Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei imr-online eingestellt

Online seit 27. Januar

Immobilien

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.12.2025 - 5 U 23/25

1. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer (oder den diesen vertretenden Makler) vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

2. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit diesen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

3. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht.

4. Erklärt der Veräußerer Feuchtigkeitsschäden mit einem Extremwetter, obwohl sie (auch) auf einer unsachgemäßen Abdichtung und fehlerhafter Drainage beruhen, handelt er nicht arglistig, wenn ihm diese Bauwerksmängel nicht bekannt sind.

5. Allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, dass er sich über die Ursache der Feuchtigkeitsflecken nicht sicher sei, stellt kein arglistiges Verschweigen eines Mangels dar.

6. Hat der Verkäufer in der Vergangenheit einen - später erneut aufgetretenen - Mangel durch ein Fachunternehmen beseitigen lassen, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Anders liegt es nur, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt.

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Online seit 26. Januar

Wohnraummiete

OLG Hamm, Urteil vom 05.01.2026 - 18 U 119/24

1. Die Erfüllungswirkung der Hinterlegung setzt u.a. voraus, dass sich der "wahre" Gläubiger zumindest unter den vom hinterlegenden Gläubiger bezeichneten Gläubigern befindet und als solcher zumindest bestimmbar ist, wofür es auf die objektive Sicht der Hinterlegungsstelle ankommt.*)

2. Der Zwangsverwalter kann die Auszahlung hinterlegter Mieten an einen Nichtberechtigten genehmigen, um ihn sodann auf Wertersatz (§ 816 Abs. 2 BGB) in Anspruch zu nehmen.*)

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Online seit 20. Januar

Immobilienmakler

KG, Urteil vom 10.11.2025 - 10 U 147/22

1. Wird Maklerprovision als "Dienstleistungspauschale" bezeichnet, um im Fall einer gewerblichen Nutzung gegenüber dem Finanzamt steuermindernde Ausgaben geltend machen zu können, bleibt es dennoch bei einem Maklervertrag.

2. Das Herunterhandeln des Kaufpreises sowie Aufwendungen bei der Besichtigung des Objekts sind typische Maklerleistungen, die bereits mit einer Maklerprovision vergütet werden.

3. Die Provisionsvereinbarung des Kunden mit dem Makler ist sittenwidrig, wenn zwischen der Höhe der versprochenen Vergütung und der dafür zu erbringenden Leistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, beispielsweise eine verwerfliche Gesinnung des Maklers oder eine Ausnutzung der schwierigen Lage des Geschäftspartners.

4. Ein auffälliges Missverhältnis ist in der Regel zu bejahen, wenn der Preis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung oder der geforderte Zins den marktüblichen Zins um etwa 100% übersteigt.

5. Erreicht oder übersteigt die vereinbarte Provision das Mehrfache der üblichen Provision (hier: 4,6-fache!), dann wird die Entscheidungs- und wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Geschäftspartners zu stark eingeengt. Ein derartiges Missverhältnis macht die Provisionsabrede sittenwidrig; es lässt den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Maklers zu.

6. Auch der Einwand, bei schwer zu vermittelnden Immobilien werde eine Provision gezahlt, die deutlich über dem Durchschnittssatz liege, greift bei einer Käuferprovision nicht, da dies allenfalls eine höhere Verkäuferprovision rechtfertigen könnte.

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Online seit 15. Januar

Öffentliches Recht

LG Köln, Urteil vom 11.11.2024 - 15 O 2/23

Zur ordnungsgemäßen Benutzung eines Grundstücks i.S.d. § 917 Abs. 1 BGB gehört ein Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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 IMR 2025, 1036 (nur online)

Online seit 14. Januar

Öffentliches Recht

VG Stuttgart, Urteil vom 27.01.2025 - 6 K 4450/24

Eine mit einem Unkrautvlies abgedeckte und mit Schotter aufgeschüttete Gartenfläche ist auch dann keine Grünfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 LBO-BW, wenn sie mit Pflanzen durchsetzt wird.*)

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 IMR 2025, 1018 (nur online)

Online seit 13. Januar

Grundbuchrecht

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.11.2024 - 5 W 63/24

1. Eine Zwischenverfügung, mit der dem Antragsteller die Vorlage einer Löschungsbewilligung aufgegeben wird, darf jedenfalls dann nicht ergehen, wenn aus dem Vorbringen des Antragstellers offenbar wird, dass eine solche Bewilligung nicht existiert.*)

2. Ob eine Grundbucheintragung inhaltlich unzulässig ist, ist anhand der Grundbucheintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu beurteilen, deren Verbleib ggf. im Rahmen des Amtsverfahrens nach § 148 GBO i.V.m. den entsprechenden landesrechtlichen Verordnungen aufgeklärt werden muss. Eine Prüfung lediglich anhand einer vom Antragsteller vorgelegten Abschrift der Bezugsurkunde und der Erklärung, die darin in Bezug genommene Skizze sei nicht auffindbar, wäre nicht statthaft.*)

3. Verweist die Eintragungsbewilligung eines Geh- und Fahrrechts wegen des Ausübungsbereichs auf eine "beigefügte Skizze" und fehlt es mangels Beifügung an der wirksamen Bezugnahme, ist weiter zu prüfen, ob die wörtliche Beschreibung des Inhalts der Dienstbarkeit in der notariell beglaubigten Urkunde für sich genommen eine hinreichend eindeutige Bezeichnung der Ausübungsstelle ergibt.*)

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 IMR 2025, 1033 (nur online)

Online seit 8. Januar

Immobilien

BGH, Urteil vom 19.12.2025 - V ZR 15/24

1. Ein Erbbaurecht kann für ein bestehendes oder noch zu errichtendes einheitliches Gebäude bestellt werden, das sich auf benachbarte Grundstücke erstreckt (sog. Nachbarerbbaurecht); § 1 Abs. 3 ErbbauRG steht dem nicht entgegen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 22.06.1973 - V ZR 160/71, WM 1973, 999; Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 195/15, NJW-RR 2016, 1489).*)

2. Den Parteien eines Vertrags, der auf die Bestellung eines gegen den sachenrechtlichen Typenzwang verstoßenden dinglichen Rechts gerichtet ist, ist es grundsätzlich nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die aus der Nichtigkeit des Rechts und der anfänglichen Unmöglichkeit der Leistung ergebenden Rechtsfolgen zu berufen.*)

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 IMR 2026, 72

Online seit 2. Januar

Immobilien

LG Augsburg, Beschluss vom 03.11.2025 - 101 O 3790/25

1. Dem Grundstücksnachbarn kann gegen geplante Baumaßnahmen ein - im Wege einstweiliger Verfügung durchsetzbarer - Anspruch auf Unterlassung gem. §§ 861 f. BGB zustehen, wenn die geplanten Baumaßnahmen eine Besitzstörung ohne gesetzliche Gestattung begründen und eine konkret drohende erste Störung vorliegt.

2. Dies ist zu bejahen, wenn die beabsichtigten Baumaßnahmen dazu führen, dass der Heizkeller des benachbarten Hotelturms nicht mehr betretbar sein wird, so dass die Heizung nicht mehr in Betrieb genommen werden kann, und während der Baumaßnahmen ganztägige Unterbrechungen der Gasversorgung zu befürchten sind.

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