf das betroffene Grundstück abgestellt wird.*)

2. Sind bereits Beitragsbescheide gegen den Käufer ergangen, fehlt es wegen des Vorrangs der Leistungsklage an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO für eine Klage auf Feststellung der Freistellungpflicht des Verkäufers; es kann auf Leistung geklagt werden unabhängig davon, ob sich die Höhe der Verbindlichkeit aufgrund eingelegter Rechtsbehelfe eventuell noch verändert.*)

3. Während der Käufer gegebenenfalls einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Ersatz von ihm aufgewandter Rechtsverfolgungskosten für ein Vorgehen gegenüber dem Erschließungs-träger aus Geschäftsführung ohne Auftrag haben kann, deckt die Freistellungsverpflichtung kein zweigleisiges Vorgehen des Befreiungsberechtigten dergestalt ab, dass er zur eigenen Absicherung gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Freistellungsschuldners (auch) eine möglicherweise erfolglose Rechtsverteidigung betreibt, um diesen am Ende sowohl auf die dadurch entstandenen Aufwendungen als auch die Befreiung von der eigentlichen Verbindlichkeit in Anspruch zu nehmen.*)

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IMRRS 2026, 0395

OLG Rostock, Beschluss vom 22.01.2026 - 3 U 89/25

1. Ist ein Schriftsatz zur Versendung an das Gericht zunächst mit der einfachen Signatur eines Rechtsanwaltes der Kanzlei der Prozessbevollmächtigten vorbereitet worden, sollte aber im Hinblick auf die Übermittelung aus dem Postfach eines anderen Anwaltes eine diesbezügliche Korrektur erfolgen, besteht für letzteren Veranlassung, eine dahingehende Prüfung der vorhandenen Signatur vorzunehmen, bevor er den Schriftsatz versendet.*)

2. Dies folgt auch daraus, dass das Geschehen noch nicht mit einer Überlassung an die Büroangestellten aus der Hand gegeben war, sondern noch im Kontroll- und Verantwortungsbereich der Prozessbevollmächtigten lag; in der Variante des § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO einer Einreichung des elektronischen Dokumentes mit einer Signatur der verantwortenden Person auf einem sicheren Übermittlungsweg statt mit einer qualifizierten elektronischen Signatur sind nämlich beide Schritte erst in ihrer Kombination der im Falle bestimmender Schriftsätze notwendigen Unterzeichnung gleichzusetzen.*)

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IMRRS 2026, 0311

LG Cottbus, Beschluss vom 10.12.2025 - 6 O 279/25

Auch wenn der Kläger den Rechtsstreit von der bei dem Landgericht zuständigen Zivilkammer als Baukammer verhandeln wollte oder gar eine Bausache i.S. des § 72a Abs. 1 Nr. 2 GVG vorliegt, ist die Klage auf Antrag des Beklagten an die Kammer für Handelssachen zu verweisen, wenn es sich um eine Handelssache i.S.v. § 95 Abs. 1 Nr. 1 GVG handelt.

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IMRRS 2026, 0315

OVG Nordrhein-Westfahlen, Beschluss vom 20.01.2026 - 7 E 645/25

1. Ob eine Streitigkeit öffentlich-rechtlicher Art ist, richtet sich nach der Natur der Rechtsnormen, die das Rechtsverhältnis prägen, aus dem der geltend gemachte Anspruch hergeleitet wird. Öffentlich-rechtlicher Natur sind diejenigen Rechtsnormen, welche einen Träger öffentlicher Gewalt gerade als solchen berechtigen oder verpflichten, die also einen öffentlichen Verwaltungsträger zur Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben mit besonderen Befugnissen ausstatten oder besonderen Regeln unterwerfen.

2. Bei Verträgen ist für die Zuordnung zum öffentlichen oder bürgerlichen Recht der Gegenstand des Vertrages maßgeblich. Gehören die durch Vertrag begründeten, geänderten oder aufgehobenen Rechte und Pflichten dem öffentlichen Recht an, so ist auch der Vertrag öffentlich-rechtlicher Natur (hier bejaht für eine Vereinbarung über bauordnungsrechtliche Anforderungen des Brandschutzes).

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IMRRS 2026, 0350

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2026 - 2-01 S 2/25

1. Eine etwaige Verzögerung der Besitzübertragung durch den Erwerber hat nicht automatisch zur Folge, dass dieser die laufenden Bewirtschaftungskosten der vom Bauträger erworbenen Wohnung zu tragen hat.

2. Eine Aufrechnung, die unter der Bedingung (u.a.) des Bestehens der mit einer Klage geltend gemacht Forderung aus dem Bauträgervertrag erklärt wird, ist unwirksam.

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IMRRS 2026, 0313

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 09.02.2026 - 19 W 77/25 (Wx)

1. Der Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters kann im schriftlichen Verfahren gefasst werden.*)

2. Das Verbot der Insichvertretung nach § 181 BGB greift nicht ein, wenn der für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter die Veräußerung von Wohneigentum durch ihn nach § 12 WEG genehmigt.*)

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IMRRS 2026, 0387

AG Eckernförde, Urteil vom 26.09.2025 - 6 C 7/23 WEG

1. Sinn und Zweck der Jahresabrechnung ist es, den Wohnungseigentümern eine lückenlose Darstellung und schlüssige Kontrolle über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu ermöglichen. Sie ist eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Beträge einander gegenüberzustellen hat.

2. In die Jahresabrechnung sind daher auch Geldflüsse einzustellen, die der Verwalter getätigt hat, obwohl er hierzu nicht berechtigt war.

3. Ob Zahlungen an den Verwaltungsbeirat gerechtfertigt waren, kann für die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dahinstehen.

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IMRRS 2026, 0339

OLG Brandenburg, Beschluss vom 30.01.2026 - 8 W 3/26

1. Die Anordnung einer sachverständigen Begutachtung in einem selbständigen Beweisverfahren setzt ein rechtliches Interesse des Antragstellers an den begehrten Feststellungen voraus.

2. Es bedarf der Darlegung hinreichender Anknüpfungstatsachen, die der zu beauftragende Sachverständige seiner Begutachtung zugrunde legen kann.

3. Die reine Ausforschung, bei der eine nicht bestimmte Tatsachenbehauptung aufgestellt und durch den Antrag und das anschließende Beweisverfahren erst die Grundlagen für einen beweiserheblichen Vortrag gewonnen werden sollen, ist unzulässig.

4. Beweisbeschlüsse dürfen auch im selbstständigen Beweisverfahren nicht derart weit gefasst sein, dass der Sachverständige sich die Anknüpfungstatsachen für seine Begutachtung selbst zusammensuchen muss.

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IMRRS 2026, 0310

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 11.02.2026 - 19 W 61/25

Nach einem von einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentums betriebenen selbständigen Beweisverfahren kommt eine Fristsetzung zur Klageerhebung nach § 494a ZPO nicht in Betracht, wenn nachfolgend mindestens ein Mitglied der Gemeinschaft nach Ermächtigung durch diese Klage erhebt.*)

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Online seit 25. März

IMRRS 2026, 0390

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 98/25

1. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.*)

2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.*)

3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 15, IMR 2022, 500 = NJW 2023, 63).*)

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IMRRS 2026, 0361

LG Berlin II, Beschluss vom 08.01.2026 - 63 S 250/25

1. Die Nichterteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB durch den Vermieter hindert nicht die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB.

2. Zum Einwand der Sittenwidrigkeit der Höhe der Vergütung, die sich ein Rechtsdienstleister für die Geltendmachung von Ansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB ("Mietpreisbremse") versprechen lässt.

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IMRRS 2026, 0366

AG Wiesbaden, Urteil vom 08.12.2025 - 922 C 3010/24

Seit dem 01.12.2023 (§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG) entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gem. § 26a WEG ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Dabei sind auch solche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Seiten der Verwaltung repräsentieren.

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IMRRS 2026, 0298

OLG Köln, Beschluss vom 19.08.2024 - 7 U 12/24

Ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben muss sich auf eine getroffene Absprache beziehen, also das Ergebnis der vorausgegangenen Vertragsverhandlungen verbindlich festlegen, und in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zugegangen sein.

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IMRRS 2026, 0374

OLG Hamm, Beschluss vom 17.07.2025 - 22 U 3/25

1. Ein Rechtsanwalt, der laufende Fristen in einem elektronischen Fristenkalender erfasst, muss durch geeignete Organisationsmaßnahmen die Kontrolle der Fristeingabe gewährleisten.

2. Werden die Eingaben in den EDV-Kalender nicht durch Ausgabe der eingegebenen Einzelvorgänge über den Drucker oder durch Ausgabe eines Fehlerprotokolls durch das Programm kontrolliert, ist darin ein anwaltliches Organisationsverschulden zu sehen.

3. Zu einer ordnungsgemäßen Büroorganisation gehört die klare Anweisung an das Büropersonal, dass stets und unter allen Umständen zuerst die Fristen im Kalender eingetragen werden müssen, bevor ein entsprechender Vermerk in der Akte eingetragen werden kann.

4. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an die organisatorischen Maßnahmen bei der elektronischen Kalenderführung und an die Handaktenführung stellt, sind bekannt und müssen einem Rechtsanwalt auch ohne richterliche Hinweise geläufig sein. Wenn der Vortrag in dem Wiedereinsetzungsgesuch dem nicht Rechnung trägt, gibt dies keinen Hinweis auf Unklarheiten oder Lücken, die aufzuklären bzw. zu füllen wären, sondern erlaubt den Schluss darauf, dass entsprechende organisatorische Maßnahmen gefehlt haben.

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IMRRS 2026, 0346

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2026 - 22 W 38/25

Eine Aussetzung des Verfahrens gemäß §§ 239, 246 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO wegen Todes der bereits vor Anhängigkeit der Klage verstorbenen Beklagtenpartei kommt mangels wirksam begründeten Prozessrechtsverhältnisses nicht in Betracht. Die gegen eine natürliche Person gerichtete Klage kann regelmäßig nicht als gegen die unbekannten Erben gerichtet ausgelegt werden. Die nichtexistente Partei ist in einem gegen sie angestrengten Rechtsstreit nur insoweit als bestehend anzusehen, als sie ihre Nichtexistenz geltend macht. Nur insoweit wird ein Prozessrechtsverhältnis begründet.*)

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Online seit 24. März

IMRRS 2026, 0352

OLG Dresden, Urteil vom 21.05.2025 - 22 U 195/25

1. Leistet der Erwerber über den Bautenstand und den fälligen Raten des § 3 Abs. 2 MaBV hinaus Zahlungen an den Bauträger, ist auch der Geschäftsführer zur Rückzahlung der noch nicht fälligen Raten verpflichtet, die er vorsätzlich entgegen den vertraglichen Bestimmungen angefordert hat.

2. Für die Rohbaufertigstellung müssen alle tragenden und die sie stützenden Bauteile hergestellt sein. Dazu gehören sämtliche tragenden Wände, Schornsteine, Treppen, einschließlich aller damit zusammenhängenden Erd-, Maurer- und Betonarbeiten.

3. Zu den Zimmererarbeiten gehört die Herstellung des Dachstuhls samt Verschalung einschließlich der damit zusammenhängenden Holzschutz- und Imprägniermaßnahmen.

4. Altbausanierungen können ein breites Spektrum von Arbeiten umfassen, das von einer einem Neubau weitgehend angenäherten Entkernung bis zu relativ geringfügigen Sanierungsarbeiten reicht. Auch wenn nur geringfügige Arbeiten an einem Bauabschnitt erbracht werden, lösen sie die volle Bauabschnittsrate aus.

5. Bewusst vertragswidriges Verhalten des Schuldners ist für sich allein kein Arrestgrund. Lässt dieses Verhalten jedoch den Schluss zu, dass der Schuldner diese Handlungen wiederholen und dadurch die Zwangsvollstreckung vereiteln oder erschweren wird, begründet dies - unabhängig vom Vorliegen einer Straftat je nach den Umständen des Einzelfalls - einen Arrestgrund (hier bejaht).

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IMRRS 2026, 0368

BGH, Beschluss vom 18.02.2026 - XII ZR 27/25

1. Bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts kann und muss auch das nachträgliche Verhalten der Partei in dem Sinne berücksichtigt werden, dass spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten zulassen können (hier betreffend die Laufzeit eines Mietvertrags).

2. Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags eines Beteiligten zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf eine gehörswidrige Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder offensichtlich unsubstantiiert war.

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IMRRS 2026, 0367

LG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 - 311 O 136/24

Anspruch darauf, dass die Hausverwaltung bei einem Auskunftsbegehren an Eides statt versichert, dass bei ihr keine weiteren Unterlagen vorhanden seien, besteht nur, wenn Grund zu der Annahme bestünde, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde (vgl. § 260 Abs. 2 BGB).

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IMRRS 2026, 0347

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.09.2025 - 18 A 2076/25

Eine nicht formgerechte Zustellung gilt auch dann nach § 56 Abs. 2 VwGO i. V. m. § 189 Alt. 1 ZPO als erfolgt, wenn die formgerechte Zustellung nicht nachweisbar war und der Prozessbevollmächtigte sodann das Empfangsbekenntnis formgerecht zurücksendet.*)

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IMRRS 2026, 0301

BayObLG, Beschluss vom 29.07.2025 - 102 AR 71/25

1. Nach Rechtshängigkeit einer Klage kann ein einheitlich zuständiges Gericht für Klage und Klageerweiterung auf einen Streitgenossen bestimmt werden, wenn der Verfahrensstand des streitigen Verfahrens nicht entgegensteht; eine Gerichtsstandsbestimmung nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO ist dabei grundsätzlich auch bei einer nachträglichen subjektiven Klageerweiterung zulässig.

2. Betrifft eine frühere Zuständigkeitsbestimmung nicht genau die Beklagten, bezüglich derer später eine Bestimmung erfolgen soll, steht die frühere Bestimmung der späteren nicht entgegen.

3. Ist für einen Rechtsstreit allerdings bereits eine wirksame Zuständigkeitsbestimmung erfolgt und wird nach einer erst anschließend erfolgten subjektiven Klageerweiterung ein neuer Bestimmungsantrag gestellt, so entfaltet die erste Zuständigkeitsbestimmung Bindungswirkung gem. § 261 Abs. 3 Nr. 2 ZPO und ist bei der Bestimmung des für den erweiterten Rechtsstreit zuständigen Gerichts ebenso zu berücksichtigen wie ein bindender Verweisungsbeschluss gem. § 281 ZPO.

4. Zur Bestimmung des Amtsgerichts als sachlich zuständiges Gericht, wenn die gegen einen Streitgenossen erhobenen Ansprüche aus dem Wohnungseigentumsgesetz hergeleitet werden und die wohnungseigentumsrechtliche Rechtslage (mittelbar) auch für die Klage gegen den weiteren Streitgenossen Bedeutung erlangen kann.

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Online seit 23. März

IMRRS 2026, 0362

AG Lichtenberg, Urteil vom 07.01.2026 - 8 C 343/25

1. Schließ der Vermieter eine Sammelversicherung ab, die Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen, Vulkanausbrüche und vieles anderes mehr abdeckt, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn deren Eintritt unwahrscheinlich ist.

2. Soweit mit der abgeschlossenen Sammelversicherung bis zu 50% Gewerbeeinheiten des Vermieters mitversichert werden, ist im Grundsatz eine Kostentrennung erforderlich.

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IMRRS 2026, 0266

AG Ettlingen, Urteil vom 13.08.2025 - 3 C 114/24

1. Sind die Mindestanforderungen an die Klageschrift bereits erfüllt, ist es unerheblich, dass die Klageschrift als "Entwurf" überschrieben ist.

2. Es gehört zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

3. Grundsätzlich muss der Mieter auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in den vollständigen Vertrag der Wohngebäudeversicherung haben.

4. Bei der Einsichtnahme des Mieters in Originalbelege handelt es sich um eine transparente Kontrolle der dem Vermieter obliegenden Rechenschaftspflicht, die dem Mieter unabhängig von in Unterlagen niedergelegten personenbezogenen Daten zusteht, sofern das Dokument in direktem Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung steht. Der Datenschutz muss demzufolge zurücktreten, wenn der Vermieter verpflichtet ist, Mietern Belegkopien zu übersenden.

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IMRRS 2026, 0353

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 03.02.2025 - 63 C 70/24

1. Ein Vertrag über die Erstellung eines Privatgutachtens ist ein Werkvertrag, wobei der Privatgutachter ein geistiges Werk schuldet, dessen Inhalt in einem materiellen Werk schriftlich verkörpert wird, soweit er nicht lediglich in beratender Funktion tätig werden soll.

2. Jeder Sachverständige hat die Pflicht, ein ausreichend begründetes, auftrags- und ergebnisorientiertes und richtiges Gutachten zu erstatten. Jedes Gutachten muss persönlich erstattet werden, übersichtlich gegliedert und nachvollziehbar begründet sein.

3. Objektiv falsch ist ein Gutachten, wenn es infolge unterlassener Berücksichtigung vorgegebener Tatsachen erstellt wurde, ferner bei falschen Messungen, Rechenfehlern, Anwendung falscher Formeln, Übersehen von Materialfehlern, falschen Analysen, falschen Schlussfolgerungen aus vorgegebenen oder vom Sachverständigen zu erarbeitenden zutreffenden Tatsachen, Nicht- oder Falschberücksichtigung der allgemein anerkannten Regeln und der neuesten wissenschaftlichen Erkenntnisse sowie insbesondere bei Verstößen gegen die Denkgesetze der Logik.

4. Auch ein objektiv richtiges Gutachten kann mangelhaft sein, so z.B. wenn es inhaltlich unvollständig ist, etwa weil nur ein Teil der zu begutachtenden Mängel behandelt werden, es rein äußerlich unvollständig ist, weil Seiten fehlen oder zum Verständnis erforderliche Anlagen nicht beigefügt wurden, es für den Auftraggeber oder einen Dritten nicht nachvollziehbar ist, der Erkenntnis- und Wertungsprozess nicht dargestellt wurde, Angaben zu den herangezogenen und ausgewerteten Erkenntnismitteln sowie der hieraus erlangten Informationen fehlen, oder das Gutachten vom Thema und damit vom Auftrag abweicht, z.B. weil die Taxierung richtig ist, aber an einem falschen Gegenstand vorgenommen wurde.

5. Vor der Abnahme des Werkes kann der Besteller nach den Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts vom Werkvertrag zurücktreten, wenn die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 BGB vorliegen.

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IMRRS 2026, 0342

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 03.03.2026 - 14 A 3326/25

1. Die Glaubhaftmachung einer vorübergehenden technischen Störung setzt jedenfalls eine aus sich heraus verständliche, geschlossene Schilderung der tatsächlichen Abläufe oder Umstände voraus, die zur vorübergehenden Unmöglichkeit der elektronischen Übermittlung aus technischen Gründen geführt haben.

2. Bei einer Störung des Internetzugangs hat der Prozessbevollmächtigte vorzutragen, welche Maßnahmen er zur kurzfristigen Wiederherstellung seiner Internetverbindung (erfolglos) ergriffen hat bzw. welche solcher Maßnahmen er aus konkret bezeichneten Gründen nicht hat ergreifen können. So liegt es bei einer Störung der kabelgebundenen Internetverbindung insbesondere nahe, die Einrichtung eines WLAN-Hotspots auf dem Smartphone und die entsprechende Verbindung mit der Kanzlei-Hardware in Betracht zu ziehen.

3. Bei einer vorübergehenden technischen Störung kann der Prozessbevollmächtigte zur fristwahrenden Übermittlung des Schriftsatzes im Wege der Ersatzeinreichung gehalten sein, sich des Faxanschlusses eines Dritten oder der Möglichkeit zur Versendung eines Computerfaxes zu bedienen oder den Schriftsatz selbst oder durch Mitarbeiter seiner Kanzlei oder Dritte rechtzeitig in den Briefkasten des Gerichts einzuwerfen.

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IMRRS 2025, 1490

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.09.2025 - 9 C 5016/25

1. Verfahrensbeteiligte dürfen die ihnen vom Gesetz eingeräumten prozessualen Fristen zwar bis zu ihrer Grenze ausnutzen, doch hat der Versender bei der Übermittlung per Telefax mit der ordnungsgemäßen Nutzung eines funktionsfähigen Sendegeräts und der korrekten Eingabe der Empfängernummer das seinerseits Erforderliche zur Fristwahrung nur dann getan, wenn er so rechtzeitig mit der Übermittlung begonnen hat, dass unter normalen Umständen mit ihrem Abschluss vor 24:00 Uhr zu rechnen gewesen ist.

2. Das ist in der Regel der Fall, wenn eine Übermittlungszeit von 30 Sekunden pro Seite angesetzt und wegen schwankender Übertragungsgeschwindigkeiten um einen Sicherheitszuschlag von etwa 20 Minuten erhöht wird.

3. Diese im Wesentlichen für Rechtsanwälte entwickelten Anforderungen sind ohne Weiteres auch auf sich selbst vertretene Parteien übertragbar.

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IMRRS 2026, 0336

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 115/24

Begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen die Unterlassung von Zigarettenrauchabsonderungen, ist seit den Änderungen der Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander durch das WEMoG vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren durchzuführen.*)

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Online seit 20. März

IMRRS 2026, 0345

KG, Beschluss vom 10.03.2026 - 1 W 49/26

1. Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 01.01.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.*)

2. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.*)

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IMRRS 2026, 0337

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.02.2026 - 5 U 27/25

1. Derjenige, der Schäden an seinem Gebäude wegen einer Grundwasserabsenkung im Rahmen von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück behauptet, hat die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen.

2. Ein Anscheinsbeweis kann eingreifen, wenn im örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit umfangreichen Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück Schäden an einem Gebäude entstehen (hier verneint).

3. Eine Beweiserleichterung kommt bei der Verletzung von Nebenpflichten in Betracht, wenn als Schadensursache nur eine solche aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners in Betracht kommt, so dass dieser sich entlasten muss (hier verneint).

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IMRRS 2026, 0349

BGH, Urteil vom 12.03.2026 - III ZR 182/25

1. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.*)

2. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung.*)

3. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.06.2023 - III ZR 44/22, IBRRS 2023, 2020 = IMRRS 2023, 0924 = BGHZ 237, 165).*)

4. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen - seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären - Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO.*)

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IMRRS 2026, 0341

OLG München, Beschluss vom 02.03.2026 - 7 U 3795/25

1. Zwar darf bei der Auslegung einer Prozesserklärung eine Partei nicht am buchstäblichen Sinn ihrer Wortwahl festgehalten werden. Gleichwohl muss der maßgebliche Wille des Erklärungen objektiv zum Ausdruck kommen und unterliegt dabei den durch die gewählte Formulierung gezogenen Auslegungsgrenzen (hier verneint für die Mitteilung einer Mandatsniederlegung).

2. Auch das Verschulden eines (nach Mandatsniederlegung) vormaligen Parteivertreters ist der Partei zurechenbar mit der Folge, dass eine Wiedereinsetzung wegen Fristversäumung ausscheidet.

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IMRRS 2026, 0354

BAG, Beschluss vom 04.03.2026 - 5 AZB 26/25

Eine Rechtsmittel(begründungs)frist wird nicht durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments an das besondere elektronische Behördenpostfach (beBPo) der Verwaltung des Rechtsmittelgerichts gewahrt.*)

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IMRRS 2026, 0344

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 83/25

Die Beschwer des anfechtenden Eigentümers bei einer Änderung von Verteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) bemisst sich gem. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung.*)

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Online seit 19. März

IMRRS 2026, 0329

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 - 5 U 87/24

1. Chronischer Alkohol-, Medikamenten- oder Drogenmissbrauch begründet keineswegs immer und per se, wohl aber dann eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, wenn es zu einer organischen Veränderung des Gehirns gekommen ist, die zum dauerhaften Ausschluss der freien Willensbildung geführt hat.

2. Auch auf rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen (z.B. Quittung) findet § 105 Abs. 1 BGB ebenfalls Anwendung.

3. Für den Beweis genügt grundsätzlich nicht schon ein Für-wahrscheinlich-Halten, sondern die volle Überzeugung (Gewissheit) des Richters ist erforderlich.

4. Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, d.h. seine Glaubwürdigkeit, noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, d.h. die Glaubhaftigkeit, betreffen.

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IMRRS 2026, 0338

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.02.2026 - 11 U 47/25

1. In einem leerstehenden oder auch nur zeitweise bewohnten Gebäude ist insbesondere während der Frostperioden eine engmaschige (hier: halbwöchentliche) Kontrolle des Funktionierens der Heizung angezeigt, um einen unerwarteten, aber jederzeit möglichen Ausfall der Heizung rechtzeitig festzustellen und daraus resultierende Frostschäden zu vermeiden.

2. Die unterlassene Kontrolle während einer dreimonatigen Urlaubsabwesenheit in den Wintermonaten stellt eine grob fahrlässige Obliegenheitsverletzung dar, die hinsichtlich kausaler Schäden (hier: Wasserschaden im Keller) zur Leistungsfreiheit der Wohngebäudeversicherung führt.

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IMRRS 2026, 0340

OLG Brandenburg, Beschluss vom 05.01.2026 - 6 W 43/25

1. Die Digitalisierung einer in Papierform geführten Prozessakte stellt jedenfalls dann keine erstattungsfähige Maßnahme der Prozessführung dar, wenn sie nicht der notwendigen Rechtsverfolgung dient, sondern der individuellen Arbeitserleichterung des Parteivertreters.

2. Eine Kopie im Sinne des Kostenrechts ist die Reproduktion einer Vorlage auf einem körperlichen Gegenstand, was beim Speichern eines (hier: eingescannten) Dokuments auf einem externen Datenträger wie z. B. einem USB-Stick nicht der Fall ist.

3. Das Einscannen eines Dokuments wird nur dann bei der Berechnung der Dokumentenpauschale berücksichtigt, wenn auch die Voraussetzungen nach Nr. 7000 Nr. 2 Abs. 2 VV RVG vorliegen.

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IMRRS 2026, 0335

BGH, Beschluss vom 23.02.2026 - AnwZ (Brfg) 3/26

1. Die Auslegung einer ausdrücklich als Berufung bezeichneten Rechtsmittelschrift in einen Antrag auf Zulassung der Berufung ist ausgeschlossen, wenn sich aus dem Schriftsatz keinerlei Anhaltspunkte dafür ergeben, dass der Rechtsmittelführer die Zulassung der Berufung zu beantragen beabsichtigt.

2. Eine Umdeutung des Rechtsmittels in einen Antrag auf Zulassung der Berufung setzt u.a. voraus, dass der Kläger diesen Antrag noch innerhalb der Rechtsmittelfrist gestellt oder innerhalb dieser Frist beantragt hat, das unstatthafte Rechtsmittel als Antrag auf Zulassung der Berufung zu behandeln.

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Online seit 18. März

IMRRS 2026, 0211

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.01.2026 - 7 C 228/24

1. Spiegelt der Vermieter Umstände vor, die einen Eigenbedarf begründen, und zieht der Mieter - auch freiwillig - aus, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

2. Ein Schadensersatzanspruch entsteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Auszug einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall der Gründe nicht mitteilt.

3. Gleiches gilt bei Wegfall des Befristungsgrunds nach § 575 BGB.

4. Der Mieter muss beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

5. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

...

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IMRRS 2026, 0334

BGH, Urteil vom 20.02.2026 - V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 - V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

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IMRRS 2026, 0333

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.02.2026 - 10 WF 1/26

§ 8a Abs. 4 JVEG ist bei pflichtwidrig unterlassenem Hinweis des Sachverständigen nicht analog auf die Fälle anzuwenden, in denen zwar kein Auslagenvorschuss eingefordert worden ist, das erkennende Gericht aber im Zuge der Auftragserteilung eine Kostengrenze genannt hat.

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IMRRS 2026, 0332

BayObLG, Beschluss vom 13.03.2026 - 102 AR 23/26

1. Objektiv willkürlich ist ein Verweisungsbeschluss, wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar und offensichtlich unhaltbar ist.

2. Als willkürlich zu werten ist es insbesondere, wenn sich ein nach geltendem Recht unzweifelhaft zuständiges Gericht über seine Zuständigkeit hinwegsetzt und den Rechtsstreit an ein anderes Gericht verweist, etwa weil es eine klare Zuständigkeitsnorm nicht beachtet oder nicht zur Kenntnis nimmt.

3. Ein Verweisungsbeschluss kann hiernach willkürlich sein, wenn weder aus seiner Begründung noch sonst aus dem Akteninhalt nachvollziehbar ist, auf welcher Grundlage die Verweisung erfolgt ist (hier bejaht).

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Online seit 17. März

IMRRS 2026, 0327

OLG München, Urteil vom 12.02.2026 - 14 U 1880/25

1. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild eines Gewerberaummietvertrags findet gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Dies gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten zwar vorgesehen ist, soweit die Kosten durch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind, nicht aber, wenn es sich um Wartungskosten handelt.

2. Die Möglichkeit einer Trennung der mietvertraglichen Nebenkosten kommt in Betracht, wenn in einer die Abrechnung von Nebenkosten betreffenden vertraglichen Regelung verschiedene Arten von Kosten aufgezählt sind.

3. Die Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung führt nicht zur Gesamtnichtigkeit der Klausel, soweit eine trennbare Begrenzung für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vereinbart ist.

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IMRRS 2026, 0331

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 22/25

1. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen anderen Eigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch - hier auf Unterlassen der teilungserklärungswidrigen Nutzung - ernsthaft in Betracht kommt.*)

2. Kann aufgrund eines übermäßigen Prozessrisikos die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsdurchsetzung ablehnen, dürfte ein Anspruch des Eigentümers auf Rückermächtigung zur Anspruchsdurchsetzung bestehen.*)

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IMRRS 2026, 0328

FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025 - 2 K 86/22

1. Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 4 Abs. 3 ImmowertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Anschluss an BFH, Urteil vom 21.01.2024, IX R 14/23).*)

2. Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben.*)

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IMRRS 2026, 0287

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.02.2026 - 1 W 28/25

1. Ein Ablehnungsgesuch, das auf Formulierungen des abgelehnten Richters in einem Beschluss gestützt wird, ist regelmäßig nicht mehr unverzüglich im Sinne von § 44 Abs. 4 Satz 2 ZPO, wenn seit der Zustellung des Beschlusses mehr als drei Wochen verstrichen sind.)

2. Die Verlängerung einer der ablehnenden Partei in dem Beschluss gesetzten Äußerungsfrist durch das Gericht führt jedenfalls dann nicht zu einer entsprechenden Verlängerung der Überlegungsfrist für die Stellung des Ablehnungsgesuchs, wenn zwischen den Umständen, zu denen der Partei die Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt wurde, und dem geltend gemachten Ablehnungsgrund kein unmittelbarer Zusammenhang besteht.*)

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Online seit 16. März

IMRRS 2026, 0320

LG München II, Urteil vom 24.02.2026 - 12 S 1472/25

1. Verweigert der Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen den Zutritt zur Wohnung beharrlich und fortdauernd, obwohl ein konkretes, berechtigtes Besichtigungs- und Durchführungsinteresse besteht, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

2. Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist.

3. Ein Attest, das nur die medizinischen Befunde wiedergibt, aus denen aber nicht die Schwierigkeit eines potenziellen Umzugs, insbesondere die Kausalität des Gesundheitszustands für eine solche hervorgeht, rechtfertigt nicht die Annahme eines Härtegrunds.

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IMRRS 2026, 0323

AG München, Urteil vom 02.07.2025 - 1292 C 17918/24 WEG

1. Eine vor der Reform begangene Pflichtverletzung, die nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuzurechnen ist, kann nicht dazu führen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Schadensvertiefung zum Zeitpunkt nach der Reform hierfür ersatzpflichtig wird.

2. Es kann insoweit nichts anderes gelten, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber in einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.

3. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet dann aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat

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IMRRS 2026, 0321

BFH, Beschluss vom 12.02.2026 - V B 64/24

Ein Richter, der in der mündlichen Verhandlung für eine nicht nur unerhebliche Zeit einschläft, ist abwesend, wenn er dadurch wesentlichen Vorgängen nicht mehr folgen kann, so dass das erkennende Gericht dann nicht mehr im Sinne von § 119 Nr. 1 der Finanzgerichtsordnung vorschriftsmäßig besetzt ist.*)

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